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LIXIL DT-4840

5年ほど前ですが、

築古マンションを購入しました。

そのマンションは20戸中5戸ほどしか入居していなく、

空室の部屋は全取替えレベルで改装したんです。

で、その際に採用したのがLIXIL製の様式便器 DT-4840なんです。


この便器

設計不良じゃない???


というのも、

設置5年程度で便器内への漏水が3件あり、

全て同じ現象・・・
DSCN4650.jpg
まだまだ新しいでしょ?

DSCN4651.jpg
便器内に水がチョロチョロと漏れています。

DSCN4656.jpg
このDT-4840はタンク内がユニット化されており、

今までの様なボールタップやゴムフローとがありません。

そのため専用部品が必要となり、

我々大家では修理が難しいと思われます。


と言うことでLIXILへ修理依頼をすることに
DSCN4665.jpg

その日のうちに訪問していただき、

総費用1万2650円也


うーーーーん

メーカーは認めないんだろうけど、

設置5年程度で3件も同じ不具合が出るって異常だと思うんだけど・・・


気のせいか?


もし、型番検索に引っかかってブログに来た方がいらっしゃればメッセージ残してくださいね!



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防臭キャップ

空室などで物件に行ったときにドブ臭いニオイがする時ってないですか?

ニオイの原因って様々あるのですが、

原因の1つに「防臭キャップ」が取り付けられていないことがあります。

DSCN4557.jpg
こんな洗面台の排水を確認してみると


DSCN4558.jpg
排水口に排水管を突っ込んだだけです。

これだとスキマから下水道のニオイがあがってきちゃいます。

DSCN4559.jpg
そんなときはコレ 防臭キャップ

この商品の他にも様々な径のモノが売られています。

DSCN4560.jpg
取り付けは非常に簡単で、

排水管を一度外して防臭キャップをはめるだけ


空室案内の時にドブ臭いニオイがしていたのでは、

いつまで経っても決まりませんよ!


参考になれば幸いです。


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MYM水栓交換

ある築古マンションで、

台所水栓の締りが悪いとの連絡がありました。


さっそく現地を確認に行くと

あ!この水洗は・・・・MYMだ・・・

MYMというメーカーは大阪にあった会社で

現在は倒産して存在してないです。


倒産しただけなら我々にはなんら関係ない話しですが、

このメーカーだけが特殊な構造をしており、

パッキンが特殊だったり、

取り付け口が特殊だったり、

部材の径が違ったりと、

他社との互換性がないんです!!


しかも、

倒産間近に安売りをしたらしく、

洗面台やユニットバスなどに多く採用されているんです・・・


一応、KVKが部品供給をしてはいるのですが、

足元みた価格で高いんですよ


そんな割高な部品で補修するくらいなら、

本体ごと交換してしまうほうが安くて効率的です。


DSCN4521.jpg
今回の水栓

DSCN4523.jpg
MYM製です。

DSCN4525.jpg
水栓本体を取り外したところ


いつもの通り、

根元を残して本体のみの交換にチャレンジします。

DSCN4527.jpg
このままでは取り付け出来ないので、

変換アダブターを取り付けます。

DSCN4528.jpg
アダプターを取り付けたところ

DSCN4530.jpg
新しく本体を取り付け

本体はINAX製です。

まあ、

根元は汚れていますが、

入居者さんはそんなの気にしません。


これだと素人でも簡単に失敗無く交換ができますよ

参考になれば幸いです。






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いちいち絡んでくる入居者

ある入居者でイチイチ絡んで来る奴がいます。


その入居者から1週間ほど前に電話があり、

風呂場の換気扇がうるさいので交換して欲しいとのことでした。


まあ、換気扇なんて消耗品なので年数が経てば騒音が出たり

動かなくなったりするものです。


さっそく型番を調べネットで発注し、

新しい換気扇が到着しました。


工事の日程を確認すべく入居者へ電話したところ、

日曜日にして欲しいとの希望でした。

※一人暮しでなく家族が居るのにワザワザ日曜日を指定するか??


