先日購入した
築古マンションですが、改装工事も終了し、
いよいよ契約者の入居が開始されました。
この物件は２０室中１６件空室だったのですが、
空室を一括で外国人日本語学校の寮として賃貸契約することができました。
ペンキを塗ってキレイになった外壁（マンション裏側です）
基本的な間取りはそのままで、主な改装点は、
畳からフローリングへ（大工さんへ依頼。畳は自分で処分）
３０年前の給湯器を交換（既存の古い給湯器は自分で取り外し鉄くず屋さんへ。
給湯器本体は新規設置は難しいので設備屋さんへ依頼）
ボロボロの流しを交換（処分も設置も自分で。置き換えるだけなので簡単です。）
洗面台の設置（処分も設置も自分で。ブログでも掲載してますが簡単です）
風呂桶交換（処分も設置も自分で。置くだけです）
TVドアフォンの設置（新規設置だったので電気屋さんへ依頼）
エアコンの設置（本体はネットで購入。設置は電気屋さんへ）
クロス・CFは全て張替え（全て職人さんへ依頼）
あとは内外装のペンキ（全て業者さんへ依頼）
最後の室内クリーニング（全て業者さんへ依頼。数が多いので自分たちではムリと判断）
基本的には機器は施主支給で行いました。
（いつも、施主支給で行っていますので特に問題はありません）
こんなもんです。
ぜーーんぶあわせて１室当り５０万円といったこころでしょうか？（外装は除く）
空室をまとめて一気に工事したので、相当なコストダウンを図られています。
今回の物件での利回りは改装費まで計算して約２５％前後ではないかと思います。
それと私は自主管理ですので、管理費もかからず運営できます。
ということは、現在は満室ですが、もし空室が発生したときも他の物件より有利な
条件で募集することができます。
まとも？な投資も頑張っている必殺です。
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築古で正解だと思います。
それも間取りだとか構造にまで手を加えるとか大げさな工事はせず、外見が綺麗で、洋間にして今の感覚に合わせる程度で正解だと思います。
リフォーム業者に提案させたら、新築が買えるくらいの見積もりを出してきますからね。
それをしても無駄です。
募集の際で、築年が公開されますから。
一番小さいサイズのバスタブは、私は１万円台で仕入れています。
私は自分で仕入れたものを、工事業者に支給します（嫌がられますけどね）。
工事業者さんは「こんな安い値段で入らない」と言いますが（言っているだけ？）、ネットの現金卸やアウトレットを調べれば、誰でも見つかります。
以前の記事の写真を見ましたが見違えりましたよね。凄くイイ感じです！
改装費を含めても利回りは２５％前後・・・本当に素晴らしいですね！
空き室も一括借り上げで満室、おめでとうございます！
回収と修繕だけでなく入居付まで痛快ですね！
空室を一括で外国人日本語学校の寮として賃貸契約で、
一気に満室なんて鮮やかすぎます。
その必殺技も、ぜひアップしてくださいね。
楽しみにしてます！
ＲＣの１棟物でそんなに回る物件ってあるんですね！
スバラシイ～
仕事も早いしビックリしました。
リフォームすると見違えるぐらいきれいですね＾＾
しかも一気に満室とか凄すぎます！
利回りもいいですし。
今後も色々と勉強させていただきます！
うらやましい利回り。
築古RCを再生できるのはすごい！！
さすが必殺さん。
か～んぜんに、普通の部屋になってますね！
築古なんて全く見えません。
一括契約ストーリ期待してます！
必殺さん、いや必殺師匠すごいですね！
師匠の強みはいろいろありますが、全てが線でつながるとすごい相乗効果を発揮しますね～。
不動産賃貸経営のひとつの勝ちパターンだと思いますが、なかなかボクにはマネできないですね・・・。
私は駐車場の余り地でまだ作っていないバイクガレージの募集に応募がありまして、初期費用で工事費の半分を賄い、利回りは100%位を予定しています。
しかし必殺様に比べたらセコイ話です笑。
さんかくたまご さん
コメントありがとうございます。
＞＞築古で正解だと思います。
お褒めのお言葉ありがとうございます。
＞＞それも間取りだとか構造にまで手を加えるとか大げさな
＞＞工事はせず、外見が綺麗で、洋間にして今の感覚に
＞＞合わせる程度で正解だと思います。
今回は改装の途中で外国後学校の寮の話がきたので、
学校の要望で急遽、和室から洋室へ改装を行いました。
Sun Pacino さん
コメントありがとうございます。
＞＞以前の記事の写真を見ましたが見違えりましたよね。
＞＞凄くイイ感じです！
外装ペンキを塗るだけで物件がよみがえりますね
＞＞改装費を含めても利回りは２５％前後・・・
＞＞本当に素晴らしいですね！
工事は全て自己分離発注で行っています。
ドミナント戦略の効果ですね、業者さんはみんないつもの
メンバーですので、ボラれる心配もありません。
＞＞空き室も一括借り上げで満室、おめでとうございます！
空室一括借り上げはたまたまです。
なんの戦略も考えもありませんでした。
ただ、一括の怖いところは、出て行くときは一気に収入なくなります。
ノーブラツイストさん
コメントありがとうございます。
＞＞空室を一括で外国人日本語学校の寮として賃貸契約で、
＞＞一気に満室なんて鮮やかすぎます。
＞＞その必殺技も、ぜひアップしてくださいね。
＞＞楽しみにしてます！
えーー、今回決まった外国人日本語学校の寮の件は、
本当に偶然なんです。
学校側は、１棟で纏めての部屋がほしかった。
寮として使うのでピッタリの間取りだった。
学校側からの要望として
和室を洋室に変更してほしい
（これは当初より１部屋は改装する予定だった）
１部屋に最大４名住まわせてほしい
（これは、空家だらけが幸いして。上下左右すべて寮なので問題なし）
コノ程度の要望だったので、こちらとしても対応がしやすかったです。
リサイクルクル さん
コメントありがとうございます。
＞＞ＲＣの１棟物でそんなに回る物件ってあるんですね！
気長に待ってると出てきますよ（地域にもよりますけど・・・）
ただ、キレイな物件ではありえないです。
ボロボロ物件→自分で直す→安く仕上がる→高利回り
簡単に言うとこんな感じですかね
あだち さん
コメントありがとうございます。
＞＞リフォームすると見違えるぐらいきれいですね＾＾
そうですね、外装ペンキ塗るだけでグンとよくなります。
＞＞しかも一気に満室とか凄すぎます！
これはたまたまです。戦略もなにもありません
＞＞利回りもいいですし。
自己分離発注しているので改装費用が抑えられます。
ただ、問題は責任の所在がすべて自分にかかってくる
ところです。今回は敷地も広くトラブルなくすみました。
＞＞今後も色々と勉強させていただきます！
あせらずに頑張ってくださいね！
J さん
コメントありがとうございます。
＞＞うらやましい利回り。
コレくらいの利回りがないと築古はやってられませんよ
＞＞築古RCを再生できるのはすごい！！
完全再生でないところが怖いですが・・・
※配管などはそのままです。ヒーーーー！
でも、事故がおきれば保険対応ですので怖くありません
はまだ さん
コメントありがとうございます。
＞＞か～んぜんに、普通の部屋になってますね！
＞＞築古なんて全く見えません。
そうですね、築古（約40年もの）ですが、
元の間取りが良かったですので、リフォームで十分でした。
＞＞一括契約ストーリ期待してます！
これはたまたまです。
何の秘密もありません。
17年目の整形外科医 さん
コメントありがとうございます。
＞＞必殺さん、いや必殺師匠すごいですね！
＞＞師匠の強みはいろいろありますが、全てが線でつながると
＞＞すごい相乗効果を発揮しますね～。
いやいや貧乏症でセコイ仕事ばかりしています。
＞＞不動産賃貸経営のひとつの勝ちパターンだと思いますが、
＞＞なかなかボクにはマネできないですね・・・。
逆に私にはコレしかできません！
だから一生懸命がんばってますヽ(´ー｀)ﾉ
なりっと さん
コメントありがとうございます。
＞＞私は駐車場の余り地でまだ作っていないバイクガレージの
＞＞募集に応募がありまして、初期費用で工事費の半分を賄い、
＞＞利回りは100%位を予定しています。
＞＞しかし必殺様に比べたらセコイ話です笑。
イエイエ商売はセコクセコク一歩一歩ですよ！
私も全く同じです。
