自主管理大家の日々

クレーマー入居者が入ってきた・・・・退去編

クレーマー入居者・・・①

クレーマー入居者・・・②

クレーマー入居者・・・対抗編

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以前のブログ

堂々の完結！！！

まあ退去なんですけどね・・・

９月１４日入居

１０月１５日退去の申し出

１０月２３日退去

もうね、

うるさくてうるさくて寝れないんだって・・・

あのね？

横の婆さんは９月末で退去したよ？（老人ホームに行った）

上の兄ちゃんは植物みたいな人だよ？

貴方以外だれも騒音問題を言ってこないよ？

前のアパートも１ヶ月程度で転居

その前のところも短期間で転居

どう考えてもオカシイのは貴方だと思うのだが？？？

病院に行くことを勧めるも拒否・・・

約１ヶ月の入居・・・

仲介不動産屋は仲介手数料２ヶ月を持っていった・・・・

そんなの返してくれなんて言えないしね・・・・

しかも、

また同じ仲介業者の斡旋で新しいマンションへ・・・・

泣き寝入り？

そんなワケ無いじゃん！！！

キッチリ解約違約金を請求しました。

１、早期解約違約金（１ヶ月分）

２、ハウスクリーニング代（１ヶ月分）

３、解約告知違反（１１月分家賃）

計家賃の３ヶ月分（約１２万円）

入居者：え？なんでそんなに取るの？？？おかしいやろ！！！！

大　家：いえいえ、賃貸借契約書にキチンと明記しています。

　　　　　このマンションは敷金礼金貰っていませんよね？

　　　　　その代わりに特約を付けさせてもらっています。

入居者：そんな事言われても高すぎるで！！！

大　家：では１つ１つ説明していきますね

　　　　　１年未満での短期解約違約金ですが、

　　　　　実は貴方が入居するに当たって、仲介業者さんに２ヶ月分の手数料を支払っているんです。

入居者：そんなんワシ関係アレへんやん！

大　家：関係ありまくりですよ

　　　　　だって、そのための特約でしょ？

　　　　　関係ないと言うなら私も貴方の事情は関係ないの一言で終わらせますよ

入居者：じゃあ、部屋の清掃代はオカシイだろ！！

　　　　　ぜんぜん汚してないぞ！！

大　家：退去時の清掃代について説明させていただきます。

　　　　　賃貸借契約書に記載の文言を言いますね

　　　　　契約期間にかかわらず１ヶ月分の賃料の清掃代を支払うと書いていますよね？

　　　　　これは１０年住んでも１ヶ月分の清掃代で良いんです。

　　　　　１０年住んだら、どんなに気をつけて住んでいてもボロボロになりますよね？

　　　　　それでも１ヶ月で良いんです。

　　　　　きちんと入居者様にも利益になるようにしています。

入居者：それでも・・・

大　家：当社としては短期では利益が出るところかマイナスなんです。

　　　　　例えば貴方が入居するにあたって鍵の交換などをしたり、

　　　　　入居までの空室期間など様々な経費がかかるんですよ

　　　　　なので最低でも１年以上は住んでいただかないと困るんです。

入居者：しかし１２万円もの大金はないわ・・・

大　家：では賃貸保証会社に立て替えてもらうことになりますよ？

　　　　　そうなると貴方はブラック登録されて、今後賃貸住宅に住めなくなります。

　　　　　それでも良いなら当社は別にかまいません。

入居者：しかし、そんな無茶な要求をされても・・・

大　家：無茶もなにもキチンと賃貸借契約書に書いていますし、

　　　　　敷金礼金ゼロでの条件としては公序良俗に反する内容でもないと思いますよ？

　　　　　何一つ後ろ指刺されるような事はありません。

入居者：分りました。支払います・・・

ということで、

退去時に満額支払ってくれました。

しかし、

この初老の男性は幻聴が聞こえると思うんですよ

部屋がうるさいのではなく・・・・

でも、

仲介業者さんはそんな事もお構いなしで転居を勧める・・・・

うーーーん

闇だね

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生活保護の入居者さん

不動産投資をしている方は分ると思うのですが、

「生活保護受給者」の入居をどのように考えるか？

について今回は書きたいと思います。

こんなお題を書くと貧困ビジネスだーーー！と批判する方も居ますが、

そんな貧困ビジネス的な話しではなく、

入居者が「生活保護」「高年齢」「保証人無し」など、

社会的弱者が入居申込みをしてきたらどうする？をテーマにしたいと思います。

不動産投資の基本？としては、

高利回り物件を如何に高効率（満室）で運営できるか？に尽きると思います。

いわゆる小資本ハイリターンです。

ここで重要なのが、

ほとんどの投資家は、

この属性の方への耐性がないところなんです。

しかし！！

本当に儲かる物件って、どんなの？？？

築古物件でしょ！！！

そんな築古物件に住んでいただける入居者さんというのは

やはり先ほど書いた属性の方々なんです。

でもね、

そんな属性の方々って問題ないの？？

と、思いますよね？

問題ありまくりです！！！！

１、家賃滞納

２、孤独死

３、クレーム

などなど

挙げればキリがないくらい問題だらけです。

じゃあどうするの？？

断る？？？？

有能な不動産屋さん？？？？

違うでしょ！！！

自分で守るんだよ！！！

１、家賃滞納＝家賃保証会社を付ける

え？生活保護は審査に通らない？？

通るところを用意するんだよ！！

２、孤独死＝孤独死対応少額短期保険を入居条件にする

え？孤独死保険なんて勧めにくい？

