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「築古物件の購入心得」の質問

ブログコメントに次の様な質問が寄せられましたので

ブログ上でお答えしたいと思います。

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必殺様

いつもブログ大変参考にさせていただいております。
以前も質問させていただきましたが、唐突で恐縮ですが、またお答えいただけたら幸いです。

 築42年の鉄骨造1棟もの物件購入したい
 居室8室、テナント4室の三階建て
現在入居率65% 月35万円家賃
満室時       月52万円
管理が行き届いておらず、当方満室にする自信あり
 
購入価格 3000万円
土地300坪 更地の場合の相場 7000万円

以上のような条件です。
購入検討にあたり、私は売却(出口)はあまりかんがえておらず保有していきたい意向なのですが、とはいえ耐用年数をすぎた物件を購入することに、ブレーキがかかってしまいます。

頭では、条件はいいと思っているのです。
必殺様も、築古一棟もの運営されていらっしゃると思うのですが、
購入時の考え方など、ありましたらご教授ねがえないでしょうか?


いきなりの質問で恐縮です。
お忙しいと存じますが、お答えいただけたら幸いです。

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お答えします。

確かに築42年経過の建物となると不安なことがありますよね?


でもね・・・

じゃあ具体的になにが不安なんです??


水が噴出す?

それとも建物倒壊???


こればっかりは経験するしかないと思うのですが、

水が噴出して水浸しなんて一度もありません。

※配管からポタポタ漏れは幾度もあります。


建物が自然倒壊する?

ロシアじゃあるまいし、

現在の日本ではありえません。


あえて指摘するのであれば、

1、水が回ってしまいコンクリートの中の鉄筋が錆びて

  爆裂状態になっている。

  これは対処が大変ですし、コンクリート片が落ちる危険が常にあります。


2、間取りが物理的に変

  これはなんでこんな風に設計したの?と思うような間取りや、

  トイレが無かったり、ベランダが無いなど、

  常識を逸脱した物件で改善のしようがないような場合


そもそも耐用年数はあくまでも税法上の考え方で、

本当の建物の耐久性を謳っているわけではありません。


あえて例えるならば、

人間の平均寿命って80歳くらいですかね?

定年退職は60歳?

定年退職したからって、その人は死なないといけないの?

その人は何もできないの?

多少足腰は弱っていますが、

まだまだ経済活動できますよね?


築42年(歳)!
まだまだ現役じゃないですか!(笑


男性なら人生で脂が乗ってイケイケの世代です。


建物で言うなら、

利回りもそこそこ取れる高利回り物件!!


まさに狙い目でしょう!

建物の話しに戻りますが、

もちろん手放しで運営できる年代でもありません。

設備の問題、入居者の問題

でもね、

そこは高利回りという利点があるわけですよね?

その問題を一歩一歩クリアーして、

本当の専業大家となっていくんです。


ちなみに、

本当に怖いのは、

建物の老朽化でも設備の老朽化でもなく

銀行への返済です。


返済だけは待ってくれませんからね・・・・


参考になれば幸いです。



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必殺様

ブログでご返答頂いて本当にありがとうございます!!
お陰様で迷いが吹っ切れました!
僕は小さい戸建てと、小さいアパートしか保有しておらず、この規模のステージに行くのに不安でしたが、必殺さんのそのブレない考え方!それ目指して頑張ります!

明日、買い付けいれてきます!
本当にありがとうございました


頭では分かっているつもりなんですが、
銀行は待ってくれない=期限の利益を喪失する。
つまり、返済が遅れると一括返済を迫られ、一括返済出来ないと、
抵当が入っているため、その抵当権を盾に競売物件になる。
こういう認識でよろしいでしょうか?

Re: タイトルなし

その通りです・・・

銀行怖いよ~
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

18棟約630戸所有

借金総額14億円

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