質問コーナー『短期売却について』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
件名:ご相談
--------------------------------
必殺様

群馬県在住の〇〇と申します。
2棟しかない駆け出し大家です^^;

貴メールは欠かさず拝読しております。いつも楽しく勉強になるお話をありがとうございます!

1点、ご相談させてください。
所有するアパートのいち1棟の売却を考えているのですが、
個人で所有年数も5年たっていないため、短期譲渡になり税率が40%くらいになってしまいます。

宅建業者になればこうした縛りはなくなるようですが、
業者になるにはお金もかかりますし、店舗を構える必要もあるなどハードルが高いように思います。。。

しかし今は(おそらく)一番の売り時ではないかとの思いもあり、
売却したいのですが、税金を考えると躊躇してしまいます。

必殺さんはお持ちの物件の売却はされてますか?

その場合節税などで講じてらっしゃる工夫はおありでしょうか?

やはり業者になるのが一番いいのでしょうか。。。

突然、このようなご相談申し訳ありません。

ご意見いただけるととてもありがたいです。

どうぞよろしくお願い致します!

--------------------------------
お答えします。

が!!

スミマセン・・・

私は短期売却をしたことがないんです・・・

なので、良い妙案が浮かびません・・・

読者の皆様!
教えてください!!m(_ _)m


ココが重要なのですが、
分らないことは聞く!

聞くは一時の恥、

聞かぬは一生の恥です。


//////////////////////////////
イベント紹介

11月5日北海道温泉ホテル宴会開催

10月22日必殺大家塾『スッチー大家さんの自主管理コインパーキング』

//////////////////////////////


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。
スポンサーサイト

コメントの投稿

非公開コメント

No title

キャピタルは5年以上で計画を立てられるのが一般的です。ですが売却価格がご自身納得の額であればよいと思います。
 
 物件は個人名でご所有のようですね。
そうすると中々分離課税ですから節税方法というのは難しいと思います。。

業者です。1年の手貸で借り入れますので確実に1年以内に売却し返済します。
ただ面倒な物件などは個人名義で買う場合もありまして貸しに出してり売りに出したり売却前提でなく動きます。ただ先に買い手がつけば短期譲渡税に関係なく売却します。換金化したければそうすべきですね。賃貸に出して減価償却後に売却した際と計算すべきとは思いますが、売却して税払っても また買えばいいだけと思います。

トータルで

私も築20年近いアパートを短期譲渡で売却したことがあります。

節税は、前年に修繕費で申告した外壁塗装費を、売却が決まったら修正申告で資本的支出にした程度です。

今が売り時だと思うなら、家賃収入、今までの減価償却費、税引き後の売却益を見て、短期譲渡40%を払ってもプラスになるなら、それでいいのではないでしょうか?

なお、譲渡所得によっては、翌年の児童手当、高等学校等就学支援金、義務教育就学児医療費の助成が打ち切りになったり、保育料が上昇することがありますのでご注意下さい。

また、建物部分の売却価格が1000万円(税込)を超えた場合は、翌々年から消費税課税業者となりますので、貸駐車場などは課税売上になります。
(売却の翌年の課税売上が1000万円(税抜)未満なら、翌々々年は免税です)

大家業or不動産投資

質問者さんはどのような趣旨でご質問なさっているのでしょうか?

ここの場所は”自主管理大家の日々”です。

短期売買で利益を上げる事を目的にしているのであれば、ここでのご相談は場違いかと思われます。

”2棟しかない駆け出し大家です^^;”

ということですが、この先どうされたいのか?そこをハッキリさては如何でしょうか。

”貴メールは欠かさず拝読しております。いつも楽しく勉強になるお話をありがとうございます!”

ということですが、自主管理大家を目指すのであれば物件を運営することを第一に考えるべきです。

物件を売却して足をあらうのか、その売却で得た資金を頭金にして物件を買増すのか・・・

当然大家業でやっていくつもりであれば後の方ででしょう。

ご存知のように不動産を取得した時には、登記費用、不動産取得税、仲介手数、融資を引いた場合、担保設定、銀行手数料・・・などが掛かってしまいます。

売却する時も、仲介手数料、譲渡益税などが掛かります。

http://www.rakumachi.jp/news/archives/155454

これなど参考になるでしょう。

大家業は事業です。

儲ける事はもちろん大事ですが、不動産を適切な家賃で店子さんに借りて戴くという社会的な役割を忘れてはならないと思います。

消費税

節税という音ですが上の方も書いていますが、売却すると当然のごとく建物部分の消費税がかかります。

健美家に”まりおさんの不動産日記”とい記事があり私もおもしろおかしく読みましたが、消費税400万円を工面するのに非常に苦労した事が書いてあります。

売却の際の契約書の建物価格は税理士と相談してなるべく低くしておきましょう。

買主は建物価格を高くしたい場合が多いので合意に至らない場合は土地建物価格は明記せす、総額だけにして税務申告の時は自分の好きなように申告すればいいと思います。

買主と売主で建物価格が相違する場合でも問題にならないようです。

個人所有であれば基本、分離課税ですが、別の物件(個人所有に限る)を所有しているのであれば、その別の物件を同期内(同期内に限る)に修繕すれば、その修繕費は売却益と通算できます。去年、私はそれを税理士の指示で行いました。2棟の駆け出し大家さんとはいえ、税務に関してはこのような場所で質問する事なく、専門家に質問するべきと思います。疑問の解消に費用を惜しまない事です。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR