自主管理大家の日々

自主管理大家をしていると残置物で困ることが多々有ります。


退去立会い時には気付かなかった残置物で、

カセットボンベがあるんです。。。


台所の吊り戸の奥などにひっそりと残っています。



こんなの


缶はサビが出ています。


製造年月日を確認してみると

２００６年１０月５日製造・・・・

と言うことは製造後約１５年以上経ってますね・・・


メーカーのホームページでは、

消費期限は概ね製造から７年となっていました。


なんで７年なんだろ？と読み進めると

中のガス自体は劣化するものではないが、

ガス栓のパッキンが劣化してガス漏れを起すそうなんです。

※保管時にガス漏れすることはなく、使用時機器と接続した時に漏れるとの事


ガス漏れは嫌だな～


でも、

未使用品をみすみす処分するほど私は人間が出来ていません(￣^￣)ゞ


と、いうことで色々調べてみました。


まずガス漏れしているのか？の確認方法ですが、

７年経過している＝パッキン劣化＝必ずガス漏れではありません。


固体差が非常にあるようなんです。


しかし、缶の外見からは内部にあるパッキンの劣化なんて判りません。


そこで私はこんなのを使って判断しています。

バーナーです。


これを取り付けてみると、

パッキンが劣化しているボンベは接続するだけでシューとガスが漏れます。


１０年以上経過したボンベを調べてみたところ、

５本に１本程度はパッキン劣化でガス漏れがありました。


ガス漏れをしているボンベはさすがに危険ですので、

ガス抜きをして処分します。


道路などでガスの接続部分を押し付けるとガスが抜けます。

ガス臭いニオイが周辺に漂いますが、屋外なら問題ないと思います。


でもね～

ガスボンベってそんな大量に使うことってないですよね？

※私のところでは数年で３０本程度溜まっていました。


カセットコンロで使うと言っても、

そんなに大量に使いませんよね・・・・


そこでネットを見ていると中々良い製品を見つけました！


カセットボンベストーブ♪


１本で１時間程度と非常にコスパは悪いですが、

使ってしまうことが目的ですので、

まったく問題ありません。


冬のうちに使い切ってしまわないと、

また一年持ち越すことになっちゃいますので、

毎朝１本ペースで使っています♪



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あ～、

日本がドンドンダメになっていってるな～って思うような事案がありました。


日本を代表する家電メーカーのパナソニックに電話をしたときの出来事です。


ワンルームでエアコンが設備で装備されている事ってありますよね？

そのエアコンのリモコンが故障してしまったんです。

※電池を交換しても液晶が表示されない


エアコンは１０年ほど前の機器なのですが、

本体の応急運転では動作しており、

まだまだ使用できそうです。


そこで、

製造メーカーのパナソニックへ電話し、現在販売しているリモコン品番を聞こうと思いました。


まず、

電話がぜんぜんつながりません。


３分待っても繋がらない

５分待っても繋がらない

１０分待っても繋がらない

結局１２分保留音の後に繋がりました


まあフリーダイヤルですので待つのは仕方ないかな・・・


次にエアコン品番を伝え

現在販売されているリモコン品番を教えて欲しい旨伝えたところ、


メーカーの返答は、

１、新品のときに同梱されている品番は分るが、現在の品番（後継機種）は分らない

２、そのリモコンが今も販売されているのかも分らない

３、販売金額も分らない


えーーーと

天下のパナソニックだよね？

日本を代表する企業だよね？？？


なにこの中国企業みたいなクソ対応


何を聞いても分りません。

