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質問コーナー『融資』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:ウィンブル丼
件名:融資
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 必殺先生 いつも勉強させて頂いております。

 融資の件で相談させて下さい。

 築40数年の戸建てを3件購入してきました。
そのうち2,3件目については個人で政策金融公庫で200万円程度融資を受けてきました。

 概ね2年に一軒のペースで購入 売却をしてきました。

 2軒目の売却をした際に40万円ほどの譲渡税を支払いました。
そのこともあり、3軒目の物件は当初個人名義で戸建て物件を購入したのですが、
新規で法人をつくり、法人名義に所有権の移転登記をしました。

 その後、賃貸募集をしていたのですが、購入希望者の方が現れ、売却をしました。

 3物件とも1年たらずで売却しています。
  
 そこで先日公庫に出向き、個人名義で融資を受けていた200万円を一括返済し、
新規で法人で戸建て物件購入のための融資の申し込みをしました。
結果は、あなたには法人個人問わず融資は出来ない と回答がきました。

 私は宅建の免許を保有していないのですが、理由の一つがそれだそうです。
2つ目の理由は、賃貸に出す気持ちがあなたにはなさそうだ と言われました。

 結局、公庫は断念し、地銀・信用組合・信用金庫 相談しましたが、
実績が無いなどと言われ、新規物件購入のための融資ができていない状態です。
 
 どのように話を持って行けばいいのでしょうか?

 どのような銀行が私には向いているのでしょうか?

 必殺先生のご意見をお聞かせ下さい。

 宜しくお願い致します。
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お答えします。

まず大前提として、

融資と言うのは地域やその人の属性(資産背景)などでまったく変わってきますので、

私の話しは参考程度にしかならないと思います。

その辺をご理解いただいた上でお答えすると・・・


やっちゃいましたね~~


公庫の基本的な考え方に、

事業はOK

投資はNG

というのがあります。


大家業と言うのは投資といえば投資なのですが、

家を買って人に貸すというのは事業と見られて、

家を購入して、すぐに他人に売却する。

これは大家業ではなく投資業と見られるようなんです。


なので、公庫で融資してもらっての場合、

短期の売却益で資金を作って行くというより、

賃料収入を得ながら物件数を増やして行き、

ある程度、件数が纏まってから信金など、

次のステップ(1棟物)にチャレンジが正解だと思います。


しかしバレちまったモンは仕方ないです。


では、

今後どうすればいいのか?ですが、

質問者さんの文面を見る限り、

築古低額の戸建がメインの大家さんと拝見しました。


そもそも、そういった築古低額戸建てというのは、

銀行(信金を含む)は得意としません。


なぜなら物件に担保価値は出ない。

融資金額は少額

取引もなく共同担保に入れる物件もない・・・


八方塞ですよね・・・・


と言っても、

捨てる神あれば拾う神ありです。


ダメ元で、韓国系の信組辺りに話しを聞いてみてはいかがでしょうか?

※大阪なら大阪厚生や近畿産業信金など

金利は4%前後と高いですが、借りれなければ始まりませんからね!


それでダメなら、

初心に帰り、現金でコツコツと戸建てを買い進めれば、

普通の信金レベルなら融資の目もあると思います。

現金買いですので時間はかかると思いますが・・・


でも、

融資ありきの考え方で新築などに行くのは愚の骨頂だと思います。


新築の様な利益の低い投資をするくらいなら、

現金で築古をコツコツとのほうがリスクは遥かに低いです。



大家さん相手の金融でも開業すれば儲かるかな???

なんて思っちゃったりします。





追記

大家さん仲間のY氏より指摘がありましたので

一部訂正させていただきます。


大阪厚生→1億以下は融資しない

近畿産業は信金でなく信組→旧耐震はしない

戸建てを出すのは三井住友トラスト

または保証協会を使ってするかとのことです。




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No title

 必殺先生へ

 早速のお言葉 有難うございました。

 感謝 感謝 です。

No title

韓国系で首都圏ですとSBJ銀行という金融機関がお勧めです。今は分りませんがかぼちゃの馬車後の去年も超イケイケ融資(滅茶苦茶)でしたし金利も2%後半から4%弱です。但し途中完済のペナがあるかもです。

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

No title

私も「買ってすぐ売る」をやろうと思っていたところでした。
危ない危ない・・・。

No title

必殺先生、

先程は、電話相談にのってくださりありがとうございました。
いつもながらの的確なアドバイスと、親切なご対応に感謝です。
先生に相談して、回答していただくと解決への道筋が見えて心強いです。

これから頑張って、先生に教えていただいたことをやっていきます。

本当にありがとうございました。

No title

>必殺さん
今月大家の会で会えることを楽しみにしてます。

今回のケースですが、自分がどうしたいのか道を決めて事業をやらないと、こういう事になっちゃいますよね。
不動産投資なのか、不動産管理なのか。

不動産を広げるためには公庫を最強兵器だと思います。
地方も買えますよね。私はまだ未使用ですが。

早く地方を買えるぐらいになりたいです。

No title

いつも楽しく拝見しています。セミナーへも2回ほど参加させて頂きました。いつか旅行へ参加したいと思っていますが時間が取れない状況が続いております。
 
 困っています。助けてください。
購入した戸建物件の隣がキ●ガイでした。ほとほと困り果てています。物件は殆ど自分でリフォームします。初日に絡まれました。ご飯が喉を通りません。賃貸に出した時 店子さんに迷惑かかると申し訳ないし。店子さんから当方が訴えれたる事も考えられます。カメラの設置の提案が過去にありましたが集合住宅なら良いかもしれませんが戸建ですし、、、いつまで設置するかも問題です。アドバイスお願いします。

最近更新が無いから心配を










昨日は、大家の会でありがとうございます。

>必殺さん
この記事とは関係ないコメントですが。

会での講演ありがとうございました。
やっと会えました。多くの物件を自主管理されているので、説得力がありました。
懇親会では、対面で貴重な話を聞かせて頂きました。(裏話も)
学ぶべき所がいっぱいでした。楽しかったです。

Re: No title

> いつも楽しく拝見しています。セミナーへも2回ほど参加させて頂きました。いつか旅行へ参加したいと思っていますが時間が取れない状況が続いております。
>  
>  困っています。助けてください。
> 購入した戸建物件の隣がキ●ガイでした。ほとほと困り果てています。物件は殆ど自分でリフォームします。初日に絡まれました。ご飯が喉を通りません。賃貸に出した時 店子さんに迷惑かかると申し訳ないし。店子さんから当方が訴えれたる事も考えられます。カメラの設置の提案が過去にありましたが集合住宅なら良いかもしれませんが戸建ですし、、、いつまで設置するかも問題です。アドバイスお願いします。

詳しい状況をコメントかメールいただければアドバイスさせていただきますよ
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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