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エアコンリモコン

コノ時期に多いのが、

エアコンからの水漏れとリモコン不良です。


リモコン不良といっても色々とあるのですが、

一つの事例として社外品のどのメーカーでも使用できる他社OKリモコン
DSCN3105.jpg
このリモコンは必ずトラブルになります。


当然、最初はキチンとメーカーを設定して使用しますのでトラブルにならないのですが、

2年ほどで電池の交換時期がやってきます。


その電池交換作業で設定したメモリーが飛んでしまい、

また設定しなおさないといけないのですが、

そんなの高齢入所者には至難のワザです・・・


そんなの入居者の責任だろ?と思われる読者さんは現実を知らないよ。。。。

そんなの通用しない世界なんです・・・


壊れた壊れたと騒がれるだけ


このことに気付いてからはメーカー純正品を取り寄せていたのですが、

やっぱり純正品は高い・・・(4000円~5000円くらい)


そこでコノ商品!!
DSCN3106.jpg
メーカー別のリモコン(RC-AC37PA)


純正品の様に設定不要なので、

設定問題で悩む必要はなし!

買ってすぐに使える!!

電池交換のたびに設定トラブルなし!

安い!!(2000円程度)

パナソニック・日立・東芝・ダイキン・シャープ・三菱など各社それぞれあり


超おススメです!!


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コンセント炎上!

とある日曜日の昼下がり、

私の携帯がなりました。


みて見ると登録の無い電話番号・・・


だれだろ??


悪い予感をしつつも電話に出てみると、

1ヶ月ほど前に入居した水商売の女性からでした。


慌てた声で、


コンセントから火が出た!!

直ぐに来て!!!!



とのこと


コンセントから火!((((;゚Д゚)))))))



す、すぐ行きます!!


と、慌てて電話のあったマンションに向かいました。


このマンションは私の所有物件のなかでも比較的新しい建物で、

築30年のRCファミリー向けマンションです。



どちらにしても大変な事態と判断し、

電気屋さんに電話し直ぐに来てもらうことに



現地に到着してみると、

確かにコンセントが焼けています。


DSCN3066.jpg


DSCN3067.jpg


テレビを見ていたらコンセントから煙が出てビックリした!とのこと

電気屋さんも到着し原因を考えていたのだが、


うーーーーん

なんだろ????


電気屋さん曰く、

大きな消費電力の家電製品でも使ったかな??


しかし、

入居者の女性はテレビしか使っていないとのこと


うーーーーん

なんだろ???


そうこうしているうちに連帯保証人の彼氏?的な男性が到着し巻くし立てます!


引っ越してきたばかりでどういうことだ!!
メンテナンスはどうなっているんだ!!!




大変申し訳ないです・・・

電気屋さんに来てもらいましたが、

これといった原因が判りません・・・


どうしてくれるんだ!
彼女も不安で仕方ないと言っている!!



申し訳ございません・・・


では、家の中のコンセントを全て新品に取り替えさせていただきます。


そうだな!直ぐにしろ!!


※電気屋さんにすぐに作業をしてもらう


で!コノ責任どうするの?


大家)責任ですか???


男性)そうだよ!コチラは怖い思いしているんだよ!!


大家)ですので家中のコンセントを新品にさせていただきましたが?


男性)またこんな事が起きたらどうするんだ??


大家)消防にお電話いただければ良いかと?


男性)彼女の精神的苦痛はと聞いているんだよ!


大家)物的被害もなく煙が少し出たことに対しどうしろと?


男性)それはお前が考えることだろ!!


大家)ですので家中のコンセントを新品に交換させていただきました。


男性)じゃあ、これが原因でテレビが壊れたりしたらどうするんだ??


大家)そんな時のために皆様に火災保険に加入してもらっています。


男性)お前の会社には責任ないのか??


大家)責任と言うか、偶発的な事故を未然に防ぐのは不可能です。

   その偶発的な事故に対して火災保険が存在するわけで・・・


男性)もういい!!次は覚悟しろよ!!!


大家)それは私の身体に危害を及ぼすという予告でしょうか?


男性)誰もそんなことは言っていない!


大家)そうですか、それなら良いのですが身の危険を感じますと

   こちらとしては今後の対応も考えないといけませんので


男性)もういいから帰ってくれ


大家)失礼しました~~



まあ、

入居者さんとしては何か金銭的な要求を求めているのでしょうが、


実質的な被害も無く、
未然に防ぎようのない事故に対し



そこまで対処する必要はないと考えました。


だって、入退去にたびにコンセントの交換なんてしませんよね?


しかし原因はなんだったんだろ???


