質問コーナー『電気温水器』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:kk3691
件名:電気温水器について
--------------------------------
いつも必殺様のブログ楽しみに見させてもらっております。
また、ためになる記事も多く勉強になります。
私は大阪と奈良で2棟25室の50代駆け出し大家です。
本業は大阪市内で医療職に従事しております。
さて、御相談なのですが以前電気温水器の記事を2回程読みました。
奈良県に持っている築20年の1K,19室の物件がオール電化でして昨年1戸で漏水があり、交換となりました。
管理会社(奈良県最大手)経由で緊急対応も含め30万位の見積もりでした(200L、三菱電機製)。
冬の寒い時期でもあり入居者さんの事を考え早急に対応して頂くようお願い致しました。
約2年前に購入して初めての交換でしたが、8.5か月分の家賃が吹っ飛び天を仰ぎました。
たまたまこの後、空室が出たので古い(約20年経過)温水器を空室の間に交換すると
どのくらいなのかを数社に見積もりを取ったのですが、
羽曳野の業者で約15万でやってくれる事が判りお願いしました。
その業者は緊急対応だと職人の手配が大変で受けてくれなさそうな事を言ってました。
また、この古い温水器も運が良ければあと何年か稼働してくれたかもわかりません。

この管理会社は客付けが非常に強く、大家対応もしっかりしているので信頼しており、
通常の原状回復などはすべて提案通りに発注しており(今の私の環境やスキルでは仕方がありません)ますが、
今後あと15戸の古い温水器が交換時期を迎えており悩んでおります。
空室時期に順次交換するか、交換しないといけなくなってから管理会社経由で緊急対応してもらうか、
くらいしか思いつきません。

長文となってしまい申し訳ありませんが、
必殺様の御意見アドバイスを賜りたくお願い申し上げます。
--------------------------------
お答えします。

電気温水器物件・・・・

ハズレですね・・・


私も電気温水器物件には手を焼いています。


しかし、私の場合は自主管理専業大家で、

しかも、自宅から30分圏内ですので緊急対応も自分で出来ます。


これが質問者さんの様に、兼業(しかも医療関係)で遠隔地?だと

他人(管理会社さん)に頼むしか手が無いですよね・・・


うーーーーーん

手放しません??


冗談はさせおき

今回の質問は緊急対応の際の例ですよね

電気温水器の故障事案は決まっていて

本体ヒーター部のパッキンから漏水します。

私はコレしか故障に遭っていません。

ココで問題なのが、

温水器の水(お湯)を抜かないと水が止まらないところで、

その作業を緊急にしないと階下への水漏れが止まらなく

被害が広がってしまいます。

※ベランダなど屋外に置いているのであれば緊急性は薄れます。

このお湯抜き作業はやはり人が動かないとできませんので

緊急時に動く人が要る訳です。

※このお湯を抜く作業も、そのまま高温のまま排水してはダメ
 必ず、湯船などに貯め水と混ぜてから排水しないと
 配水管の塩ビ接合部から漏水してしまいます。

パッキンの交換はメーカーを呼んで作業してもらうしかありません。

※パッキン単独では基本的に販売していない


それと本体交換ですが、

15万・・・

それぐらい掛かると思います。


私は専業大家ですので、

ネットで本体を注文し(200リットルの単身用で12万程度)

※単身用の角型はパッキンが無いので漏水の可能性は非常に低いとのこと

職人一人と私と二人で作業します。

職人一人3万円でお願いしていますので、

交換しても総額15万円程度で交換できます。


こんな事書くとどうかと思うのですが、

電気温水器の物件=単身用の低価格の部屋

それに対して非常に手のかかる電気温水器・・・・

割りに合わない投資と思いませんか??


私みたいに自主管理で自前工事なら、

何とか家賃で利益を搾り出せますが、

管理会社にお願いして、故障時の緊急対応もお願いしないといけない・・・・

利益出ますか?????


出ないことは無いのですが・・・・

厳しいですよね・・・


うーーーん

なので電気温水器物件はお勧めできないです。

※こんなの実際に運営してみないと判らないですよね・・・
 売買仲介業さんは、運営には素人ですからね~
 聞いても無駄です。

とは言っても、質問者さんの様に現在所有している方へのアドバイスとしては、

故障したら交換で良いのでは?

