質問コーナー『夜逃げ者への対応』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:若輩者
件名:家賃滞納者への対応について
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はじめまして。
必殺大家人様のブログ、とても参考になり、何か困り事がある度にこちらを拝見させて頂いております。
今回、家賃滞納者の対応に大変苦慮しており、ぜひ、ご助言を頂きたくメールさせて頂きました。

この滞納者は男性なのですが、当初は2~3ヶ月滞納→支払うを繰り返しておりましたが、
最近はまったく支払わなくなりました。
電話しても電話に出ない、家を訪問しても留守(居留守もあり)が続き、
今月に入ってからは所在不明で
携帯も止められており、まったく連絡をとることができなくなってしまいました。

安否確認のため、部屋に立入ましたが電気も水道も止められており、居住実態もありませんでした。
このような状況のため、建物明渡訴訟を提起しようかと考えておりますが、
費用のこともあり、弁護士は入れず、自分で手続きをしようと思っております。

しかし、当方も何分素人のため、どうしたらよいものかと…。
一応、書籍等で勉強しておるのですが実行に移すとなると不安です。

また、明渡しの債務名義を得ても、
その後の強制執行に一体どれくらいの費用がかかるのか、怖いです…。

以上をふまえ、下記の点にお答え頂けたらと存じます。

・そもそも建物明渡訴訟は自分でできるのか。(弁護士に依頼するべきか)
・訴訟から強制執行までにかかる期間。
・自分で行う場合の費用。
・訴訟から強制執行までのおおまかな流れ。  など

ちなみに、物件は1Kです。室内はほぼ荷物が残置されておりました。
滞納家賃は、現在6ヶ月ほどです。(家賃はもうあきらめようかと思っています。)

不躾なお願いで恐縮ですが、お知恵を拝借できますと幸いです。
宜しくお願い申し上げます。

若輩者より
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お答えします。

この様な事案は、不動産大家業をしていれば必ずおきます。
ですので、この様な事案でイチイチ弁護士に依頼していたのでは賃貸経営は成り立ちません。

まず絶対するべきことは、

1、入居者(契約者)と保証人(付いていれば)の住民票を取得してください。
  ※住所地が近くであれば賃貸借契約書をご自身(賃貸人)の身分証明書を役所へ持参すれば即発行してくれます。

  意外と住民票を動かして夜逃げ(無断退去)している人が居て、

  住民票で判明した新しい住所へ督促状を郵送すると反応があったりします。
 
  ※その時、滞納者からどうやって新しい住所が判ったか?を聞かれたら、
    正直に住民票で判明したとは言わずに、弁護士に頼んで調べてもらったとでも言ってください。
    権利者が債務者の住民票を取得するに違法性はないのですが、簡単に種明かししてしまうと値打ちがなくなる

2、保証人が付いていれば、保証人宛に督促状を郵送する

  意外と保証人から本人へ連絡が行ったりするものです。

  
次に住民票の移動はなく、保証人も付いていない

八方塞状態の場合ですが、

1、現住所(夜逃げされた部屋)へ内容証明で契約解除の通知を出す。

 ※なぜ居ないのが判っているのに内容証明を出すのか?ですが、
  裁判所は資料を見て判断します。実際に物件に来て判断しません。
  なので、貸主は契約解除の意思を相手に郵送した事実が必要をなります。
  当然、入居者は内容証明を受け取りませんが、送った事実があるのでいいんです。

2、それと並行して裁判所へ明渡し訴訟をする。

  裁判と言うのは時間が掛かるものです。

  裁判所へ書類を提出して判決が出るまで約3ヶ月程度はみて下さい。

  ちなみに弁護士に依頼すると早くなるところか遅くなることが多いです・・・(弁護士による)

まず裁判費用ですが、

自分でする場合は約2万円くらい(物件の評価額によります)

弁護士に依頼した場合は約20万~30万円

上記金額はあくまでも明渡しの判決文までです。


次に判決文に基づき明渡しの強制執行ですが、

自分でした場合、

裁判所へ支払う費用3万~5万円

荷物の搬出(引越し業者へ依頼し空室などに移動)で約3万~5万円


裁判所に出入りしている執行屋へ依頼した場合、

全て込み(荷物の保管から処分まで)で30万~50万円


弁護士へ依頼し場合

50万前後(実際は弁護士が執行屋へ依頼しているだけ)

※金額は地域や荷物の量で全く変わってきます


家賃滞納での明渡しは訴訟だけでなく様々なテクニックや経験が必要となります。

ただ、絶対に自分でチャレンジしてみてください。

と言うのも、間違いや失敗があって四苦八苦するとは思いますが、

100%コレ以上悪くなることはありません。

※裁判で敗訴して金を取られるなど絶対に無い


それと一度経験すると、

もし売り物件でこの様な滞納者が居座っていても楽々追い出すことが出来て

その不良要素がお宝に変わるんです。

だって、な~んも知らない人は滞納者を追い出すのに

一人当たり100万円程度の金額を見積もるでしょ?

その分、指値が額もキツクしがちです。


ということで、是非チャレンジしてみてくださいね!