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エアコンから水漏れ

もう夏ですね~

初夏になると必ず発生するクレームが「エアコン室内機からの水漏れ」です。


もう毎年恒例になっていますので、

対処法もマスターしています!

DSCN3060.jpg
エアコン噴出口からの水漏れ

この原因は何種類かあるのですが、

私の感覚では、

ドレンホース(排水フォース)の詰まり=80%

内部部品の破損=10%

エアコン勾配の不備=10%

こんな感じで圧倒的にドレンホース詰まりが多いです。


では対処法を書いていきます。

DSCN3063.jpg
使用する道具はコチラ↑

ドレンホース用のポンプです。

ホームセンターで1000円ちょっとで売っています。


DSCN3059.jpg
これをエアコンのドレンホースに接続し、

ポンプで引きます。

※ここでポイント ポンプは押し込むのではなく引くんです。
  引くと水と一緒にホコリなどがドバドバと出てきます。
 
これで終わり。

詰まりが解消されれば室内機から水が漏れることはなく、

排水ホースから出てきます。


※ここでポイント

DSCN3064.jpg
こんなホースを購入し取り付けています。

ホースはホームセンターに売っている何でもいいです。

このホースを取り付けると差込にくい場所のドレンにも対応出来ます。
DSCN3065.jpg
こんな感じ

一工夫すると便利に使えますよ!!



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畳からフローリングへ

長年住んでいただいている入居者さんより、

タタミがボロボロになっている。

出来ればフローリングにしてくれないか?との相談がありました。


契約書を見てみると、

ちょうど10年住んでいただいている


これからもズーーと住むよ♪と言ってくれている方ですので、

タタミ→フローリングへコンバートすることになりました。


もちろん私自身では到底無理ですので、

私はお手伝いです。


私のお仕事は
DSCN3034.jpg
フローリング材の購入搬入

※昔は防音性の無い安いフローリング材を使用していましたが、
 やはりクレームが多く、今は防音性のあるフローリング材を使用しています。

DSCN3035.jpg
古い畳の処分

※市のゴミ処理センターに自分で持ち込みます。
 産廃業者の10分の1で済みます。

DSCN3033.jpg
あとは職人さんにお任せします。

半日で一部屋張替えちゃいます。


こういう記事を書くとフローリングも自分でして本物!みたいなコメントが寄せられますが、

それはそれで良いと思いますよ!


でもね!

素人仕事でガタガタのスキマだらけの仕事を何日も掛けてするより、

お金を払ってパッパと終わらせるのも良いと思いますよ


今自分の出来る仕事をキッチリする!

得意分野を頑張る!

それでいいんじゃないですか?


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質問コーナー『駐車場の自主管理』

駐車場の自主管理について

突然のご連絡で申し訳ありません。

父が管理する月極青空砂利ひき駐車場を物忘れが激しくなった父にかわって、管理している息子になります。

色々ネットで自主管理について調べているうちに、
貴殿のサイトにたどりつきました。
宜しければぜひご教示いただきたくご連絡させていただきました。

1.契約前に、「免許証、車検証、保険証or給与明細のコピー及び印鑑証明」を要求することを決めております。

父が物忘れが激しくなってきた去年契約したAさんとは、
契約書を交わしていないことがわかり、父のかわりに私が管理対応する旨を伝え、改めて契約書を交わす前に、
上記書類の提示を求めました。

ただ、給与明細のコピーまで要求するのであれば契約は解約しますと逆に言われました。
月々1万円弱の賃料で源泉徴収や給与明細を求められても・・というのがAさんの本心だと思いますが、
私としては金額の大小ではなく、滞納やトラブルを起こす人を事前に見極めたいため、要求させていただいております。

賃貸不動産の管理であれば当然の要求資料になりますが、駐車場となりますと、やはり客観的にみて細かすぎますでしょうか。

私としては、そこまできちんと対応している業者やオーナーがいないので、
契約者もなぜそこまで要求するのか?と感じると思うので、
逆に、そこまで対応すれば未然にリスクを軽減できるものとかんがえております。

ぜひご意見をお聞かせ頂きたくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

正直言って、

>>1.契約前に、「免許証、車検証、保険証or給与明細のコピー及び印鑑証明」を要求することを決めております。

こんな事をしても意味無いです。

〇免許証=契約者の現住所の確認(滞納の際などに役立ちます)

△車検証=買い換えたら??他の車が停車していたらチェックするの??

×保険証・給与明細=借りる時は勤めていても転職すれば??

