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質問コーナー『空室対策』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:大阪自主管理大家
件名:空室対策
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大阪で自主管理している大家です。
いつも拝見させて頂き大家業のヒントを頂いております。
ありがとうございます。
本日は今旬である空室対策についてお知恵をお借りしたいと思いメールさせて頂きました。
ファミリー向け賃貸マンションを所有しておりますが、
去年頃から空室が長期化し目に見えて案内数も減ってきている様に感じます。
学生向けはそこそこ動いているのかもしれませんが、
ファミリー向けはまったくというほど動きを感じません。
地元の不動産仲介も転入より転出が多いと言ってますし、
3駅ほど離れたターミナル駅の大手仲介も当物件の駅近くの斡旋が減っていると言っています。
需要が減っている中、どうしても不動産仲介は管理物件をますます優先せざるを得なくなっているのか
私の方へは他所の大家さんがいやがる外国人入居者ばかりを斡旋してくる状況です。
もちろん今後外国人も受け入れないといけないと思い、受入条件を緩和もしています。
しかしこのままでは、いずれ入居付けの得意な不動産仲介に管理を任せないと
自主管理大家は、いろいろな不動産仲介にお願いしても空室を埋めれないのではと思ったりもしています。
もちろん入居者が部屋を選ぶので物件自身の魅力を高める様少しづつリフォームも工夫をしています。
不動産仲介に聞いても「簡単に決まる物件に案内したい」しかヒントをくれません。
そういう中で、同じ自主管理をされている必殺様に少しでも空室対策に効果のある方法を
お知恵をかりれないかと思いご相談させて頂きました。
例えば広告費を3ケ月に上げてみる、営業マンに袖の下を渡す、家賃を下げるなどいろいろあると思いますが、少しでも効果的な方法があればお教えください。どうそよろしくお願い致します。
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お答えします。

その前に不動産のスペックをお聞きしたところ、

1. 築26年

2. 9部屋中1部屋空き(2LDK)

3. 5万円

以上の内容でした。

うーーーーん

9室中1室の空きなら十分健闘していると思いますよ

ココで無理をして火の中の栗を取りに行くべきか??

って考えちゃいます・・・

これが9室中3室程度空きなら、片目くらい瞑って外国人でも何でも行っちゃいますが、

一度、そのレベルを入れてしまうと、やっぱり管理が大変になってきちゃいます・・・

ちなみに私の空室対策と言うか基本と言うか、

それは以下の通りになります。

1、専任契約はしない
(しかし地域によっては効果的な場合もある。大阪は専任のメリット一切無し)

2、空室をキチッとアピールしているか?
(たまにはコーヒー缶でも持っていく、1ケース1000円程度)

3、物件のスペックを理解して、部屋にあった入居者レベルを入れる
(極力断らない努力)

4、空室に問題はないか?もう一度チェックする
(トイレや台所の水が枯れてニオイや虫が出ていないか?)

5、物件に問題はないか?
(ポストがチラシで満杯とか駐輪場に放置自転車がないか?)

当たり前のことをキチっとするしかないと思うんです・・・


質問者さんの書いている

〇広告費を3ケ月に上げてみる

〇営業マンに袖の下を渡す

〇家賃を下げる

これは最後の最終手段にしないと、

一度してしまうと元に戻せなくなりますよ

9室中1室の空き部屋で実行するには勿体無い様な気がします。

※全空は半空なら効果的と思いますが・・・




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No title

※全空は半空なら効果的と思いますが・・・

全空又は半空?

まあ新築アパートが大量に増えたら、どんなに頑張っても中古は勝てません。満室を目指すより腹8分目でいいかもしれませんね。

私の場合

なるべく多くの不動産屋さんに頼むのが近道だと思います。
メールアドレスを聞いておいて、空いたり入ったら一斉にメールで伝えてます。

必殺様
3/30のセミナーにぜひ行きたいのですが、どちらで申し込み受付されてますか?

No title

仲介さんに依頼する場合、空室の室内写真を条件と合わせてメール添付して送ると、ネットに掲載しやすいので、効果あるかもです(本来は現地確認してもらった方が良いですが汗)
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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