アパート漏水

築45年の木造2階建てアパート(文化住宅)の1階入居者さんより、

上から水が漏れているとの連絡を受け行ってきました。


現地を確認すると
PB220159.jpg
2階より水が垂れてきています。


さっそく2階に声をかけて室内を見せてもらったのですが、

特に水をこぼした気配はありません。


排水を疑ったのですが、

水を流し、排水が溢れるかをみてみたのですが、

排水口が溢れることはありませんでした。

※漏水の90%は排水の詰まりによる漏水


そもそも2階の住民は単身男性で、

ココ数日、洗い物などキッチンを使っていないとのこと、

現に、流し台にはカビだらけの食器が乱雑に積み上げられています。


うーーん

どう見ても数日は流しを使用した形跡すらありません。


ということは、

給水管で間違いないでしょう


さっそく職人さんを手配し、

台所を取り外してみると

PB220160.jpg
台所の床が濡れています。

PB220161.jpg
PB220163.jpg
床板をを剥がし、よーく観察してみると・・・

PB220162.jpg
給水配管のエルボ(曲がり角)の部分からポタ・・・ホタ・・・・

滴り落ちる様に水が垂れています。


さっそく、エルボの部分を交換し、工事完了です。


今回は、見えやすい部分でしたので発見がしやすく、

比較的楽な工事でした。


築古アパートの運営と言うのは、

こういった作業との戦いなんです・・・・

そこで、直ぐに対処できる職人さんを手配できるか?かが、

トラブルを如何に最小で留めるか?になると思います。


これが、遠隔地や管理会社丸投げだと、

専門業者への工事依頼となり、

最低でも20万程度の工事費になっちゃいます。




////////////////////////////////
★今後の旅行開催予定★

平成29年1月8日(日)〜9日(月祝)参加申し込みはコチラ
和歌山(川湯温泉)で一泊二日でロッジに宿泊してバーベキュー&焚き火大会
費用は、宿泊・バーベキュー(夕食)・お酒・ツマミ・全て含んで8000円を予定


平成29年2月11日(土)〜12日(日)※日程確定(予約済み)
静岡県浜名湖のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円を予定


平成29年3月19日(日)〜20日(月祝)※日程確定済(予約済み)
岐阜県恵那峡温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
////////////////////////////////

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。
スポンサーサイト

コメントの投稿

非公開コメント

No title

今回の工事費は、おいくらだったのでしょうか?

No title

床板外す位で良かったですねぇ。

工事費は知り合い価格で15,000円〜25,000円ってトコでしょうかね。

水道管のトラブル

築古物件を所有していると否が応でもこの問題に付き合わなくてはいけません。

http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-1234.htmlでも黒錆の問題がありました。

この度は別の切り口で書きたいと思います。

先ずこれが怖いようでは大家業はできません。黒錆のコメントの中に全交換を勧めるコメントもありましたが、そんなものは必殺さんが良くおっしゃる”余裕のある地主さん”なら別ですがこれを業とするものがそっちに走ってはいけません。

”今回の件は全交換も仕方ないのでは。
小手先の修繕をしても近い将来、同じ問題にブチ当たるだけです。

入居者に長く居てほしいなら、入居者の事を最優先にして行動して下さい。”

こんなコメントもありましたが、黒錆、漏水如きで出て行く層をターゲットにしてはいけませんし、そのような層は新築、築浅にしか入りません。

錆であれば、必殺さんが紹介されたメールの体験談に有ったように浄水器で対処していただくような方法もあります。(実際私はそのようにしたことがあります)

漏水の場合、保険が適用になることもありますのでそのへんを上手く立ち回り、費用をかけないことも大家業のスキルのひとつかとも思われます。

No title

「築古アパートの運営と言うのは、こういった作業との戦いなんです・・・・
そこで、直ぐに対処できる職人さんを手配できるか?かが、トラブルを如何に最小で留めるか?になると思います」。

おっしゃる通りです。
私がかつて、「120万円で購入した木造連投住宅を家賃4万円で貸している」ことをSNSで書きました。
そうしたら「そんなうまい話があるのか。歳をとったらやってみたい」という70歳の方のレスがありました。
この様な木造築古は、いかに改装の初期費用を抑えられるか、入居後のトラブルの対応を迅速に、コストを抑えられるかで、利益率は大きく変わります。
つまり上記のようなスキルがなければ業者に好きなように抜かれて即赤字になります。
築古は家主の経営能力が大きく左右します。
しかし世間は「築古は資金力もなく経営能力もなく、収益性が低い」と思われ、新築で管理会社まるなげは逆と思われています。
新築でハウスメーカーで建てるのは、家主の経営能力は関係なく、ほぼ失敗します。
築古は、家主の能力努力次第で大変高収益にもなりえますし、失敗のリスクもあります。
ほぼ100%失敗する方法か、リスキーだけれど能力努力次第では高収益を望めるか。
前者を選ぶ方が圧倒的に多いです。

追記


HN入れ忘れました。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR