質問コーナー『退去費用の回収』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:怒りの鉄拳
件名:【ご相談】退去費用、払ってもらえないかも・・・
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質問がこちらからでよいかどうかわからなかったのですが、すがらせてください。。。。

初めまして。兵庫県出身、愛知県在住のの30代ママ大家です。
去年会社をつくり、現在3棟所有しています。

10月末に購入した4LDK14戸、ペット禁止のRCマンションで、
滞納のあった入居者が夜逃げするのではないか、ペットによる損傷費用(退去費用)を
払わず逃げるのではないかとやきもきしています。
必殺大家様、もし今からできることがありましたらご教授いただけませんでしょうか。
よろしくお願いいたします。


入居者のスペック
5人家族・契約者の旦那と嫁(50代)、息子2人娘一人(一番下が17才くらい)
入居して1年10か月、4か月滞納中(滞納保証あり、6か月)
突然払わなくなったのではなくダラダラとここまでの滞納になる 
※滞納について、ペットについてどちらも契約後に告知を受けました。。。

入居時にミニミニのスーパー君で入居し、通常であれば退去費用は掛かりませんが、
今回はペットでの損害があるので退去立ち合いも行いペット損害の費用は全額
(正当な経年劣化だと認められる所はもらわないつもりですが)請求予定です。
罰金も取りたいぐらいです。(賃貸借契約書には罰金、迷惑料の記載なし)

10月頭に12年住んでいる住人からペットを飼っているようだ、とのクレームがあり、
管理会社の複数回の訪問時にペットの鳴き声でペット飼育を涙ながらに認める(嫁)
ペットは犬猫合5匹
(11月末ごろに処分したといっているが、それ以降に駐車場で猫がまかれた餌を食べている所を撮影済み。)

ペット飼育を認めた時点で家の中に立ち入り、損傷度合いを確認させろ、
写真を撮らせて追加費用請求するとの旨管理会社を通じて連絡し、
一度は同意していましたが、立会いの前日に「やっぱり嫌だ、ペットを飼ってたのは悪いが中に
入られたくない、お金のことはちゃんとしますので、年末に退去します」、
と書かれた手紙が管理会社に届きました。(11/24)

12月末に退去とは言ってきてますが、滞納家賃を12/10までに払えと言ってることも無視しており、
12/11に木の剪定に行ったところ、家財を運び出すところを目撃。
目撃時に声をかけ、退去の日程連絡してる?と聞きましたが、
年末までの家賃発生はわかっている、とりあえず一部を運び出しているだけ、
転居先ははっきり決まっていない、○○方面で知り合いのところに入れてもらうなどと夫婦並んでまくし立てられました。

家賃遅れやペット飼ってたことへの謝罪が一言目やろ!と思いますが、
私が明らかにただの「育児ママ」っていう風体ですので、なめられてるんでしょうね。。
管理会社に連絡したら、居座られるよりはましだ、
最悪逃げたとしても住民票でどこにいるかわかる、と言い、
強硬に転居先を今の段階で聞き出そうと動きません。
構造体にダメージがあるレベルで傷ができてるかもだし、
勝手にクロスだけ変えて匂い残ってるのに元に戻した、と言われても困るのでリフォーム勝手にすんなよ、
というのも強くいってくださいと伝えてますが、ここについても及び腰です。
(そんなお金ないと思いますよと言われて終わりました)

つらつらと状況を書いてしまいましたが、
?回収できなかった(立会いに来ない、夜逃げ、立会いには来たが拒否する等含む)
 退去費用は、必殺さんのやっている滞納家賃についての調停と同じような方法を使えるのでしょうか?

