質問コーナー?

付帯設備について

いつも楽しみに拝見させてもらっています。

初めての収益物件取得に向けスタートしたばりですが、
早速トラブル発生でご相談させて下さい。
築27年の2棟一括物件です。
物件が遠方なので、写真しか見ていませんでしたが、
売買契約を先週すませたので、現地確認して来ました。
ところが、契約前の説明にも収益シュミレーションにも記載がない、
太陽光発電が搭載されていました。
パネルは、2棟合わせて45枚です。
早速、不動産業者に問合せしたところ、売買収入が安定しないので、
あえて情報提供を差し控え、月々2~3万の収益UPになりますと、回答が来ました。
私が現地確認せずに、問合せもしなかったら売買収入は、どうなっていたのか?
業者には、設備の設置年度と、仕様書、売電履歴資料を提示することを依頼しました。
今週末の融資決済を前に、必殺さんに今後の対応について、アドバイスを頂けると、幸いです。
申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答え・・・出来かねますm(_ _)m


あの・・・

初めての物件取得ですよね?


購入価格は記載がないので判らないのですが、

2棟一括物件と言う事は、それなりの価格がすると思います。


それを現物を見ずに購入ですか?

ハッキリ言って驚きですw( ̄o ̄)w


まあ、それは置いておいて

太陽光パネルの件ですが、

それって、メチャクチャ問題じゃないですか?


だって、その太陽光パネルの所有権はどうなるんですかね?


おそらくローンでパネルを購入していると思うのですが、

残債があった場合に揉めませんか?


だって、建物は売買で所有権移転されますが、

太陽光パネルの所有権は別物ですよね?


その辺りをキッチリつめておく必要があります。


もう一点、不審に思うところは、

なぜ仲介業者が太陽光のことを黙っていたのか?です。


通常、少しでも利益が出ているのであれば、

利回りが上がるわけですから、

物件を少しでも良く見せることができますよね?


それを”不安定だから”という理由で、

買主に隠しますかね?


普通に考えてありえないと思います。


私から見れば質問者さんには失礼ですが、

おそらく億レベルの買い物をするのに

『そんなのでいいの?』って感じです。


まさか、業者の提示したレントロールや返済シュミレーションを鵜呑みにしてないですよね?


もう一度話しを戻して、

今回の物件を購入するにあたって

1、節税になりますって話しじゃないですよね?

2、ス〇ガ銀行融資じゃないですよね?

3、有名な方(不動産著名人など)からの紹介じゃないですよね?


もし、一つでも当てはまるなら購入を再考するのもアリではないでしょうか?


な~に、断るのは簡単です。

だって、重大な告知違反があるわけですからね!
(太陽光パネルが屋上に乗っかっているなんて重要な部分と思います)


今回は質問者さんに厳しい事を書きましたが、

それは、私と質問者さんに何の利害関係が存在しないからなワケで、

別に質問者さんのことを嫌って答えているわけではありません。
(本名も住所も全く知りません)


特に、質問者さんは1棟目の購入とのことですので、

ロジック(理論)重視して購入を決断されたと思います。


しかし、この不動産大家業と言うのは、

ロジックなんて消し飛ぶくらい、

泥臭い現実が待ち受けているんです・・・


ココを理解しないと、

”資産”どころか”負債”になるだけですよ


次から次に襲いかかる設備故障の費用

ドンドン退去していく入居者

退去後の室内改装費・・・

なかなか埋まらない空室

高騰する仲介手数料・・・

家賃を支払わない借主・・・・


そんな不安も大丈夫!!
サブリースで安定収入!!!


ハイ!

人生詰みです。


サブリース会社は

部屋が埋まらないことを理由にドンドン家賃を下げてきます。

※もちろん全てのサブリース会社がそうとは言いません。


家主側が値下げを拒否すると、

バッサリ、サブリース契約を切られて終わり。

本当に終わりです。


こんな事は、

誰も教えてくれません。


でも、これが現実・・・・

彡(-_-;)彡


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非公開コメント

No title

本当に現物を見ずに売買契約される方がいるんですね…
屋上にのっている設備だとしたら、防水工事とかどうされるんでしょうね。
太陽光パネルの寿命、メンテナンス、いらなくなった時に捨てる費用、
考えたら月2~3万円の収益じゃあ足りなそうですけど。恐ろしや…

