生活保護者の言い訳『貸した金が返って来ない』

生活保護者の言い訳シリーズ最後は、

『貸した金が返って来ない』編です。


この言い訳をするのは、

中年女性に多く、

生保の方と言うよりスナックを経営していたり、

借金体質の方に多く見受けられます。


大家:今月の家賃がまだ入っていませんが?

生保:実は友人に貸したお金が返ってこなくて・・・

大家:それと家賃は関係ないですよ?

生保:でも、お金が返ってこないと家賃が払えないんです。

※金が返って来ないとと言うが、実際は金を貸してくれないと払えないが現実

大家:じゃあ、お金を返してくれない方の連絡先を教えてください。

生保:え?どうして・・・

大家:だって、その人がお金を返してくれないから家賃を払えないんでしょ?

   だったら、私がガツンと1発言ってやりますよ!!

生保:でも、相手に迷惑がかかると困るので・・・

大家:はあ?何言ってるんです?

   迷惑が掛かっているのは家賃を払ってもらえない私ですよ!

生保:それはそうなんですけど・・・・

   来月2ヶ月分まとめて支払いますのでそれでお願いします。

大家:分かりました。では、来月必ず2ヶ月振り込んでくださいね!


今まで、貸した金が返ってこないの言い訳で、

返さない奴の連絡先を教えた人物は一人といません。


しかし、こんな言い訳をドコまで突っ込んでも無意味ですので、

ある程度、厳しく言う程度でいいと思います。


ポイントは、

1、借金体質の方は、支払順序を身体(心)に覚えさせる必要がある。

2、常に2~3ヶ月の滞納はあるが、必ず滞納は支払うのでダラダラと長く住んでもらう

3、基本的には築古物件には最適な人物なので細く長く付き合っていきましょう


総括

生活保護者の滞納の言い訳を3例書きましたが、

1番の生活保護費全額落とし以外は、

何だかんだと言いながら長く住んでくれる優良入居者になり得ます。


築古で、設備条件も悪い物件(利回りの回る投資物件)に進んで住んでくれるような方と言うのは、

何かしら問題のある方で、

1番の様な悪質な方で無い限り”上手く付き合っていく”のが最善の手法と思います。


こんな事を書くと、

じゃあ、もっと築浅で、もっと立地の良い

もっと良質な入居者を望んだほうが良いという意見が必ず出ます。


あ・の・ね・・・

そんな物件が安くで売りに出ると思います?

買ったら最後、

それこそ満室でも返済で首が回らないような物件になっちゃいますよ?


要するに、

ドコにリスクを持ってくるか?で、

返済にリスクを持ってきちゃうと、

本人の努力以前のお話になっちゃいます。

※別収入で数千万ある方などは別です。
 だって本業から補填できますからね


そう考えると、

滞納の1ヶ月や2ヶ月どうってことないですよ

その分、少々の不具合にも文句を言わず、

長く住んでくれるわけですから、

空室などより100倍良いです。



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非公開コメント

ん〜、参考になります。
やっぱり、長く住んでもらうのが良いですよね。
しかし、暑い\(T . T)/

No title

この手の方は、「家賃をまってくれ」+「お金を貸してくれ」が多いような気がします。
私の場合の「家賃を待ってくれ」+「お金を貸してくれ」のケースはこうです。

生「向かいの爺さんに殴られた。治療費と慰謝料請求のための弁護士費用がいる。そのために家賃は払えない。生活費もないから金を貸してくれ」。
△「生活保護受給者だったら医療費はただでしょ。それに法テラスで弁護士費用は立て替えてくれるはず」。
生「体が痛くてタクシーに乗るから(ウニャウニャ)・・・」。

必殺さんが 以前 書いてたように

大家は 貧困ビジネスの側面もあるのがよく分かりますね。

普通の人が大家業で生業として利益を得ようとすれば、「貧困ビジネス」にならざるを得ないでしょう。


こんな事を書くと、じゃあ、もっと築浅で、もっと立地の良いもっと良質な入居者を望んだほうが良いという意見が必ず出ます。
あ・の・ね・・・
そんな物件が安くで売りに出ると思います?
買ったら最後、それこそ満室でも返済で首が回らないような物件になっちゃいますよ?