パッキン以外は意外と持ちますし、

故障したら、空き部屋のお風呂を修理完了するまで使っていただく

※空室がなければどうしようもありませんが・・・

私は、風呂関係はいつも空き部屋を利用しています。


築古の物件は故障・トラブルは日常茶飯事で、

あまり考えすぎると夜寝れなくなっちゃいます。

なんとかなるさ~と、沖縄風に考えましょう!


参考にならない様な答えですみませんm(_ _)m


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。
スポンサーサイト

コメントの投稿

非公開コメント

不動産投資or大家業(不動産賃貸業)

同じタイトルで、Zさんのセミナー後にコメントしたように思います。

この度は切り口を変えて書いてみたいと思います。

Zさんのような特別なスキルがあり、それ専門に打ち込んでおられる方であれば、売却を前提にした不動産投資もありだと思います。(普通の人がマネをすると事故死の恐れ有り)

今は(銀行融資の容易な時期、それに依る不動産投資参入者増加、物件価格の高騰、等)普通の人(時間に拘束されざるを得ないサラリーマン)が普通に物件を買って、お手軽、お気楽に管理会社任せで大家業をできる情況ではありません。

必殺さんの回答を見ても、”こんな物件は、素人が手を出さない方がいいですよ”的なニュアンスが伝わって来ます。

実際、私の場合灯油ボイラーの交換は、業者依頼の半額以下で出来るスキルを持っています。

人任せにするとどうしても割高になるのは仕方のないことです。

これでやっていけるのは、土地に力のある場所(地価がそこそこ高い)の地主さんだけではないでしょうか?

借入の多い方、地方の建物割合が高い(地価が安い)ところの大家さんは物件及設備の運営維持管理に腐心するのが経営の肝であると思います。

よく出口戦略が重要であるということは言われますが、大家業からの立場から言わせてもらえれば、如何に入居者を確保し、家賃を回収するかが最重要課題です。

前、必殺さんのブログに”兼業大家さんは他人の倍働いてください”というのが有りました。

大家業は立派な仕事です、入居者側からすれば、大家さんが専業であるか、兼業であるかは関係ありません。

より価格競争力のある物件を提供し、入居者様に満足して住んでもらうか、それがこの事業の肝であると思います。

No title

一つの考えですが、どうせ交換するなら、一気にやってしまうのも手かと。
まとめてするので電気温水器本体も職人の手配も単価を抑えられますので、交渉しやすいです。また、少しでもというのであれば、「専属でお願いするので」と値交渉するとか。

もっとも修理も必要とせず、ずっと頑張り続けるものもあるので、一つの賭けみたいなところはありますが、参考までに

No title

お決まりの電気温水器ですね。現状既存客交換用としてその市場は現存しますが何れ扱い件数も減り淘汰される設備でしょう。(一部区分所有マンションにもあり)
 購入時にその支出も見据えた上で購入しておきたいですが難しいものですね。ただやはり大家の身である以上入居者たちの生活を第一に考える、この考えに間違いはありません。
でも必殺さんのいうとおり売却するにも、今はいい時期ですね。

No title

築20年の単身向け木造アパート(12世帯)3年前に購入しました。
購入後2年間で4部屋電気温水器交換。100万円くらいかかりました。
こりゃまずいと思い、昨年ガス屋さんに相談したら、大家負担なしでガスへの切り替え工事してくれました。
住人の毎月のガス料金も電気代とほぼ変わらない程度で設定してくれました。
参考までに。

No title

必殺さん、またコメントをいただきました諸先輩がた。
貴重なご意見、アドバイスありがとうございました。

その後、入居者対応を引き受けてくれて、専属条件(壊れたらその業者にまかせる)で21万で交換してくれる業者を探す事が出来とりあえずはそこに任せようかと考えております。

運営費は相当シビアに見積もっていましたが、電気温水器は知りませんでした。角型なのがせめてもの慰みです(泣)。

親身になってご意見頂きました皆様、本当にありがとうございました。
本業2倍がんばります。
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR