不動産購入の注意点『初心者編』

今回は、不動産購入に際してポイントというか注意点というか、

こんなところに気をつけろ!って言うのを書きたいと思います。


できれば連載ものにしたいと思っていますので、

今回は『初心者編』ということで書きます。


これから不動産投資で物件を購入したいと思っている人は、

とにかく不安で不安でしかたないものです。

そんな時に購入の決断アドバイスを求めるのが、

その物件を仲介している不動産販売業者なんかに意見を求めてしまう方が多いんです。


だって、一般の方から見れば不動産のプロですから

豊富な知識と経験で、きっと不動産投資での素晴らしいアドバイスをくれると信じちゃいます。

これが一番の間違いです!!

不動産販売業者は、『不動産を売るプロ』であって、

あなたの不動産投資のコンサルタントではないんです。

売るためには何とでも言うのが、
本当の不動産販売員としてのプロです。


その1棟(1戸)が売れれば良いんです!

長いお付き合い?

信頼関係?

はっきり言って不動産業界と言うのは

焼畑農業と一緒で、

次の客次の客で食い繋ぐ世界なんです。


不動産物件と言うのは、

(総合的に)良い物件・悪い物件がありますが、

不動産業者は、常に物件を売り続けないと利益を得れませんので、

売れた物件=良い物件

売れない物件=悪い物件

本当の不動産のプロは悪い物件を売ってこそプロです。


ここで、おさらい

初心者が物件に悩む→不動産業者に相談する→業者に都合の良いように言う→カモの出来上がり

不動産屋にこの物件どう思いますか?
なんて聞いているウチはダメってことです!


じゃあ、誰に聞くんだよ!ってことですが、

それは次の回で書きたいと思います。


※特定の業者や団体を批判するものではありません。


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No title

この前不動産業者と話をした時のこと。

「隣町は結構売買が頻繁で、何年かで売って利益
出してる人が多いんだよね。そんで誰かが最後に
貧乏くじ引くんだよね。ウシャシャ(笑)」と言ってい
ました。

この不動産業者は「お客様のために」なんて考えは
これっぽちもありません。

No title

そそ ただの仲介の道具として使いこなすだけでいいんだよね。それ以上はなにも求めてないし。仲介が素晴らしいなって思うのはいくらでも代わりがいることだね。調子乗ってたらじゃあ感じ悪いんで他で買うわってのができるからね。専任だと無理だけど。

 田舎は競争がないからなのか、たまにそんな値段じゃ売れませんね!とか妙に上から目線で言ってくる糞業者いるからな。それは売り主が決めることであってたかだか一介の仲介のお前が決めることじゃねえからって言ったことあるわ。あとものすごい売り主からの書面での内容提出を嫌がるよね。嘘が言えるからなのかやたら口頭で伝えたがるね。基本的にどこも感じ悪いと思うわ不動産屋って。信用とは無縁の業界だと思うわ。売ったら知らんって態度と接客だしね。中古物件だと必ず瑕疵担保免責をつけるのもそういう理由でしょ。売ったらあとはどうでもいいって。そんなんだから新築は義務化されたんだと思うよ。10年だっけ。そのうち中古も義務化されると思うわ今の仲介業者のだめさを見てると。普通の業界だったら潰れてるでしょ。お客様じゃなくてカモとしてしか見てないよねお客のことを。いつまでたってもそういうやり方だから優秀な人材が入っておないんだと思うけどな。金融とは大違いだと思う。

 自称株式投資のプロにどの銘柄がいいですか?とか聞くような奴が破産するのと一緒だね。だいたい技術もノウハウも知能もあるやつがそんな低能に良い情報を教えると思うか?って思うけどな。当たり前に勝手に自分だけで利益を独り占めするわな。

