質問コーナー『自殺のあった部屋の家賃値上げ』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:新米大家
件名:家賃の改定について
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いつも楽しく拝見しております。
さて、私が5年前に購入したアパートの一室で、購入する2~3年前に自殺がありました。
その部屋は現在2万円で賃貸しておりますが、
入居者に「次回の更新時に3万円にしてほしい」と伝えたところ、
「自殺のあった部屋なので2万円で妥当」と値上げ要求に答えようとしません。
他の部屋は5万円以上で賃貸しているので、
値上げに応じない場合は退去してほしいと思っております。
必殺さんだったらどの様にしますか?
アドバイスいただけたら幸いです。
宜しくお願い致します。

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お答えします。

うーーーん

あくまでも私の意見なのですが、

家賃の値上げは厳しいと思われます。


というのも、自殺のあった瑕疵があるから格安の家賃設定となっている訳ですよね?

そう考えると、入居者さんの言い分に”分”があるように思います。


値上げに応じなければ退去を迫るというのも

正直厳しいのではないでしょうか?


まあ、退去するしないは入居者の判断となりますので、

退去要求はしても問題はありませんが、

裁判など強制的に退去させるのは無理があると思われます。


現実的には、

現在の2万円から5000円アップくらいの妥協点で話し合えればいいのではないでしょうか?


じゃあ、こういった自殺などの心理的瑕疵があった部屋は

永遠と安く貸さないといけないか?というと

そんな時こそ『定期借家契約』で契約し

2年とかで退去してもらい
※貸主の都合で更新を拒否できる

その後は通常金額で賃貸する。

といった具合でしょうか?


どなたか今回の事例で良い案あります?


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No title

自殺他殺などの心理的瑕疵がある物件は、直前の場合しか告知義務がないとの下級審の判断があったと記憶しています。
つまり今の入居者さんが退去した後は、告知義務もないし、通常の家賃でかせるということです。
値上げを焦らなくても、そのうち退去されるのでは?
その理屈でいえば、1ヶ月でも大家が住めば、次の募集は告知義務がないということになりますね。


No title

大阪市なのですが、私の物件も2週間前に物件近く(物件外ですが)
で飛び降り自殺されました。
やはり物件外でも告知義務ありですよね。
保証人なしでしたが、亡くなられてから警察から親族がいることを
知らされ、交渉してみましたが、相続放棄をほのめかした後は
音信不通です。

No title

この事案においては値上げ・退去勧告は困難だと思います。理由は既にネット上等誰しもが周知のとおりです。
しかし事故物件の相場は時価の5~6割ですし、物価も上がっていますのでそういった相場を入居者に示し理解が得られれば3万円は妥当なのだと思います。
定期借家も手段ですが、それに応じるかは入居者次第です。(強要不可)仮に新たな入居者になっても事故が10年以内であれば本来告知は必要です。それは過去の類似判例のとおりです。これが所謂事故物件です。

おはようございます

心理的瑕疵がある場合はたいていの場合定期借家契約で、『2年後の再契約時に賃料は正常に戻ります。』とか『○○円に値上がりします』って特約を入れておけばうまい具合に行きますよ。

2年後の再契約時に調整も可能ですし。2年で退去してくれれば、また家賃も再設定できるし。

が、自殺ともなると空いたところで次に借り手がつくかは難しいところですね。それよりも、自殺した物件に住んでくれていることこそありがたいという感じではないでしょうか?

幽霊を住ませていても幽霊は家賃を払ってはくれませんw

No title

直接の答えになっておらず申し訳ありませんが、
「2年間特別価格2万円。次回更新時は3万円」と契約すればよかったかと思います。
必殺さんのおっしゃられるように、少額ずつアップか定期借家契約が妥当かと思います。
昨今ネットで情報仕入れていたら、それも難しいかもしれませんが。

匿名さま
法的にどうかは確かめていませんが、物件外での自殺は告知せずに募集しました。
不動産屋さんからも特に何も言われず、「室内でなくて、よかった、ですね。。。」とお互いにつぶやいた感じです。
病院で亡くなって告知義務が必要とかって聞いたことありませんし。

