自主管理大家の日々

ある木造築アパートの立ち退き交渉を依頼され実行してきました。

建物は築５０年以上経った２階建てアパートで、

立地の関係で再建築や再生は厳しいものでした。


現状８室中２室の入居で、

１階に１人２階に１人の居住状況


ちなみに１階は生活保護受給の４０代男性

２階は年金受給の７０代男性

こんな感じでした。


家賃滞納や騒音トラブルでの強制退去は経験あるのですが、

建物老朽化による立ち退き交渉はしたことなかったんです・・・・


とは言っても、

まあ、できるだろ？と言うことで交渉の結果

めでたく円満退去となりました。


そこで問題なんですが、

残置物ってどうなんだろ？？


どうせ解体するんだからそのままで良いんだろうか？

※物件所有者の大家は高齢で不動産については全くの素人


うーーーん


空き家には荷物がパンパン



退去していった４０代男性の部屋には大量のエロ本が・・・


今回の案件で私は立ち退き交渉を依頼されただけで、

売却に関しては大家さんと不動産屋さんの２者間で合意されていて、

契約内容については一切知らないんですよね・・・・


こういった場合、

家財道具の残置物って買主負担？売主負担？？？

どなたか詳しい方コメントください・・・・



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高齢の男性が住んでいた部屋

荷物が所狭しと置かれ

ゴキブリが大量に沸いている・・・


バルサンを焚こうにも猫が隠れて隠れて部屋から出せない・・・・


うーーーーん

仕方ないこのまま荷物の撤去をしよう！


と、言うことで荷物の撤去を行いました。

分別分別・・・


木製品や布団などは市のゴミ処理場へ粗大ごみ（事業用）として持ち込み

鉄関係は鉄クズ屋さんへ

家電製品やプラスチック製品は産廃業者さんへ

紙や衣類は古紙再生業者さんへ

こんな感じで持ち込みました。




壁も床もボロボロです。

まあ仕方ないですね・・・


で、

猫なんですよ問題は


荷物の搬出をしている時に部屋から飛び出していて

行方不明になっていました。


マンションの構造上、

外に出た可能性は低いんですよね～


マンションを隅々まで探してみたところ・・・

マンション屋上にあるエレベーター室へ上がったところの小部屋


居ました。


老猫ですよね・・？



とりあえず猫の寝床とトイレとエサを設置しました。


うーーーん

猫どうしよ

実は私の家には２匹の猫がいるんです・・・

※２匹とも捨て猫


家につれて帰るべきか？

それとも保健所に連れていくべきか？？


※保健所＝今は動物愛護センターと言います。


念のため保健所に正直に事情を説明したところ、

保健所に連れてきてもらえれば引き取りますとのこと

捕獲機も無料で貸し出してくれるそうなんです。


その後の猫の処遇を聞いてみたところ、

子猫なら引き取り手が現れることが多いが、

老猫となると・・・・


やっぱり処分ですか？

まあそういう事になりますね・・・


うーーーーーーん

悩むところです。



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入居者さんより洗濯機の水が出ない（極端に水圧が低い）との連絡がありました。

