断水事故のつづき

きのうの断水事故のつづきです。

さてと詳しく調べてみようかなっと物件に行ってみたところ、

??渇水異常が消えています。

そこで、貯水槽のマンホールを開け中を確認してみると・・・
P9130143_convert_20120913174918.jpg
水は満タンに溜まっています・・・

うーーーーん、たまたまボールタップが引っかかったのかな??

とりあえず棒でボールタップを上下すると正常に動作しています。

まあ、水も溜まっているし良いか・・・

ということで、バイパスレバーを戻しポンプを作動
P9130142_convert_20120913174850.jpg

??あれ???

ポンプが操作できない

ポンプの操作盤のボタンが一切反応しません。動きっぱなしです。

ポンプ屋さんに連絡し指示を仰いでみました。

ぷるりんこ~♪(byしょぼくれん

必)ポンプの操作盤がボタンを押しても反応無くて、ポンプが回りっぱなしなんだけど・・・

ポ)一度、ブレーカーを落としてみてよ

必)了解!

ポンプのブレーカーを探し電源offそしてon

ダメです。ポンプは回りっぱなしで、操作盤も反応しません。

何度かチャレンジしましたが同じです。

その旨、ポンプ屋さんに言うと、じゃあ行くね~、と30分で到着。

ポ)うーーーん、故障しているね、

  部品手配する間、ポンプは切っておくしかないよ

  そうしないと、モーターが焼き付いちゃうからね

ということで、またバイパスに切り替えです。

※5階建て40室の築古マンションなんですが、
 ポンプを動作させないと5階は水圧が落ちてしまうんです。
 でも、一週間位なら直結(ポンプ切り離し)十分使用に耐える程度の水圧は出ます。

今回の水問題ですが、今回に限らず水は非常にトラブルが多く、

非常にお金がかかります。

なぜか?

まず、給水の設備的な問題として、

1、ボールタップなど原始的な部分での故障
  (今回の様な引っかかりなど)

2、ポンプなど機械的な故障
  (ポンプ自体の老朽化などによる停止)

3、ポンプを動かす電源的な故障
  (電源供給部分のスイッチングなどの接点部分が磨消で故障)

※私はこの全てのトラブルを経験しています。築古が多いですから・・・
 しかも、何故かトラブルは休日や夜間に起きるんです( ̄▽ ̄;)!!

次に、入居者に対しての問題

1、台所が使えない(食事を保証しろ)

2、風呂が使えない(銭湯代を出せ)

3、トイレが使えない(日常生活が送れない、家賃をまけろ)等々

何がなんでも数時間で解消しないと大変な目にあいます。

そこで、業者さんは定期的な機器更新を求めてくるのです。
(故障したら大変ですよ~、と)

また、イザ故障したら見積もりや金額だと言う前に復旧しないといけないので、

業者さんの言い値で支払うことになってしまいます。

そこで、考案されたのが今回ご紹介する←ジャパネット風に

『直結バイパス工事』です。

これを語りだすと本1冊出せるくらいになるので、ココでは書きませんが、

私の物件では全て導入しています(ただし5階までです。それ以上は水が揚がりません)

この工事のおかげで、断水時も慌てず騒がず、とりあえずバルブ操作一つで水が出ます。

その後、ゆっくりと業者さんに修理をお願いすればいいんです。

あと、屋上に乗っている高架水槽を無くして直圧式に改造しませんか?って業者さんがいますが、

絶対に直圧式にしちゃあダメですよ
(今回の物件は必殺が購入したときには直圧式に改造されていました)

直圧式のメリットは

1、高架水槽のタンク清掃代が不要になる

直圧式のデメリットは

1、ポンプが頻繁に動くのでうるさい

2、ポンプが頻繁に動くので故障率が跳ね上がる(私の感覚では通常の100倍手間と金がかかります)

3、ポンプが頻繁に動くので電気代が跳ね上がる

デメリット多すぎです。なんで業者さんは直圧式を勧めるのでしょう?

理解できません!!

