ケジメ
先日のアートな部屋（通称キチ○イ部屋）ですが、
リフォームも終わり新たに募集を開始しました。
ただ、こんな部屋にした元入居者への請求が残っています。
元入居者は刑務所出所の生活保護者
しかも、この元入居者は言い訳がましく
どうせ、入居者が入れ替わる度に張り替えるんだろ？（わずか５カ月の入居です）
お前（大家）が出て行けと言ったんだろうが！（隣近所に迷惑な独り言を言うからだよ！）
ワシは生活保護（様）やど！取れるもんならとってみーー（たかだか１０万程度で何もしないと思っています）
私 は や り ま す（笑
確かに１０万ほどの請求額ですが、損害賠償請求訴状を作成してみました。
話し合いでは全く話にならないので、裁判で決着付けます。
裁判で勝訴しても回収できなければ意味がないのでは？と思われる方も多いと思います。
しかし、私の感覚では９０％の債権は回収できます！
回収の極意は様々あるのでが、
①諦めなければ債権の時効は永遠にない
通常裁判無しでの債権（滞納家賃）時効は５年です。
これが、裁判をした債権は、裁判所の判決が出てから１０年となっています。
最初の裁判から１０年経っても、１０年目に債務確認裁判を起こせば、また１０年延長となります。
何が言いたいかと言うと債務者が死亡しても、相続人に借金を相続させることができ、
最終的に誰かが債権を支払うとの考えです。
私の事案で１件だけあります
②差押え強制執行
裁判で勝訴判決があれば、債務者の財産を差押えできます。
ただ、これは絵に描いた餅で、財産を持っていない者には全く効果がありません。
特に生活保護者は定職にも就いていないので、給料差押えも出来ません。
しかも、生活保護費は差押え対象外に指定されており、差押えできません。
では、どうするのか？
生活保護費を直接差押えはできないのですが、生活保護費が振り込まれた銀行口座は差押えできます。
ということで、保護費支給日に合わせて口座差押えを実行します。
ただ、確率は非常に低いです。
実際、私で成功したのは１件のみです。
今までで強制執行で成功した事例は、
１、過払い口座を当てて４０万円回収
２、保証人（親）の口座を当てて６０万円回収
３、生活保護者の口座を当てて６万円回収
４、給料差押えを実行して２０万円回収←公務員がデリヘルを副業としており、役所の給料を差し押さえた。
現実はコノ３倍は強制執行を空振りしています(´Д｀；)/
でも、良いんです。
差押えがヒットした時の快感が凄いので、コレだけで逝けます（＾◞ฺ♢ฺ＾）
最後に
退去後の家賃滞納の回収率を感覚で言うと
１、退去時の約束で月々１万～２万の分割で支払ってくる人（５０％）
２、手紙や電話で督促すると支払ってくる人（１０％）
３、裁判などに出廷してきて支払う人（３０％）
４、督促しようが裁判しようが一切無視の人（１０％）
これ位の回収率（滞納リスク）なら空室で空けておくより絶対いいです。
必殺大家人のリスク感覚
空室＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞滞納＞＞自殺＞＞孤独死＞＞＞＞＞＞＞騒音＞こんな感じ？です。
リフォームも終わり新たに募集を開始しました。
ただ、こんな部屋にした元入居者への請求が残っています。
元入居者は刑務所出所の生活保護者
しかも、この元入居者は言い訳がましく
どうせ、入居者が入れ替わる度に張り替えるんだろ？（わずか５カ月の入居です）
お前（大家）が出て行けと言ったんだろうが！（隣近所に迷惑な独り言を言うからだよ！）
ワシは生活保護（様）やど！取れるもんならとってみーー（たかだか１０万程度で何もしないと思っています）
私 は や り ま す（笑
確かに１０万ほどの請求額ですが、損害賠償請求訴状を作成してみました。
話し合いでは全く話にならないので、裁判で決着付けます。
裁判で勝訴しても回収できなければ意味がないのでは？と思われる方も多いと思います。
しかし、私の感覚では９０％の債権は回収できます！
回収の極意は様々あるのでが、
①諦めなければ債権の時効は永遠にない
通常裁判無しでの債権（滞納家賃）時効は５年です。
これが、裁判をした債権は、裁判所の判決が出てから１０年となっています。
最初の裁判から１０年経っても、１０年目に債務確認裁判を起こせば、また１０年延長となります。
何が言いたいかと言うと債務者が死亡しても、相続人に借金を相続させることができ、
最終的に誰かが債権を支払うとの考えです。
私の事案で１件だけあります
②差押え強制執行
裁判で勝訴判決があれば、債務者の財産を差押えできます。
ただ、これは絵に描いた餅で、財産を持っていない者には全く効果がありません。
特に生活保護者は定職にも就いていないので、給料差押えも出来ません。
しかも、生活保護費は差押え対象外に指定されており、差押えできません。
では、どうするのか？
生活保護費を直接差押えはできないのですが、生活保護費が振り込まれた銀行口座は差押えできます。
ということで、保護費支給日に合わせて口座差押えを実行します。
ただ、確率は非常に低いです。
実際、私で成功したのは１件のみです。
今までで強制執行で成功した事例は、
１、過払い口座を当てて４０万円回収
２、保証人（親）の口座を当てて６０万円回収
３、生活保護者の口座を当てて６万円回収
４、給料差押えを実行して２０万円回収←公務員がデリヘルを副業としており、役所の給料を差し押さえた。
現実はコノ３倍は強制執行を空振りしています(´Д｀；)/
でも、良いんです。
差押えがヒットした時の快感が凄いので、コレだけで逝けます（＾◞ฺ♢ฺ＾）
最後に
退去後の家賃滞納の回収率を感覚で言うと
１、退去時の約束で月々１万～２万の分割で支払ってくる人（５０％）
２、手紙や電話で督促すると支払ってくる人（１０％）
３、裁判などに出廷してきて支払う人（３０％）
４、督促しようが裁判しようが一切無視の人（１０％）
これ位の回収率（滞納リスク）なら空室で空けておくより絶対いいです。
必殺大家人のリスク感覚
空室＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞滞納＞＞自殺＞＞孤独死＞＞＞＞＞＞＞騒音＞こんな感じ？です。
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