今日の仕事・・・

今日は土曜日なので基本休みなのですが、

土曜にしか在宅していない方の対応をしてきました。

1件目、風呂のドア(アルミ製)が閉まりにくい

先日ブログで紹介した蝶番おこしで一発です。

5分とかかりません。

2件目、風呂のシャワーヘッド掛けがグラグラする

電動ドリルで1発です。絞めこんで終了~、3分です。

2件とも部品などは要らず、道具と人件費だけなんです。

こんなモンなんです!!

でも、これが遠方物件などの場合、どうしても業者さんにお願いするしかありません。

そうなると業者さんも仕事ですので、当然費用が発生するわけです。

どうでしょう?いくら簡単な仕事と言っても、業者さんが物件まで行き

大の大人が作業するのですから、1件あたり5000円は貰わないと割りに合わないと思います。

で?肝心なのが、幾らの家賃貰ってるの?

です。

たかが5000円されど5000円・・・

10万円に対しての5000円なのか?3万円に対しての5000円なのか??

よく築古物件を遠方で買って高利回り高利回りと自慢している方がいますが、

本当に儲けてます?
(転売益ではなく、家賃-運営経費としてって意味ですよ)

まあ、私はドミナント戦略(地域限定)なんで、遠隔地物件の運営経験が無く

他の方の経営の仕方を云々かんぬん言うべきではないでしょうが、

私からすれば遠隔地での運営は不思議でしょうがありません。

物件購入ばかりを煽っているブロガーさんがいますが、

本当に大切なのは、購入後の運営・管理ってこと分かってるのかな?

金に魂を売った商業ブロガーに何を言ってもムダなんだろうが・・・・


応援よろしくお願いします。

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No title

>金に魂を売った商業ブロガーに・・・

必殺さん、好いこと言うた。同感です。
最近は遠隔地どころか海外のものまで売りまくってるようですよ。
コンサルと名乗る詐○師もチラリホラリ、用心用心。

同意します

私は取得する物件の立地は、自宅からクルマで1時間以内が必須条件です。
自分で管理できなくなるというのも大きな理由です。
そのほかに、・土地勘がない(家賃相場、住民の質、競合などがわからない)、・宅建業者さん等業界の慣習が微妙に違う、です。
大阪市の一部や豊中市、池田市なども、拙宅から1時間以内ですか、後2つの理由で物件を取得したことはありません。

その通り

遠隔地の物件は、高利回りであることを相殺するだけのコストがかかると思います。
車で行く1時間も飛行機で行く1時間も同じだと言う、アホなカリスマ大家がいますが、こういう奴らに騙されないようにしましょう。

自分の金儲けのために素人を平気で騙すインチキカリスマ大家を根絶しましょう。

連投スマン

以前、SNSで不動産投資のことなど書いていたことがあります。
不動産投資の成功は、銀行から融資を引き出すことだけ、と思っている人もすくなからずいて驚きました。
そういう人にとっては立地は関係ないのでしてw
物件を取得したあとの管理運営の良し悪し、いかにコストを抑えられるかがむしろキモです。

No title


その通りですね!

今、自宅から車で15分の物件のリフォーム中ですが、
遠隔地とかホンマありえないし、
行くだけで疲れて作業できへん。
入居後もクレーム対応の時、行くだけで大変ですやん。

あ、この前アップのバックアップ材買ってきました。
コーキング、今度施行します。

いつも役に立つ情報と、
モチベーションの上がる内容、
有り難うございます。

ぽちくりしました。

物件まで30分以内

ボロ物件自力リフォームなので、神戸市内限定
(長田、兵庫区、中央区)でやってます。バイクで
30分以内が範疇です。

 通うのにそれ以上かかるとモチベーションの
維持が難しくなります。

 雨の日はつらい。


 



また連投スマン

私は以前住んでいたのは芦屋で、今は西宮です。
最初のころは住まいの近くばかり、芦屋、西宮、東灘の区分ばかりでした。
神戸市の三宮以東と芦屋西宮は物件が高すぎます。
利回りは分子分母です。
それと人気エリアで競争が激しすぎ言うほど家賃は取れないし、お客さんの要求が高くて設備投資にコストがかかり儲かりません。
JR芦屋北側と、JR長田では、土地の価格は同じ用途地域で3倍以上芦屋が高いですが、家賃は倍も違いません。
長田、兵庫は穴場だと思いますよ。
それと須磨あたりまで。
西宮~神戸市東部から長田、兵庫の一棟ものにシフトしてから収益率は格段に向上しました。
で、物件からの距離が1時間以内なのです。
尼崎あたりも、下町の割に分母が高いですね。

No title

大家A(田舎在住)さん

コメントありがとうございます。

>>最近は遠隔地どころか海外のものまで売りまくってるようですよ。

そうなんですよね~、
海外なんて良いカモにされるだけです。
なんでわざわざ大きなリスクを抱えてまで海外投資をするのか理解できません。

No title

さんかくたまご さん

コメントありがとうございます。

まさにさんかくたまごさんの言うとおりで土地勘がないところでは
一から運営チームを作らないといけないですし、
その土地にあった風土と言うか文化と言うか暗黙の掟と言うか・・?
に従わないといけないですしね・・・色々大変です。
それなら、1時間圏内でボチボチやっていたほうが100倍安全です。

No title

ヒルティー さん

コメントありがとうございます。

そうなんです。
遠隔地は自分で行きようがないので、
言い値価格になってしまいます。
3万5万の家賃で言い値価格では到底利益なんて出ません。

No title

yoshi さん

コメントありがとうございます。

>>車で行く1時間も飛行機で行く1時間も同じだと言う、
>>アホなカリスマ大家がいますが、こういう奴らに騙され
>>ないようにしましょう。

車で1時間と飛行機で1時間が同じですか???
凄い理屈ですね!
ハッキリ言いましょう!全然違うと!!!
でも、売るがために色々へ理屈を捏ねている有名ブロガーがいますが、
言っていて恥ずかしくないんでしょうか?

No title

水木堂 さん

コメントありがとうございます。

>>ボロ物件自力リフォームなので、神戸市内限定
>>(長田、兵庫区、中央区)でやってます。バイクで
>>30分以内が範疇です。

それで十分だと思いますよ
その範囲だけでも十分物件はあるでしょうし、
月収100万くらいなら余裕と思います。
地道に頑張ってくださいね!

No title

こ、、、こんにちは、遠隔大家です(ビクビク、、、)
東京に住みながら地方や海外でやっております。
修繕については、保険をうまく使っています。雪が多い地域なのですが、この保険が結構融通が利くのです。
移動費についてですが、本業で出張の多い仕事なもんで(出張が仕事みたいなもの)、そのついでに出来ることはすべてやります。
どうせ不動産をやるなら、色々なところでやりたいと昔から思ってまして、移動費を使わず遠隔投資を達成するためにこの仕事に就きました。長期計画でやっとここまでこれました。
海外で不動産を持つことのリスクは当然あると思います。が、私がよく行く国でリサーチを行い、ここならば日本でのみ不動産を持っていることのリスクを軽減できるだろうと判断した上で購入しています。
それなりに回っています。

ちなみに、荒らしたいわけではないです!不動産関連のブログはやってませんので商業ブロガーでもありません。ただ、ちょこっと発言をしてみたくなたので、、、

裁判ネタ、いつも楽しみにしています。また、遊びに来ます。
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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