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質問コーナー『家賃の時効』

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送信者:大家ポルカ
件名:家賃の時効について
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初めまして。
ブログを読ませていただき、気になったのですが、
家賃の時効は1ヶ月単位で5年後に時効消滅していくものだと思っていました。
しかし、必殺さんは退去してからが時効のスタートとブログに書かれてました。
2019年7月23日現在の日付で下記の場合は入居者が時効を主張した場合、いくら請求できますか?

2014年4月 家賃5万円 未払い
2014年5月 家賃5万円 未払い
2014年6月 家賃5万円 未払い
2014年7月 家賃5万円 未払い
2014年8月 家賃5万円 未払い
2014年9月 夜逃げ発覚

7月分と8月分のみ請求できると思うのですが、いかがでしょうか?
よろしくお願いいたします。

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お答えします。

まず大前提として、

私は士業(法律家)ではありませんので100%正しいか?の自信はありません。

ですので、間違いがあれば是非コメント欄にてご指摘ください。


家賃の時効ですが、

退去時もしくは家賃を最後に支払った時から時効がスタートすると考えています。

その理由として、

1、賃貸借契約という基本契約書が存在する

  そのため、家賃と言うのは毎月毎月個別の決済というよりは、

  反復継続した包括契約とみるべきと思います。

  そのため、時効のスタートは契約終了もしくは、

  取引が現実的に終了した最終の支払いからとみるべきと考えています。


ですので、

今回の質問者さんのケースだと、

2014年4月 家賃5万円 未払い
2014年5月 家賃5万円 未払い
2014年6月 家賃5万円 未払い
2014年7月 家賃5万円 未払い
2014年8月 家賃5万円 未払い ←コノ日から時効がスタート
2014年9月 夜逃げ発覚

なので、

例えば、

2014年8月20日に最終支払いがあれば、

時効は2019年8月19日までに法的手続きを取れば、

それ以前の2014年4月~8月までの全額を請求できると思います。


時効のポイント

1、時効って債務者が主張しなければ成立しない

例えば、最終支払(もしくは退去)が2010年だった場合、

裁判自体は問題なくできるんです。

訴えられた相手が「この債務は時効なので時効を援用します」と宣言しないと

その債務は債権者の勝訴となり正式な債務として認められます。

なので、訴訟なので相手が答弁書も出さず、

欠席裁判となり原告に勝訴判決となった場合、

その後、債務者が「あれは時効が認められるだろ!」と言っても

それは裁判で主張すべきであって、

判決が出てからでは時効の主張は認められません。


2、督促を出していれば時効って延びるんだよね?

この間違いをする方は非常に多いんですが、

ココで言う「督促」と言うのは、裁判所を利用した法的手続きのことを差していて、

いわゆる、私製の督促状のことを差していません。


と言うことは「内容証明」でいいの?

これも違います。

内容証明での督促で時効は確かに延びるのですが、

それはあくまでも裁判を前提とした猶予として、

6ヶ月時効が延びます。

しかし、6ヶ月ごとに内容証明を郵送していれば、

永遠時効が延びる訳ではありません。


3、裁判する前と裁判後の時効

裁判をする前の家賃債権は5年が時効なのですが、

裁判後は判決(和解)の期日を起点として10年となります。


ちなみに

時効になろうが、破産されようが

強制執行などの手続きが取れないだけで、

債務者に債務の請求をするのは自由なんです。

いわゆる自然債権ですね

※まあ払いませんが・・・


こんな感じですかね?

もし間違いがあればご指摘くださいね!




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No title

>>毎月毎月個別の決済というよりは、反復継続した包括契約

とありますが定期給付債権なので個別の決済と考えた方が自然な気はします。

私も

個別に時効が完成すると考えます。
それから、裁判前でも内容証明等で借主から時効援用通知が来ることもあります。
その場合に、それでも裁判起こすと、「不当訴訟」と言われる可能性があります。
なお、「支払い待ってくれ」みたいな手紙やメールが来ている場合、
それは債務の存在を認めた上で、猶予を求めているので、
「債務承認」になるので、そこで時効は中断(リセット)し、
新たにその時点から時効が進行します。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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