×印鑑証明=何の意味もありません(保証人なら意思確認のため必要)

こんなのは入り口(契約前)にアレコレ策を考えてもトラブルを防ぐことは難しいの現実で、

それより、トラブルが起きた時の施策を考えたほうが現実的です。


1、保証会社を利用する。
  
保証会社費用は30%~50%程度で更新料無しであります。
  
個人で代理店になれる保証会社もたくさんあります。
  
これで滞納の心配は消えます。


2、契約書に1文を入れる

貸主・借主双方の都合により本契約を解除せるときは、

貸主・借主ともに1ヶ月前に解約の意思表示し、解約できるものとする。

尚、貸主が解約の意思を表示したにもかかわらず、明け渡しが遅延したときは、

賃料の倍額に相当する遅延損害金を支払わなければならない。


これを入れておけばトラブルを起す奴には一方的に解約できます。

明渡さない時は粛々と倍額請求します。
※法的にも大丈夫


駐車場って借地借家法外なので、

貸主が圧倒的に強いと思っている不動産屋さんがいますが、

確かに法的には強いです。


しかし、現実的には圧倒的弱いです・・・

なぜなら、質問者さんの様に厳格な審査なんてしていては、

借手は嫌がりますし、駐車場で保証人付けてくれって言うのも厳しいです。


しかも、

車を放置したまま夜逃げされたり逮捕されたりすると大変です

だって、車の鍵なんて預かっています?

そんなの預かりませんよね?

放置車に所有権なんてつけますか?

そんなもん付けませんよね?


所有者が行方不明になった放置車両を裁判で撤去するとなると

50万円はかかると思います。


月々1万円の駐車料で50万円の撤去費用・・・

割りに合わないと思います。


まあ、

保証会社に入れば良いだけですけどね♪


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入居者からの過大な要求

先日、不動産仲間から相談を受けました。


古いRC物件を購入したのだが、

室内に洗濯機置き場がない


そこで各部屋に排水口の工事をして洗濯パンを設置する工事を行っているのだが、

床のコア抜き工事(排水管を通すため床のコンクリートをドリルで穴をあける)をしている時に、

階下の洗濯機に泥水(コア抜き工事は少量の水を使う)が少し掛かってしまった。


工事の方も洗濯機が汚れないように養生などしていたのだが、

スキマから少し水が垂れて洗濯機にかかってしまった様子。


それを見ていた住民が、

その洗濯機(ドラム型の最新)は先日買ったばかりだ!!

泥水がかかった洗濯機なんて使いたくない

新品への交換を希望する


との苦情が寄せられている。どうしよう・・・・


こんな感じの相談でした。


あはは

こんなの多いですよね!

普通に考えてメチャクチャ過大な要求です。


これが例えばトイレの汚水が掛かったなどであれば

まあ、入居者の言い分も分らないでもありません。


しかし、

今回は工事の水であるのは明白です。


例えば、

新車のベンツを買った♪

車の横を通っていた自転車がよろけて

ペダルでベンツのドアに線キズをつけてしまった。


それに対しベンツの所有者は、

新車に換え買えろ!!と要求

もうヤカラだよね?
いやヤクザだよ


そんな要求に応じる必要はドコにもありません。


私の答えは、

見舞金5000円

以上


今回の相談者は、

私との話しのあと被害者に対し、

見舞金10000円で話しをしたが、(5000円では安いとのこと・・・)

一歩も譲らず、新品買い替えを要求している

どうしよう・・・と、


あはは

もうね、開き直ればいい!


貴方様と私どもとの認識と大きく乖離があるようですので、

大変申し訳ございませんが、

コレ以上の交渉はお断り申し上げます。


どうしてもご納得いただけないのであれば、

裁判を起されて貴方様の正当性を主張してください。


このたびは、

貴方様に多大なご迷惑をお掛けしたことをお詫びするとともに

貴方様のご期待に沿えず大変申し訳ございませんでした。


以上


終了です。


皆さんに思うことは、

トラブル、苦情を解決しようと100%努力しますよね?


もちろん、

正しいトラブル苦情には誠意をもって対処すべきです。


しかし、

過大な要求や言いがかりなどに対し、

誠意を持って対処する必要なんてどこにもないです。


そんなのは開き直ればいいんですよ!

申し訳ございません
ご期待に添えません。
出来かねます。
コレ以上の対応は難しいと判断いたしました。
お断り申し上げます。
失礼いたします。


入居者側も納得行かなければ、

関係各所?(この場合消費者庁??)に苦情を入れるなり

裁判で損害賠償するなりすればいいんですよ!

