質問コーナー『客付けの仕方』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:咲
件名:必死大家さんの客付の仕方が知りたいです
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初めまして。九州で自主管理大家をやってます。
ファミリー物件中心に50戸ほどの小規模です。
管理のことは大変参考になってます。
私も今一件訴訟やってますし。ありがたいです。
女性はナメられて大変ではありますが、まあなんとかやってます。

ところで客付はどうなさってますか?

私は自力で何軒も不動産屋をまわりまくり、
「私がオーナーですから直接交渉も応じれますし、
確実に直接広告料をお渡しできます。」と言ってます。

その結果今年の春も契約はまあ取れてますし、
定期的に空室確認の電話が1年を通してかかって来ます。

しかし、こういう自主管理大家は珍しいせいか
「管理会社がないからダメなんだ。管理会社があればもっと苦労なしに満室だ。」と言われることも多く、
心が揺れてます。

反面、管理会社があると広告料まで丸取り独り占めしたいばかりに空室情報を他社に回さないとか、
他社が客付しても広告料を渡さないとか様々な話を聞いてます。
「咲さんの物件は、近隣他物件と違い広告料確実ですから積極的になれます。」とも言っていただけてます。

私は宅建士持ちで業界経験もあるから彼らの気持ちがわかりますし。。

こんな風に反対の意見の中、時々迷ってます。

是非必殺大家さんの客付のお話もお聞かせ下さい!よろしくお願い申し上げます。


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お答えします。

まず重要なことですが、
必死大家ではありません!
必殺大家です(笑)


マジで笑いました!


さっそくご質問の件ですが、

私も質問者さんと同じ様に地元の不動産業者さんを回って客付けをしてもらっています。


そこで、客付けの問題点について考えてみましょう


管理会社が入ったほうが良いのか?

うーーん、

私はコノ意見には反対ですね!


と言うより、

管理物件が欲しいための営業トークにも聞こえます。



管理会社が入るのと大家直接なのとドコが違います??

それこそ、

管理会社が間に入ることによって、

中間マージンが発生したり

管理会社の能力次第では、

空室の把握すら出来ていないといったトラブルがあったり

管理会社が横柄で、

客付け仲介業者さんがウンザリといった話しもよく聞きます。


これが遠隔地であったり、

兼業大家さんで、

どうしても不動産大家業が不可能の人ならしょうがないでしょうけどね・・・・


次によく言われるのが、

専属専任で仲介を任せてもらえないか?という申し出です。


これも私から見たら問題が多いですね・・・

※もちろん業者次第ですよ!!

大手仲介業者さんなどは、

仲介・管理・リフォーム・売買と、

全てを取り込み、

『大家様』を作ろうとしていますが、

※『大家様』とは所謂、オーナー様=全て私共にお任せください。
 オーナー様は何の心配も必要ありませんと、自社で囲い込む。


これね・・・

たまに物件購入する際に出会いますが

リフォーム1つ見ても高いですよ~


そして、

そのマンションは半分は空いていて、

その理由が、

専属専任の大手仲介業者が、

周りの仲介業者さんに情報を流さないんですよ


だから私が購入した際に、

専属専任を解約して、

周りの仲介業者さんを回ると、

直ぐに案内が入って半年もしないうちに満室となりました。


何のための専属専任契約なんじゃ???

と言うわけで、

質問者さんの考え方で良いんじゃないでしょうか?

これからも地道に頑張ってくださいね!


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★今後の旅行開催予定★

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※満席御礼
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円
(現地集合)

平成29年5月27日(土)~28日(日)※4月7日から募集開始
JR特急で行く兵庫県城崎温泉
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※4月下旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年7月8日(土)~9日(日)5月中旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
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必死大家

ワラタ
時には必死にもなるわなw

No title

私はHNを「必死大家」に変えようかな。

私は以前、区分の1ルームを数戸お持ちの方から「空き室が埋まらない」と相談を受けたことがあります。
私は自主管理で、仲介さんは一般媒介で複数に依頼します。
その方は、専属で募集していますが、管理は自主管理です。
私は、「複数の業者さんで一般媒介で募集してみたら?」と提案しました。
その後、1年ほど経って「全然決まらないじゃないか」と叱られました。

自主管理物件を、一般媒介で複数の業者に依頼して効果がある場合は、部屋の価値に比較して賃料を割安に設定した場合です。
割高の家賃だと、複数の業者に一般で募集をかけるのは逆効果だと思います。
割高の家賃でも、専属専任で、引き続きその業者しか使わないとなれば、業者さんも義理があります。
同程度の家賃設定の物件で一般媒介のものと競合すれば、専属専任物件を推すと思います。
割安の家賃ですぐ決まりそうな物件の場合、一般媒介だと業者さんはレインズに載せない、不動産広告サイトに載せない場合がありあす。

管理会社などクソ食らえ!!

過激なタイトルで申し訳ありません。

”「管理会社がないからダメなんだ。管理会社があればもっと苦労なしに満室だ。」”

よくイケシャーシャーとこんな事が言えるものです。

しかし考えてもみて下さい。

物件を買って、or新築を建てて管理会社にお任せで満室経営???

こんな事が可能なら一億総大家になってしまいます。

私が昨春買ったアパートは管理会社は優秀でしたが、旧オーナーさんがやる気の無い人で有った為、満室には至らず尚且つ低家賃に甘んじていました。

自主管理にし、家賃も若干上げ満室にしましたが、そこで重要なのが”さんかくたまご”さんも仰っている

”部屋の価値に比較して賃料を割安に設定した”

ここが肝だと思います。

これができるかできないかが、勝負の分かれ目です。

管理会社に任せきりで、”部屋の価値に比較して賃料を割安に設定した”こんなことができるものでしょうか?

これだけ参入者が増えその中を経営していかなければならないのです。

そのへんの事もよく考えてみてください。

No title

何か自主管理に心折れかけて業者にそこに付け入られてる気が。。

悠々自適でお金がたっぷりあってもう自主管理面倒くさいならありかと思いますが、儲けが減ってなにやってるんだか?になりそう

管理業者に丸投げして入居率や利益あがるとは思えないです


















No title

管理会社に全面委託し、賃料を部屋の価値に対して割安にすれば、よほど幸運ん人でない限り利益は出ませんね。
これだけ賃貸住宅の需給があzつかして競争が激化し、工事費も人手不足や建材も上がり気味なので上昇しています。

やだわ、ごめんなさい(^^;;

すみませんっ(笑)(笑)(笑)
携帯から急いで打ったので予測変換で「必死」と出たのを読み間違って確定したんだと思います(^^;;
大変失礼申し上げましたm(_ _)m
少し前に実際必殺大家さんにお会いになったことがある大家さんに会いました。
お酒のお好きな方だと伺ってます。
私もいつかお会いできたら嬉しいです(//∇//)
あとでご回答を読んだ上でまたコメントいたします。
取り急ぎ謝罪させて下さいm(_ _)m(^^;;(^^;;

じっくり回答読みました

周りに自主管理大家がいないので、同意してくれる方が欲しかったんですよね。ありがとうございます。

お会いできる機会があれば、「必死大家さんでしたよね(笑)」
とお声をかけます。覚えていただけたら嬉しい(//∇//)
何人も必殺大家さんと会われた大家さん、知ってますから。

客付け

空室は嫌ですよね。
結局、レインズ登録が1番早くないですか?
業者免許があったらの話ですが
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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