質問コーナー『これから物件購入』

必殺先生へ

埼玉県南部に住んでおりますウナギと申します。
サラリーマンです。

ブログいつも楽しみにしております。
先生のブログを最初から読み始め大家さんに興味を持ち、
藤山勇司さんや鈴木ゆり子さんの本等を見るようになり、僕も
自分で管理できる大家さんとして頑張って生きたいと思い行動
に移している所です。

最初は現金で自主管理ができるエリア内で中古戸建てを買い
勉強しながら、いずれは集合住宅をと考えております。

現在は競売を見たり業者さんに紹介をしてもらった物件を見ながら、
進んでいる所ですが、まだ購入は出来ておりません。

ご質問なんですが現在の市況でも素人が参入して戦っていけるのでしょうか。
競売を調べて買えるラインを計算するといつも大体最低の入札額あたりです。
その後、検証してみると狙っている辺り(エリア、戸建て)では、平均入札人数が14人、
平均落札額が基準額の160%というような感じです。最低入札額付近で購入できる
とすると30件の内1件。それも訳ありのような物件だと感じています。

次に業者さん紹介なんですが、先生もコメントの方々も仰られているように、
良い物件は自分たちで買う。又はお得意の方に持っていくと言う事で一見の
素人に話しが来ることはまず無いということです。
そうすると僕の様な素人は必然的に出回り物件がメインになると思いますが、これらを調べて検証すると
、ほぼ全て購入できる金額が売却価格の半値以下となってしまい、購入できる可能性が低い様に
感じてしまいます。(藤山さんの本では、それにめげるなと書いてありましたが・・)

又、現在は買いと言うよりも売りというような皆様のコメントも多いような気がします。

こんな状態でも諦めずに頑張れが活路が開けると思いますでしょうか。

*先生のセミナーには参加した事がありません。仕事が土日出勤で月曜休みです。平日お仕事かと思いますが
いずれ祝日絡みの日にでも月曜日開催宜しくお願い致します。遠出でも参加したいです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。


現在では競売なんて魅力は全くありません。

競売が魅力的だったのは、一般の方が手が出せないクローズだった時代で、

10年以上前の話しです。


現在では、競売は一般の方がバンバン入札しており、

一般販売価格と同じ様な水準の価格になっており、

しかも、瑕疵担保など一切のサポートが得れません。

そんなのに魅力なんてないです。


では、一般仲介では?ですが、

ココも、住み分けが出来ていて


戸建てと一口に言っても、

1、再建築可

2、再建築不可→接道などで不可や連棟(テラス)など建物的に不可

など、様々な条件の建物が存在するのですが、

そこで考えて見ましょう

質問者さんは、戸建てを買って転売が目的ですか?

それとも人に貸して家賃を得るのが目的ですか?


おそらく後者ですよね?


ここなんですよ!

再建築が出来る戸建てなら、

一般のエンドユーザーも狙ってきますし、

再販業者や取り壊して新築建売業者も狙ってきます。


ということは・・・

安く売る必要が無いわけです。


それに対し、

再建築が出来ない戸建てというのは、

エンドユーザーは資産価値が無い(もしくは将来に不安)と考えて敬遠しますし

再建築ができないなら業者も手を出してきません。


ということは・・・

需要が少ないから価格も安いわけです。


賃貸物件と割り切れば、問題ないでしょ?


え?出口が無くなって不安??


大丈夫!

同じ様な考えの方が同じ様な金額で買いますよ!

※こういう物件は200万~300万程度ですので、現金買いです。


>>現在は買いと言うよりも売りというような皆様のコメントも多いような気がします。

これも勘違いしないでください。

これは、1棟物を融資で売るような物件を指していて、

戸建ての世界とは無縁です。

だって、高値で物件を掴まされる人って、

税金対策ですから~、なんて甘い言葉に騙されて、

超高額ローンを組むような方々です。

戸建ての200万300万とは住む世界が違います。

ですので、

売り時売り時という言葉に騙されないでください。

本当は、もっと地味で質素なものなんです・・・・


参考になれば幸いです。



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私(必殺)主催ではありませんが、私も参加します。

11月12日13日
『 神戸コインランドリー視察宿泊研修参加者募集の知らせ』

兵庫在コインランドリー経営者KLC神戸様のご協力のおかげで実現いたしました。

欠員が生じましたので1名募集いたします。

申し込み多数時抽選

視察研修後 淡路島の宿にて 鳴門海峡と夕日を見ながらお風呂につかり 
夕食後部屋にて白目剥くまで不動産談義いたします。

詳細
11月12日
9:00~9:30am JR三宮駅集合
車2台でコインランドリー現地視察
宿泊先
淡路島 うめ丸 http://www.umemaru.co.jp/
11月13日 
島内観光等
夕方三宮駅にて解散

