債権保全

530戸も所有管理していれば、

滞納などの件数もソコソコ出てきてしまいます。


でもね、意外かも知れませんが

キツイ取立てはしないんです。


理由は2つあり

理由その1

キツイ取立で追い出してしまっては元も子もありません。

それより多少の滞納があって、

ダラダラと長く住んでもらったほうが、空室より100倍良いです。


理由その2

自主管理をしている関係で、

クレーム処理なども自分で対処するのですが、

少しの滞納でキツイ取立てなどしちゃうと

雨漏り等、建物の不備で入居者に迷惑を掛けたときに

100倍返しをされちゃいます。


とは言っても、滞納を長期にさせるわけにはいきませんので、

3ヶ月程度の滞納である程度釘を刺すようにしています。

※その程度の滞納では裁判などしません。簡単な念書程度です。


それと並行して、

重要な作業があります。

それは連帯保証人の住民票を取得することです。


なんで?って思う方が多いと思いますが、

住民票って、

転居後5年で消滅するって知ってました?


例えば(例題)

大阪市から枚方市に転居したとしますよね?

賃貸借契約日は平成22年10月(保証人は大阪市在住)

その後、保証人は平成23年10月に枚方市へ転居

※保証人の転居などイチイチ大家に報告などしないです。


平成28年7月に入居者の滞納が始まったので、

保証人への請求書の郵送をしようとしても転居先不明で戻ってくる


そこで、保証人の住民票を請求したところ

枚方市への転居が判明し、保証人への請求ができる


ところが、

平成28年12月に保証人の住民票を請求してみたが、

保証人は大阪市から枚方市に平成23年10月に転居しているので、

大阪市での住民票は5年が経過している。

よって、役所の返答は・・・
無題
こんな風に”住民票不見当”となってしまい。

転居先住所が判らない状態となってしまいます。


この状態から現住所を見つけ出すとなると

入居者から聞き出すか、

本籍地から戸籍の附表で辿っていくしかありません。


ところが、入居者と言っても滞納している方ですので、

マトモに答えようとしないんです。

転居先を知らないとか、縁が切れているとか・・・・

何かにつけて言い逃れを言います。


もう一つの調査手段の本籍地ですが、

これも現実的には難しくなっており、

と言うのも、現在は免許証などにも記載がなくなっており

中々、本籍地を知る機会というのもありません。


とは言っても、

5年ごとに全入居者保証人の住民票を取得するのも

無駄な努力に終わるのが多いです。


という事で、

私は滞納があった方で、

入居が5年以上の方に限定して保証人の住民票を取得するようにしています。


ちなみに今回の事案(写真の住民票不件見当)では、

入居者の保証人が”娘”だったので、

滞納家賃の念書を書いてもらう際に、

それとなく保証人の現住所を確認しました。

※ちなみに保証人になってから2度結婚離婚をしていた。


債権回収において住民票は絶対の情報源になりますので、

みなさんも少しでもオカシイ?と感じたら住民票を取得するようにしましょう!


参考になれば幸いです。


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保証人の住民票

今の横浜にあるアパートに10年以上住んでいますが、2年毎に契約の更新があり私と保証人の住民票を毎回提出させられます。費用と手間が掛かるので嫌なのですが、従っています。神奈川、東京辺りは更新時に住民票を提出するのは一般的なのですかね?

No title

滞納してるというだけで開示してくれるもんなのかね?不法駐車してたやつのを調べようとしたらお教えできませんとか言われたことあるわ。自分の敷地に不法駐車されてたらどうすればよかったん?警察にいってもなにもしてくれなかったし。。。

質問なのですが

こういう場合なのですが、住民票の除票の請求という形でも5年間過ぎると取得出来なくなるのですか?

No title

必殺さんは連帯保証人への請求はどのタイミングから開始されていますか?
入居者への調停が先ですか?それとも3カ月滞納ぐらいで入居者へ通知しつつ請求書送付?
どのタイミングが家賃回収的には有効なのか、参考にさせてください。

そうなんですよね…
消えちゃうんですよね…5年経つと
不在住証明なんて貰っても何の価値もないし、
後は戸籍の附票が頼りなんですが、
本籍地入りの住民票は、市民課の職員が出し渋るんですよね…
戸籍さえ掌握しておけば、何処へ転居しようが、消除されようが、
いつか、何処かで住民登録した時に分かるんですが、
戸籍、今は第三者請求、相当難しくなってますからね。
平成20年前後まで、誰でも普通に取れたのに、
今や、本人や直系親族以外は、余程の理由がないと取れないので困りますね。
債務者または、保証人が死亡した時位しか、謄本は取れないですよね。

初耳です。
かなり参考になりました!

>KOUさん
KOUさんの仰るとおり、除票、つまり、市外に異動したこと、
離婚して、世帯から異動したこと、死亡して住民登録が消除されたこと
職権で住民票が消除されたこと
これら、その市役所の住民登録がなくなった日から5年と1日で、大抵の市町村は消除してしまいます。
消除されている=死んだか、転居したのか、職権消除されたのか、住民票が取れないので知りようがないのです。
戸籍の場合、除籍から150年間保存ですが、戸籍を取得するための本籍地入り住民票を取得する理由が限定されて来ます。
根拠法は住民基本台帳法なので、5年で廃棄している市町村は多いです。

おまけみたいなものなのですが、
市町村によっては、世帯ごとに住民票を管理していた時代があって、
親族が死亡や転居しても、その世帯の誰かが残っていれば、5年経っても住民票が取得出来るレアケースな自治体があります。
でも、世帯ごとではなく、個人ごとにどんどん置き換えられているので、
これも難しくなって来ています。

>123さん
住民票も戸籍謄本も正当な理由があれば、第三者でも取得出来ますよ。
住民基本台帳法12条3と戸籍法10条2項に書いてあります。
家賃滞納の権利行使をするためなので、全くもって問題のない行為です。

No title

理由1、理由2は、全く同意します。
必殺さんが言われることは逐一同意できることばかりです。

ありがとうございました

とても参考になる情報

ありがとうございました
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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