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質問コーナー『駐車場料金の滞納者』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:たた
件名:ご質問!駐車場料金滞納者
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必殺大家様
はじめまして。

誠に勝手なお願いになりますが、もしよろしければ、下記につきましてご意見を頂戴できますと大変ありがたいです。
下記の案件程度だったら、ひょっとしたら正常化を目指せるのではないか?と考えました。
当方の立場は、貸主ではなく、第3者です。

◆案件内容
駐車料金滞納者A
借主は一般のサラリーマン
ここ1年程毎月滞納する。
当初は連絡して遅れながらも払ってきていたが、
2ヵ月に1度くらい1ヵ月分の振込となり、
とうとう振込もなくなって、現在約3カ月半滞納中


◆想定対応内容

勤務先への連絡+解約通知の内容証明+調停呼び出しまでで、正常化が図れるのではないかと考えております。
*最悪、契約解除のうえ、自動車を移動してもらえればよいというゴール設定です。


◆案件について質問&ご意見を頂戴したいこと

必殺さんが以前、下記のコメントをされているかと思いますが、ご存じの範囲で全くかまいませんので、
ご意見いただけますと大変うれしいです。

ご友人の訴訟関係のお手伝いをされいた時の、必殺さんのコメント
「非弁行為にあたるにではないかと指摘を受けたが、報酬を一切もらっていないのでOK」

?内容証明書について
貸主の名前で出すという理解でよいでしょうか?

?調停への呼び出しについて
弁護士ではない第3者が代理で調停を行うことはNGとなるかと思うのですが、

例えば貸主の名前で内容証明、調停への呼び出しを行う。
調停へは貸主は立ち会わず、第3者である当方個人のみが立会うことが許されるものなのでしょうか?
*報酬はもちろんもらいません。

ご友人の時は、ご友人自身がいて、必殺さんがいらっしゃったという状態だったのでしょうか?


?その他
なんでもいいのですが、何か必殺さんがアドバイスがありましたら是非コメントいただけますと
大変うれしいです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
まずココまでの質問にお答えします。

滞納者へのアプローチとして、

1、滞納者の住民票を取得する
  (転居していて督促状を見ていないなどが考えられる)

2、督促状+督促電話をキッチリする

3、携帯番号が分っているのであればショートメールを送ってみる

4、自動車は放置状態なのか?(もう所有者は放棄しているのか?)
  もしくは、動かしているのであれば実力行使もOK!
  住居と違い、借地借家法は適応されない
  そのため、最終警告書などを車に貼り該当自動車が居ないうちに
  コーンを置いたり他の車を置いても問題ない

5、勤務先へ連絡
  その際の注意点は滞納の件などと会社の人に伝えないこと
  プライバシーの侵害などと言って逆にクレームを入れる奴が居る
  こういった時は、
  お勤めの〇〇さんの車を置いている駐車場の管理人ですが、
  その車の件で電話したのですが・・・・
  勤めていれば取り次いでくれるでしょうし、
  こういった人は直ぐに退職しているので、もう勤務していない可能性も考えられる。
  そういった意味でも勤務先への電話は必ずするべき

6、内容証明の郵送
  もちろん貸主名で行う

おそらくココまでで解決すると思います。

ダメだったらまた質問してください。


次に調停への出廷ですが、

法廷への出廷は報酬の有無に関係なく、

本人もしくは代理権のある弁護士・司法書士に限られます。

但し、簡易裁判所までは以下の方も代理人になれます。(地裁以上はダメです)

1、身内の方(妻や息子など)

2、貸主が法人で貸しているなら、その法人の社員
  (社員である証明は名刺で十分です。ということは・・・・)

※その際は代理人許可申請書(裁判所にあります)と印紙500円


貸主が個人であるならば、

本人に付き添って行けば良いと思います。


基本的には調停室に同席できませんが、

結構大目に見てくれたりします。



・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


◆必殺さんのテナント契約の損害賠償約条について

以前、必殺さんが 「テナント契約に関して、家賃を上限とする損害賠償の上限を定める約定を入れる」とされていたのを、
すごく良い約定だと感じました。
ただ、1点、もし必殺さんが何か逆にテナントさんによって被害をこうむった場合
(具体的に問われるとちょっと難しいのですが。)
その場合もやはり同じくテナントさんに家賃上限の損害賠償となってしまうことは無いのでしょうか?

約定を入れることで貸主側に不利に働くケースがありえるのではないか?
といった点をもし掘り下げてお考えになったことがありましたら、ご共有いただけますようお願い申し上げます。

「借主がテナントを通常利用できない場合に、借主から営業保証その他損害賠償額は1ヵ月分の家賃上限とする。」
など、借主からのみの損害賠償の上限を決めるのはどうなのでしょう?

長く書いてしまいましたが、もしご意見頂戴できますと大変助かります。
また、不慣れなため、もし何かマナー違反等ありましたらご指摘いただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

賃貸借契約書での記載文言についてですが、

まず先ほどの駐車場について一つ

駐車場の契約書って結構簡素なんですよ

まあ、今まで財産である自動車を捨てていく奴が少なかったのと

先にも述べましたが駐車場は借地借家法は適応されませんので、

強引に撤去したりしていました。

しかしコンプライアンスが叫ばれる現在において、

自力救済は絶対に避けなければいけません。

そこで、賃貸借契約書に以下の文言を追加してください。


貸主・借主双方の都合により本契約を解除せるときは、
貸主・借主ともに1ヶ月前に解約の意思表示し、解約できるものとする。
尚、貸主が解約の意思を表示したにもかかわらず明け渡しが遅延したときは、
賃料の倍額に相当する遅延損害金を支払わなければならない。


これによって、駐車場契約の解約通知を送った後は、

賃料の倍額を請求できます。

毎月8000円なら16000円になります。

法的にも認められますので裁判で戦っても認められます。


この条文の効果は、

結局、こういう駐車場料金を滞納する奴は

あまり危機感がないんですよ

だって8000円とか10000円程度ですし、

ドコかに車は置かなければいけないわけですから、

他に移動するのもメンドクサイし・・・

って感じでズルズルとなってしまいます。


ところが、

イキナリ倍額の請求をされるとなると焦るんですよ!

早く他の駐車場に移動したほうが良いとなるわけですね


例えば、

駐車場にタムロしたり何かとクレームを入れてくるような

追い出したい入居者へも効果的です。


先ほど述べたように借地借家法は関係ありませんので、

滞納があろうが無かろうが、

一ヶ月前の解約通知で一方的に解約できます。


そうすると必ず契約者からクレームが入りますが、
(一方的な解約は認めないとか、新たな駐車場を用意しろとか)

そんな時は、

では貴方様が解約を申し出た時に同じ事言っていいですか?

解約は認めないとか、新たな契約者を見つけてこいとか

どうですか?


ぐうの音も言えないでしょ?



次にテナントにおける賠償上限ですが、

これはあくまでも営業補償についてです。

実際に被害が起きた物品のことではないです。

なぜなら、

被害物品については、火災保険の施設賠償保険などが適応されますが、
(上の階の住民に非があれば住民の保険を適応する)

営業補償というのが曲者で、相手の言い値になってしまいがちです。

しかも、私の知っている限りでは営業補償までカバーする火災保険は聞いたことがありません。

なので、そういったゴネ得をさせない様に布石を打っているんです。


この辺りは今後の付き合いも考えて、落とし所の探り合いにはなるとおもいますが・・・


こんな感じですかね?

参考になれば幸いです。



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No title

必殺大家様
お世話になります。
実践に基づいた貴重なコメントを、そして大変丁寧にご回答いただきましてどうもありがとうございます。
心より御礼申し上げます。
まずは勤務先に何度か(も!?)電話いれてみて、そのうえで内容証明を発送してみます。
(住所は郵便物が届いているので変わってないようです。)
また結果が出てまいりましたらご報告いたします。

*営業補償上限について、コメントありがとうございます。
損害賠償の上限として理解しておりましたので、ずれた質問になってしまって申し訳ございませんでした。大変わかりやすかったです。
テナント契約を結ぶような時には考えてみようと思います。

駐車料金の滞納対先

駐車料金の滞納対策については
支払い方法をクレジットカード払いに限定する事で
概ね解決しています。
クレジットカードを持っていない人には
作ってもらっています。クレジットカード申込の
時点でカード会社に発行を断られた駐車場契約希望者には
駐車場契約辞退の旨をお伝えしています。家賃保証会社と違って
クレジットカード会社の審査は、滞納癖のある人を
かなり正確に審査してくれます。
前家賃,カード請求締め切日,自動振替日の関係で
最大2ヶ月前にカード会社に請求データを
送ることができます。請求データ送信時点で
カード会社から課金NGを返された場合、
実際に滞納となるのは
2ヶ月後なので、その間に対策を取れます。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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