質問コーナー『水道水の黒錆について』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:N
件名:水道水の黒錆について
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いつもブログを楽しく拝見させて頂いています。

現在所要している中古木造アパート(築27年)、
部屋2室の2階の入居者から黒錆がでると連絡を受けています。
サラリーマン大家で、アパート管理は、管理会社に任せており、下記が話の流れになります。

・給水口から細かな黒い粒が流れ一向に無くならないとのことで、
東京都水道局に連絡したところ水道局の指定業者が
訪問し黒カビが原因との事。

・その業者に管理会社が確認したところ、敷地内の給水・給湯配管、鉄管、銅管の錆で飲料水に適さないとの指摘あり
・管理会社が敷地内の給水・給湯配管等のやり替え工事の見積りを送付(2階の部屋のみの作業で50万円)
・入居者から水道水で口をゆすいだ際、口の周りが赤くはれたとの報告もあり

見積書を確認したところ、室内・室外配管、台所・浴室・洗濯水栓を全て交換の見積もりでした。
配管ホースは室内を通すのではなく、室外を経由して通すとの事でした。
(そのほうが費用が安いとの事でした。)
管理会社には下記の点、確認をお願いしています。

・作業内容は理解できたのですが、全交換ではなく、調査を行い、黒錆を発生させている箇所を特定すべきではないか?
・また、今回2階からの報告ですが、築年数を考慮すると1階の部屋からも同様の事象が発生する可能性があるので、
実施する場合、1階も合わせて行ってほしい
・管理会社の指定業者で今一度、現在も黒錆が発生しているのか?その原因(場所)を特定してほしい

また、この報告を受ける2日前に、この入居者から水道料金が倍に上がったと漏水しているのではないか?
との連絡を受けて管理会社が手配を行い、漏水調査を行いました。

給水及び給湯配管における水圧(漏水)試験の結果、水圧は共に異常なし。
しかし水圧を掛けた状態で、室内の水周り:キッチン、洗濯機置場、ユニットバス、トイレを目視点検した際、
トイレのロータンクから本体に少量ですが
トイレ本体に流れ続けているのが確認しロータンク内の部品を交換した背景があります。

この水圧を掛けたのが原因で黒錆が発生したのでは?とも考えられます。

全て新品交換ではなく、もう少し問題の箇所を調査をすべきかと思いますが、いかがでしょうか?
また、口の周りが赤くはれたとの報告がありますが、一般的にどうように対応するのでしょうか?
必殺様の場合、どのように対応するのか?ご教授頂けますと幸いです。宜しくお願い致します。
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お答え・・・出来ません

と言うのも、私は水道の錆びは経験ないんです・・・
なので、具体的なアドバイスは出来ないです(´・_・`)

しかし、ネット(you tube)で水道管に溜まった赤錆や黒錆を除去する動画は見たことがあります。
それを見てみると、面白いくらい赤や黒の水がドバドバと出ています。

金額などは分らないのですが、
配管し直すよりも格段に安いと思うです。

もし、読者さんの中で経験がある方が居ましたら、
ぜひコメントください。

私も興味があります。


↓★読者さんよりメールで体験談が寄せられましたので公開します★↓

はじめまして。いつも楽しみに読んでいます。

今日のお話は、つい最近起きた出来事とよく似ていたので、思いきってコメントしました。

超築古のテラスハウスにお住まいの入居者から
『すべての蛇口から、黒い小さな粒が沢山出てくるようになった』と
連絡を受けました。家の内部はフルリフォームしたばかりでしたので、
まずはメーター周辺のパッキン劣化を疑いました。

しかし大丈夫でしたので、次は水道管を疑い、市に連絡。
市職員が現場確認して粒を持ち帰り、成分を調べてくれました。
結果は砂。(最終的には違いました)
『稀にメーター交換とか工事の時とかに砂が入る事がないとも言えないので、
とにかくジャーと強く出してみて下さい。だんだん出なくなると思います。』と
言われてジャーと出してもなくならず。

再度成分を調べてもらったら、金属かゴムの可能性が高いとのこと…。

水道管の古さを水道局に確認したら、相当古いかったらしく、
先ずは水道メーターから道路側の水道管を市が交換してくれました。
その後水をジャーと強く出したら激減。

ただ、わずかに極小粒がでるので体内に入るものだから気になる、との入居者の声をうけ、
念を入れて府に詳細成分調査依頼したところ「酸化鉄」との結果が出ました
(数週間待ちました)。
市の交換工事直後、
水道メーターから家側の埋設給水管(50㎝位)取り替え工事もこれを機会にと実施しました。
(思わぬ工事も発生しましたが9万円弱)
掘ってみてみたら鉛管だったので、原因はここでなく
本当はやらなくてもいい工事だったかもしれませんが
いずれしないといけない事ですし、入居者がいい方で長く住んで欲しかったので…。

市の工事直後から入居者には小型浄水器を渡したので、
とりあえず飲み水は安心ですと喜んでもらえました。

浄水器はネットで1年交換タイプで4000円弱、
2ヶ月交換タイプだと1500円位と思ったより低価格です。
(翌日配送してほしかったのでヨドバシにしました)

あと、ジャーと出してかなり水道料金気になりましたが、水道局に相談したところ、
初めて連絡した日から工事完了後数日位まで減免してくれました。

因みに、私の入っていた火災保険(三井なんとか)は残念ながらやはり使えませんでした。
水が原因(漏水等)で何か汚した、壊した等の被害がでたなら対象になったようですが。

今回のケースでは、最終的には全交換が安心かもしれませんが、
先ずは他の入居者さん宅は出てないか確認してみてはいかがでしょうか?
(私は長屋の為お隣に聞いたところ、出ていなかったので本管ではなく枝管だと判断できました)

リフォーム履歴は分かりませんが全戸出るようであれば埋設管も含めてご検討されてもいいかもしれません。
2階だけなら、先ずはパッキン→給水管交換で対応し、水道栓は交換しなくてもよさそうですが…。

いずれにしても、解決の目処いが立つまではなるべく早く浄水器を支給しておくと
少しは安心してもらえるかもしれません。

長々と書いてしまい、失礼いたしました。
少しでもお役に立てればいいのですが…。

★大変参考になりました!ありがとうございます★


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非公開コメント

No title

こんばんは〜‼️いつも楽しく読ませていただいています‼️
錆びカビはそこだけ直すのは意味がないです。
水道管が寿命です。
指定業者様がおっしゃるように、アパートの全ての水道管をメーターのところから外配管でやり直した方がいいです。
放置すると錆びて穴が開いて、そこから漏水して過大な請求がきたり、漏れた水でシロアリきたりします。
思い切って全てやりかえましょう‼️

必殺大家様
先の北海道ではお世話になりました
また、お会いできれば嬉しいです

水道に関してですが、築年数からしても、給水管からの立ち上げは銅管、もしくは鉄管になるかと思います。
これらからの鉄錆に関してはどこでどうなっているのか全く予想がつかないのが一般的で、サビ箇所を特定するのは難しいかと思います。
仮に、特定出来ても、年数的に別部位からサビやカビが出てくるでしょう
高圧でサビを飛ばしても結果は同じで、かえって弱くなった箇所から水が漏れ出す危険性が高いです。

結果として、室内水道管をポリ管に変えるのが一番かと思いますが金額が問題で、高額になります
ただ、戸建の交換でも50万円にはなりません
おそらく、管理会社が2割程度上乗せした結果でしょう
ポリ管に交換が15〜20万程度
大工工事、壁紙等で10万程度
でしょう
ガス会社さんに相談してみてはどうでしょう?

No title

こんばんは。
初めてコメントします。いつも楽しく勉強させていただいております。
給水管のさびよごれですが、給水管のオゾン洗浄をする業者もありますので一度聞いてみてはいかがでしょうか。

No title

しかし、ネット(you tube)で水道管に溜まった赤錆や黒錆を除去する動画は見たことがあります。それを見てみると、面白いくらい赤や黒の水がドバドバと出ています。



それは無理です。
私の管理物件も約30年近いアパートが数棟ありますが、
水道管(基本13mm管)の管内部を見ると、7割以上錆と石灰?が
固着して塞がっているのを実際見てゲンナリしました。
この先いつ大問題に発展するかは時間の問題です。
カビ問題は出ていませんが。

試しにどんなもんか確かめる為、マイナスドライバーで砕けるものか試しましたけど
石の様に固く、掃除程度では絶対ムリ。
少し弄ると何時までも茶色い水が出て来ます。

1Fの不具合ならば、まだ救い。床下に潜れますから。

水道メーターからまず1F床下に各部屋1本水道管が配管されますが
それを鋼管から「架橋ポリエチレン管」に交換し、台所、風呂等に配管。
(最近の家に使われているのは取り回しがし易い架橋ポリエチレン管です)

2Fも壁内を通せれば同様に出来ますが、住人がいる限り室内の大工事になるため
外から配管をやり直すしかありませんね。(←これが一番の問題)

私は空室になった所から順次やろうかと考えていますが、2Fがネック。
なので1Fをやったついでに2FまでNEW配管を通しておく予定です。

金かかってしかたありませぬ。

工事業者にボラれてる?


少し(かなり?)おかしいとおもいませんか?

私はかなり古い物件を所有していますが、水道管の劣化で黒カビは出たことはありません。(錆なら解ります。)

”入居者から水道水で口をゆすいだ際、口の周りが赤くはれたとの報告もあり”

これも合点がいきません。水道管の錆が原因でこのようなことになるなら、このような水道管の材質は許可されないでしょう。

実際、古い物件を運営していて水道管の劣化に依るトラブルは長く通水しない状態で通水した場合赤水、錆に依る一時的な詰まり、内部の錆の膨張に依る水の出の悪さ、位で幸い漏水は経験していません。

”東京都水道局に連絡したところ水道局の指定業者が
訪問し黒カビが原因との事。”

大家業をなめてはいけません。

”サラリーマン大家で、アパート管理は、管理会社に任せており、”

