質問コーナー『新築区分マンション』

件名:不動産購入について教えて下さい
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突然のメールで失礼致します。貴兄のブログを拝見し、ご意見を伺えないかと
メールを送らせていただくことに致しました。

実は現在、気に入った新築分譲マンションがあり、購入の可否を
思案しています。購入の目的として、利益は関係なくそこに住みたいから購入するというのではなく、
数年住みいつかは賃貸に出し、
ゆくゆくは売却して投資的な利益を得たいと思っています。

そこでお聞きしたいのは、
上記のような考えでこの物件を買うのは正しいことなのか、
それともセオリーから外れた考え方なのではないかということです。
参考までに我々のデータ、物件のデータをお送りします。

私 40代後半男性 会社員 妻50代前半会社員 子供なし

保有財産: 投資信託(長期保有計画)、現金、

自宅用分譲マンション4LDK(博多、現在義母が単独で居住) 

夫婦年収:1200万
現在の住居:東京都〇〇区 賃貸マンション、家賃18万(うち8万会社補助)


対象マンション:東京区内新築分譲マンション(現在建設中)

2LDK販売価格約7700万、予想賃料23万/月

対象マンション特徴:立地人気エリア、駅徒歩6分、日当たり眺望とも良、
中古でもほぼ値崩れせず売却可能地域とのこと
(そんなことがあるのでしょうか?)

賃貸入居率もかなり良い地域、(当該地域をよく知っており、環境、立地の良さは納得済みです)


考察:

1.5年ほど住み賃貸に出し10年ほどで売却。売却時に購入価格で売れたら利益が出る。
  果たしてそんな風に行くのか。

2.高額な新築物件を50代で投資用として購入するのは不動産の常識からはずれてるのでは
 (例えば30代が30年住み続ける目的で買うなどが常道だと思う)。

3.新築購入後5年ほど経過したときに購入価格で売れることなどありえないのでは。


ご多忙の中、ぶしつけなお願いで大変恐縮ですが、もし可能なようでしたら、上記に対し、
コメントを頂けましたらとても有難いです。

何卒宜しくお願い致します。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします・・・

けど、

私の投資法(経験)とは畑違いなので、

まったく見当が付きません・・・

だって私は築古の一棟物ボロボロマンションが主ですので・・・


ただ、

色々な方のお話しですが、

新築マンションを買って、買値以上で売れたと言う話しは、

あるにはあります。


それは超有名なマンションの場合といった特殊な例で、

※大阪では大阪駅直結のグランフロント大阪などが有名

ほとんどの場合は、買った瞬間に2割ダウンといった具合でしょうか・・・


それと、マンションで利益が出た方って、

”転売で儲けてやろう!”と考えて購入しているのではなく、

ただ、自分用にと購入して、

ためしに売りに出してみたら大幅利益が出たって感じで、

”その感覚”でいるからいいのかな?なんて思っちゃいます。


コノ様な事例をお二人知っていますが、

二人とも年収3000万以上の方で、

ぜんぜんお金にガッツイていないんですよ・・・


うーーーん?

どうなんでしょ?


新築高級区分マンション・・・

想定収入が得られなければ、

即首が回らなくなる可能性もありますよね・・・


これが1棟物マンションなら、

7/10とかで収入が途絶えることはありませんが、

今回の場合だと1/1ですので、

100か0ですよね・・・・


結構、危険な賭けになっちゃうような・・・

どうなんだろ????


経験者の方のご意見お待ちしています。



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No title

 新築はすべてが乗ってるで買値より値上がりすることは99%無いです。おっしゃる通り超一等地の超有名物件でペントハウスとかならわかりますが、誰でも買えるようなどうでもいいマンションではまずほぼ100%無理でしょうね。買った瞬間2割場所によっては3割4割ダウンが定番かと。

誰もが競って買いたいようなもの以外は次買う人が定価以下じゃないと買わないのでね。都心も中国人も撤退してる中今あえて新築を買って転売で儲けるとかギャンブルでしか無いかと。インカムゲイン目当てでも様々な費用が上乗せされてる新築では色々厳しいかと。自分も買うなら中古一択ですね。新築は売るもの 中古は買うもの。
今は相場に乗じてクズ物件を手放す時期じゃないですかね。

No title

多摩地区の分譲マンションを築5年の中古購入したとき、そのマンションは新築当時の半値近くまで暴落していました。
新築時に購入した前オーナーは、売却損でローンが残ったみたいです。
今は築20年経ちましたが、さらに1/3くらいまで値下がりしてますね。
私は投資目的ではなくマイホーム目的で、結果的には転勤により貸していますが、借主が決まるまで半年くらい空き部屋でした。
その間、ローン・管理費・転勤先の住居費の出費で、生活がきつかったです。
家賃も、今は借り手市場なので、理想よりも値下げしないと入居者は簡単には決まらないと思います。
うちも、希望額から値下げしてやっと決まった感じですし。