今週の日曜日は予定が入っているので来週ならと提案すると

早く交換して欲しいのに・・・とブツブツ言い出しました。


しかしコチラにも予定と言うものがありますので、

無理なものは無理と伝えると

入居者自身で交換すると言い出しました。


出来るんですか?

と問うと


そんなん2週間も待たれへん

待つぐらいなら自分でするわ!

とのことでした。


まあ、そんなに難しい作業でもありませんので、

自分でするなら止めはしないけど・・・と思っていると


で、取替え工賃いくらくれるん?



そうきますか~


なんやお前・・・

こんなのに1円でもやるつもりは一切ありません。


なので、

そういうことでしたら、

今回の工事の件はお断りしますわ


おたくさんの工事は怖わーて出来ませんので、

いまのままの換気扇で我慢してくださいや

これで失礼します~

って電話切っちゃいました。


又直ぐに電話掛かってきて

冗談やがな~っと謝ってきたので収めましたが、

いい歳した大人が言う冗談じゃないわな


その後、

再度交換の日程の話しをすると、

平日なら仕事休んで時間作るわ~とのこと


あのな、

ワザワザ仕事休んで家で待ち受けるほどの事か?


こういう人って、

すぐに仕事休むわ~とか言いますが、

どんな仕事してんの?日雇い??


換気扇の交換程度なら私自身で交換もできるのですが、

イチイチ難癖をつけられそうだったので、

本職の電気屋さんにお願いして無事交換は終了しました。


いろんな奴がいます・・・


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猫の保護活動について

最近Youtubeなどで猫を保護したとか

捨て猫を助けたって動画をよく見ます。


私も自宅で子供が拾ってきた猫を2匹飼っていて、

猫は大好きです。


でもね、

思うんですが、

猫を救う前に自分はどうなの?ってことがありました。


以前ブログに書いたこいつら

こいつらって、

無断で猫を飼って

1年で部屋をドロドロにし、

裁判しても一切無視!!

※入居者、保証人ともに裁判手続き一切無視


最後は保証人の勤務先給料を差し押さえして満額回収しました。


そんな事があった猫保護活動をしている女性


最近youtubeを見てたら猫動画を出してるジャン!!!


なんなんだこいつ!!!!!!!

部屋をムチャクチャにしておきながら

裁判を一切無視した人間が

不幸な子猫を保護してすごいでしょ~って!

ふざけるな!!!!!!!!!


動画のリンクを貼りたいくらいですが、

原状回復費は差し押さえで全額回収していますので・・・・


なんていうか、

人間社会で責任を取らない奴が、

動物の命が大切とか言ってんじゃねよ!

まずは自分が人間の社会で迷惑かけない生活を送れよ!


愚痴でした・・・・


そんな僕は、

先日亡くなった入居者が飼っていた老猫の世話をしてるよ・・・

マンションに住み着いちゃいました。

家に連れて帰ろうと思ったのですが、

まったく懐かない・・・

まあ、誰にも迷惑かけないのでこのまま面倒みるつもりです。




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住民票請求を拒否される

先日、別件で市役所に行く用事があったので、

ついでに原状回復費を未払いのままにしている退去者の住民票を請求してみました。


申請用紙を窓口に提出し、

待つこと30分

市役所職員が持ってきた用紙がコレ↓
DSCN4459.jpg
元入居者はDV(ドメスティック・バイオレンス)被害者なので住民票の開示は出来ないとのことでした。


え?

私はDV関係者でもなんでもないよね?

なんでDVに関係ない人間の財産権まで侵害されるの???


ということで市役所担当者に詰め寄ってみました。


(職員)

大家さんの住民票請求理由が裁判を行うためとのことですが、

そうなると裁判で現住所が保証人に判ってしまう可能性があります。


(私)

保証人がDVの犯人なのですか?(もちろん私は知っている)


(職員)

それはお答え出来ません


(私)

お答えできない・・・

では質問を変えます。

債務者の現住所が判らなくて、どうやって裁判を行うのですか?

