質問コーナー『いわくつきの土地』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:takesi
件名:いわくつき の土地
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 必殺さま
いつもお世話になります。
大変参考になる内容で勉強になります。

売り地看板5年以上の更地があります。 
持ち主は競売で手に入れ古家を壊し更地にしました。  
その古家なのですが 赤子を縁の下に放置しつづけ ワイドショーでもとりあげられた
いわくつきの物件なのです。 
利用価値のある土地ですので安く売ってくれるのなら考えてしまいます。 
必殺さま はこのような いわくつき物件のお話が来た場合 どのようにお考えですか? 
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お答えします。

この事案を判別するのに凄く参考になるHPがあります。

http://www.retio.or.jp/attach/archive/82-118.pdf

心理的瑕疵の取引事例や判例が載っています。

とても解かりやすく解説されています。


しかし、現実的には難しいんじゃないでしょうか?

例えば、

駐車場としてや、老人施設などなら気にならないでしょうが、

戸建て用地やアパートなど、

一般に人が住む用途では、厳しいと思います。

だって、赤子ですよ・・・

周りの住民は30年経っても覚えていそう・・・


これが老人のミイラ遺体なら、

私は気にしませんが・・・


例えば、

家がまだ建っていたり区分マンションなら、

格安で手に入れて、

外国人に安く貸すのもありだと思います。
(メチャクチャ利回りがいい)

実際、それに特化して投資している方もいるくらいです。


まあ、上記の判例事例をよく読んで判断してください。


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横からですが、ということは、心理的瑕疵のある物件は一戸建てだと厳しい
マンションでも場合による
一戸建てを更地にして、上に新築でアパートや戸建を立てても厳しい
こういうことになるんでしょうか?
心理的瑕疵物件を更地にすると、告知義務には該当しないという判例がありますが、
判例はあくまで判例で、
人の記憶は中々消えないですもんね
ただ、不動産屋の知人は単なる安いだけの物件で、価値ある物件だと、意に介さない言葉が気になって、
僕も、築浅の心理的瑕疵ありの一戸建てが気になっています
4LDKの100平米がプリウス一台分位の値札が付いているのは確かに魅力的だと僕も思うのです
固定資産税年3万払って、空室になっても、この位の値段なら投資用マンションよりははるかにリスクが低いように思います。
戸建500万成人自殺物件はいかがなものでしょうか?

No title

判例にもあるように、対象不動産内の建物内で起きた事件事故において、建物を解体し更地(建替も同様)として譲渡、及び貸与した場合でも告知しなければなりません。
 当然知りえている事実を隠し第三者へ譲渡や貸与をし発覚すれば契約解除及び損害賠償請求は免れません。

 近所に話好きのおじさんおばさんはいないか、告知事項の風化度合いはどうか、訴えられた時のリスク、活用(出口)戦略があればお勧めです。

No title

以前アパート用地を探していたのですが、都内に手頃な用地が見つかりました。不動産屋から、ひととおりの説明を受け、気に入ったのですが、最後に瑕疵について質問したら、以前火災で人が死んだとか・・・やはりね。(不動産屋も最初からは言いませんね。)

駅チカで良かったですが、自信がなくやめておきました。

No title

ニュースに出るか出ないか次第だと思います。

実家の近所の空き地に生えていた木で、近くにあった今はもう無い精神病院の患者が首を吊ったことがあり、
その数十年後に空き地に十数戸の建売住宅が造られ、完売となりました。
買った人はおそらく聞かされていなかったと思うんですよね。
近所の人も、新興住宅地の住人にわざわざ教えるなんて野暮なマネはしていなかったですし。
もしかしたら一番近い家には、業者から口止めがあったかもしれないですけど。
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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