?退去立ち合い時に金額提示をして「払えない!」となった場合、念書を書かせるなどできるのか。
 書かせたほうが良いのか。なるべく回収するには分割して、という文言の念書を準備して立会に望むなど、
 払わせるための細かいポイントがあれば教えてください。
 頭にきすぎて、濃い目の関西弁で、奴らの目に見える場所
(首筋とか手の甲とか鎖骨とか)にタトゥーシール張ってビビらせるくらいしか思いつきません。。。。

?なんでなめられるんだろう。
ナメた真似できないな、と思わせるようになるには、どんな方法があるのでしょう・・・。
滞納者にはもちろんですが、管理会社にも甘く見られていると感じます。
年齢を重ねることか、経験をつむのか、体を鍛えればよいのか、表情でどうにかなるのか。。
とにかく腹立たしいです。

管理会社を挟んでいるので、「じゃああんたやれば」となって管理費払ってる意味なくなるのも嫌だ、という思いもあり、
旦那(サラリーマンで大家業対応はほぼ私)にもプロの意見ももっともなのでは、と言われ、
とりあえずここまで来ましたが滞納家賃もブッチしてる人たちが50万以上かかりそうな退去費用を払うとも思えません。
出て行ってしまえば管理会社的には「知ったこっちゃない」と言うのが本音だと思うので、
もう管理会社を当てにせずやれることをやろう、その一環でメールさせていただきました。

まわりに同業者、同じような人がおらず、相談が誰にもできません。
いつか必殺大家様のツアーに絶対参加したい!!!と思っているのですが
2歳5歳の子供がややこしすぎてしばらく先になりそうです。。   
うまくまとめられず申し訳ございませんが、是非ワンポイントでもアドバイスを頂けると嬉しいです。

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お答えします。

入居して1年10か月、4か月滞納中
そして無断でペットを5匹も飼育・・・

もう異常者レベルです。

まあ、管理会社さんが言うように出て行ってもらえるだけ良いと思いますよ
だって、こういう方は居座って無理難題言ったり、
騒音問題・ゴミ問題とトラブルを起します。

原状回復費の請求について
正直言って回収は難しいでしょうね・・・
(せめて連帯保証人が付いていれば可能性はありますが・・・)

債権回収というのは、
相手の弱みを見つけそこを突っついて回収に結びつける部分があるのですが、
保証人なし、しかも契約者の職業は土木作業員(質問者様に聞きました)

督促されて何とも思わない要素満載なんですよね・・・

しかし!!
そこで諦めていたのでは、
何の経験も得られません!!

やれるだけの事はするべきで
まずは黒色ベンツと強面の男性を用意してください。

そんなわけないだろ!!
(嘘ですよ)

質問者さんは、『タトゥーシール張ってビビらせるくらいしか』なんて書かれていますが、
そんなの全く必要ないです!!

こういう回収は、
キッチリコツコツすることをするだけです。

と言っても大した対策は無いのが現実で、
本人(契約者)に対し以下の行動を粛々としていくしかありません。

1、退去時に原状回復費の念書を書かせるのなら書かせたほうが良いが、
  無いなら無いでも全く構わない

A:どうせ、裁判をしないと払わないでしょうから、
  法廷で原状回復費が高いだの言われたときに念書があれば有利といった程度で
  無くてもキッチリと法廷で主張すれば問題ない


2、転居先住所は無理に聞き出さなくても問題ない

A:管理会社さんの言うとおり、債務者の住所は住民票で追えます。
  ただ、転居直ぐに住民票を動かすか分りませんので、
  動きが無い場合は焦らず定期的に住民票の取得をする。


3、住民票の移動が判明したら督促状を出す

A:債務者と長い長い戦いの始まりです。
  正当な行為として督促状を出します。


4、法的手続きへ移行

A:当然、債務者は督促状程度では支払いません。
  そこで、調停からスタートさせます。
  ここでも、何度も何度も裁判所に呼び出す行為を続けます。


5、法的手続きへ移行

A:調停に出廷すれば分割で支払うなど、
  ”支払う気持ちがある”ですが、無視する債務者は無視しまくります。


6、訴訟を提起

A:訴状には勤務先も記載しましょう
  給料差し押さえをしますよ~と、脅しを入れてみる


7、判決を元に給与の差し押さえにチャレンジしてみる

A:判明している会社にまだ勤めていたなら給与の差し押さえは比較的楽です。
  ただ、こういった方はコロコロと仕事を変えますので、
  あまり期待できません。


8、銀行口座の差し押さえにチャレンジしてみる

A:現実的にはほとんど回収の期待は持てません。
  税金差し押さえの様に金の入っている日程と銀行と支店を事前に把握できるのであれば、
  差し押さえの可能性は高いですが、一般の我々がピンポイントで狙うのは不可能に近い


