質問コーナー『夜逃げ者への対応』
□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:若輩者
件名:家賃滞納者への対応について
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はじめまして。
必殺大家人様のブログ、とても参考になり、何か困り事がある度にこちらを拝見させて頂いております。
今回、家賃滞納者の対応に大変苦慮しており、ぜひ、ご助言を頂きたくメールさせて頂きました。
この滞納者は男性なのですが、当初は２～３ヶ月滞納→支払うを繰り返しておりましたが、
最近はまったく支払わなくなりました。
電話しても電話に出ない、家を訪問しても留守（居留守もあり）が続き、
今月に入ってからは所在不明で
携帯も止められており、まったく連絡をとることができなくなってしまいました。
安否確認のため、部屋に立入ましたが電気も水道も止められており、居住実態もありませんでした。
このような状況のため、建物明渡訴訟を提起しようかと考えておりますが、
費用のこともあり、弁護士は入れず、自分で手続きをしようと思っております。
しかし、当方も何分素人のため、どうしたらよいものかと…。
一応、書籍等で勉強しておるのですが実行に移すとなると不安です。
また、明渡しの債務名義を得ても、
その後の強制執行に一体どれくらいの費用がかかるのか、怖いです…。
以上をふまえ、下記の点にお答え頂けたらと存じます。
・そもそも建物明渡訴訟は自分でできるのか。（弁護士に依頼するべきか）
・訴訟から強制執行までにかかる期間。
・自分で行う場合の費用。
・訴訟から強制執行までのおおまかな流れ。 など
ちなみに、物件は１Ｋです。室内はほぼ荷物が残置されておりました。
滞納家賃は、現在６ヶ月ほどです。（家賃はもうあきらめようかと思っています。）
不躾なお願いで恐縮ですが、お知恵を拝借できますと幸いです。
宜しくお願い申し上げます。
若輩者より
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お答えします。
この様な事案は、不動産大家業をしていれば必ずおきます。
ですので、この様な事案でイチイチ弁護士に依頼していたのでは賃貸経営は成り立ちません。
まず絶対するべきことは、
１、入居者（契約者）と保証人（付いていれば）の住民票を取得してください。
※住所地が近くであれば賃貸借契約書をご自身（賃貸人）の身分証明書を役所へ持参すれば即発行してくれます。
意外と住民票を動かして夜逃げ（無断退去）している人が居て、
住民票で判明した新しい住所へ督促状を郵送すると反応があったりします。
※その時、滞納者からどうやって新しい住所が判ったか？を聞かれたら、
正直に住民票で判明したとは言わずに、弁護士に頼んで調べてもらったとでも言ってください。
権利者が債務者の住民票を取得するに違法性はないのですが、簡単に種明かししてしまうと値打ちがなくなる
２、保証人が付いていれば、保証人宛に督促状を郵送する
意外と保証人から本人へ連絡が行ったりするものです。
次に住民票の移動はなく、保証人も付いていない
八方塞状態の場合ですが、
１、現住所（夜逃げされた部屋）へ内容証明で契約解除の通知を出す。
※なぜ居ないのが判っているのに内容証明を出すのか？ですが、
裁判所は資料を見て判断します。実際に物件に来て判断しません。
なので、貸主は契約解除の意思を相手に郵送した事実が必要をなります。
当然、入居者は内容証明を受け取りませんが、送った事実があるのでいいんです。
２、それと並行して裁判所へ明渡し訴訟をする。
裁判と言うのは時間が掛かるものです。
裁判所へ書類を提出して判決が出るまで約３ヶ月程度はみて下さい。
ちなみに弁護士に依頼すると早くなるところか遅くなることが多いです・・・（弁護士による）
まず裁判費用ですが、
自分でする場合は約２万円くらい（物件の評価額によります）
弁護士に依頼した場合は約２０万～３０万円
上記金額はあくまでも明渡しの判決文までです。
次に判決文に基づき明渡しの強制執行ですが、
自分でした場合、
裁判所へ支払う費用３万～５万円
荷物の搬出（引越し業者へ依頼し空室などに移動）で約３万～５万円
裁判所に出入りしている執行屋へ依頼した場合、
全て込み（荷物の保管から処分まで）で３０万～５０万円
弁護士へ依頼し場合
５０万前後（実際は弁護士が執行屋へ依頼しているだけ）
※金額は地域や荷物の量で全く変わってきます
家賃滞納での明渡しは訴訟だけでなく様々なテクニックや経験が必要となります。
ただ、絶対に自分でチャレンジしてみてください。
と言うのも、間違いや失敗があって四苦八苦するとは思いますが、
１００％コレ以上悪くなることはありません。
※裁判で敗訴して金を取られるなど絶対に無い
それと一度経験すると、
もし売り物件でこの様な滞納者が居座っていても楽々追い出すことが出来て
その不良要素がお宝に変わるんです。
だって、な～んも知らない人は滞納者を追い出すのに
一人当たり１００万円程度の金額を見積もるでしょ？
その分、指値が額もキツクしがちです。
ということで、是非チャレンジしてみてくださいね！
※私のセミナーでは、訴訟文の雛形をお配りしています。
参考になれば幸いです。
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エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。
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送信者:若輩者
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はじめまして。
必殺大家人様のブログ、とても参考になり、何か困り事がある度にこちらを拝見させて頂いております。
今回、家賃滞納者の対応に大変苦慮しており、ぜひ、ご助言を頂きたくメールさせて頂きました。
この滞納者は男性なのですが、当初は２～３ヶ月滞納→支払うを繰り返しておりましたが、
最近はまったく支払わなくなりました。
電話しても電話に出ない、家を訪問しても留守（居留守もあり）が続き、
今月に入ってからは所在不明で
携帯も止められており、まったく連絡をとることができなくなってしまいました。
安否確認のため、部屋に立入ましたが電気も水道も止められており、居住実態もありませんでした。
このような状況のため、建物明渡訴訟を提起しようかと考えておりますが、
費用のこともあり、弁護士は入れず、自分で手続きをしようと思っております。
しかし、当方も何分素人のため、どうしたらよいものかと…。
一応、書籍等で勉強しておるのですが実行に移すとなると不安です。
また、明渡しの債務名義を得ても、
その後の強制執行に一体どれくらいの費用がかかるのか、怖いです…。
以上をふまえ、下記の点にお答え頂けたらと存じます。
・そもそも建物明渡訴訟は自分でできるのか。（弁護士に依頼するべきか）
・訴訟から強制執行までにかかる期間。
・自分で行う場合の費用。
・訴訟から強制執行までのおおまかな流れ。 など
ちなみに、物件は１Ｋです。室内はほぼ荷物が残置されておりました。
滞納家賃は、現在６ヶ月ほどです。（家賃はもうあきらめようかと思っています。）
不躾なお願いで恐縮ですが、お知恵を拝借できますと幸いです。
宜しくお願い申し上げます。
若輩者より
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お答えします。
この様な事案は、不動産大家業をしていれば必ずおきます。
ですので、この様な事案でイチイチ弁護士に依頼していたのでは賃貸経営は成り立ちません。
まず絶対するべきことは、
１、入居者（契約者）と保証人（付いていれば）の住民票を取得してください。
※住所地が近くであれば賃貸借契約書をご自身（賃貸人）の身分証明書を役所へ持参すれば即発行してくれます。
意外と住民票を動かして夜逃げ（無断退去）している人が居て、
住民票で判明した新しい住所へ督促状を郵送すると反応があったりします。
※その時、滞納者からどうやって新しい住所が判ったか？を聞かれたら、
正直に住民票で判明したとは言わずに、弁護士に頼んで調べてもらったとでも言ってください。
権利者が債務者の住民票を取得するに違法性はないのですが、簡単に種明かししてしまうと値打ちがなくなる
２、保証人が付いていれば、保証人宛に督促状を郵送する
意外と保証人から本人へ連絡が行ったりするものです。
次に住民票の移動はなく、保証人も付いていない
八方塞状態の場合ですが、
１、現住所（夜逃げされた部屋）へ内容証明で契約解除の通知を出す。
※なぜ居ないのが判っているのに内容証明を出すのか？ですが、
裁判所は資料を見て判断します。実際に物件に来て判断しません。
なので、貸主は契約解除の意思を相手に郵送した事実が必要をなります。
当然、入居者は内容証明を受け取りませんが、送った事実があるのでいいんです。
２、それと並行して裁判所へ明渡し訴訟をする。
裁判と言うのは時間が掛かるものです。
裁判所へ書類を提出して判決が出るまで約３ヶ月程度はみて下さい。
ちなみに弁護士に依頼すると早くなるところか遅くなることが多いです・・・（弁護士による）
まず裁判費用ですが、
自分でする場合は約２万円くらい（物件の評価額によります）
弁護士に依頼した場合は約２０万～３０万円
上記金額はあくまでも明渡しの判決文までです。
次に判決文に基づき明渡しの強制執行ですが、
自分でした場合、
裁判所へ支払う費用３万～５万円
荷物の搬出（引越し業者へ依頼し空室などに移動）で約３万～５万円
裁判所に出入りしている執行屋へ依頼した場合、
全て込み（荷物の保管から処分まで）で３０万～５０万円
弁護士へ依頼し場合
５０万前後（実際は弁護士が執行屋へ依頼しているだけ）
※金額は地域や荷物の量で全く変わってきます
家賃滞納での明渡しは訴訟だけでなく様々なテクニックや経験が必要となります。
ただ、絶対に自分でチャレンジしてみてください。
と言うのも、間違いや失敗があって四苦八苦するとは思いますが、
１００％コレ以上悪くなることはありません。
※裁判で敗訴して金を取られるなど絶対に無い
それと一度経験すると、
もし売り物件でこの様な滞納者が居座っていても楽々追い出すことが出来て
その不良要素がお宝に変わるんです。
だって、な～んも知らない人は滞納者を追い出すのに
一人当たり１００万円程度の金額を見積もるでしょ？
その分、指値が額もキツクしがちです。
ということで、是非チャレンジしてみてくださいね！
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