孤独死は裏メニューの火災保険があるんだよ！

３、クレーム＝賃貸借契約書の特約欄への記載と気合と根性！！！

え？特約って有効なの？？

法的に有効な特約を付けるんだよ！！

もし入居者が支払ってくれなくても保証会社が代位弁済してくれるぞ！！！

それぞれに対応した対処策をキチンとしていれば何とかなるものです。

またセミナーなどする機会があれば具体的な会社名や特約事例などを

お話ししたいしたいと思います。

※ブログでの公開はしにくいんです・・・

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便利道具のご紹介「分電盤の鍵」

マンションなどを管理していると

こんなの見たことないですか？

電気メーターやブレーカーが入っているＢＯＸです。

まあ、

滅多に開ける事はないと思いますが、

やっぱりあるんですよ・・・、トラブルが・・・

そんな時にこのＢＯＸを開けるのが一苦労ということが多々あります。

そんなイザと言うときのために持っておきたいのがコチラ↓

分電盤マルチキー

ホームセンターなどで８００円～９００円程度で売っています。

これ一つあれば

ほとんどのＢＯＸが開けれます。

こんなＢＯＸがあるマンションをお持ちの方は、

一つこのキーを持っていたほうが良いですよ♪

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ポスト交換

今日は入居者さんからの依頼でドアポストの不具合対応に行ってきました。

築30数年クラスの建物あるあるなのですが、

ポストの留め金が経年劣化で取れてしまうんです。

こんなの溶接でもしないと元にもどりません。

まあ、

ポストにラッチを取り付けてフタを押えるのもしたことがあるのですが、

スキマができてしまい風などでポストがガチャガチャと音を立てる不具合がでてしまいます。

こんなのは新しいのに取り替えるほうが手っ取り早いです。

プラスチック製で３０００円程度だったと思います。

取り付けも簡単で,

取り付け穴の位置が全く同じですので、

現在の古いポストは外して新しいのを取り付けるだけです。

古いのを外して

新しいのを取り付ければ終了～

ココでポイントは、

古いポストに比べて新しいポストは少し厚みがあるため、

少し（５ｍｍくらい？）長いネジが必要なんです。

ホームセンターに行けば売ってます。

すべての工程は５分ほどで終了しますので、

ＤＩＹ初心者の方でも簡単だと思いますよ♪

参考になれば幸いです。

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質問コーナー『賃貸借契約書に入れたい特約』

コメント欄に質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

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必殺様

先月コメントでアドバイスいただきましたイビシャと申します！
※築古物件、大丈夫ですかね？のご相談です

あの時のアドバイスのおかげで無事明日契約の運びとなり大変感謝もうしあげます！

そして、買ってからが大変なので早く満室できるようにがんばります。

自社物件の賃貸契約書について質問があります。

必殺さんの過去記事など拝見すると、
「賃貸契約書にこの文言をいれていたから保証会社から余計に保証を受けれた。

「この文言を入れていたから火災保険で適応できた」などの記事がたくさんあります。
なるほどと思ってメモさせてもらっています。

もし、必殺さんの契約書でかならずこの文言はいれてる！

というランキングがあればぜひ教えていただきたいのですが。

　もし、お手数でなければ記事にしていただければ幸いです。

※必殺セミナーでろよ（笑）　というお話かもしれません！気分害されたらすみませんｗ

イビシャ

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お答えします。

特約と言っても何でもカンでも載せときゃ良い！って物でもありません。

と言うのも、

一方的で過大な要求になると仲介業者さんも申込者に説明しにくいし、

実際に筋の通らない話しでは退去時に揉めるだけで意味がないですよね？

なので、キチンと説明できる筋の通った特約にするべきと考えます。

重要度は全て同じですので順番に羅列させていただきます。

〇早期解約違約金（保証会社代位弁済対象）

本契約は1年未満での退去では、賃料の1か月分（消費税別途）の早期解約違約金がかかります。

例えば、2年未満は1ヶ月。1年未満は2ヶ月の違約金程度なら物件によってはいけるかもしれませんが、

余り違約期間が長いと仲介業者さん、申込者さんに敬遠される可能性があります。

そうなると本末転倒ですので、

私は最低限の1年1ヶ月にしています。

〇退去時のハウスクリーニング代（保証会社代位弁済対象）

本契約では入居期間にかかわらず退去時には、

家賃の1ヶ月分（消費税別途）を借主は貸主に支払うものとする。

ここでのポイントは、

契約期間にかかわらずってところです。

実際よくある話しなのですが、

半年程度の入居で入居者都合で退去となった時に、

入居者「大して汚してもいないのに1ヶ月分もクリーニング代をとるのか？」

コレに対し私が言うのは、

大家「契約条項をよく読んでいただきたいのですが、契約期間にかかわらずと書いていますよね？
　　
　　　　これは逆に言えば、１０年２０年住んでも1ヶ月の清掃代で良いんです。」

