読者に丸投げ!質問コーナー

え~、今日は読者さんから質問を寄せられたにも係わらず

私が返答できない問題をコメント師さん達に答えてもらおうと言うコーナーです。


え?手抜き??

ハイ!手抜きでございますm(_ _)m


では1件目のご質問は

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:大家
件名:マンション組合について
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いつもお世話になってます。
もしお手すきでしたらアドバイスをいたたきたいのですが、
今分譲マンションで勉強になると思い理事長になりまして、修繕や管理に関わってるんですが、
管理会社が提案する設備の改修点検、また修繕で保険の適応するしないをどこまで間に受けるべきでしょうか。
自主管理されてる必殺さんから見ての意見を宜しければお聞かせください。
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うーーーん

私は区分所有を所有していませんので

何とも言えないんですよね~(経験が無い)

区分所有と1棟物所有はまったく性質が違いますので、

ぜひ区分所有で活躍している方にコメントいただきたいです。



では2件目の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:お酒大好きK
件名:排水(汚水)管断裂
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 自主管理大家様

初めてメールさせていただきます。
岡山で不動産屋に勤めているお酒大好きKと申します。宜しくお願い致します。

毎日楽しくブログを拝見させていただいております。
経験豊富な自主管理大家様にご質問です。

私の住んでいる岡山エリアでは特に県南は非常に地盤が弱く、
アパート周辺の地盤が沈下致します。
それに伴い排水管がよく断裂し、
入居者様にご迷惑をおかけすることがよくあり困っております。
建物自体は杭で固定していますので、そんなに影響はありませんが、
建物の周りの地盤全体が下がりますので、排水管なども引っ張られ最悪は断裂してしまいます。

今までは症状が出た場合(だいたいアパート入居者からトイレが詰まった、
と連絡から発覚致します)にその都度地面(屋外部分をある程度掘削をして切れた配管を探し出し復旧します。
断裂している箇所は屋外に点検ふたをのぞいたりしながらある程度めぼしをつけて地面をはつっていきます。
その度に、結構なお金がかかってしまい建物家主様にご迷惑をかけてしまいます。

お金をあまりかけずに良い改善方法はないでしょうか?工事をしないといけないのは分かりますが、
すべてのお部屋の配管の復旧工事をすれば莫大な費用がかかります。
保険対応ができそうもないのですが、何か裏ワザはないでしょうか?

自主管理大家様が同様の場面に遭遇された場合、
そのように対処されるか是非教えていただければと思います。

つたない文章で申し訳ございませんが、アドバイスをお願い致します。

--------------------------------
うーーん、

地盤沈下ですか~、

これも経験がありませんね~

経験していないのでアドバイス的なものが出来ません。

これも経験者の方!ぜひコメントください!!


今回2件の質問が寄せられたのですが、

私も分らないことはいっぱいありますからね!!

そこは経験者の方!教えてください!!


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No title

区分所有者で、理事も、大規模修繕委員も、経験もあり。

>管理会社が提案する設備の改修点検、また修繕で保険の適応するしないをどこまで間に受けるべきでしょうか。

あくまでも提案なら、改修点検が今は必要なければ「今はしない」でいいのでは?
なんか問題が起こっていたり、点検が必須ならば、対応しなくてはいけないですが。
良かれと思っているのか、マージンが欲しいのか、管理会社の提案事項の半分は却下していましたねーw
高額なら「次期の理事会で検討事項」にしちゃっていましたよ。

修繕は、壁の大理石が落下したとか、自動扉のガラスにひびが入ったとかは、保険で修理していました。
保険が適用されるなら保険で、適用されなかったら必要であれば手出しで、適用するかしないかは保険会社に確認することでは?

そこが難しいですね

設備の改修点検、また修繕で保険の適応するしないをどこまで間に受けるべきでしょうか。

いつどこまで修繕をするか、保険が支払われるかという意味でしょうか?
私は7つの管理組合に所属し、現在は140戸の管理組合の理事長をやっており、大規模修繕は7かいくらい携わりました。

施工や保守管理状況によって一概には言えません。
工事をして、工事費を抜く管理会社もあるようです。
また、設計会社によっても見解が違うこともあります。
「マンション大規模修繕の時期」などのキーワードで検索して勉強するといいかも。

また、大規模修繕にあたっては「修繕委員会」というものを立ち上げて、組合員に参加してもらいながら、みんなで考えながらやるのがいいですね。

地盤沈下地域の配管

設計をしているものです。
私の地域にも広域地盤沈下地域があり一年でおよそ5cm弱沈下する地域があります。
そういった地域の配管は基本的に露出させて(建物周りの基礎にブラケットを付けて横引き配管させます)施工します。
それでも沈下が進むと補修が必要となりますが、地中に潜る部分の配管だけを伸ばせばよいので楽ちんです。
もしくは建物周辺の外構はすべて砕石などにしておくぐらいですかね。
どちらにしても数年に一度は修繕する必要があると思います!