これって、今まで何度も経験していますので

だいたいの見当は付いています。


さっそく現地に行ってみると・・・

やっぱりこのタイプです。

この水栓は給水ホースが抜けたときにストッパーが付いていて、

水が出ぱなっしにならない機構が内臓されているのですが、

そのストッパー機構に異物か何かが詰まるようで、

極端に水圧が下がってしまいます。




分解してみたのですが、

水圧は改善せず・・・


仕方ないので従来品の水栓と交換します。






ストッパー無しタイプに交換しました。

私の経験上、

給水ホースが外れて水浸しになった事案というのは聞いたこと無いですが、

ストッパー機構の不具合で対処したのは１０数件あります。


なので今はストッパー機構無しを付けています。


まあ１件終了～と車に乗り

再度不具合のある水栓を見たところ・・・・

あ！

ストッパー機構が簡単に外せる・・・


本体ごと交換しなくても、

ストッパー機構を無効化出来たの？？？？？？


あーあ・・・

無駄な作業をしてしまった・・・・




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虫の息だが生きていた入居者


救急車で搬送されたが、

病院に搬送された２日後に亡くなられました。


７２歳


契約書を見直すと

保証人は無し

保証金２５０，０００円

解約時返金１００，０００円


どう考えても保証金では賄えない量の家財道具と破損状況・・・


亡くなった方は生活保護受給者だったので

役所の担当者に相談してみたところ


１、遺骨の引取りなどで親族を探したが見つからない（結婚もしたこと無い様子）

　　おそらく無縁仏として役所で納骨することになるだろう


２、生活保護でどう考えても資産は無い様子


以上のことから相続人が現れる可能性は限りなく低いと思われるし

戸籍謄本などで相続人を探し出しても、

おそらく相続放棄をされる可能性が高いと思います。


念のため役所に家財道具の処分について尋ねましたが、

役所は一切援助や補助は出来ない

大家さん側で責任で対処してほしいとのこと・・・・


まぁ知ってましたがね・・・・





８畳一間なんですが荷物がパンパンにあります。


凄い量なんですよ・・・


しかも猫を飼っていて、


もうメチャクチャ・・・・


それに半端無いゴキブリの数・・・・

もう凄いです！

ゴキブリが波打ってる・・・涙


荷物の撤去だけでもいくら掛かるのやら・・・


つづく



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【緊急出動】

半年に１度くらいの頻度で発生する緊急電話・・・

深夜０時携帯電話が鳴りました。


マンション住民の友人なのだが、ココ２日ほど連絡が付かない

心配になってマンションに来たがカギが掛かっていて室内に入れない。

大変申し訳ないが合鍵で部屋を開けて欲しいとの事でした。



この部屋の住民は７０代男性１人暮らし生活保護者

私がその物件を購入したずーっと以前から住んでおり、

もう２０年以上居住している。


毎月、家賃を事務所まで持参するので、

話したりするのですが、

最近ガンを患い体重もドンドン減少し、

見た目も骨と皮状態なのを知っていました。


うーーん

コレはヤバいかも？


と言う事で、

合鍵を持って緊急出動です。


マンションに到着すると友人の方と

隣の部屋のおっちゃんなど３名ほど待機しており、

さっそく室内を確認することに、、、


８畳ほどのワンルームなので部屋自体は広くないのだが、

２０年分の荷物が所狭しと置かれている。


室内はタバコのヤニと猫のニオイが混合い、

独特な「すえたにおい」の部屋・・・・


懐中電灯片手に部屋に入ると、

すぐにベッドがあるのですが、そこには人影はない。


なーんだ

ただの留守やんけー


と、

思ったその瞬間


ベッドの脇に痩せこけて

骨と皮だけの人影が、、、


あっ

死んでる


２０数年住んだ部屋、、、

荷物が散乱し真っ黄色に染まった壁、、、

荷物の搬出だけでも大変だろうな、、、


そんな事を考えてたら、

おっさんの手が微かに動いた！

田上（仮名）さん？

生きてるか？？？


声は出せないが手を微かに動かす仕草


お！

虫の息やけど生きとる



と言う事で救急車を呼んで病院に運んでもらいました。