No title

正直正気を疑います

匂いを嗅いで下さい

物件を買うときは必ずその匂いを嗅いで下さい。

視覚だけではダメです。

ストリートビューは参考程度に留める事。

現地に行って物件に鼻をつけてください。

そしてその周りを回ってください。

匂いを嗅ぎ分けられない人は始めからこの業界に参入しない方がいいと思います。

No title

>だって、重大な告知違反があるわけですからね!
>(太陽光パネルが屋上に乗っかっているなんて重要な部分と思います)
↑必殺さんの意見に同感です。

不動産の取引士は宅地建物法にある「重要事項の説明(35条書面)」は必ずしなければならず、重要事項の説明を怠ると、「宅建業者」が業務停止処分の対象になります。

太陽光発電が搭載されていたのですから、
重要事項の一つである、「飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水施設の整備状況(全契約)」の説明を怠っていたのではないでしょうか。

また、重要事項の一つに
「契約解除に関する事項(全契約)」というのもありますので、
そこの文章がどのようになっていたでしょうか?
このことを見越した内容になっていないと良いのですが…

先週契約なさったようですが、いつからの先週でしょうか?
クーリングオフはできませんか?
「宅建業者(不動産屋)自らが売主となって宅地や建物を販売したものであり、且つ事務所等以外の場所で買受けの申込みまたは売買契約を締結した者は、申込みの撤回または契約の解除を行うことができます。」
ただし8日以内です。

一個人の意見ですが、今一度契約書の内容を確認されたうえで一刻も早く解約されるのが良いと思いますが?

胡散臭く,泥臭い


>泥臭い現実が待ち受けているんです・・・

その通りだと思います。
私は兼業大家をしておりますが,勤め人の業界から見ると,ホント不動産業界って胡散臭く,泥臭い!
コンプライアンスの”コ”の字も無いような不動産屋とよく出くわします。

さて質問の件,私の意見は,契約を一度ひっくり返すべきだと思います。
不動産屋に不信感はありますが,解約後に割りに合う投資かどうか再考して,勝ち目があるなら再度買付けを打ってみては?
(正直,解約した場合,その不動産屋は新たに”何も知らない,都合のいい買主”を探すと思いますが)

うわっ!

ネタと思ってましたが、マジ話なんですかね?本当にw

No title

>飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水施設の整備状況

これに太陽光は記載しないんでは??

基本的に電気は東電とかから供給されているので、太陽光発電システムで電気を供給しているわけではない。(補助的に供給はしているが)
なので記載はないと思われるが、どうでしょう?

必殺さんの指摘通り、パネルの所有権を調べて、太陽光パネルの所有権がリース契約やローン等で他人物であるなら、それを理由に解約するのが一番では?
太陽光が売り主の所有物で故障がない状態であれば解約は難しいと思われますが、どうでしょう??

No title

いや、ダメでしょう・・・

その辺の通販の代物だって、届いてがっかりなんてことが日常茶飯事なのに、一生背負うかもしれない額の債務を抱えるのに、一度も現物を見ずに決めるって、どう考えてもダメでしょう。

ネットを含めて巷にあふれる数多の情報より、まずはご自身の目を信用されるべきではなかったですか。
実際に足を運んだら、どのような状態の物件なのか、一目でわかったでしょうに。
写真や第三者からの情報だけでは判断できないことってたくさんあるんですよ。
時間帯による騒音の度合いとか、季節ごとの日照変化とか。

必殺さんの熱心な読者さんなら、何をさておきまずは「足」を使うべきだったと思いますよ。

No title

ちょっと前に大家仲間で話題になってた手付金詐欺のことがよぎりました。必殺さんに相談されたのは幸運かもしれません。きちんと裏とってくださいね。

コンプライアンスの”コ”の字も無いような不動産屋

コンプライアンスの”コ”の字も無いような不動産→まさしく、せんみつの世界❗(笑)

2棟物件…太陽光設置(無視)辺りから、何らかの瑕疵物件…のようなイメージですよ。

その後の近況が知りたいものです。

なお、知人の行政書士(32)は…せんみつってなんですか?知らなかった

No title

>私が現地確認せずに、問合せもしなかったら売買収入は、どうなっていたのか?