7700万なら新築戸建を購入した方がいいのでは?
ランニングコスト(管理費修繕費)の、毎月強制支払いはないですから。


No title

今の日本で、土地ならともかく建物の価値が経年で上昇する可能性は限りなく0%に近いと思います。
場所を特定できればよいですが、「東京区内」ではざっくりしすぎで何とも言えないですね・・・。
極めて特殊な立地で実需がメチャクチャあるのであれば、中古で値崩れしない、というのもあながちウソとは言い切れませんが。
どちらにせよ質問者さんには冷静になって考えて頂きたいのですが、「本当にその条件で売却できるなら不動産会社が新築ですぐに売る筈がない」のです。

No title

いまだに新築区分の投資話に騙される方がいるのですね
営業マンのいうことは半分ウソですよ

No title

必殺さん、お早めの復帰ですね。

新築マンションで転売益が出て売却できたというケースは、極めて限られます。
バブル崩壊の1980年代後半か、最近では東京都下のごく一部の地域では、新築マンションで売却益が出たということも聞きます。
しかしそのごく例外を狙うのはリスクがあると思います。

相続財産なし、専業大家歴17年目の私は、区分所有は今後は一切考えていません。
ましてや新築はありえません。
かつては中古の区分所有が主でした。

No title

いつも楽しく拝見しております。

「5年ほど住んで、5年ほど貸出、10年後に売却」ですよね。
同じく都内在住・大家、最近にわかに人気になっているエリアで、マンションがすき間すき間にバンバン建っている区ですが…

NHKのニュースを見ていれば分かる通り、現在新築マンションは最高値になっています。昨日か、おとといのニュースで、

都内は新築マンションが高値なので、中古に人が流れている。
中古も玉がなくなってきた。
駅からやや遠い、戸建て分譲が広さ・価格とも割安感があり人気。

という流れになっているそうです。場所がどうあれ、都区内で2LDKが7700万円代は港区の駅近なら割安感あるかもですが、他の場所なら冷静に考えて高い買い物と感じます。ニュースなどを見聞きする限り、現状のままでは売れないので、価格が下がっていく傾向になるということです。

中央区ウォーターフロントで同じ間取り、築8年くらいの分譲マンションで知人が1戸だけ賃貸をやっていますが、周りの新築賃貸に客を取られたり、3か月以上も空き状況(その際、返済だけは毎月出ていく)で、思っていたのとはちょっと違うようです。外食も安いもので済ませるようになり、以前より生活レベルは下がったように見えました。

腰に腫瘍ができ、水が溜まっていて、今だ療養中(T . T)/来週は大学病院に行かないと・・・。
必殺さんも、頑張り過ぎて病気しない様に(^-^)/

中古物件で値崩れしないなら、なぜ建てた会社(子会社でも良いけど)は賃貸にしないのでしょうか?賃貸にしてから、値崩れ無しの値段で売りに出せば、もっと儲かるはず・・・?
100か0 (マイナス?) のハイリスクな話しですね!

No title

「中古でもほぼ値崩れせず売却可能地域とのこと」とのことですが、
近隣10戸の新築当時の価格と、現在の中古価格を調べて検証してみてください。
本当に10戸が10戸値上がりしていたら、ぜひその地名を教えて欲しいです!

まあ、そんなことはしなくてもすでにご自身の中で答えは出ていますよね。
「果たしてそんな風に行くのか。」
「3.新築購入後5年ほど経過したときに購入価格で売れることなどありえないのでは。」

No title

復帰なさっていたんですね。気づきませんでした!

さて、本件ですが。。みなさんの言われていることで9割かと・・

ご自身も分かっておられるはずです。でも、欲しいのですよね。わかります。
気に入っておられるのであれば「アリ」です。

減価償却が安定的に取れますし修繕、空室リスクはほぼないです。
 売り手市場の今、馬鹿高時期ですが、得難い物件は今後も得難いです。。キャピタルの不安は付加価値や愛着で乗り越えられると。。

投資判断

遅いコメントですみません。

以前知り合いの投資家が、東京の二子玉川の分譲マンションを3100万円で買って、昨年5000万越えで売りました。よって利益がでることはあります。

ただし、上の例は、2010年に購入で、安い時期に買わないと利益は出にくいです。

また、インカムゲインも少しはほしいので、6,7%の表面利回りほしいですよね。この例は、4%未満。。。投資としては厳しい気がします。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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