本日、今年２棟目のマンション（１５室）を購入しました。
価格は１億２千万円でＲＣ・昭和６３年築の駅前ファミリー物件です。
利回は１１％とあまり良くは無いのですが、
１、立地が良い（急行停車駅前）
２、物件が近い（私の事務所から車で５分）
３、当分お金がかからない（売主が地主系の方なので、設備に金がかかっている）
４、満室（無理やりの偽装満室でない）
５、ファミリー物件（近隣にワンルームは腐るほどあるがファミリータイプは少ない）
６、メイン銀行がとにかく年内に１件欲しい！との事（単なるお付き合いです）
こんな感じでしょうか？
前のオーナーは専属専任の管理会社丸投げ経営でしたので、
今まで契約していた設備管理関係を全て解約し、
経費を一切かけない体質に生まれ変わらせます。
これだけでも、このマンションは光ります。
今回の物件は普通にレインズに載っている物件です。
特殊情報でも、極秘情報でもありません。
でも、私はドミナント戦略ですので、コノ利回りでも十分管理運営が出来ます。
だって運営コストを極限まで下げていますので、利回り１０％以上であれば全然ＯＫなんです。
物件が買えない買えないと嘆いている貴方！
買える努力を何かしていますか？
買える状況を作ろうとしていますか？
買える戦略を練っていますか？
良い物件が欲しい欲しいと言ってるだけでは絶対に良い物件はきません。
（そもそも本当に良い物件が何なのか分かっていない）
私の考える成功のイメージは、
ご自分の生活スタイル、得意分野などを見極め、
自分の投資スタイルをキッチリ決めてぶれない事です！
ちなみに私の賃貸経営に対するこだわりは、
『他人任せでは絶対に儲からない』です。
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リッチですねぇー！！！
立地がいいだけにリッチな金額ですね！！
なっちって！！
すごい、外観がピカピカですね。
前のオーナーさんは、管理委託費で赤字になり、手放したのでしょうか？
『他人任せでは絶対に儲からない』です。
全く同感です。
SNSで「あなたは管理委託も知らない無知世間知らずでバカか。築古でロウアー層をターゲットにして汚れ仕事や肉体労働をして儲からない慈善事業みたいなことをしている。私は管理丸投げで家賃保証もつけて楽して綺麗に儲けるわよ（フン）」とSNSで絡んできた人がいますが。
しかしねー、
日経ビジネスオンラインの記事で「不動産投資で儲かっているのは上位３％」とかいう記事もあります（同感です）。
私はしばしば表面利回りで４０％超と自分の物件を紹介したりしていたのですが、例えばAIJ投資顧問は６％の利回が嘘、でもそれが業界で突出した高利回りで詐欺だったのです。
そのような時代で、「表明利回りが４０％超」が儲からない慈善事業で、楽して人任せで、もっと儲かることがあると思うのは白痴です。
「自分の投資スタイルを決めてブレない」ことも大切ですね。
反省しています。
私は融資がつかない築古木造一戸建てや連棟が主力になりました。
キャッシュで小規模アパートを新築したり、初期の頃は区分を買いましたが区分はダメです。
新築は、建築基準法強化以降は、手数料などで余りにもコスト高です。
それと集合住宅は、問題入居者が出ると大変です。
おめでとうございます！！ 1年に２棟とは凄いパワーですね。必殺さまにはいつも 「鋼のような精神力と羽毛で包みこむような人への愛情」を感じます。 このブログに出会えた事で私も強くなってるぞ～。ありがとうございます！これからも頑張ってください。
「他人任せでは儲からない」、その通りだと思います。 私もまだ、本当に良い物件が何なのか分かっていません。 今月、融資の申請を申し込んでいますが、なかなか何が当たりなのか、難しいですが、動かなければ、何も始まらないので、考えながら動いてます。 必殺さんのブログで勉強させてもらってます。
「他人任せでは儲からない」。
まさにその通りですね。
他人は所詮他人事。
人に協力を得るのは良いが、他力本願ではダメダメですね。
自分の身は自身で守らないと。
また、自分に合った投資方法でブレずにやり通さないと時間と金の浪費ですね。
今回のブログでの必殺様の声を改めて今後の投資活動の教訓に刻みます。
こんにちは。
売主が地主系で、満室で、立地がよさそうで、利回りもそれほど悪くないのに、なぜ手放したのかが気になります。
必殺さん、必殺さんのメイン銀行知ってますよ(笑)。その銀行から私も融資を受けております。融資攻勢がすごく、こっちが引いちゃいますよ～
その通りだと思います！！
買える戦略を練っていますか？
この質問にすべてがつまっています。
私は、地方で築古物件を購入し、満室経営をして、部屋数は少ないですが、キャッシュフローは、本業レベルを維持しています。
そのおかげで、来年１月には仕事を辞める予定ですo(^▽^)o
やり方によっては、リタイヤできますし、もうけることができます！！
まずは、自分で考える（戦略をねる）こと！！
これが大事だと思います！！！
応援ポチしました！！
やっぱり神だ！
いつも楽しく読ませていただいてます
投資・金融脳でマンション買う人は自分で工具持って
格闘する人はおらんでしょうからね
田舎の３LDKマンションの賃借人ですがじぶんとこの
大家はヌルいなぁと感じます。
24室中、5室空室時に5.3万で広告打っておいて