※ココまでは、自分で十分出来ますし大した金額も掛からずチャレンジできます。

これだけして全く話し合いのテーブルにも着かないなど、
一切ガン無視の債務者にはお手上げです。

最終手段としては家賃取立て専門業者さんへお願いするのも良いと思います。
全国対応では「アーネット」という業者さんが有名で、
完全成功報酬です(確か回収額の40%が報酬だったと思います)

最後に質問者さんの
>>まわりに同業者、同じような人がおらず、相談が誰にもできません。
この言葉が、質問者さんが悩んでいる最大の問題と思います。

誰かに相談しようとしても、
滞納で困っている→良い弁護士紹介しますよ~
空室で困ってる→サブリース紹介しましょうか?専属で任せてもらえませんか?
どのタイミングで設備更新が必要なの?→すべて”今でしょう!”

とにかく金金金、全て金につながります。

本当に必要な金は必要ですが、
それがホントに必要なの??って疑うようなこともシバシバあります。

そんな時は、”大家の会”に入会してみては如何でしょうか?
しかし、そんな”大家の会”も色々あって、
業者が客を見つけるために開いている大家の会もあれば、
大家さん自身が仲間のために開いている大家の会もあります。

質問者さんは愛知県在住とのことですので、
名古屋大家塾が良いのではないでしょうか?
あそこは大家さん主体の会ですので大丈夫です。

まあこんな感じです。
参考になれば幸いです。


////////////////////////////////
★今後の旅行開催予定★


平成29年2月11日(土)〜12日(日)※日程確定(予約済み)
静岡県浜名湖のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※読者さんがホテル近くで購入した鬼差物件を見学させていただけるとのこと
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円を予定


平成29年3月19日(日)〜20日(月祝)※日程確定済(予約済み)
岐阜県恵那峡温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定


平成29年5月13日(土)〜14日(日)※日程確定済(予約済み)
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定


※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
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エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

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No title

アーネットはありでしょうね 

怒りの鉄拳さん?のお気持ちは良く分かります。
私も管理人を任された初期は、頭にくる事ばかりでした。
自分勝手な住人ばかりでしたので・・・。ペット禁止ですけど、黙って飼っている人多数!夜中の2時までパーリーナイツ\(T . T)/
本気でコロしてやろうかと思いました(。-_-。)

でもね、頭に来たら駄目です!
何年掛かっても、最後にキッチリ精算させれば良いんです。こちらがムキになると、相手も引けなくなりますから。
頑張ってくださいね(^-^)/

No title

ペット・・処分・・・

犬猫がかわいそうで仕方ないですね。

No title

仲の良い年配家主さんは、債権回収会社に委託したら、怖いのが来てエグイ家主って言われるのが嫌だって言うんですが、アーネットさんは大丈夫なんでしょうか?

私は滞納して放置する方でも悪質な輩の債権は『反社のフロント企業』に譲渡しても良いかなって思うときもあります(苦笑)

No title

ペットの無許可飼育をする人は、ほかにも何らかの問題があります

ペット飼育でこちらの度々問題が生じます。
ペット不可物件で猫を飼い、野良猫にも餌をやっていた人の部屋は、退去後はノミが湧いていました。

ペット相談の物件では、仲介さんが「ペット飼育の場合は礼金が2ヶ月多くなります」という説明を入居者さんに説明しました。
私には、「早く決まったからいいでしょう」と言って、2ヶ月の礼金を仲介さん(担当営業マン個人)が取りました。
私はペット飼育のことは聞いていません。
退去後に気がつきましたが、部屋は犬の毛だらけで、犬の悪臭が染み付いていました。
契約書を確認したところ、「ペットは相談とする」とありました。
その営業マンはクビになりました。
会社はほどなくそののち、宅建業法違反で閉店しました。
ペットの件については、私は自分で作成した念書に記入してもらうようにしました。

念書(ペット相談物件)
私はペットの飼育をしません。
入居後ペットを飼育する場合は、必ずその前に賃貸人にペットの種類、数などを申し出て、許可を得ます。
その場合は、敷金の増額などを求められる場合があることを同意します。

念書(ペット不可物件)
私はペットを飼育しません。
入居後もペットを飼育しません。
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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