それって私の財産権の侵害にあたりませんか?


(職員)

それは・・・裁判所と相談してください。


(私)

いやいや

ココは行政の窓口ですよね?

司法とは別ですよね??

そもそも裁判になったら保証人に現住所がバレてしまうなんて

なんでそんな飛躍した発想になるんです?

そんなこと言ったら、

この市役所の空にも飛行機は飛んでいますよね?

それって飛行機が墜落したら危ないと思いません?

そうすると市役所に居る人全てに防空頭巾を配りましょうよ!

危ないですよ!危ない!!!!

ってオカシイと思いません?

そんなこと言い出したらキリありませんよね?

それでも住民票の開示を拒むのですか?


(職員)

申し訳ございません・・・・


(私)

では、裁判を辞めます!

私自身で集金に乗り込みます!

請求理由を変更すれば住民票を断る理由はないですよね?ニコ♪


(職員)

それは・・・

元入居者の方に連絡して協議します。


(私)

協議??

あれ?断る理由がなくなるのに、私の財産権を侵害するつもりですか???

それってオカシクないですか??


(職員)

即答は致しかねます・・・・


(私)

まあ、では今回は引き下がります。


こんな感じのやり取りがありました。


元入居者とは紆余曲折はあったのですが、

一応支払う約束が取れていますので、

そんなにあせってはいないんです。


市役所に行ったついでに取得を考えただけなんですが、

まさか拒否されるとは・・・・

まあ色々ありますね~



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家賃滞納めぐり出頭に応じず書類送検、改正民事執行法で警視庁初の摘発

大家さん仲間に教えていただいた情報なんですが、

財産開示請求が大幅に改定され、

債務者が裁判所の要請を無視すると刑事罰を加せることが出来るようになったんですね!!


TBSニュースより引用

『家賃滞納めぐり出頭に応じず書類送検、改正民事執行法で警視庁初の摘発』

 滞納した家賃の支払いをめぐり裁判所への出頭に応じなかったとして、

男性が民事執行法違反の疑いで書類送検されました。


法改正後、警視庁による初めての摘発となります。


 民事執行法違反の疑いで警視庁に書類送検されたのは、

狛江市のアルバイトの男性(34)です。

男性は、2017年に住んでいたマンションの家賃あわせて16万円分を保証会社に支払っておらず、

東京地裁から財産開示手続きのために呼び出されていましたが、

去年9月の期日に出頭しなかった疑いがもたれています。


 男性は容疑を認めた上で、

「出頭するつもりだったが寝過ごした。裁判所の呼び出しを甘く受け止めていた」と話しているということです。


Q.(男性は)電話には出るんですか?

 「出ないですね。親御さんがいたので話はしてますけど、本人には会えなかったりとか」

(男性から未払いが続いていた 家賃保証会社)


 民事執行法は家賃や養育費などを支払わず出頭にも応じない場合、

罰金や懲役の刑事罰が科されるよう改正され、

去年4月に施行されていて、支払いの「逃げ得」を防ぐ効果が期待されています。

警視庁では改正後民事執行法で初めての摘発となります。

https://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye4214654.html


いや~、

これはなかなか踏み込んだ改正ですね!


財産開示請求制度は、確か10年ほど前に制定されたんだけど、

債務者が裁判所からの開示要求を無視しても何の罰則もないため

やるだけ無駄な制度として存在していました。


しかし今回の改正で無視は出来なくなったわけですから、

滞納家賃の請求で裁判などをしても一切無視のやつへ効果がありますね!


実際1件あるんですが、

裁判は全て無視し、督促状も電話も全て無視野郎がいるんです。

※部屋は退去済み


さっそく試してみます。

※財産開示請求には裁判などでの判決が必要となります。

楽しみだ♪


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強制執行後の原状回復費請求(3)「調停期日」

前回のお話しはコチラ


1ヶ月前に申し立てた調停の第1回期日が来ました。


まあ、正直言って家賃滞納の上に強制執行で追い出された人間ですので、

ヤッパリ無視を決め込むかな~と思っていました。


と こ ろ が !!!