入居交渉で5.0万まで速攻下げ自分ともう2組が5.0万で入ったら
「これじゃ赤字だ！残り2室は5.8万でないと貸さない！」と
管理会社に言ってるそうです。
古参住人との家賃格差は1.8万円、口が裂けても5万で借りてるとは
言えません。
ヨボヨボのおじいちゃんなんで管理は完全委託、息子は金正男みたいなドラっぽさで将来が不安なものがあります。
･･･売って欲しいわココ･･･
まえちん さん
コメントありがとうございます。
＞＞立地がいいだけにリッチな金額ですね！！
立地だけが取り得で
まあ、定期預金みたいな物件です。
たか さん
コメントありがとうございます。
＞＞すごい、外観がピカピカですね。
実際はそんなピカピカじゃあないですよ
まあ、手がかからないので楽ですけどね！
さんかくたまご さん
コメントありがとうございます。
そうなんですよ、
『他人任せでは絶対に儲からない』が
わかっていない人って意外と多いんです。
なんだかんだ言ってもココを理解できないなら、
中古物件の運営なんて出来ません。
ジャスミン さん
コメントありがとうございます。
＞＞1年に２棟とは凄いパワーですね。
たまたま近くに良い物件があっただけです。
私は、利回りを求めてさまよわずに、
地元で良い物件が出るのを待っているので、
良い物件が出れば必ず買うだけです。
＞＞必殺さまにはいつも
＞＞「鋼のような精神力と羽毛で包みこむような人への愛情」を感じます。
えーーー、
べた褒めで、少し照れます・・・
iwana さん
コメントありがとうございます。
＞＞私もまだ、本当に良い物件が何なのか分かっていません。
焦らずにコツコツとしていれば必ず良い物件と出会えますよ
絶対に焦らないでくださいね！
ヤオマツ さん
コメントありがとうございます。
＞＞「他人任せでは儲からない」。
＞＞まさにその通りですね。
＞＞他人は所詮他人事。
＞＞人に協力を得るのは良いが、他力本願ではダメダメですね。
自分で対処できないのなら、不動産投資はすべきで無いと思います。
それなら株かFXでもしていたほうが、確実に儲けられますし、
他人に運命を任せることにもないです。
ＴＯＭ さん
コメントありがとうございます。
＞＞売主が地主系で、満室で、立地がよさそうで、
＞＞利回りもそれほど悪くないのに、なぜ手放したのかが気になります。
明確な答えはわからないのですが、
運営コストが非常に高いです。
図越 寛 さん
コメントありがとうございます。
＞＞その銀行から私も融資を受けております。
＞＞融資攻勢がすごく、こっちが引いちゃいますよ～
銀行がジャブジャブ貸してくれるうちにガンガン借りちゃいましょう～
結局は、いかにデカイ車輪を回せるか？が、この賃貸経営ですから・・・
佐藤 カズ さん
コメントありがとうございます。
＞＞そのおかげで、来年１月には仕事を辞める予定ですo(^▽^)o
＞＞やり方によっては、リタイヤできますし、もうけることができます！！
専業大家まであと一歩ですね！
でも、専業になると気を引き締めないと、
堕落しちゃいますよ！そうならないように頑張ってくださいね！
かもじゅう さん
コメントありがとうございます。
＞＞やっぱり神だ！
褒めすぎです・・・・
かもじゅうさんは、いつブログ復活するんですか？
早く復活して、しょうもないブログを一刀両断で斬っちゃってください！
まさき さん
コメントありがとうございます。
＞＞ヨボヨボのおじいちゃんなんで管理は完全委託、
大家のカガミですね！！
業者に養分吸い取られまくってほしいです。
＞＞息子は金正男みたいなドラっぽさで将来が不安なものがあります。
＞＞･･･売って欲しいわココ･･･
売りに出たときに買えるようにお金を貯めておくんです！
コノ物件かってやる！！と目標を立てて頑張ってください。
（もちろんマンション全体のお金を貯めるって意味でなく、
頭金や諸費用くらいの感覚です）
で、本当に売りに出たら、死にもの狂いでチャレンジしてみてください
なぜか買えますから・・・
はじめまして、必殺大家人様
必殺大家様のブログを参考にさせていただいております。
今回初めて質問をさせていただきたいと思います。何分はじめてなもので、同じような質問が過去にあったかもわかりませんが、よろしくお願いします。
昨年秋に我が家の隣家をほとんど土地値で敷地と建物を購入しました。
当初は取り壊して自宅駐車場にと思いましたが、室内は２年ほど前にリフォームされており、多少手直しをして賃貸してはどうかと思うようになりました。
ただ建物は築古物件であり、登記所に行く用があったので新築年月日を確認し確認済証や検査済証があればと思いましたが、これらは確認できず所有権の登記が昭和３５年にされていることのみ判明したのです。
したがってこの建物は最低でも築52年ということになります。
室内がリフォームされていても、はたしてこの建物を賃貸できるのでしょうか。
耐震の問題もありますし大変躊躇しております。
屋根と外壁は数年前に改修されており現在も問題なく使用できております。
私としてはできるだけ初期投資を抑えたいと考えています。
建物の現状把握が十分できないうえに、こんな質問をされてもお困りになることとは思いますが、必殺大家人様であればどのように進めていかれるのかお教えいただければ幸いです。よろしくお願いします。