それが真実なんですよ。
しかし、私がSNSで、生活保護受給者などのロウアー層の住居者さんの管理の難しさや、築古物件のリフォームを安くあげる苦労を書けば、必ずそのような意見があり、馬鹿にする人がいます。
必ずと言っていいほど、大家業未経験、これから始めたいという方です。
そして私のことを「利益にならないような慈善事業をしている」と言います。
さらに「アッパーな物件でアッパーな入居者をターゲットにすればもっと楽に儲かるのに」と。
しかし利益率は分母分子の関係です。
高い家賃(分子)を見込めるアッパー入居者を狙う物件は、物件(分母)以上に高価です。
つまり利益率が低いのです。
最も高額な家賃が得られるのは、六本木ヒルズでしょう。
森ビルは上場していませんが、例えば最も立地条件の良い高額物件を所有する三菱地所は、総資産利益率は1.6%です。
1000万円の手取りを得ようとすれば、10億円以上の総資産が必要です。
これから大家業を目指す方にとっては無理です。
対して築古物件で総資産利益率が16%であれば、1億円位の総資産で足ります。
この方が実現の可能性が高いでしょう。

同じ収入を得るにしても、利益率は低くても総資産が多いのと、利益率が高くて総資産は少ないの二通りがあります。
財務の健全性から言えば、利益率が高い方です。
損益分岐点比率が低くなるからです。

しかし世間は錯覚します。
芦屋で立派なRCマンションを借金めいっぱいで新築して高い家賃を得ている大家さんの方が、無借金で長田区の築古長屋で3万円台の家賃で生活保護受給者を入居させている大家さんより利益率が高いと思われます。
さらには、森ビルの方が利益率が高いと思う方が多いでしょう。

大家業は金貸しに似ています。
銀行は、上客に1%前後の金利で住宅ローンを貸します。
担保をとることでリスク回避もできます。
しかし数千万円です。
サラ金は18%で貸します。
担保がないというリスクを負います(大家業で属性が低い入居者さんがハイリスクであることも似ています)。
サラ金が、少額の貸付で上客を狙い、1%代の金利で貸しても経営が成り立ちません。
上客は、18%の金利でお金を借りてくれません。
一件当たりの貸付が少額でも、利益率でカバーします。
自分の最適な事業領域(マーケティング・ドメイン)を明確化して自覚すること。
「資本がない、でもかっこよくアッパーな物件で属性の高い入居者でリスク回避し、かつ利益率が高い」という、ないものねだりはできませんね。

No title

このシリーズ、かなり参考になります!

ニュース

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160811-00000007-asahi-soci
「家賃保証」アパート経営、減額リスクの説明義務化

大家さんにとって願ったり叶ったりの有利な制度だったら、トラブルになるとか法律で規制がかかるということはありませんなあ。

No title

さんかくたまごさん

詳しくありがとうございます。
私のやっている事は正しいということがよーく解りましたよ(^^)/

「貸した金が返って来ない」
考え方の切り口ですね。勉強させていただきました!
ありがとうございます。

シリーズ連載

わらかしてもらいました!
滞納者の言い訳は、全国同じですね。
ナマポは直接入金がメインなのですが、
あちきんとこの一般の滞納者言い訳ベスト3は、
財布落とした
身内の不幸
給料が支払われない
かな。

一生住んでくれる店子さんが最良入居者でしょう

うちにもいます。
毎回遅れている人が。
しかし出て行かずにずっと住んでくれているし、文句も言ってこない。

期日どおりの人はいいのですが、そういう人はきちんとしているため
引越しできる力があるため、一番ベストは常に金欠気味で引越しする力がなくて
遅れ遅れでも家賃を支払ってくれてずっと住んでくれる人でしょうね。

さんかくたまごさんのコメント素晴らしいです。


前にもこのようなことを取り上げた記事がありました。

http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-849.html#cm

http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-728.html#cm

↑ここでこの業界は”貧困ビジネス”の側面もあるとコメントさせていただきました。


良い子はマネをしてはいけません。


新築をバンバンやる人は運営についての記述が殆どありません。

あったとしても掃除に関する記述が殆どです。

そんなに掃除をするということは、如何に入退去が頻繁かということです。

新築に入る人は殆ど腰掛けだと思った方がいいと思います。

当然それ相応の家賃を払える人なので、滞納など問題は殆どないでしょう。

低家賃帯の人は滞納等の問題を引き起こしますが、概ね長期入居でそれなりに家賃を払ってもらえれば(滞納気味~1,2ヶ月遅れ)経営は安定します。

新築バンバン手法はバランスシートが大きくなり過ぎ、利益率が極めて小さいリスキーな手法です。

良い子はマネをしてはいけません。

No title

確かに家賃問題は大家にとっては毎月の問題ですね。
大家も、地代やローンの支払いにしかも遅れると延滞金までとられる厳しい状況です。できるだけ誠意を持って支払いを促す対話が必要ですね。

私は古いアパート(築40年)と新築アパートの両方を管理していますが、どちらも色々な問題が起こりますね。古いアパートは意外と人間関係がうまく行っているが、新築は結構騒音問題があったりとか、予想ハズレでびっくりしています。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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