質問コーナー『アパート被災』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:レオまま
日付:2016/04/23 21:57:24
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はじめまして。ブログを拝見致しましてぜひ、
ご助言いただきたいとメールいたしました。

父が亡くなり3年前から2棟のアパートを譲り受けました
。一棟は築30年鉄骨三階建てアパート、二棟めは木造築39年アパートです。
今回の地震で被害が出ております。
鉄骨のほうは階段に大きな亀裂や壁のあちこちは剥がれ落ち入居者の方も心配されています。

木造は年数も経っているせいで瓦は落ち壁のあちこちでひびが入って中の木造も見えている状態です。
まだ検査途中でどれくらいの修理や費用がかかるか調査中です。
無知な私はこれからどうすればいいのでしょうか。

この際二棟とも建て替えを考えたほうがいいのでしょうか。
説明が不十分で申し訳ありません。
本当にこれからいくらかかるかとかどう動いたらいいのかがまったくわかりません。
よろしくお願いします。

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お答えします。

うーーーん、
現状を見ないと答えようもないですよね~

アパートの立地にもよりますし、
(地域や地型にも寄る)

今後の対策も全然違ってきます。

第一に、

新耐震基準以降の建物かどうか?で考えていいじゃないでしょうか?

昭和56年以降の建物でしたら、

新耐震基準ですので、建物の外壁などが崩れても

比較的費用も掛からず修繕できます。

これが旧耐震(昭和56年以前)でしたら、

躯体から損傷している可能性がありますので、

建て直すくらいの費用が掛かっちゃいます。


そこで、提案なのですが、

アパートメーカーなどの建築屋は

アパートの建て直しを提案してくると思います。

でもね、

ココでアパート経営を辞めるというのも手かも知れません。

と言うのも、

新たにアパートを建てると言うのは、

借金をするリスクを抱えるわけです。

質問者さんの文面を見る限り

父親からの相続で賃貸経営に入ってきた

ハッキリ言って素人大家さんですよね?

それなら、新たな借金というリスクを抱える建て直しを諦めて

更地にして駐車場やリスクの少ないトランクルームなどでも良いんじゃないでしょうか?

柔軟な考えを持ってください。

凝り固まった考えだと”アパート経営しかない”って考えてしまい

建築業者の都合の良い計画になっちゃいますからね!


業者の計画に合った計画ではなく

あなたに人生に合った計画を立ててください。


参考になれば幸いです。


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No title

「アパート経営を辞めるのも選択肢」。
しみじみ・・・
他に収入源があれば。

No title

震度6強クラスの強い地震が何度も起きた場合、新耐震建物であっても倒壊の危険性が非常に高まります。
既存建物を活用するのであれば相応の補強工事が必要です。被災証明が下りれば自治の助成や公庫の優遇融資を検討できます。


お見舞い申し上げます。


熊本に知り合いの大家さんがいますが、たぶん大なり小なり被災していると思われます。

メールでお見舞を申し上げたのですが、物件大丈夫ですか?的な問いに帰ってきた返事が、”生きています。無事です。”と言う感じだったので、かなりな情況であることは推測できます。

大家業をやっているとこのリスクは避けようがありません。

地震保険は全ての物件で入ってはいますが、1/2になってしまいます。

私の物件は広範囲にありますが、何故か同じ活断層(100Kmオーバー)の近傍に集中しています。

ネットで調べましたが、活動周期が数千年ということでした。起きてしまったら運が悪いと諦めるしかありません。

対策としては自己資本比率を高め、1/2になっても破綻しないような純資産を持つということ位でしょうか?

アパートの建て直し(新築)はかなりのスキルと資金が要ります。

必殺さんのおっしゃるように、経験の浅い方は避けた方が無難かもしれません。

下手に動くと業者の肥やしになってしまいます。

どうしてもするなら、資金をしっかり確保し信頼の置ける方の(知り合いの先輩大家さん等)助言を受け、信頼の置ける業者を選び(ボラない業者)ということでしょう。

新築の運営は建物設備等のメンテは楽ですが、高家賃設定の為、入退去は激しくなる傾向があります。

No title

余談ですが、こちらの耐震改修工事の補助金上限は90万円で、そのうち40万円が設計士さんの懐に入るそう。
(改修工事用の設計図がないと、工事ができない仕組みになっている)
また、屋根と壁のみが対象なので、シロアリに食われた柱の補修は補助金の対象外。
築40年くらいのボロ一戸建ては、瓦を全取り換えして、壁を石膏ボードで補強して、総額200万くらいかかったそうです。


No title

補足ですが、昨晩、戸建に対する耐震補強工事の有無のテスト画像をTVで見たのですが、
工事済みの物件は、一度目の強い揺れには耐えましたが、二度目の強い揺れでは見事倒壊(今回の熊本のパターンですね)。
耐震工事は、地震が来ても住み続けられるのが目的ではなく、「一度目の大きな揺れでも倒壊せずに無事に避難ができますよ」が目的と知り、ますますやる意味がないと思った次第。
補強工事に200万かけるなら、建て替え資金にした方がマシだと思いました。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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