質問コーナー『投資用マンション』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:通りすがり
件名:投資用マンション
ホスト:119.231.237.243
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初めまして、最近このブログを拝見させて頂いてコメントもさせて頂いております。
私は大阪のしがない普通のサラリーマンなのですが、何度か本人訴訟をやったことがあって、
大家さんと共感出来る部分が多く、あ、こういうことあるある!ってにんまりしながら眺めています。
先日、土曜日の夜にセンチュリー21と名乗る会社から電話があり投資用マンションを買わないかと電話がありました。
私は自分が住むための住宅ローンを残債3000万程借りているのに、
投資用マンションなんて銀行が審査通すはずがないし、
大家さんの記事を読んでいても相当ご苦労なされているのに、
投資用マンションなんて儲かる訳ないだろ?バカか?と思いながら、
まあ、話だけでも聞いてやろうと思って会ったところ、
建物の登記簿は持って来たけど、土地の登記は持って来ないし、
当日は、社印を既に押した契約書、重要事項説明書、
宅建もついでに連れてきており、
ツッコミどころ満載で、物件の内覧もしていないし、
土地の権利関係も分からない物の契約書に印鑑なんか押せる訳ないだろ?と言ったところ逆ギレされました。
大家さん、投資用区分所有ワンルームマンションについてどう思われますか?
大家さんのように、金を引っ張って来れる担保と信用力がある人が、
マンションやアパート一棟を購入するならメリットがあるように思えますが、
区分所有なんて、数十年後マンションがボロボロになった時に建て替えすら出来ないように思います。
良かったらお教え願います。
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お答えします。

区分は基本的に儲かりません。
販売業者の提示する想定利回りなんて現実離れしたものですし、
ローンが払えたら良い方で、持ち出しなんて当たり前です。

ただ、区分で利益を上げているいる方も居ます。
それは、超高級マンションです。

東京なら六本木ヒルズ
大阪ならグランフロント大阪などの
国内で名の通ったマンションレベル

どちらも最低価格が5000万以上する区分で
購入者は転売目的でなく、住居目的で購入したところ
たまたま売りの話しが出て、数千万の転売益が出たといった話しでした。

転売で購入された方は、
一人は税金対策
一人の方は中国籍の方です。

私の大家仲間二人の方からの話しだったのですが、
どちらの方も(大家)、現金で購入できるレベルの方で、
転売を念頭に置いての購入ではなく、
ただ単に、不動産で稼いだから自宅用に高級マンションを購入したといったところです。

そこに、たまたま高額購入者が現れて、
数千万の利益が出た。
そんな感じでした。

当然、転売で儲けたのは
私ではありません。
私の大家仲間です。



話しを質問者さんに戻して

利益目的のワンルームマンションなんて掃いて捨てるほどありますし、
転売益なんて100%無理です。

家賃収入なども、
管理費・積み立て金・空室・改装修繕費・仲介手数料など考えていくと
手残りなんてほとんどありません。
税金を考えれば、マイナスになりかねません。

50万とか超安いか
5000万とか超高いか
両極端ならありかも知れませんが、
不動産業者が電話営業してくるような区分マンションに
そんな美味しい物件はあり得ないです。


参考になれば幸いです。


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>話だけでも聞いてやろうと思って会ったところ

偉そうに何様のつもりだ(笑)
それに内覧してからしか買えない人が買うもんじゃないでしょ~

センチュリー21

センチュリー21・・・・。

結構底辺ですね・・・。

あくどい感じが・・・。

No title

すごい業者。いまどきも昔でもあり得ない。(話半分?)
1Rですが個人的には生かすも殺すも購入者次第としか言えない。必殺さんのように身を粉にして管理できればいいのでは?自分も1つ1R持ってますが全てにおいて気に入ってますよ。
あと今どき新し目MSの「敷地権型」であれば土地謄本ない(所謂建物と一体)なのは変じゃないです。