声も出せないくらい衰弱したオッサン・・・

帰ってこれるのだろうか・・・


つづく



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覚醒剤で狂った野郎が夜中に隣人宅を襲撃

開けろーーーー！！！！

と叫びながら物干し竿でベランダガラスに突撃！


寝ていた隣人は即１１０番通報


突撃した覚醒剤野郎は警察に連行されていきました。


突撃された隣人は覚醒剤野郎と何の面識もなく、

迷惑を被っただけの方です。


ガラスは火災保険で賄えますので、

誰も損はしないのですが、

気持ちの良い話しではありません。



あ～あ、

２０２０年８月に入居で逮捕か～


たぶん退去になるんだろな・・・


たった半年の入居・・・


仲介手数料２ヶ月も払っているのに・・・


簡単に入居者情報を書くと

６０代男性　一人暮し　生活保護受給

保証会社付き　保証人付き

こんな感じです。


入居者逮捕ですが、

保証会社は対応してくれるんでしょうか？


現在進行形ですので、

進展があり次第ブログで公開していこうと思っています。


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大阪弁護士会へ懲戒請求を出してみました。



ことの始まりは平成２７年９月まで遡ります。


ある雑居ビルでスナックを借りていた入居者が、

家賃滞納の上、退去しました。


借　主：５０代男性

保証人：４０代友人男性

入居期間：約１年

家賃：５万円

退去時滞納額約２０万円


こんな感じです。


退去後、保証人の友人は即刻破産


早すぎだろ・・・

破産されたので請求は出来ません。



で、

借主本人を督促するが一切支払い無し

電話・メール・手紙など全て無視


埒が明かないので法的手続きを取ることに


調停呼出１回目→無視

調停呼出２回目→無視

調停不調で終わる


訴訟へ移行


訴訟第一回目口頭弁論→無視

欠席裁判で勝訴判決

結局、裁判所には１度の出廷も答弁書も出さなかった。


これが平成２８年３月のこと


で、

平成２８年４月に弁護士様から破産する旨の介入通知が届く


債務者は約６００万円の負債をかかえ云々かんぬん・・・

もう破産しか道は無いから、

今後は債務者本人に連絡するな・・・云々


こんな内容です。


破産か～

弁護士様が付いたんなら何言っても無駄なんです・・・


まあ仕方ない・・・

忘れよ・・・




１年経ち・・・・





２年経ち・・・・・・・






３年経ち・・・・・・・・・・


あれ？

何も言ってこないぞ？？？

※破産した場合は裁判所の破産文章を通知してくるのが通例です。


念のため弁護士様に確認の電話をしたところ、

本人が書類を揃えないので時間がかかっている。


急がせるのでもう少し待って欲しいとの返事

３年間も放っておいて何言ってんだか・・・・


でも、

弁護士様がキチンと債権者に説明したところは評価できます。


通常の弁護士様なら、

下々の債権者どもに直接電話口に出ることなんてありません。

担当事務員に適当なこと言わせておしまいです。


と言うことで、

まだまだ待つことに・・・・




４年経ち・・・・・・・・




５年経ち・・・・・・・・・・・・・・・



っておい！！！！

家賃債権だから５年で時効過ぎてるじゃん！！！！


※実際は裁判で判決を取ってますので時効は１０年ですが・・・



いくらなんでも５年放置は怠慢だろ！

とは言っても弁護士様に文句言っても、

まったく屁でもないんですよ


彼らは文句あるなら裁判してみれば～♪程度の対応で

嘘も立証されなければ嘘にならないと思っている人種ですからね！！！


と言うことで、

以前からしてみたかった弁護士会への懲戒請求をだしてみました。


まあ懲戒請求を出したからと言っても

弁護士会が真剣に取り合うわけもないと思いますが、


それでも良いんです！！！


だって懲戒請求を出すことで、

高給な弁護士様の手を５分でも１０分でも止めることができるでしょ（笑


まあ、、、

その程度の抵抗しか出来ないのが現実ですが・・・・




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入居者さんより台所の水栓が水漏れするとの連絡で出動してきました。


