質問コーナー『退去立会い』

ブログ読者さんより質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

送信者:大家見習い
件名:以前四條畷物件の件でご相談させていただいた者です。
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必殺大家人様

以前、四條畷のゴミ屋敷の件についてご相談させて頂きました。
http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-555.html

入居期間3年ほどでしたが、来月退去との連絡がありました。
2年ほど前から毎月全保連の代位弁済を受け続けていましたが、とうとう家賃が払えなくなったようです。

物件内部はゴミ屋敷のようになっており、原状回復費用もかなり高額になりそうです。
本人は支払い能力がないと思われますので、全保連に請求予定ですが、
保証会社へ請求する際の、注意事項等ありますでしょうか?

以前必殺様のセミナーに参加した際にいただいた、CDROMには、
退去の際の原状回復費用請求のひな形が収録されていませんでした。

もし、ひな形や原状回復費用請求に役立つツールやノウハウ等ありましたら、
後輩弱小大家のために、アドバイスいただけないでしょうか??

退去立会の際に、その場で見積もり作成して、
入居者に工事費用その場で認めさせる作戦ですが、
(入居者はこちらからの電話には一切でないので、
その場で手続き完了しないと退去後には連絡がつけられないものと思われます)
工事費用の見積もり作成と、退去時の書類作成ノウハウがないため、苦慮しております。

今後も自主管理大家を行うために、必要な知識と思いますので、ぜひ習得したいと考えています。
お力添えいただけますよう、宜しくお願いいたします。
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お答えします。

うーーーん

現状回復費ですか・・・・

非常に難しいんです(´・_・`)

以前、ブログで書いていたテクニックというのも、

実は大したことではなく、

事前に契約書の特約に「退去時には室内清掃費として00円支払う」

と、記載しておくんです※大体家賃の1か月分


なぜ、1か月分かと言うと、

保証会社全保連の規程で、

1、原状回復費の上限は1ヶ月

2、但し、入居者が認めたもの

と規定があります(最新版は多少違うかも??)


なら、

最初から契約書に書いているならば、

契約者は認めたものと認められますし、

上限1ヶ月の部分もクリアーできますので、

取りっぱぐれません。


今回の例を考えると

残置物の処理までは補償範囲ですので、

残置物の処理は全保連に任せてください。

全保連が専門業者さんを用意して処理してくれます。


原状回復費については、

全保連を頼って1ヶ月の補償をしてもらうのも手ですが、

※その為には原状回復費を確定して入居者に認めさせなければならない。

質問者さんは、

大家側で加入する火災保険の汚損破損特約には加入していないのでしょうか?

もし特約の汚損破損特約に加入していれば、

補償対象になる可能性があります。

※クロスなどは難しいようですが、壁の破損や床の破損などは認められる様子?


1、本人に請求してみる

2、火災保険に請求しいてみる

3、全保連に請求する

4、保証人に請求する

5、本人に対して調停を行う

6、本人に対して訴訟を行う

7、保証人に対して調停を行う

8、保証人に対して訴訟を行う


諦めたら、

そこで試合終了ですよ!

諦めずに頑張ってくださいね!


あと余談ですが、

新規購入物件は敷金が入っていたりして、

退去立会いで揉めることはほとんど無かったですし、

新規募集はゼロゼロ物件がほとんどですので、

予め契約書に退去時5万円のハウスクリーニング代として、

って感じで固定制の内容となっていますので揉めることはありませんでした。

しかし、2年程度の居住でハウスクリーニング特約を付けて無い状態だと、

やはり、減価償却に基づいたチェック一覧表など作成すべきかと思っています。





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No title

「2年程度の居住でハウスクリーニング特約を付けて無い状態」でゼロゼロだと、実際問題取れないでしょう。
訴訟して債務名義をとっても数万円レベル。
しかも、強制執行してないところから取れますか。
「クリーニング」の特約をつけていても、「払わない」と居直られたら、ゼロゼロ物件で資力のない方からは取るのは難しいと思います。
とりあえず「特約」はつけておいて、請求するだけ請求するといった感じですかね。

No title

法的にどうかは判りませんが
残置物を理由に退去完了と認めず、残置物の撤去が完了するまで保証会社に代位弁済請求し続けていた家主も居ましたね~

そんな家主が他にも居たので「残置物の処理までは補償範囲」と成ったのかもしれませんが・・・
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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