No title

昭和59年1月1日以降の区分所有は敷地権といいまして、建物に土地が付いてくる
(建物と土地を別々に処分できない)ように法改正されておりまして、建物の登記に
敷地権の表示欄があり、敷地権の種類(所有権・地上権・賃借権)・敷地権の割合
(その専有部分が敷地に対して持っている持分割合)・原因及びその日付(敷地権成立)
が記載されております。

なので、質問主の

>建物の登記簿は持って来たけど、土地の登記は持って来ないし

土地の共有持ち分は建物の登記の方に記載されているので、土地の登記簿を持ってきたところで意味がありません。

>土地の権利関係も分からない物の契約書に印鑑なんか押せる訳ないだろ?

繰り返しになりますが土地の権利関係は建物の登記簿にしっかり記載されています。
(念のため自宅区分マンションを新築で購入した時に権利書と一緒に送られてきた
登記簿を確認したら建物の分だけでした。)

 というわけで、上の方のコメントのように偉そうに何様のつもりだなどとは申しませんが
突っ込みどころ満載なのは無知な質問主といい勝負であることは申し添えます。

うぅ〜ん(。-_-。)!
20年前に、うちの大家さんにも同じ様な話しが・・・。結局、手を出しませんでしたが!
「買う買わない」は個人の自由ですが・・・、本当に利益が出るのかな??
私は、必殺さんと同意見です。

やはりそうですか。
借り手が出た場合、管理費と差し引きしたらお小遣いになるし、
借り手がいない場合もサブリース契約で月々たった6000円のお小遣い程の持ち出しで都心に1R持てるんですよ?
みたいな甘い言葉で巧妙だなあと思いました。
多分、借り手が最初はついても賃料下げが続いて、含み損抱えたままか、
売りに出しても二束三文かのどっちかだろうなってすぐに頭に思い浮かんでしまいました。

>ヤッホーさん
不動産業者は、僕の信用情報を既に握っていて、
あなたの場合は、5000万円強くらいまで枠があります。
あなたの住宅ローンの残債が2900万円程なので、この物件を購入出来る枠がありましってしつこいのなんの…
銀行から審査を貰って、金消契約を結んでいる時間がかかるとその間に売れてしまいますよ?
今回、ノンバンクの保証会社から2%代の変動金利でフルローンで融資しても良いという仮審査貰ってますから今契約してくださいという言い方が悪どいなと思いました。
そんなこと言っても、登記費用や登録印紙税、保証料どうするんですか?
って更に聞いたら、それは当社で今回支払わせて頂きますとかいちいちあやしいんですよね。
まあ、偉そうなこと書いて申し訳ありませんでした。

No title

ヤッホーとかいう奴、お前こそ何様だよ(笑)

通りすがりさん、わざわざ謝らなくてよいと思いますよ

No title

投資用のマンション内覧しなきゃかえない人は買わないんじゃないの?

No title

大阪にお住まいで、都心(東京都内?)のマンションを買わないかという話なんですね。
大丈夫です、都内でもちゃんと売れ残っていますよ(笑)。

入ってくるチラシなんかをみていると、そう言った物件は相続税対策にどうですか?っていうのが多いですね。不思議なのはチラシ内のシミュレーションでも儲けは出ず、こんなの買う人いるのかなと。だから相続税対策なんだろうなと。

借金をして相続税対策って、冷静に考えれば意味がないし、キャッシュで買ったとしても、転売損が相続税を払ったのと同じ事になる恐れが高い。そもそもワンルームマンションが買える程度のキャッシュしかないのならば、相続税はかからなかったり、かかったとしても微々たるもの。色々と破綻している販売方法ですが、やっぱり引っかかって買ってしまう高齢者もいると思います。残された子は、とうさん、余計なもの買ってくれたな~と、お荷物扱いされるのがオチですね。

区分所有(1k)マンションvs賃貸(1棟)アパート

区分所有マンション(レイシャス センチェリー21)の営業部…しっかり"消費者を騙さないとマンションは売れない"(笑)