申し訳ございません。

それを機械的に繰り返すだけ・・・


電話してるのは製品を製造したメーカーだよね？？？

そのメーカーが分らないを繰り返すってどういうこと？？？？


大家：じゃあドコに聞けばいいの？？

パナ：販売店にお聞きください。

って、

もうメーカーとしての責務を放棄しているとしか思えません。


ただ何となく思うのですが、

パナソニックだけでなく、

この様なクソ対応企業ってもう普通になっていません？


お申し込みは０１２０のフリーダイヤル

ご意見ご要望は０５７０のナビダイヤル

※ナビダイヤルは掛け放題プランでもクソ高い通話料がかかる



また別の日ですが、

洗濯機について製造メーカーである東芝に電話をしました。


大家：洗濯機を屋外に置きたいのですが、洗濯機って防水なんですか？

東芝：お客様にお任せします。

大家：お任せ？ってどういう意味ですか？

東芝：ドコに洗濯機を置くかはお客様次第です。

大家：あの・・、どこに置くか？の相談ではなく防水仕様になっているか？の質問です。

東芝：ですので、水に濡れる濡れないはお客様次第です。

大家：はあ？ではこの製品は防水ですか？違うんですか？

東芝：それもお客様次第です。

大家：・・・・、スミマセン・・・・・、もういいです・・・・・


訳解かりませんが、

本当の話しです。


何だかな～と思う今日この頃でした。



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退去した部屋に照明を置いていく方が結構居ます。

まあ、使える物がほとんどですので、

次の入居者が使用するなら使ってね！って感じで運用しています。

※要らないなら大家側で処分します。



この照明なのですが、

なんか吊っている電線が長いと思いません？

これって調整（短く長く）出来るんですよ



前の入居者さんは長さをテープ（黒色）で調整していたようですね


器具の上フタを外し、

そこに電線をうまく収納させます。


半月状の部分に電線を収納させています。


なんか少し広くなった感じがしませんか？笑


そんなちょっとした工夫でした。



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昨年１１月から家賃が滞納している方がいます。


その方の簡単なスペックを紹介すると

２０１１年から入居

家賃３８０００円の木造アパートに一人住まい

７０代女性

生活保護受給

連帯保証人付き（近くに住んでいる息子）　

保証会社加入


今まで滞納やトラブルなど一切ない


令和２年１１月・１２月　令和３年１月と３ヶ月の滞納です。

滞納と言っても保証会社に事故報告していますので、

保証会社が家賃を立て替えてくれています。


本日、保証会社さんより連絡があり、

今月で代位弁済が３ヶ月になるが、

本人・連帯保証人ともに連絡がとれない。


当然、入金もない


大家さん側でなにか情報はないか？との問い合わせでした。


うーーーん

情報と言われても、トラブルでも無い限り訪問することなんてありませんからね・・・


でもやっぱり年齢も年齢ですので心配です。


ということでお部屋に行ってきました。


いきなり警察を呼んで室内を確認するわけにもいけませんので、

ドアベルを何度も鳴らし、

応答が無いので名刺に一言書いてドアに挟んでおきました。



ポストもそこそこ溜まっている様子・・・


で、

３日待って物件に行ってみると・・・


やっぱり名刺は挟んだまま、郵便物も取った形跡はありません。


と言うわけで

警察へ連絡し安否確認のために室内を確認することにしました。


ここでポイントは、

１１０番はしないことです。

１１０番ではなく管轄の警察署へ電話しましょう


なぜかと言うと、