ここの場所は”自主管理大家の日々”です。

管理会社に管理を任せているようではダメです。管理会社を使って管理してください。

サラリーマン大家だからといって甘えないで下さい。

前に必殺さんの言葉で”兼業大家さんは人の2倍働いて下さい”というのがありました。

大家業をしているものは自分のチームを作っていないと訳の解らない業者にボラれるだけです。

この場合、自分のチームの水道業者に確認をとるべきです。

これから大家業の運営は厳しさを増します。

”サラリーマン大家で、アパート管理は、管理会社に任せており、”

こんな事をしていては、管理会社、工事業者の養分になるだけです。

必殺様、皆様
コメントありがとうございます!また、文面で一部間違いがあり、黒カビではなく、黒錆です。
初めての経験のため、どのように対応をすべきか?迷っていますが、コメント大変参考になりました。コメント頂いた内容を参考に早急に対応方法を検討していきます。
管理会社に管理を依頼していて今までトラブルがなかったため、チーム等はありませんが、今はチームの重要性を大変感じています。
いろいろ貴重なコメント頂きありがとうございます。

No title

斎藤さんのおっしゃる通り、管理会社は何の知識もありませんし

問題が出たら関係する業者に丸投げ。

それがちゃんとした施工業者ならまだ救いですが、賃貸物件の工事に関しては

いい加減な業者が多すぎます。(これ、かなり実感) 

それに管理会社がマージン乗せるので馬鹿高。

可能な限り自分で調べ、自分で出来る事は自分でやる。

出来ない専門的な仕事は自分で業者を選択し、長く付き合え何でも相談出来

信頼出来る人を探すことが最も重要と考えます。

そこまでには労力がかかりますが、それを避けては何も変わりません。

材料に関しても自分で知識を得た上で、その相場も頭に入れて交渉しないと

材料代もかなり高いので、丸投げはダメですよ。 裕福なら別ですが。


蛇口から異物が出た件で対応したうち、別々の物件なんですが赤錆と黒い粒みたいなものがでるの話を。
洗面水栓から赤錆がでる。は、PSから洗面水栓まできてる給水栓から洗面台を付けて水栓までの給水菅の中に錆びがあったため給水菅取替で解決。
キッチン水栓の蛇口から黒い異物は水栓と吐水口のジョイント部に付いているUパッキンが何故か粉々に千切れて出てきたのでパッキン取替で解決。漏水等は報告書と金額だけで高いだの業者がどうのこうと言うものか?原因の特定は直ぐにわからないケースもある。もし給水菅、給湯菅の陰部に原因があるなら箇所の特定は困難で菅の引き直しが早いし入居者にもストレスが少なくて宜しいんじゃないかと。修理系は幅広い業種の知識や現場の経験が必要だと感じています。

設備設計一級建築士です。
某ゼネコンで設備の仕事をしています。

必殺さま
いつも大変面白く拝見させていただいております。
投資物件は持っていませんが、いつか持って見たいと夢想しています。

さて、昔の建物ですと、普通の鉄管をつかっており、赤水の問題が出てきています。
最近は塩ビライニング鋼管という鉄管の内面に塩ビで保護した配管や、ポリプデン管と呼ばれる樹脂による配管が一般的に使われ、そのような現象が発生しなくなりました。

今回は赤ではなく、黒ということで、通常安定的な酸化被膜である黒サビが剥離し始めていることを勘案すると、配管の寿命と言わざるをえないとおもいます。

私なら、全配管の交換を勧めるとおもいます。

剥離し始めた配管を高圧で仮に剥がせたとしても、今度は赤さびが発生することが想定されるからです。

No title

うちは地下に貯水タンクがある5階建ての物件ですが、年1度、業者によって貯水タンクの清掃を実施(半日の断水作業で5~6万円)しています。その料金に、清掃後の建物の1番上の階の水道水をサンプルとした水質検査も含まれていて、後日に作業報告書とともに合格証的なものが送られてきます。飲み水の安心が年5~6万で担保できるのなら安いと思っています(その建物内に私も住んでいますので…)。

築28年ですが黒さびなどの現象は今のところおこっていません。今後起こる可能性もあり、よくCMなどで見るような、水道管を洗浄&コーティングする作業をした方がいいか、建物を建てた時から修理などを依頼している大企業の営業の方に相談したら、そのような作業を年数が経った配管で行うと、弱い部分で破裂などが起こる可能性があり、あまりお勧めできないと言われたことがあります。

どの部屋で黒さびが出ているのか特定し、壊れた個所をちょこちょこと修繕しながらやらないと、赤字運営になっちゃいますよね。業者に任してしまったら、管理会社と下請けが結託していらぬ作業もしてしまう可能性もあります。いい仕事をする人は見てわかるので、うちも兼業ですが、作業には立ち会うようにしていますよ。

No title

斎藤 昭夫 さんの言うとおり。

管理会社を使っている以上、管理会社に話をすべきです。
今回の工事費用もそうですが、色んな費用を抑えたいなら自主管理です。

今回の件は全交換も仕方ないのでは。
小手先の修繕をしても近い将来、同じ問題にブチ当たるだけです。

入居者に長く居てほしいなら、入居者の事を最優先にして行動して下さい。
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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