蛇口の根元から水が漏れています。

レンチで蛇口を外してみると・・・


腐食で根元が腐っています。

こうなるとパッキンの問題ではなく、

蛇口を交換する必要があります。


蛇口自体は２千円ほど売ってますので、

それに交換しても良いのですが、

ココは顧客満足度をアップするためにも

混合水栓に交換することにしました。


今は、大した工事も必要のない後付けの水栓が売っていて簡単に装着することができます。




止水栓を閉めハンドルなどを全て取り除きます。



はい出来上がり

レンチがあれば１０分程度で装着可能です。


付け焼刃ですが、なんか豪華ですｗｗ


参考になれば幸いです。



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現住所が判った強制退去者に対し法的手続きを開始します。


こういった場合は、

民事調停

支払督促

少額訴訟

訴訟

といった裁判手続きがあります。


それぞれに特性があるのですが、

私は民事調停が好きなんです。


理由として簡単に書くと

１、費用が安い

切手代５００円程度

印紙が訴訟の半額

申立書の書類が訴訟と比べると少し簡単

などがあります。


まあ、

他にも普通郵便なので１発で投函されるや、

調停が不発に終わっても訴訟など、

次の一手があるといった利点もあります。


ではさっそく申立て書類を公開しますね


申立書表紙


今回は借主と保証人の両名を１度に訴えました。


これも場合によっては一人づつ訴えたほうが効果的な場合もあります。


今回は保証会社が明渡しの裁判をした際に、

１度も出廷しない様な奴でしたので、

この調停も無視する可能性が高いです。


そのため印紙代など無駄にしないために２名を一緒にしました。



原状回復費の請求代金が１５万９５００円


その請求に対し裁判所に納める費用は、

印紙代が１，０００円、

切手が７３０円（呼び出す人間が２名なので少々高い）

総額１，７３０円で裁判所に呼び出すことが出来るんですよ！


下手な内容証明郵便より安いでしょ（笑



申立ての内容



添付書類の目録


甲４号証の相手方の身分証明書なんてホントは必要ないんだけど、

免許証のコピーや印鑑証明書のコピーなんて添付しています。

これは単に相手へのプレッシャーですね



室内写真を撮った場所の見取り図です。



破損部分の写真


コレだけです。


こんなモンで裁判ができるんですよ


でもね

知っているのと知らないとでは大違いで、

あきらめていた債権が回収できたりします。




申立書は、

申立人（債権者）

入居者（債務者）

保証人（債務者）

裁判所用の計４通作成します。


これに切手と印紙を添えて裁判所に提出すると受け付けてくれます。


ただ、初めての方は、

まず１部作成して裁判所に持って行きましょう

丁寧にチェックしてくれて、

間違いなども教えてくれますよ


今回のお話は現在進行形ですので、

今回はココまでです。


さあ、

債務者は出てくるのか？

保証人はどんな反応を示すのか？？

続きは１ヶ月ほど後になります。


つづく


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今回は家賃滞納の上、保証会社に裁判をされて

強制執行（退去）で追い出された入居者の原状回復費の請求物語です。


まずは簡単な物件スペックと入居者情報を書きますね


物件はＲＣ１０階建て平成元年築　２ＤＫ　家賃５万５０００円

２０代後半の男性（妻と生まれたばかりの赤ん坊）の３人住まい

保証人は妻の母親


平成３０年１０月入居

平成３１年６月から家賃未払い

その後、保証会社の代位弁済が続く


全くの未払い状態だったので、

平成３１年９月に保証会社にて明渡し裁判を開始

入居者は裁判に１度も出廷もせず、

答弁書の提出もしないので欠席裁判となる


令和２年２月に強制執行にて部屋を追い出される。


結局、

家賃滞納から追い出されるまで、

入居者、保証人ともに１度の支払いも連絡も取れなかったとのことでした。


とは言ってもこの契約は保証会社付きでしたので、

追い出す日までの滞納家賃は全て保証会社が代位弁済してくれて、

鍵交換代やハウスクリーニング代（賃貸借契約書の特約記載）まで払っていただき

非常に助かりました。


強制執行（退去）後に部屋を確認したところ、

床にはタバコのコゲ跡、

壁には穴が数箇所あけられています。


そんな原状回復費までは保証会社は代位弁済してくれませんので、

本人、連帯保証人に請求するしかありません。


しかしながら、

本人、連帯保証人へ電話しても電話に出ることはないですわな～


入居者は強制執行で追い出されていますので現住所もわからず・・・

保証人へ請求書を送るが反応なし・・・


追い出された入居者や保証人は、

追い出される前に保証会社の度重なる督促を一切無視した連中ですので、

今更、督促状程度が届いたと言ってもビクともしないでしょう。


まあダメ元で裁判してみるかな？


ということで、

元入居者の現住所が判明するまでジッと待つことにしました。


現住所を調べるのって大変だろ？思うでしょ？？


実はメチャクチャ簡単なんですよ


私は１年に一度、住民票を取得するだけです。


だって考えてみてください。

回収できるかどうか分らない人間を金を掛けて探偵にでも頼みます？


それに住民票の移動もしないような人間を、

公園やドヤ街で捕まえてもしかたないでしょ？


それよりも金を掛けずに、追い出されてから生活が落ち着いて、

住民票の移動を迫られるような事態になった後からが勝負なんです。


だって住民票を移動する＝転職？生活保護受給？？何かあるんですよ！


先日、別件で役所に行く用事があったので、

滞納者の住民票を取得したところ、

現住所（転居）が判明しました！！！


※重要

他人（入居者）の住民票を取得するには弁護士資格などが必要だと思っていませんか？

実は大家（貸主）は入居者（借主）、保証人の住民票を役所で取得することが出来ます。

もちろん合法です。

必要書類は、

賃貸借契約書と貸主の身分証明書

これだけです。

管理会社さんや第三者の場合は貸主の委任状があれば大丈夫ですよ

遠方の場合は郵送でやり取りもできます。


さーて、

裁判に向けて書類を作ろうっと♪


次回のブログでは実際の裁判書類を公開しますね！




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