１１０番するとパトカーがサイレン鳴らして着ちゃいます。


所轄に電話で安否確認の立会いをお願いすると

派出所から自転車で着てくれます。


待つこと１０分

バイクに乗った警察官が２名着てくれました。


コロナで倒れているかも知れませんので、

警察官もマスクにゴーグルと完全防備で備えます。


いざ室内へ


ドキドキ・・・

死んでませんように・・・


イザ合鍵で解錠します。


結果は・・・

誰もいない・・・


家財道具はそのままで、

人の気はまったくしません。


夜逃げ？？

入院？？？


うーーん、

わかりません。


しかし、

死んでいないのであれば、

後は保証会社さんの仕事ですので私は深追いしません。


私の受け持ちは”入居者の死”だけですからね

※保証会社は入居者が死亡すると契約打ち切りで、
　　その後の処理は大家でしなければならない


その後、保証会社さんから連絡があり、

入居者、連帯保証人共に連絡が一切取れませんので、

部屋の明渡し訴訟に入るとのことでした。


あとはお任せです。


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凍結などで水の止水栓を閉めることがあると思います。

この止水栓がなかなか閉まらないといった事態があるんです。



閉めてもチョロチョロ出るといった場合、

工具などでぎゅ－っと閉めたくなりますよね？


こんな風に


これは絶対してはいけません！！！

工具で閉めると止水栓をねじ切ってしまうことがあります。


私も一度、工具で力いっぱい閉めてねじ切ったことがあるんです。

止水栓をねじ切ってしまうとマンション全体の給水を止めての作業が必要になり

大変な事態になってしまいます。


止まりきらない止水栓の対処法は、

手でできるだけ閉める（工具は使わない）

トイレや風呂場など作業する場所以外で水を出し、

手早く取り替え作業をしてしまうしかありません。


ちなみに

開栓する時に引っかかる時がありますが、

その時は工具を使って開きます。

※当然ですがそれが最大限開栓なのか？は把握した上です。


参考になれば幸いです。


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岡山大家の会で不動産セミナーの講師をしてきました。


久しぶりのセミナー♪　

久しぶりの新幹線♪

久しぶりのスーツ♪



コロナコロナでセミナーも懇親会も開けないこのご時勢ですからね

もう厳戒態勢でした。

マスク着用は当然ですが、

広い会場で定員の半数で開催


セミナー内容については、

まずは不動産大家業の基本的な考え方

〇不動産投資業→×

〇不動産大家業→〇

１、安く物件を購入し

２、空室を極限まで下げて

３、運営経費を下げる


まあ、不動産大家業をしている人なら知ってて当然のことだとは思いますが、

とは言っても、じゃあ具体的にどうすれば良いの？？？

ってことですよ

そんなお話しをしたり、


私独特の考え方の

サラ金理論です（笑


低ランク層ほど＝リスクが高い

そう思いますよね？

確かに多少は高いと思うのですが、

そのリスクに対する対処策をキチンとします。


例えば、

生活保護受給の方への貸し方

８０歳独居老人への貸し方

などなど


それと皆さんが思っているほどのリスクって実はないんです。

それ以上に高利回りが狙えます！！！


そんな少資金で立ち向かう不動産購入法などもお話しさせていただきました。



日本全国どこでも行きますので、

セミナー講師依頼お待ちしています♪



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昨年１０月に退去した小さなスナックのママさん（韓国の方）より電話がありました。