それどころじゃナイでしょうが。(呆れ

築27年なんて、これから修繕費用がかさみますよ。
わかりきっているコトじゃないですか。
ここをいつも読んでいる人が、自分の目で見もしないで売買契約するなんて信じられない。。。

必殺さんは、ご自分の近くの物件をしっかり自主管理しているからこそ利益を叩き出せているいるワケであって。

ロクに見に行けない遠くの物件をデタラメな不動産屋に管理を任せたらヤバすぎ。

修繕費用なんか、つるんでいる業者に依頼してマージンたっぷり取られたり、やりたい放題される可能性が大。

私の友人とかなら、弁護士に相談してでもさっさと解約しろっていうけどね。



No title

うちの戸建ても、買い付け証明がきて、雨漏り物件なのに、内見もさせないで契約しようとしたから断った。後々トラブルになるから。大体、雨漏りの瑕疵担保期間が3か月て、私はいいけど購入者にしたらすごい掛けだよ。まったく不動産屋はあこぎだ

No title

返信が遅くなり、申し訳ありません。
必殺さんや皆さんから頂いたコメントを拝見し、自分の無知さ加減に恥ずかしい限りです。
融資実行日の朝一に銀行に連絡して、重要事項説明に関する確認項目があるので、一時中断の申し入れをしました。
その後、不動産業者に出向いていると業者に銀行から連絡があり、確認の連絡が来ました。
取り敢えず訪問する事を伝え、業者事務所で太陽光についての説明を受けました。
オーナーが2年前に現金購入したが、高齢を理由に資産整理する為の売却でした。
2年前は高齢ではなかったのかと指摘されそうですが、健康状態の変化までは予測できないと思います。
設備の維持メンテナンス費用負担も含め、管理費に含まれる事を契約書と重要事項説明書に追記変更してもらいました。
こんな、対応しか出来ずに融資実行も完了しました。
来月からの家賃と合わせて振り込まれる事になっています。
必殺さんやコメントして頂いた皆さまに、さらに呆れられるかも知れませんが、これで取り組んでみます。
お騒がせして、すみませんでした。

No title

>>飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水施設の整備状況
>これに太陽光は記載しないんでは??

「付帯設備として」ではないかと思います。失礼しました。

ルーンさん。
購入されるのはご自分で決められたことですし、お悩み解決!間に合ってよかったですね(≧▽≦)

築27年…経年劣化 大規模修理…!

前任者が高齢者ですね。築古物件に手入れして…いない可能性が大。古くなるだけ、傷み放題…

どんなトラブルに見舞われますか。他人事ながら、気になります。

頑張ろう!新米の大家さん!

マジネタ?

沢山突っ込まれてる…。

猫も杓子も不動産投資の時代になったのかしらん?
耳が痛い※でしょうが、相談した先がここで良かったにゃ♪

ちなみに、今はカス物件しか見かけない。
(1棟レジが欲しいのに)
そこそこ困って売る人でも、仲手が欲しいクソ業者や、欲の皮の突っ張った相続人にのせられて、
売れもしないバカ高い金額つーけーてーるー
おかげで、中途半端に高級な都内私鉄沿線の住宅地は、空き地と空き家ばっかり。
なぜかそんな物件は、そろいも揃って、サウナとカビ臭い地下室があって笑える。

度々すまんのう!

斉藤さん、お久です!
コメの「匂い」は、全くアドバイスにはならないっす!かと。
これが、ふむふむなのは、
日頃より不動産で揉まれている人!
幼少時より、こんな話を聞いている商売人家系の人!
天性のものがある人!既に投資家?ここにコメなんか残さないかと。(Zさんみたく)

あちき、ハイエナになる気満々でキャッシュ貯めてます。

ちっさいおっちゃんさんお久ぶりです

物件を見ないで契約をすること自体、この人は事業家としてのセンスがありません。

本音は他の方のコメントにあるような”正直正気を疑います”、”いや、ダメでしょう・・・”ですが、そのまま書いても面白くありません。

物件を買うときの注意、姿勢、心構えみたいものを書いたつもりです。

私がここで言いたかったことは、現地に行かなければ解らない何かを感じ取るということです。その暗喩として”物件の匂いを嗅ぐ”という表現を使いました。

”投資家”という言葉が出て来ましたが、何時までも自己資本比率の低い”投資家”ではダメだと思います。

自己資本比率を高めて早く”資産家”になるべきでしょう。

昭和の初期に破綻した鈴木商店の例はいい教訓だと思います。

借入を否定するものではありませんが、”ウォーレン パフェット レバレッジ”でググって借入をするという意味をよく考えた方がいいと思います。

資産家になった暁には、必殺さんが仰っているように管理会社丸投げ?で左団扇で運営されるのもいいかも知れませんが・・・
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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