　　　「１０年２０年住めば部屋ってボロボロになるじゃないですか？

　　　　それでも1ヶ月の清掃代でＯＫにしているんです。」

　　　「当社としては長く住んでいただけないと利益にならない理由がありまして、
　　
　　　　実は入居時に仲介業者さんに高額な手数料を支払ってお宅様を紹介していただいております」

こんな実情を説明すると入居者さんも支払ってくれます。

まあ、入居者さんが退去時に支払わないと拒否しても契約書の特約に記載があれば

保証会社が代位弁済してくれますので、あとは保証会社さん任せにできます。

〇入居期間中は保証会社の加入と貸主指定の火災保険に加入すること

最近はコレを必ず入れるようにしています。

特に火災保険は非常に有効で、

入居者さんが加入する少額短期保険に注目しています。

また機会があれば書こうと思いますが、

メチャクチャ使えますね！

こんな感じですかね？

まあ、

縛りがきつ過ぎると入居時に敬遠されますし、

縛りが弱すぎると安易な退去を生んでしまいます。

サジ加減を上手くコントロールしてくださいね！

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お金の貸し方（２）

前回の続きである「お金の貸し方」の書きたいと思います。

前回は、ワースト３を書きましたので、

今回はベスト３を書きたいと思います。

ベスト３『社長個人+妻連帯保証』

コレぐらい書かせるのは簡単じゃないですか？？

妻の保証も得れないっていうのは、もう破綻間じかですよ！

でも同一世帯だと一緒に逃亡するのでは？？と思うかも知れませんが、

偽装離婚したりして妻は現住所に住んでいるってことは多々あります。

なので、夜逃げした社長を探すより妻を攻め立てれば、

意外と反応あるものですよ

ベスト２『社長個人+息子（娘）』

これも効果あります。

やはり子供には迷惑掛けれないという親心でしょうか・・・

ベスト１『貸さない』

借りるときのエビス顔、返すときの鬼の顔と言います。

だって、お金の回収って大変ですよ・・・

銀行みたいに担保や抵当権を付けれれば良いですが、

もう個人からお金を借りる時点で抵当価値なんてありません。

後のことを考えるなら、

一歩引いて冷静に考えていただき、

断る理由を考えてみてください。

もうすぐ買えそうな物件があって頭金が必要とか

株価の大幅下落で、追い銭を入れないといけないからとか

何とでも言えるでしょ？

自分は大丈夫って思っていても

お金を持ち始めると、

貸してクレやら投資してクレやら、

次から次へと寄ってくるのが世の常です。

貸した後に後悔するなら、

貸す前にキチンと防止策をしておくべきと思います。

参考になれば幸いです。

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お金の貸し方

今日はお金の貸し方について書きたいと思います。

え？

お金の借り方ではないのか？？？

皆さんはお金の借り方には熱心に勉強されていると思いますが、

お金を貸してくれ！って言われた時の対処法って意外と知らないでしょ？

えーーー

自分は他人にお金なんて貸さないよーーーって思っているでしょうが、

やっぱり来るんですよ、どうしても貸してくれって時が！！

そんな時のために正しい借用書の書かせ方を書いてみます。

どうせならワースト順に書いてみますね！

ワースト１『借用書無し』

もうそれって贈与だよね？

まあ借用書なしでも裁判で戦えない事はないですが、

借用なのか？贈与なのか？

コノ辺りが難しいんですよね～

確かコムロ圭さん？のお母さんが借りた？４００万円も、

裁判では贈与だろ？ってなったんですよね・・・

なので、貸した男性側はメディアに暴露して表面化したはずです。

借用書なしは自殺行為（差し上げ）レベルですよ！

ワースト２『法人名義での借用書』

〇〇株式会社という法人だけの名義の借用書

上場しているような会社なら法人でも関係ありませんが、

皆さんと関わる（貸してくれといってくる）会社はペーパーカンパニーレベルですよね？

そんなのいくらでも逃げ切りますよ

だって資金繰りに困れば会社なんて簡単にたためますし、

社長が行方をくらませて、会社法人は放置ってザラにあります。

しかし社長の自宅（転居先）を調べようにも、

借りたのは法人ですので社長個人の住民票は調べることはできません。

ワースト３『法人+社長個人保証』

まあ銀行融資などはすべてコレですよね？

しかし会社が倒産するなら社長個人も破産することが多いですから、

まあ社長個人の保証なんてオマケ程度ですね・・・

次のブログではお金の貸し方ベスト３を書きたいと思います。

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