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質問コーナー『賃貸借契約書に入れたい特約』

コメント欄に質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

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必殺様

先月コメントでアドバイスいただきましたイビシャと申します!
※築古物件、大丈夫ですかね?のご相談です

あの時のアドバイスのおかげで無事明日契約の運びとなり大変感謝もうしあげます!

そして、買ってからが大変なので早く満室できるようにがんばります。


自社物件の賃貸契約書について質問があります。

必殺さんの過去記事など拝見すると、
「賃貸契約書にこの文言をいれていたから保証会社から余計に保証を受けれた。

「この文言を入れていたから火災保険で適応できた」などの記事がたくさんあります。
なるほどと思ってメモさせてもらっています。


もし、必殺さんの契約書でかならずこの文言はいれてる!

というランキングがあればぜひ教えていただきたいのですが。

 もし、お手数でなければ記事にしていただければ幸いです。

※必殺セミナーでろよ(笑) というお話かもしれません!気分害されたらすみませんw


イビシャ


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お答えします。

特約と言っても何でもカンでも載せときゃ良い!って物でもありません。


と言うのも、

一方的で過大な要求になると仲介業者さんも申込者に説明しにくいし、

実際に筋の通らない話しでは退去時に揉めるだけで意味がないですよね?


なので、キチンと説明できる筋の通った特約にするべきと考えます。

重要度は全て同じですので順番に羅列させていただきます。


〇早期解約違約金(保証会社代位弁済対象)


本契約は1年未満での退去では、賃料の1か月分(消費税別途)の早期解約違約金がかかります。


例えば、2年未満は1ヶ月。1年未満は2ヶ月の違約金程度なら物件によってはいけるかもしれませんが、

余り違約期間が長いと仲介業者さん、申込者さんに敬遠される可能性があります。

そうなると本末転倒ですので、

私は最低限の1年1ヶ月にしています。



〇退去時のハウスクリーニング代(保証会社代位弁済対象)


本契約では入居期間にかかわらず退去時には、

家賃の1ヶ月分(消費税別途)を借主は貸主に支払うものとする。


ここでのポイントは、

契約期間にかかわらずってところです。


実際よくある話しなのですが、

半年程度の入居で入居者都合で退去となった時に、

入居者「大して汚してもいないのに1ヶ月分もクリーニング代をとるのか?」

コレに対し私が言うのは、

大家「契約条項をよく読んでいただきたいのですが、契約期間にかかわらずと書いていますよね?
  
    これは逆に言えば、10年20年住んでも1ヶ月の清掃代で良いんです。」

   「10年20年住めば部屋ってボロボロになるじゃないですか?

    それでも1ヶ月の清掃代でOKにしているんです。」

   「当社としては長く住んでいただけないと利益にならない理由がありまして、
  
    実は入居時に仲介業者さんに高額な手数料を支払ってお宅様を紹介していただいております」


こんな実情を説明すると入居者さんも支払ってくれます。

まあ、入居者さんが退去時に支払わないと拒否しても契約書の特約に記載があれば

保証会社が代位弁済してくれますので、あとは保証会社さん任せにできます。



〇入居期間中は保証会社の加入と貸主指定の火災保険に加入すること


最近はコレを必ず入れるようにしています。

特に火災保険は非常に有効で、

入居者さんが加入する少額短期保険に注目しています。

また機会があれば書こうと思いますが、

メチャクチャ使えますね!


こんな感じですかね?

まあ、

縛りがきつ過ぎると入居時に敬遠されますし、

縛りが弱すぎると安易な退去を生んでしまいます。


サジ加減を上手くコントロールしてくださいね!




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必殺様

記事内容、大変参考になり、またお応えいただき感激です!ありがとうございます!

 文言精査して、取り入れます。

引き継ぎ、ブログ楽しみにしております(^^)
ありがとうございました!


山形大家 イビシャ

必殺様

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山形大家 イビシャ
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

18棟約630戸所有

借金総額14億円

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