区分所有は投資不動産物件の初歩と"マンション経営のセミナー"は強調することが基本。利益あり?CFありは神様のみ知るところ

23区都心マンションは"100%投資マンション"などかあり"誰が修繕費 管理費払うものか(全員中国…)

マンション経営破綻が目に見えている物件は有名。

センチェリー21 レイシャスも、不良マンションだらけ、仕入れますなあ

>真田さん

ごめんなさい
私が無知な質問をしたことをお詫びします
ただ、宅建取引者によると建物の登記はそのマンションを建設した業者名義になっているが、
土地については、前所有者から建設業者に所有権移転した上で、銀行の抵当権が入っているそうで、
その抵当権については、土地と建物の所有権移転に伴って外れると説明されました
抵当権を外す根拠は販売業者が2月末までにマンションの全戸を販売するという契約書に基づくそうですが、
私はその契約書は見せて貰えませんでした
所有権はマンション販売業者が登記に載ることなく、建設業者から直接私に移転されるとも言ってました
建設業者から販売業者、私と所有権移転すると登記費用がばかになりませんから中間の登記を省く相当の理由があることは私には分かります
マンションの建物部分の登記には○分の○という持分が載ることも分かります
ただ、登記というのはあくまで、権利関係を公示しているだけであって、
真の持ち主を証明していることにならないのではないかと私は思うのです。
ローンの支払が既に終わっているのに抵当権が抹消されていなかったり、
権利者が亡くなって、子どもが住んでいるけれど、所有権が移転されていない物件
マンションは○分の○という持分が入るので、土地の権利も公示されていることは分かりますが、
元の持ち主が誰であったか、どんな建物が建っていたのか、どの土地とどの土地を合筆したのか
これは、閉鎖されたものまで含めてきちんと登記を見てからでないと私は契約出来ないということが言いたかったのです
登記に所有権を設定して、識別証とセットで持っていて初めて所有権を主張出来ると私は認識しています。
土地と建物の所有者が違う可能性があるという私の認識は間違っていますでしょうか?
マンションは、持分があるので、土地建物セットになっていると考えるのが常識なのでしょうが、
さっき書いた宅建取引者の回答のように、地上部には抵当権が入っていないが、土地には抵当権が設定されていた事実を質問しないと答えてくれないような状態では契約書を取り交わしたくないと感じた私の考え方はおかしいでしょうか?
昔、ガソリンスタンドの跡地に分譲住宅を売り出して、地下にタンクが残ったままになっていることが住宅購入後オーナーが知って裁判沙汰になった例があることを私は知っています
この例だと、内覧してその建売が非常に気に入ったとしても、過去の持ち主まで調べておかないと結局痛い目をします。
裁判所は、こういう時に、重要な事実を説明しなかった不動産会社が全部悪いというかというと言わないと思います。
裁判所はあくまで、証拠主義でこちらが正しいと思っていても、それを客観的に正しいと裁判所に証拠で示さないとならないからです。
主文 原告の請求を棄却する。
判決の趣旨 原告の言う、重要事項の説明がなかっとことを証明する証拠はない。
こういう主文言い渡しを私は何度も見て来ています。
契約書を取り交わして、印鑑を突くという作業は裁判所を認めさせるに足りる十分な証拠になりうります。
下手をすると、不動産会社は飛んでなくなっていて裁判をする客体がなくなっている可能性も考えられます。
穴が開くほど契約書に目を通して、物件をよく見て、物件に瑕疵がないか何度も確認をしてから物件購入することはおかしいでしょうか?
不動産投資は甘いものではないし、動くお金も大きいので、大家さんのように上手に運用すれば利潤も大きいし魅力的だと思います。
そんな電話の勧誘に乗るおまえが甘いと言われたらそうかも知れませんが、
電話の勧誘の翌日に、事前に仮審査を取ったからと、ノンバンクからの金銭消費貸借契約書を取り交わす程、私も甘くありません。
私は、勤め人だから、数千万円の住宅ローンを引っ張ってくるだけで精一杯です。
少なくとも3000万円近くの金を借りていて、更に負債を増やして総額5500万円の負債を抱えた時に、
期限の利益を喪失したらどうなるかは想像がつきます。