出廷してますよ!!!

それも元入居者と連帯保証人も一緒にきています。


これは債権回収の予感大です!!!!


調停ですので交互にお話しするのですが、

間に調整に入る「調停委員」は原状回復費の減額交渉をバリバリに言ってきます。


いやいや

債務者は何にも言ってねえジャン!と思いながら対応していたのですが、

当然こちらもそんなのは想定内です!


ではこうしましょう!と提案しました。

債権額15万円の支払い義務を認める

15万円の内、10万円を遅滞無く支払った場合には残金5万円の支払いを免除する。

もし1度でも約束を破ったら15万円全額支払ってもらうよ

ってな内容です。


この提案には調停委員・裁判官・債務者ともに納得で、

円満和解となりました。


まあ、

こういうふうにペナルティを付けておけばキチッと支払うと思います。

調停って、

なかなか使える制度だと思いますよ


参考になれば幸いです。



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ボッタクリ価格

いや~、

なんだそれ??っていう価格がありましたのでご紹介しようと思います。

洗面台(シャワー水栓)なんですが、

入居者さんより給水部分のつなぎ目が壊れていて使用出来ないとの連絡がありました。

さっそく行ってみると・・・

DSCN4359.jpg
混合水栓とシャワー部分を接続しているコネクターが破損しています。


破損状況(場所など)から考えると故意過失といった感じではなく

経年劣化によりコネクターの留め金(プラスチック)部分が破損したって感じです。


でもまあ、大した部品でもなさそうですし、

簡単に交換できるだろ?って思いました。


さっそくメーカーに品番と金額を聞いてみると・・・

部品代:2200円

送料:2000円

合計4200円

いくらなんでも高すぎだろ・・・?

部品代はしかたないとしても送料だけでもなんとかならないかな??

ということで近くのホームセンターに聞いてみたところ・・・

やはり同じ様な送料がかかるとのこと・・・


うーーーん

納得できませんが注文するしかありません・・・


で、届いたのがコレ
DSCN4372.jpg
ボールペンは大きさ比較のためです。

DSCN4373.jpg
スカスカ・・・

DSCN4374_20210302124737a94.jpg
この部品が2000円!

DSCN4383.jpg
DSCN4384.jpg
接続して終わり


これだけのことなんですが・・・・

4000円ちょっと・・・


うーーーん

シャワー水栓本体ごと交換しても8000円程度なのを考えると

とんでもない金額となりました。


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覚醒剤野郎が隣人を襲撃(2)

前回のブログ『覚醒剤野郎が隣人を襲撃(1)』

つづきです。


まずは今後のことを考えて保証会社に相談してみました。

覚醒剤で逮捕されてしまったので、

今後の家賃のことや退去となった場合の家財道具撤去など、

そんな事を問い合わせてみると


保証会社:当社は入居者様が逮捕されても免責にはなりません。

       毎月の家賃保証はもちろん、退去までの交渉もさせていただきます。


おーーーーーーーーーー!!!!!!!

逮捕=保証免責→契約解除が多いのですが、

この保証会社は最後まで面倒見ますよ!と言ってくれた(((o(*゚▽゚*)o)))

これは大きいです。


ひとまず安心をしていると、

今度は保証人さんから連絡がありました。


※入居者と保証人の間柄は職場の同僚とのことです。


保証人:今回は入居者が大変迷惑をかけてしまい申し訳ない、

     保証人の責任にて2月分の家賃を支払い

     2月中に荷物の運び出しを終えて明渡します。


との事でした。


お!

なかなか良い流れだ!


と言うことで日にちが流れ

3月1日に保証人さんから連絡があり、

荷物の撤去がすべて終わり、

鍵はポストに入れているとのこと


さっそく物件を確認に行ったところ、

荷物は一切無く、破損等もありません。


円満退去となりました。


なんとか乗り切った~♪


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

18棟約630戸所有

借金総額14億円

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