今回はポンプのアレコレでした。


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設備屋さんに儲けさせるだけ

三階建てで、屋上に十分に水が上がる集合住宅でも、ほとんどが加圧式ポンプ(直圧式)です。
多分施工時に、施主が無知だからでしょう。
ポンプは、当たり外れがあって、長ければ15年ほど持ちますが、ひどいのになると2年で修理が必要になります。
ボールタップは、トイレのロータンクと同じ構造なので、素人でも交換できますが、管理会社の紹介ですと、3万6千円ほどふっかけられます。
直圧式は、オーナーにとってデメリットだけです。

直結直圧にできれば、それがベストです。
神戸は3階建てでもほとんどの地域でOK.
ただし本管割できる物件でなければ、管の経を大きくするには難しいです。
大概、直結直圧工事を申請すれば、引き込み管の変更を求められます。
必殺様のような5階建てで、世帯数が多い物件は直結圧は無理でしょうが。

私は新築二ヶ月後に、水道配管の継ぎ目が外れてザザ漏れになりました。
隣近所から電話がかかってくるし大変でした。
こちらは2階建ての直結直圧です。
ポンプがあるということは、それだけトラブルの発生回数が増えるということです。
かねてから、高架式水槽が少なくなっているのを疑問に思っていました。
直圧をすすめるのは、設備屋さんが設備の更新やメンテナンスで金儲けしたいのと、管理会社が緊急対応で儲けるのが目的です。

ぷるりんこ~♪

直結バイパス。
是非参考にしたいです。

分からなかったら必殺さんに、ぷるりんこ~♪(byしょぼくれん風)したいなぁw

まずは、記事をよく読み直して勉強します^^)

No title

加圧式、多いですね。

へっぽこ水道屋として怖いのは
高架水槽式(落下圧)から
増圧や加圧への変更です。
(直圧への変更見積もりは調べるのがめんどくて話もききたくないです)
増圧も水道局そうだんがめんどいけど。
あいみつならきっぱり断りたいです(本音は)

配管ぼろいと、圧かけたとたん、パンクします。
受水槽なくして、高架水槽併用する増圧への変更は心配ないですけどね。

水道局はかなり掛け目(あんぜん)いれてますよね。
まあ、とうぜんかなとも思うけど。

ちなみに、加圧や増圧はへっぽこ設備やはイヤなんですよ
メンテナンス回数へるし、水槽の清掃の仕事もなく
緊急対応だけくるからです。(漏水とかね)
物件からの年間売り上げがさがるんです。

いちばんうれしいのは

受水槽あり高架水槽あり
です・。排水管洗浄も毎年くれる

でもって、毎月点検させてくれればヨッシャヨッシャです
加圧や増圧になると
年1の点検とかになっちゃうことが多いんですよ。


ミーが買うならですが
直圧(ポンプなしの意)、排水ポンプなしな物件ですね。


こないだのこめんと、間違いました。
直結ってのは
ポンプがいかれたときに
配線で強引にまわしつづけて
断水させないことのつもりで書きました。
つねにまわりっぱなしにするので
そんなに持たないみたいですけどね。

電気につよいひとしか難しいみたいです(とーぜんミーはまったくもって役立たずです)

なんかミー
しったかぶってみました(たぶん、あってません)

No title

さんかくたまご さん

コメントありがとうございます。

>>設備屋さんに儲けさせるだけ

ホント設備屋さんの言いなりになっていたのでは、
大家業は成り立ちません。
大家さんは最低限の知識と相場観はもって欲しいものです。

No title

WH さん

コメントありがとうございます。

>>分からなかったら必殺さんに、ぷるりんこ~♪
>>(byしょぼくれん風)したいなぁw

えーーと?
WHさんは私の携帯知ってる方??
誰だろう???

それはそうと、ポンプはよく研究した上で、
必ず対処しておいたほうがいいですよ
私の物件でトラブルのは築40年超の物件が多いのですが、
やはり水は超トラブルにつながります。

No title

たろう さん

コメントありがとうございます。

そういえば、たろうさんは「水道屋さん」との噂をききました。
本当なのでしょうか?

自主管理をしていると『水』に大変苦労します。
特に築古ぼろ物件ばかり所有している必殺は、
数えたらキリが無いくらい『水』対処に頭を悩ませられてます。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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