一瞬、私もマンションのオーナーになれる?という甘い気持ちと、
不動産について不勉強であったことを重ね重ねお詫びします。
それと、不動産会社に対して偉そうな態度で大家さんに質問を投げて皆さんを不快な気持ちにさせたことをお詫び致します。

No title

業者ですが、テレアポで持ってくる物件にうまみがないのは大正解ですが、東京なら区分所有でもちゃんとやれば多少は儲かりますよ。
一棟やった方がはるかに効率はいいですが、
ローリスクローリターン希望なら寧ろおいしいです。
表面利回り15%~8%くらいです。
まぁキャピタルロスの幅がデカいので、利回りだけ見て買うのはお勧めしませんが。
2000万現金一括投資できる人限定です。

No title

やってみて鴨肉がねぎをしょってたと分かってもいいとは思います。

月数万を狙うより、十数万を狙った方がいいのではとか、
どうせなら月100万を狙った方がいいのではという批判があるわけですよね。

ただ、ド素人にいい物件を回してはくれないだろと予想はつきます。

目指すところは不動産投資ではなく、不動産投資で億万長者になることなんです。不動産投資は手段のひとつなんですよね。
食べるために生きるな、生きるために食べよ。

No title

>昔、ガソリンスタンドの跡地に分譲住宅を売り出して、地下にタンクが残ったままになっていることが住宅購入後オーナーが知って裁判沙汰になった例があることを私は知っています
この例だと、内覧してその建売が非常に気に入ったとしても、過去の持ち主まで調べておかないと結局痛い目をします。
裁判所は、こういう時に、重要な事実を説明しなかった不動産会社が全部悪いというかというと言わないと思います。



うーん、やっぱり中途半端に知識があるとこうなってしまうよね。

このGSの事例の場合、仲介業者には基本的には責任ないでしょ。地中埋設物の瑕疵担保責任は売主負担が基本で仲介者の責任にはならないケースがほとんどでは?知っていて説明しなければ仲介業者の責任だけど、地中埋設物は基本的に調べられないよね〜(GSの跡地という事は地中埋設物や土壌汚染の可能性はあるが・・・そのため一部の責任を仲介人に請求される可能性はあるが、基本は売主責任)

>穴が開くほど契約書に目を通して、物件をよく見て、物件に瑕疵がないか何度も確認をしてから物件購入することはおかしいでしょうか?

おかしくないけど、業者にとっては嫌なお客ですね。最初から業者にそのような(めんどくさく、神経質?)買主であることを説明したうえで、お会いする事をオススメします。そうすればトラブルは減りますよ!

区分

それにしても

5年くらい前にあれだけ有り余ってた投資用の区分

どこいったんでしょうね。

区分所有マンションの任意売却

投資不動産セミナーに"区分所有マンションから始めました "

安易に融資つけば負債だけの区分所有マンション

レイシャス センチェリー21
プレサンスコーポレーション
シノケン

危なそう

懐疑的な区分マンション物件

投資不動産は"1棟物件""区分所有マンション"にわけて"始めましょうか投資不動産を"と勧める。

区分マンションは"売り付ける業者の利鞘が太いために、どんどん素人を捕まえたいところ。(ヘタに不動産知識、売買契約のノウハウがあると騙しにくい(笑)

2020年東京オリンピックがキーワードで都心マンション高騰する~は、すでに天井をみてしまい"大暴落するのはいつ?"状態な気もする。

まあ区分所有で投資不動産は手を出さない。

必殺さんのアドバイスのようにしましょ

No title

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センチェリー21 不祥事

芸能人が賃貸物件(35万円家賃)をセンチェリー21(アパマン仲介)探したってバラしました(場所がネットで特定されたらしい
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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