※私のセミナーでは、訴訟文の雛形をお配りしています。


参考になれば幸いです。


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横からごめんなさい
内容証明を送って、宛てどころにたずねあたりませんで戻って来た場合、
付郵便で送達は無理なので、いませんでしたという現地調査報告書と共に、公示送達を申立をしておいて、
最後の住所あてに特別送達を送達してもらって、
それが戻って来たら公示送達という認識でよろしいですか?

No title

入居者(契約者)と保証人(付いていれば)の住民票を取得してください。
 ※住所地が近くであれば賃貸借契約書をご自身(賃貸人)の身分証明書を役所へ持参すれば即発行してくれます。
意外と住民票を動かして夜逃げ(無断退去)している人が居て、

そうです。
住民票を大家が取得できないと思っている悪質入居者が多いです。
わたしも建物明け渡し訴訟は何度かしています。
断行寸前で退去したのですが、その前に、「転居先が決まれば必ず連絡して滞納家賃は払う」と入居者はいっていました。
しかし退去後は携帯には一切出ません。
転居後の住所に督促に行ったら驚いていました。
それとか滞納するだけ滞納して、退去して転居後の住所を知らせないとか。
世の中そんなに甘くないですよ。

覚悟



この種のトラブルをこなす覚悟がないと、これから大家業を遂行すると言うのは大変になるでしょう。

私の場合、断行まで行ったことはありませんが、裁判所に行き事情を話したところ、いろいろとアドバイスをしてもらい住民票をとり裁判までいったことがありました。

問題は”何とかしなくては”という意識、とにかく自分で動き(他人任せにしない)、解決するには?どうするかという事を自分自身で構築できるかということです。

そこで単に投資気分でやっている人達との差が付くと思います。

健美家や楽待のブロガー、コラムニストなどを見ていますと、どうなの?と言うような方々がかなり見受けられます。

破綻しない限り、どの手法も間違ってはいないのでしょうが、心構えというか・・・そいうものが見受けられない方々が結構目に付きます。

最も良くないと思えるのが、物件日本で外国暮らし。又はその逆。

そのような方々がこの質問者の方のような情況になったときにはどうするのか見物です。

あと物件を増やし数で勝負とばかり、財務内容が怪しげな方。

バランスシートを傷めてのキャッシュフローを使える金だと思って錯覚なさっているとしか思えません。

このブログを読まれている方は大家業は事業であるということを肝に銘じ、必殺さんが悪戦苦闘している姿を参考にし、自分の血、肉にして行くべきだと思います。

No title

また、お伺いしたいのですが、これは堂々とやって良いとは言えないのかもしれませんが、匿名でも良いですのでお伺いしたいですが、
裁判所や調停室の内容や、弁護士との法律相談の内容を録音とかはされておられますか?

よく言われるのは、問題入居者との会話内容の録画や録音ですが、
そうではなくて、裁判所や調停室の内容や弁護士との法律相談の内容の録音です。その場で、メモというが、裁判官や書記官や調停委員や弁護士が、ふいに重要なことをいったりするが、それを覚えきれなくて、電車乗って家に帰ってきたときは半分しか覚えていなかったり。
裁判官や書記官が指定した次回日時時刻を覚えていなかったり。メモということになるのかもしれませんが、音はすぐに消えていくし、メモを取り切れなかったり。一応、裁判所内は、録音禁止ということになっているのかもしれませんが。

他の人に聞かせたりはしません。あくまでメモ代わりです。家に帰ってきたら、よく聞いてメモに書き留めますし、全部書き終えて、案件が終わったら抹消します。こんなことは裁判所に堂々と聞いても駄目と言われるのは分かりきってることですが。

No title

弁護士相談の時、覚えられないという事が理由で「録音していいですか?」と聞いて録音しています。
弁護士は録音を断る理由がないと思いますので。
「どうぞ」と言われます。

No title

回答ありがとうございます!
とても参考になりました。頑張って、自分で手続きしたいと思います!
本当にありがとうございました!

ところで、下記のようにお答えいただいた部分なのですが、

”次に判決文に基づき明渡しの強制執行ですが、自分でした場合、

裁判所へ支払う費用3万~5万円

荷物の搬出(引越し業者へ依頼し空室などに移動)で約3万~5万円

裁判所に出入りしている執行屋へ依頼した場合、

全て込み(荷物の保管から処分まで)で30万~50万円”

この執行業者に頼まず、自分でというのは、業者の選定も保管場所の指定もすべてこちら行ってもよいということでしょうか?
例えば、荷物の搬出は自分たちでして、保管も自分の倉庫でしても構わないのでしょうか?

後、住民票の取得は現住所から移動になっている場合は、どうやって取得するのでしょうか?
次の住所がわからないのですが、移動前の住所で請求できるのですか?

必殺さんでなくて申し訳ないですが

「この執行業者に頼まず、自分でというのは、業者の選定も保管場所の指定もすべてこちら行ってもよいということでしょうか? 」。

裁判所により対応が異なるようです。
神戸地裁は、まず指定業でなければ無理とのことです。


「次の住所がわからないのですが、移動前の住所で請求できるのですか?

もちろん移動前の住所ですよw
だって転居先を知りたいのでしょ。
住民票を請求し、「もしかしたら移動しているかもしれません」と役所の窓口で言えば、移動先の住所が記載された書面を交付してくれます。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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