意外とやってしまいますよね。
でも、他に聞ける人がいないからしょうがない気もします。

No title

必殺さんの書かれてることに全く同意します。
「不動産業は焼畑農業」。
「宅建業者は不動産の専門家ではなく売る専門家」。

この「焼畑農業体質」は何度も痛感しています。
大概の人は、不動産を買うのは生涯のあいだに数十回もありません。
営業マンと一度きりのお付き合いという方がほとんどです。
ですから業種特性として仕方がないのではないかと。
ましてや最初の取引で、親身なコンサルタント的な対応を期待する方が虫が良すぎます。

宅建業者は、仲介手数料を得るプロであって、不動産の専門家ではありません。
「エスキモーに冷蔵庫を売ることができるセールスマンが最も優秀」な世界です。
一見言の客なんて、お困り物件の処分先とみられるのが落ちです。
まあ、昔の証券会社(相対売買)もそうでしょうが。

No title

いづれにしても、不動産屋との付き合いは大切ですね。お互いの信頼関係が重要です。
私の場合は特別なのかもしれませんが、当時中古アパート(何とかパレス)を見つけて不動産屋に相談したところ、こんなもの買ったら後々苦労しますよと、新築を進められました。その後土地と建築会社を紹介されこちらの業者と合見積をとり業者を決めました。その後斡旋まですべて任せていますが上手く行っております。

私の新築後15年説

新築当初は家賃が高く客付けも良い。
固定資産税も安い。
減価償却率が高い。
したがって会計上の利益の割に、現金収入が多い。
どなたも、100%、新築数年目くらいは、胸を張って「不動産経営は大成功でした」といいます。

15年後。
一気に大規模修繕や設備の入れ替え費用が発生する。
築浅効果が薄れる頃。
家賃の低下と回転率が悪くなる。
固定資産税の軽減や減価償却費が減る。
会計上の利益が少ない割に課税額が多く、キャッシュフローがへる。
借り入れがある場合は、元本均等だと、経費が減るのに返済額は同じ。

私はかつて、売り物一棟ものは、超古年(相続などでもてあました。所有者が管理が面倒で老後資金にする、など)、と15年超程度の2つの山があるとSNSで書いています。
15年超は、特にサブリース業者の物件は。
上記の売り中古物件は該当しませんでしたか。

新築は・・・

この頃は 中古は高くなってしまった → 新築とたいして変わらない → 安易に?新築を建ててしまう ということになってきています。

実は私、若葉マークの頃新築建売(木造土地付)を買ってしまいました。

満室渡し、表面11overで今の相場からいえば超優良物件でしょう。

もう十年以上前のものですが、運営している実感は 新築はたいして儲からない です。

私の 師と仰ぐ(勝手にですが)大家さんたちは誰一人として新築はやっていません。

?億?十億も借入をし、新築をバンバン建てている方々がいらっしゃいますが、戦略的には最初のオイシイところをツマミ食いし後は売ってしまうという手法を取らざるを得ないでしょう。

今のような市況が続くのであれば問題ないのでしょうが、丁度その時リーマン後のようなことになってしまったら・・・

低下する家賃、増えてくる補修費、均等償還の場合、年々減ってくる利息の支払い、増えてくる元金償還、それによって増えてくるデッドクロスのリスク・・・

そんなことになったら、目も当てられません。

地主と言えども、油断なりません。

安易に○東○託の30年保証に乗せられ、新築をどんどん建てて行った結果、固定資産税の支払いもままならなくなり路線価の6割で売りに出さざるを得ないような情況に陥った例もあります。(私の大家仲間が買ったそうです)

新築はずーと運営して行ってそのなんたるかが解ってくるものだと思います。

初心者は・・・

初心者の場合は必殺さんのおっしゃる通りかもしれませんが、ある程度経験を積み事情が解ってきた場合、不動産屋からの情報は結構に役に立ちます。

レインズ情報をすぐに見られるような仲の不動産屋さんはキープしておいた方がいいと思います。

No title

2番のやつ(笑)
はずかしい勘違い野郎w
不動産屋よりお前何様だ?
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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