自主管理大家の日々

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:（プチ大家）
件名:家賃保証の物件滞納、別人が住んでいる
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いつもブログ拝見させていただいております。。
見ていてとても参考になります。
ワンルームのプチ大家です。

教えてください。賃借人Ａと３年前契約（家賃保証付：全保連）し、

最初から振込が遅れ、毎回全保連に回収をお願いしておりました。

幸運にも３か月前までは全保連が取立てができていたらしく

面倒な請求だけで済んでいましたが賃借人Ａとうとう払わなくなってしまいました。

私が物件を時々見に行っていたのですが、

ポストには何故かＢという名の郵便物が３年前から入っており、

どうやらＡはＢに又貸ししているかのようでした。

全保連の担当者は集金に訪問したときやはりＡではなくＢが出てきて

言い分は「友達の家に泊まりに来ている。」とのことでしたが

Ｂという名の郵便物は継続的に今でも入っております。

ところで今回の滞納で全保連は全保連の費用で法的措置に出るそうですが

このまま進むと強制執行時に賃借人ＡではなくＢが住んでいる場合、

執行官はどうするのでしょうか？

また全保連の話ですと執行官によっては強制執行を中止してしまうそうなんですが、

どこまでが家賃保証契約の対象になるかが不安です。

何か良い知恵はいただけませんでしょうか。
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お答えします。
（この問題は経験しています）

まず、保証会社の契約上、第三者への転貸が判明した段階で保証契約は解除となります。

現実的には強制執行の段階で執行官が部屋に行ってみて、

第三者への転貸だと判断した段階で保証契約が打ち切られると考えていいと思います。

まず、質問者さんは行動をおこさないでください。
（転貸の可能性を保証会社に伝えるなど）


だって、あくまでも質問者さんの想像であり、

何の確証もありませんよね？

それなら言うだけ損です。


親切心で通知しても保証会社は契約の解除を言ってくるだけですからね！


家賃滞納が続くと保証会社は明渡しの訴訟を打ち、

判決を元に強制執行を実行すると思われます。


そこで強制執行時に第三者への転貸がバレルのですが、

現実的には、強制執行前に入居者は夜逃げしていく可能性が高いです。


強制執行前日にも係わらず、普通に生活している場合は、

細かくは書けないんですが、

本当の契約者名義の公共料金請求書などは無いんですかね？

それを強制執行当日にポストに入れておくとか・・・ね

そうすると、第三者はあくまでも同居人扱いになり

強制執行も無事終わります。


ちなみに私の場合は店舗だったのですが、

賃貸借契約者と実質経営者が違う方で、

執行官と強制執行で店舗を訪れた際に、

郵便物はなく、店舗に営業許可書が決め手となり

第三者が占有しているとのことで、

強制執行停止（中止）になっちゃいました。

その事実があって保証会社の保証は打ち切られちゃいました・・・


その後は、保証会社のサポートは一切無いため、

私は判決文をチラつかせながら実質経営者と交渉し、

※転貸で執行停止になったことや保証会社が契約を打ち切った事実を隠し

保証会社は貴方を追い出すと言っている。

出て行くのか？それともキッチリ支払うか？

どちらかに決めろと迫り、

借主は店を続けたいとのことで話しはまとまり、

結局、その後家賃滞納も解消（月々プラスで支払っていき）しました。

今では、優良入居者として残っています。


なので第三者転貸でどうしょうもなくなったというのは経験がありません。

本当は、転貸禁止の仮処分申請などで対抗するんでしょうが・・・



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