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質問コーナー『空室対策』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:大阪自主管理大家
件名:和室の洋室化
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いつも必殺様のブログからお知恵をお借りしています。
本日は空室後のリフォームについて必殺様のお知恵をお貸しください。

私は大阪でマンションを自主管理しております。
間取りは、和室6畳2間の2LDKです。(約50?)
このところ空室が長期化しており、
4月以降、プチリフォームしたり、
6月に入り、外壁塗装、インターネット無料設備を入れたり、
直近では、洋室の間取りのマンションより少し家賃を下げたりとかしています。
和室が不人気と言われて久しいですが
ここにきて自身の物件もきまらないため、
いよいよ1間でも和室から洋室変更に手をつけないといけないのかと
悩んだりしています。

不動産屋さんにも意見を求めるのですが、
洋室に絶対した方がいいとまでは言われないため
また1年前ぐらいまではちょこちょこ入居があったため、
現状のままできております。
洋室にすると下の部屋に響くのかなというのも心配の種です。

退去のたびに畳表替えをする費用や、
和室2間(振分ですが、取り合い襖で隣同士つながっています)が
ウィークポイントになって空室が長期化するなら
洋室にした方が近道なのかなと思ったりもします。
ネットで見ると、大家さんの中には
アジアン風の和室にされたり
工夫されている大家さんもいる様ですが。

必殺様はたくさんの物件をお持ちで、
もしかしたら和室の間取りによるご苦労もされておられるのではと思い、
ぜひお知恵をおかし頂けます様お願い致します。

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お答えします。

空室・・・、我々大家業にとっては永遠のテーマですよね~

私が実施している空室対策!と言っても、

そんな大そうな対策でもないです。

当たり前のことを当たり前に実行するだけなんです。

一応、私の意見を書くと


1、和室→洋室

これは中々効果があるようで、

やはり洋室(フローリング)のほうが人気があるようです。

私は畳が古く新調しないといけない時などにフローリング工事を実施しています。

ただ気をつけないといけないのが木造などの場合、

階下への音がタタミ時より響くなどの弊害がありますので、

建物の構造を見極めながら施工すべきだと思います。


2、敷金礼金をゼロにする

これも物件や立地条件によって検討すべきですが、

空室にしておくぐらいなら1ヶ月でも早く入居が決まれば家賃が入ってきますので、

入りやすい条件にするのも手だと思います。

ただし、入居のハードルを下げると入居しやすいが退去もしやすいということですので、

保証会社を必ず付けて特約などで早期解約違約金や退去時のハウスクリーニング代で、

少しでも退去を食い止める手立ても必要かと思います。


3、安価で効果的な設備を取り付ける

テレビインターホン 10000円前後

エアコン 50000円前後

室内照明 5000円程度

ウォシュレット 13000円程度

どれも一度取り付ければ10年程度は使えますので安いものです。


4、仲介業者さんに手土産持参で顔を出す

私は缶コーヒー1ケース(1000円程度)を持参しています。

毎月行っても煙たがられるだけでしょうから、

半年に1度くらいで十分ではないでしょうか?

ただし、仲介業者さんに空室対策は聞かない様にしましょう!

だって、空室対策=工事で手数料が入るということで、

空室対策を口実に営業されちゃいます。


5、営業マンを手なずける

なぜか物件を決める営業マンは大体決まってきます。

そこで、仲介手数料の他に決めてくれた営業マンには、

5千円から1万円程度の商品券を差し上げてみるのも良いかもしれません。

所謂、決め物物件にしてもらう


6、営業形態を見直す

今回の質問者さんは自主管理ですので関係ないのですが、

管理会社さんが仲介業者さんに横柄な対応をしていたり、

あまり客付けに積極的ではないなどがあるようです。

また、客付けを専属専任契約をしていて、

他の仲介業者さんに空室情報が回っていないといった事案もあるようですので、

ぜひ、一般媒介で広く空室を触れ回るべきだと思います。


7、その他

書き出すとキリが無いのですが、

やはり物件の掃除は重要だと思います。

ポストからチラシが溢れている

駐輪場には錆びた自転車が山盛り

ゴミ捨て場が荒れている

室内の水周りの返し水が枯れて臭いが充満しているなど

入居者さんが空室を見に来た時に、

悪い印象が残るようでは決まるものも決まりません。


こんな感じで、まあ当たり前の事をキッチリしていくで良いんじゃないでしょうか?

参考になれば幸いです。


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No title

メールの方へ。大阪で不動産業、管理業、大家をしております。
業者の回し者ではないのですが、参考になりそうなものをおいておきます。
置き畳やデザイン性のある畳だとまた違う印象を持たれる事もありますね。
https://takaesu-tatami.com/blog/?p=4894
https://www.sekisuimigusa.jp/infomation-00039.html
最近では畳ではなく畳風のクッションフロア等もあるので、足音等が気になるならこういうのを活用されればどうかなと思います。
証明もそんなに高価ではなくても一部ダウンライトやデザイン性のある証明をつけておくと、第一印象がよくみえるためサービスでつけられるのもいいかと思います。他に例として、トイレのタオルかけやホルダー、キッチンの吊戸棚、レースカーテン、ウォールステッカー等
内覧時、ぱっと見で印象が決まって入居に繋がることがあるので、そういう面や細かい部分にも気を配られたほうがいいかも知れません。
家賃を下げると下げ止まり待ったなしということもありますし、「自分がこういう部屋なら決めたい」という部屋を色んな人の意見をきいたり、または賃貸フェア等出向かれるのもいいと思います。
別会社にリノベーションを頼むとかなり高額ですし、その分家賃回収なんてなかなかできませんし、しかもデザイン性のばかりを選ぶと住みにくいといった事からすぐに退去してしまうという例もありましたのでほどほどに・・ですがw
玄関壁に安くてもおしゃれな姿鏡を壁に固定して設置するだけでも、賃貸ではなかなか壁をいじれない借主側も場所を取らずあれば嬉しいと思いますし、そういった大家側にしかできない、かつ、入居者ができないものを求めるひとつを探すのも楽しいと思います。

特に、男しかわからないこと、女しか分からない事も多々あるので、異性の立場、借主側の立場からの目線や意見はかなり参考になると思います。

同じ大家側として是非頑張ってほしいです。

No title

フローリングにしてくれたら入居する、という方がいて、本当のフローリングは十万円以上かかるし階下に音が響くので、畳の上にフローリングカーペットで入居してもらいました
(その代わり、1ヶ月のフリーレントなし)
段差ができることもありますが、業者にお任せして数万円でなんちゃってフローリングできました

あと、決めてくれた営業さんにお礼の手紙&スタバカード郵送したら、次の空室もすぐに決めてくれました

一例としてご参考になれば幸いです

No title

必殺様、関西子様、まりなお様、大変貴重なご助言有難うございます。
ご助言にあったところは早速明日から改善していきたいと思います。
まりなお様が実行された「フローリングカーペット」っていうのは、
下記の様なウッドカーペットのことでしょうか?
https://www.yunyuuya.com/hpgen/HPB/entries/2.html
また畳の上から「フローリングカーペット」を施工してもらえる業者さんとかいらっしゃるのでしょうか?
お忙しいところお手数をおかけしますが、もう少しご教示頂ければ幸いです。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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