ママ：去年退去したお店はまだ空いてる？

大家：まだ空いてますよ～

ママ：またお店やりたいのよ

大家：空室ですので大丈夫です。

ママ：相談なんだけど、去年の１０月から契約が続いていることにしてくれない？


ははあ～ん

このママさんは持続化給付金（１日６万円）を受けるつもりなんだ・・・

ちなみにこのお店はカウンターのみの小さなスナックで月５万円の家賃です。

それで１日６万円、月に１８０万円ものお金が入るのですから笑いが止まらないですわな


でもね、

私には５万円の家賃しか入らないわけで、

なんでリスクの高い詐欺の片棒を担がないといけないんだよ！！


大家：スミマセン、契約書の嘘は書けませんよ

ママ：迷惑かけないよ～

　　　私が責任持つから


※私の経験上、責任持つといって責任持った人間はいません


大家：取締りが厳しいこのご時勢で、そんなの無理ですよ～

ママ：厳しいこと言うのね～（呆れ声

大家：お役に立てなくてスミマセンね～m(_ _)m

ママ：まあ、少し考えるわ


イヤイヤ

今時、こんなのに加担して逮捕でもされたら人生終わりだよ

そりゃ、財産もな～んにも守るべきものがなければ

一発狙いもわからんでもないが・・・・・


しかし、

うーーーーん

月４、５万の家賃で借りてるスナックはたくさんあるんだよね

それで１日６万円もらえるんだろ？

ウハウハですわな！

まあ、一庶民がアレコレ言っても仕方ないんだろうけど、

もう少し給付金に格差を付けれたと思うんだけどね・・・


なーーんか矛盾を感じる出来事でした。


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自主管理大家の仕事のひとつに、

各部屋の水道検針業務があります。


水道メーターはＰＳ（パイプスペース）にあるのですが、

この扉の取っ手が破損することがたまにあります。





ドアを開けようと引っ張ったら折れちゃいました。


しかし、こんな事はしょっちゅうありますので、

部品で注文してあります。


ＴＡＫＩＧＥＮ


まったく同じサイズですので取り替えは簡単なはずなんですが・・・

なぜか引っかかってはまりません・・・


うーーーん

ハンマーで叩いたり５５６を振ってみたりしたのですが、

結果はやはりダメではまりません・・・


ペンキなどでほんの少し厚みがでてしまっているのかな？？


そこでダイソーでヤスリを買ってきました。



ヤスリでゴリゴリ

なかなか使い勝手がよくて、

けっこう削れます。


それに水平と半丸の２本があり

穴の部分に半丸ヤスリが丸の部分にピッタリフィットして

ネジの穴を広げるのにちょうど良かったです。



少し削るとスッポリはまりました！！


上手く作業が出来て一安心です(* ´ ▽ ` *)



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皆さんはクレセントって知ってます？


ベランダや窓についている鍵の部分です。


このクレセントって、たま～に破損してしまいます。

まあ経年劣化ですわな～



↑こんな感じ


今回はこのクレセントの交換について書こうと思います。


こんなの部品を交換するしかありませんので、

メーカーに同じものがあるか？を確認します。



他の部屋の破損していないクレセントの写真を撮って


製造メーカーにメールを送って

補修部品を注文します。


２５００円也


ただ、

このクレセントの交換ってどうするんだ？？？


ネジはあるけど、

うーーーーーーーーん


どこから外せるの？？？？


どうしても解からずサッシ屋さんに応援をお願いしました。


なんとこのクレセントの交換は・・・


サッシを外して下から差し込むしかないとのことでした。


なかなか大変です・・・


とは言っても特に加工が必要なわけではありませんので、

交換の仕方さえ解かれば簡単なものです。



築３０年ともなれば色々なことがあります。




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不思議なんですが、

なんでゴールデンウィークやお正月など、

長期休暇に限ってトラブルが発生するんだろ？？？？


お前の物件がただ単に古いだけだろ？って声も聞こえてきますが、

まあね・・・

古いわな・・・・


今回の物件は１０年ほど前に購入した築４０年超の６階建てマンション

電気温水器など、何かとトラブルの多いマンションです。


その入居者さんより１月２日に電話がありました。


水が出ません・・・


ひえーーーー((((；ﾟДﾟ)))))))


直ぐに行きます！！！


と言うことで車を走らせて約２０分

断水の原因を確認してみると、

屋上タンクに水が入っていません。


このマンションは地下にある揚水ポンプで屋上にある貯水槽に水を貯めるタイプで、

ポンプ制御盤を手動に切り替えて運転させると、

ポンプ自体は動き、屋上の貯水槽にも水が供給されます。





どうも屋上の貯水槽タンク内にある電子棒が不良のようです。

※電子棒というのは、貯水槽タンクの満減水を測る部分。

　　これが故障するとポンプは自動で動作できなくなる


しかし！！！

屋上の貯水槽タンクが満水になったにもかかわらず、

５階６階部分の部屋は水が出ません。


なにこれ・・・


あ！！

空気が噛んでるんだ！！！


一度タンクが空になっちゃうと、

空気が水道管に入り水が出なくなる現象です。


どこかに空気抜きの弁があるはずだが・・・・？

見回すとそれらしきバルブが！


あった！


バルブを回すと空気が出て無事水が出ました！


あとは正月あけに業者に詳しく原因を追究してもらい

修理をしてもらえば完了です。


それまで定期的に手動でポンプを動かすしかありませんが・・・・



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２０２１年

あけましておめでとうございます。

まだまだコロナは収まりそうにない状態ですが、

ワクチンも出始めてますので、

あと少しの我慢ではないでしょうか？


出来れば花見の季節には収束していただきたいものです。

※２０２０年花見は中止しましたが、今年はなんとしても開催したいと思っています。


最近はブログ更新もサボリ気味ですが、

ゆる～くお付き合いいただければ幸いです。


今年も１年よろしくお願い致します。



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