宿泊費21000円くらい その他飲食費等別途 当日集金

質問等ございましたら申し込みフォームからお願いいたします。
申し込み期限 2016年10月30日

お申し込みフォーム
https://ws.formzu.net/fgen/S6706610/


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私も関東の田舎で、サラリーマンをしながら、親の物件の管理人をしているので、ウナギさんの気持が分かるような気がします。
と、言っても・・・私が相続する予定の土地に、無理を言ってアパートを建てて貰ってるだけなので、只のスネかじりですけど(。-_-。)
諦めずに頑張れば、きっと願いは叶うと思います。がんばれぇ〜!!

難しい問題です。

必殺さんや私などが始めた頃とは隔世の感があります。

”競売が魅力的だったのは、一般の方が手が出せないクローズだった時代で、

10年以上前の話しです。”

この頃から始め、堅実に運営されている方々はほぼ盤石な経営基盤を作り上げておられることと思いますが、これから始められる方は物件価格の高騰による利回りの低下により不利な経営を強いられざるを得ないでしょう。

何せ競争が激しい。

優良物件が表に出た場合、当日発見、翌朝一番に顔を出して一番手が取れるかどうか半々ぐらいです。

一番手が取れたにしても融資云々とのんきな事をいっていると、二番手以降の現金客に持っていかれます。

私が見聞きした範囲では、物件を見て即日4000万over現金買いというのもあります。

とても電話問い合わせ、FAX云々の世界ではありません。

サラリーマンをやりながら表に出た優良物件をgetするのはほぼ不可能かと思われます。

これから物件を取得し始められるというのであれば、一手間も二手間かけて利回りを上げ地べたを這いつくばる覚悟でやってください。

前に”良い子はマネをしてはいけません”というコメントを入れましたが、

http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-1152.html#cm

苦労はありますが、このスタイルでいくのが経営上安全でしょう。

利回りの低いものに投資していると儲かっている気がしません。

http://www.j-wave.co.jp/original/biz8/によると必殺さんの利回りは15%ということらしいです。

とりあえずこの利回りを目標に頑張ってみては如何でしょうか?

No title

必殺先生

早速ご指導頂きましてありがとうございました。
やはり、競売は厳しいのですね。

市況が気になっておりましたが先生のお話で勇気が出ました。

今後は、一般仲介の再建築不可物件を主軸に探して行きたい
と思います。

行き詰まったら又質問させて下さい。
ありがとうございました。

No title

必殺先生、

本日はお忙しい中、質問にお答え頂き、
アドバイスをありがとうございました。

先生からご指導を頂けて大変感謝しています。
教えていただいたことを生かして頑張ります。

いつも明るくお答えしていただけるので、
元気もわいてきます。

ありがとうございました。

投資、ビジネスには時流というものがあると思います。
上がったものは、いつか下がるでしょう。いつ上がる、下がるはその中にいないとわからないでしょう。
でも、いつの時代もチャンスはあると思います。
必殺さんがおっしゃる通り、歪みをつく作戦はその王道と言えるのではないでしょうか?
近所で買いたいというのは、最終的にそうなればいい事で、持たざる者が其処に至るまでは、あらゆる手を使うべきと思います。

No title

コメントありがとうございます。

02ka様
正直キツイかなあと、へこたれていました。信じて頑張ってみようと思います!!

斎藤 昭夫様
僕が先週見にいった物件はオーナーチェンジの物件で、
利便性や住環境は悪くありませんでした。
ただ、築年数が50年を越えた木造で、地区計画エリア内であり、
再建築が完全に不可ではありませんが、現状と同じボリュームの建物を建てる事ができない物件でした。そして、戸建てですか22㎡の
1DKで家賃39,000円。これでは素人では今後かかってくる修繕で足を出す可能性が高いと感じながらも価格によっては検討できる(この辺りを検討しなければ物件がなくなる)と思い検証
してました。この物件は表面利回り10%です。
僕が指すならせめて20%だと思います。厳しいです。先生と同じように悪くても15%以上の物件で探したいです。できれば実質利回りで。
簡単ではないと思いますが、再建築不可物件を中心にもう少し足掻いてみたいです。



プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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