No title

うちの建物も外構が一部沈下し(10㌢位)、駐車場と下水管部分のアスファルトが沈下しており建設業者に見積もりを取った所160万の費用がかかると言われました(車3台分位の範囲)。

知り合いの土木業者にアスファルトで埋めてもらうだけで誤魔化して費用は10万で押さえましたが、管を掘り起こすと莫大な費用が懸かりそうです。

基礎が無さそうなエントランスも亀裂が入っており何か対応策が有れば教えて頂きたいです。。

No title

地盤沈下対策なら、『ポリエチレン管』ってのはどうでしょうか?

学生時代のアルバイト時のうろ覚えなので、最終的には専門家の意見も聞いて下さいね

軟弱地盤に公共施設を作る工事をしてたとき、ガスと上下水の埋設配管に『ポリエチレン管』てのを使用してました
なんでも、地震で地盤沈下や隆起が起きても、倍近く伸びるので破断しにくいとか当時の職人さんが言ってました

No title

私は自分自身が区分所有物件に3回住み、投資用も含めて6戸所有していました。
理事長は3組合で、長年経験しています。
また監事もしています。
それらの経験から私が得た結論は、「区分所有という所有形態自体、『権利上の瑕疵』である」です。
回答になっていなくてすいません。
10年以上所有し、区分所有物件は昨年で全て売却益を得て手放しました。
今は一棟集合住宅と戸建、駐車場しか持っていません。
今後は、死ぬまで区分所有物件は買わないと思います。

No title

区分所有物件の管理維持についてはその意思決定が集会決議を経て行わるべきです。一人で考えず皆さんの意見を交えながらにしましょう。
マンション管理士の資格を取ると為になります。

地盤沈下や不動沈下については構造物や基礎、地形や地域によりますがどこでも起こることです。 行政の助成金活用や配管専門業者と相談しながらもっともよい改善策を模索して下さい。

区分所有

区分所有建物の理事や監事などいくつかやってきた者です。建物の修繕の必要性や時期は、最終的には専門的な話になるので素人には判断しずらいのですが、一般に管理会社は過剰に工事を勧める傾向にあると思います。頻度、工法、金額の違いで、区分所有建物は単独所有の建物に比べ、5~10割ほど多く修繕費を払っているのではないかと感じています。なぜそうなるかというと、単独所有ならよく調べて交渉しますし、大家の知識も多いですが、区分所有だと面倒になって業者の言いなりになってしまうからです。

No title

>管理会社が提案する設備の改修点検、また修繕で保険の適応するしないをどこまで間に受けるべきでしょうか。

区分所有者で、現在管理組合理事長兼防火管理者です(以前に賃貸マンションの会社で勤務)。
大規模修繕計画について協議中の者です。

基本的に改修点検による修繕等は、一部管理業者側の歩合収入という感覚があります。

例えば…
●「給水ポンプの異常が出たら全戸に迷惑が掛かりますよ」→同時に2基とも壊れることはまず無い。

●「エレベータが止まったら上層階は大変ですよ」→普通の規模の分譲マンションなら、何台か設置されてるでしょう。


屋上の防水だけは耐用年数を気に掛けていますが、
問題が無ければ「現時点では結構です」で対応しています。


管理組合の保険適用については未経験ですので分かりません。

No title

余談ですが、過去に角部屋に住んでる爺が、自分ちの雨漏りを優先的に修理したいがために、理事長に立候補したことがありましたが・・・w
基本、理事長は外部の交渉役と、理事会の司会進行と意見のとりまとめに徹すりゃいいので、管理会社からの提案は、理事会の面々に意見を募り、高額や判断できなければ臨時総会開いて、または定期総会時に、住民から幅広くどうするか意見を募ればいいのです。
また、管理会社に大規模修繕の長期計画表は作ってもらえるはずなので、それをもとに屋上防水や外壁塗装や駐車場の舗装や、立体駐車場の予防部品交換など、いつにいくらくらいの修繕費がかかるか計画して、時期がきたらやればいいのです。
行き当たりばったり提案するような管理会社なら、変更したほうがいいかも?
また、修繕改修は必ずあいみつ取って、管理会社の下請け以外からの相場も確認してから、やるかやらないかも含めて決めます。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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