強制執行の行方

先日のブログで書いた強制執行の中年男性ですが(ブログに登場する二人目の中年滞納者(自営)です)

強制執行実施日(断行日)前日である昨日、

100万円の滞納の内50万円を振り込んだので、今回は執行を取り下げました。

ブログを見ている読者さんは不思議に思いますよね?

なんで必殺は100万も家賃を溜めさせてのか?

実はコノ方、必殺が物件購入時点で50万ほどの家賃滞納があり、

前所有者から無料で譲り受けた債権なんです。

なので、今回は私が所有者になってからの滞納分である50万回収できましたので、

とりあえず強制執行は中止したわけです。

まだまだ引っ張れそうですので、ギリギリまで引っ張ってみようと思っています。


次は質問に答えてみようのコーナーです。

名古屋 大家 さんからの質問です。

いつもブログ見てお勉強させております。
現在必殺さんを見習い退去後の夜逃げ家賃回収を頑張っております。

退去後夜逃げした後の家賃回収ですが、(連絡通じないor無視相手です)

1、住民票取得し居場所突き止める
   ↓
2、調停をする、分割払いなどを約束させる
   ↓
3、督促しつつ回収。ミッション終了!

という形でよろしいのでしょうか??
2の調停でなく支払い督促や少額訴訟とかの方が良いのでは??と思っているため
少し迷っております。

必殺さんセミナーのレジュメでは退去後は支払い督促が最適とありましたが、退去後の家賃回収(夜逃げ)に最適な考えを教えていただけると幸いでございます。

お答えします。

まず、基本的な考え方として、退去後の債権回収では判決を取りにくくする努力が必要なんです。

何故かと言うと、家賃を滞納するような人間は全てがルーズでその場限りで生きているんです。

なので、訴訟や支払い督促で判決を取ってしまうと、その後の回収が出来ません。
(相手に金があれば別ですよ)
所謂、絵に描いた餅状態になってしまうんです。
(再訴の禁止、一度判決が出た訴訟は同じ内容ではもう裁判は出来ません。時効の直前は可能です)

それとは逆に夜逃げや追い出したい場合や、相手が財産を持っている場合は訴訟が最適なんです。
(早く判決を取り強制執行で追い出したい場合です)

あと、支払い督促ですがこれはリフォーム費用など『ちょっと微妙な請求』などに用います。

なぜなら法的手続きの中で一番勝訴判決が取れるのが早いからです。

しかし、これも絵に書いた餅状態になる可能性は同じですので、

本人か保証人が『ちゃんとした人』でないとダメです。

なので、退去後夜逃げした後の家賃回収のモデルとしては、

1、住民票取得し居場所突き止める(1年に1回程度住民票を取得)
   ↓
2、調停をする→出廷する→分割払いなどを約束させる→分割払いなどを約束させる→終了
   ↓
  出廷せず
   ↓
  再度呼び出し
   ↓
  出廷せず
   ↓
  訴訟へ
   ↓
  出廷せず
   ↓
  判決となります(欠席裁判ですので当然勝訴判決になります)

これが支払い督促や少額訴訟、通常訴訟だと・・・

  訴訟
   ↓
  出廷せず
   ↓
  判決

と、なってしまい交渉のチャンスが1度しかありません。

要は債務者を何度も何度も裁判所に呼び出すのがミソなんです。

あと、もう一つ調停の利点があって、

訴訟や支払い督促では異議があるなら異議を出してね、って感じの文章で

なんか出廷しなくてもいいのかな?って債務者は思っちゃうんです。

これが調停だと『出廷しなさい』的な文章を送ってくれるんです。

ちなみに沖縄の裁判所だと『出廷しないと科料に処せられる』とまで書いています。

なので、出廷確率(交渉チャンス)がメチャクチャいいんです。

参考になったでしょうか?


どいんこさんの質問は明日お答えさせていただきます。


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ありがとうございました。

必殺様へ

大変わかりやすいご説明ありがとうございました。

早速実行に移したく思います。


一件調停を申し立てました

滞納家賃で、保証人から取れる場合は即訴訟でやりますがね、微妙な場合は調停です。
一件調停を申し立てていますが、相手はアパートの統合失調症の入居者さんです。
異常l行動で、他の入居者さんがいつかなくなるので、この方は退去して欲しいです。
でも家賃の支払いだけはきちんとしています。
異常行動と家賃保証会社が倒産したことで建物明け渡しの調停申し立てです。
訴訟でやっても負ける可能性が高いですから。
司法手続きをすることで異常行動をやめてもらうことを期待しているのですがね。
裁判所の書記官は、この入居者が蛍光ペンで意味不明なことをびっしり書き込んで送り返してきた内容証明を見て、「話になりますかね、話が通じないし、出てこないんじゃ」と言いました。
その可能性は高いですが、やるだけのことはしなくちゃ。

宅地建物取引主任者について

必殺さんへ

大家にとって宅地建物取引主任者はあったほうがいいとよく言われますが、

大家にとって宅地建物取引主任者の資格は必要だと思いますか??

それともそんなこと勉強する暇があったら別の勉強をしたほうがいいなど

必殺さんの考えを知りたく思います。

キャバクラ好き様

必殺様、横ですいません。

私は宅建主任、中小企業診断士有資格者、税理科目合格者です。
これらの受験勉強で得た知識は、大家業で大変役にやっています。
しかし資格そのものは全く役に立っていません。
私は思うのですが多くの大家さんは、税法に疎く、そのために15年ほどで破綻して土地ごと失う方が多いです。
大家業は、最も複雑で難しい商品(不動産)を扱い、売り方も「与信」で売っています。
現金商売で売って商品を引き渡したらそれでおしまい、ではないのです。
ですから取引形態においても、現金商売より難しいと言えます。
「大家業は誰でも簡単にできて失敗のない気楽で楽な商売」という偏見が流布されていますが、真実は全く逆だと思います。

宅建

さんかくたまご様へ

詳しいご説明をありがとうございました。

No title

「債務者を何度も何度も裁判所に呼び出すのがミソ」

 大変参考になります!
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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