告知義務の範囲

判例によれば、告知義務の範囲は、集合住宅であればその部屋のみ。
区分所有権物件の売買でも、専有部分のみです。
区分所有物件の売買での告知義務で争われた裁判では、共用部分の階段の踊り場での「自殺について、売主は告知義務はないとしました。
ましてや別の建物では全く告知義務はありません。
しかし大きな事件であれば、事件後には入居者さんには知られます。

ご参考までに

http://www.mc-law.jp/fudousan/11059/
【不動産賃貸×過去の人の死|心理的瑕疵|告知義務の有無・範囲】

(抜粋)

<自殺・2年→告知義務なし>

あ 事案
社員寮として賃貸借契約を締結+使用していた
入居者が居室内で自殺した

い 裁判所の判断
事故後2年が経過した時点で『告知義務』はなくなる
※東京地裁平成13年11月29日


5 不動産賃貸|過去の『自殺』×損害賠償の判例|範囲=2〜3年

賃貸借の物件で『自殺』が生じた場合の『損害賠償請求』の判例があります。
詳しくはこちら|不動産賃貸と『人の死』|賃借人の相続人・保証人の損害賠償責任
『損害賠償』に関する判断ですが『告知義務の範囲』とつながっています。

<賃貸物件における自殺|損害賠償の判断→告知義務の範囲>

あ 損害賠償に関する判例
概ね自殺後2〜3年間の範囲内で『賃料差額の損害』が認められる

い 告知義務の範囲
実質的な裁判所の判断
→死後2〜3年内と判断されている


8 『人の死』の後の入居者→説明義務が消滅する;介在者ロンダリング

自殺が生じた後,このことを告知することになりますが,賃料を下げれば,賃借し入居する人もいます。
その者が退去した後は,告知義務がない,と判断されることもあります。
言わば介在者によって告知義務が消える,というものです。
ロンダリングに似ている現象です。

<介在者居住による告知義務消滅の目安>

あ 介在者→『告知義務』の消滅
ア 死亡事故の種類(死因)=自然死や自殺
イ 『介在者』の居住
『介在者』が入居→1〜2年居住する
ウ 『払拭』機能
『告知義務』が解消される

い 例外的事情;『特段の事情』
『介在者』が『極短期間で退去』するなど
※東京地裁平成19年8月10日


No title

噂が出る可能性があります。
ホントにトラブルを避けるのなら、判例で2番目の人に言わなくて良くても、その部屋に入って頂ける人が居るだけで有り難い、という気持ちが必要ではないでしょうか。
自分がその部屋に住めるか?2番目で告知無し?
俺はされたら嫌ですから・・・
ましてや値上げで言い争うなど、考えられませんw

No title

私の知り合いの大家で、練炭自殺があった部屋を改装後に即通常の条件で告知なしで募集~契約した人がいます。
その建物は、すべてが15平米くらいの広さで、仕事をしている単身者ばかりです。
警察の現場検証は昼に行われましたので、入居者さんはその様子を目撃していません。
また、入居者さんは近所づきあいもありません。
だから告知しなくても、自殺があった部屋とはバレないのでしょうけれど、私は真似できません。
後々のトラブルが発生することを思えば。

それと最近、事故物件情報サイトがありますが、室内の自殺の場合はよほどのことがないかぎり報道されません。
それを警察の現場検証でも、空き巣が入ったのかなんだかそれだけでは何かわかりません。
やじうまが警察官に聞いても、警察官は守秘義務があります。

昼間でも生活保護受給者や年金暮らしのお年寄りが多くて、近所づきあいがある物件は、告知しないとまずいかもです。

お答えくださった方々、どうもありがとうございます。

お答えくださった方々、どうもありがとうございます。

今後、自分の物件をどうしてよいのか分からなくて
いろんなワードで検索する中、
「物件の外で亡くなっても告知義務」で一番上に
来たのが不動産会社経営で競売落札している方のブログ
でした。
この方の話では物件外でも告知義務があるとのことで、
落札後に物件外自殺を知ったので、入札の際の手付金を
放棄してでも購入をあきらめたそうです。

おそらく数十万円の損失があるかと思いますので、
それなりの信頼ある機関からの情報でない限り、
落札された物件を手放すことはないかと思うと
告知に迷うところです。

匿名様

↑の件ですが、「物件の外でも告知義務がある」という、個人ブログですが、その根拠となるソースは提示されていますか。
私は情報検索して、その情報が上位でヒットするか否かではなく、情報の信頼性を重視します。
その個人ブログに「告知義務があると認めたのは、○○地裁平成○年○号判決で、判決要旨は~である」とあれば信頼に値します。
できれば、「そのような情報があった」というのであれば、リンクを貼って頂ければありがたいです。

「義務」とは、法律的に強制力を伴うという意味です。
つまり契約解除や慰謝料を借主が貸主に請求できる、貸主が支払わなければ強制執行までして取れる、という意味です。
「道義的」だとか、「告知するのが常識」「告知しなければかえってまずい」と「義務」はまったく意味が異なります。

必ずしも、検索上位の情報が正解で正しいとは言えませんので。
例えば私のブログでも、読者さんから「私はスイスでは犬猫をペットショップで店頭販売することを禁じているということを確かめました」というコメントをいただきました。
しかしスイスの法令(ドイツ語原文)では、「ペットショップでは犬猫の販売を行って良い。20匹以上の場合は州の免許を要する(つまり20匹にみたなければ免許や届けでもいらない」とあります。
また、スイスのマスメディア(ドイツ語原文)は、「スイス国内に犬猫を店頭販売しているペットショップが存在している」と記事にしています(ドイツ語での検索でヒットします)。

しかし日本語で検索すれば、上位の情報は「スイスでは犬猫のを店頭販売を禁じている」「犬猫を販売しているペットショップはない」という情報が上位にヒットします。
どちらが正しい情報でしょうか?

さんかくたまご様

さんかくたまご様

情報が上位でヒットしたから信頼するということは
私も絶対にございません。私は考えてもいなかった
ことですので、ご説明が下手で申し訳ございません。

ソース提示の件ですが、具体的な判例タイムス等を
用いている訳ではございませんが、抜粋しますと

「今の法律では告知義務があります。」
「告知義務違反のペナルティーも高すぎる気がします。」

と書かれております。この方の書き方ですと、法律があることを
知っている上、ペナルティの相場も知っておられるようです。


また、「今年に入ってから、落札後の発覚は2件目です。」

と記載されている中、会社のHPリンクがあるので見たところ、
創業昭和55年でした。
恐らくこの35年間に何度も事故物件をつかまされ、実際に
ペナルティを支払ったか、ブログの内容では横のつながりも
あるようですから、仲間内で経験者がいるかと推測致します。

しかも、放棄した手付金額が1回で160万円との記載が
ありましたので、何回も放棄しているところをみると
一般的には放棄前に弁護士相談をして知っていると解釈致します。

また、この方の個人ブログにはご自身のフルネームが記載されて
いることと、コメントの受付もしておられます。
個人ブログの更新はされておりませんが、会社HPは更新されていることと、
顔写真も出されておりますので、一度ご覧いただけましたらと思います。

あくまで私は前回の最後に書きましたように、いろいろなご意見が
ございますので、告知に迷うところです。

ブログ http://www.blog.million-ltd.com/2008/09/post-12.html
会社HP http://million-ltd.com/intro.php

まあ、蛇足ですが。
私も競売物件は何度も落札しています。
基本的には、判例上告知義務が有り、裁判所の調査で知り得たことは、現状調査報告書に記載してあります。
ですから「家事があって所有者が死亡した」などは、現状調査報告書に記載があります。
物件外では、例えば暴力団の事務所があったなどは心理的瑕疵として認められた判例があります。
しかし自殺殺人では、探しても物件外で告知しなかったために契約解除や慰謝料請求がみとめられた判例はひとつも見つかりませんでした。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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