絶対に新品に交換なんて認められないと思うけど・・・


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放置自転車の撤去

半年に一度くらい使用していない自転車の撤去をしています。

ただ気をつけないとトラブルの元になっちゃいます。

私のしている手順は、

1、全世帯に告知のポスティングをする
DSCN2960.jpg

2、自転車に調査のための札を付ける
DSCN2961.jpg
DSCN2962_20200605124650d30.jpg

3、1週間から10日ほど後に撤去する
DSCN2937.jpg

4、それから1週間ほど保管した後、鉄クズ屋さんに引き取ってもらいます。


これだけしておけばトラブルになりません。


ここでアイテムなのですが、

DSCN2958.jpg
この札って私(必殺大家)のオリジナルなんですよ

DSCN2959.jpg
印刷屋さんに依頼して作成したもので、

2週間は耐えられるちょっと防水になっており、

ある程度の雨風に耐えられる仕様になっています。


そろそろ無くなってきたので作成しようと思っているのですが、

一度に作成する枚数って1万枚とかなんです・・・

もし需要があればセミナーなどで配ろうかと思っています。


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マンション丸ごとゴキブリ駆除

この時期になると恒例になっていることのひとつに

ゴキブリ駆除剤の配布があります。

配布しているマンションですが、

8年ほど前に購入した5階建てファミリータイプで20戸の鉄骨マンションです。


このマンションは購入してから判明したのですが、

チャバネゴキブリが大量発生しており、

どの部屋からも苦情の連絡がしょっちゅう入りました。


そこでネットで色々調べてみたところ、

結局、専門業者に頼んでもする作業は単純で、

コンバットの中身(食べたら連鎖的に死ぬゼリー状のエサ)を注射器の様なもので

ヘヤのアチラコチラに少量ずつ塗っていくというものでした。


ネットでも全く同じものが売っており、

毒エサと薬剤を塗るための注射器状のキットを合わせて購入しました。


ところが・・・・

問題があるんです。


ゴキブリの発生源と思われる部屋は住民が入居を拒んで入室出来ないんです・・・

だってゴミ屋敷の方はゴキブリなんてなんとも思っていないわけで、

駆除して欲しいなんて望んでいないわけですよ


うーーーん

困った・・・

強引に言って強制的に入室する???


なかなかそんな事もしにくい・・・


そこから始まったのが全室へ駆除剤(コンバット)の配布です。

DSCN2902.jpg
一箱500円程度です。

これがなかなか効果があり、

目に見えてゴキブリの苦情が減っていきました。


その後、ゴミ屋敷の住民が引越ししたのも大きな要因ですが、

今となってはほとんど苦情もありません。

しかし、年に1度500円程度の出費で住民満足が得れるなら安いものですので、

今も毎年続けています。

DSCN2903.jpg
留守のお宅にはドアノブに手紙を付けて吊っておきます。

無題
こちらが同封した手紙です。

ゴキブリなどの害虫に対して大家は責任を持たないが、

住民皆さんの快適な住環境作りのために配布を実施している旨を書いています。


こんなこともやっています。



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え?時効???犯罪を放置する警察

3年ほど前の話しなんですが、

テナントビル(小さなスナックとデリヘル業者が入居)で、

鍵穴にアロンアルファーを詰められるといった事件がありました。


鍵穴アタックをされた店は小さなスナックで、

この3ヶ月前にも鍵穴アタックをされました。(鍵穴に瞬間接着剤)


そこで大家側で防犯カメラを取り付けることにしました。


で、

取り付けた3日後

またまた鍵穴アタック!!

しかし!!

今度は防犯カメラが付いています!!!

さっそく確認すると・・・・

無題
思いっきり映っていました!!(*≧∪≦)

顔もバッチリで、

さっそくスナックのママさんに確認してもらうと

元常連客で店の女の子にストーカーまがいの行為があったので

出入り禁止にした客と判明。


氏名も住所も知っているとのこと


証拠のカメラ映像もありますので早速被害届を提出しました。


※この場合、物件所有者である大家が被害者となる


氏名・住所も判っていて、

防犯カメラには犯行の瞬間、

もちろん顔もバッチリ映っています!


犯人逮捕も時間の問題でしょう♪

1ヶ月が経ち

2か月が経ち・・

3ヶ月が経ち・・・・

4ヶ月が経ち・・・・・・

5ヶ月が経ち・・・・・・・・・

6ヶ月が経ち・・・・・・・・・・・


おいおい!いくらなんでも時間掛かり過ぎないか?


確認のため警察署に問い合わせると


警察)捜査続行中ですよ~

大家)どこまで進んでいるんですか?

警察)捜査の内容についてはお答えできません

大家)早く逮捕してください!

警察)はいはい


なんていうか、

めんどくせ~な~って感じがアリアリです。


しかし、それ以上どうしようもない・・・

ということで、

おとなしく待つことに・・・


で、

もう事件のことも忘れかけた2年後・・・・・


長期捜査係りという名刺を持った刑事さんが尋ねられてこられ

被害届を取下げてほしいとのこと!

?????

どういうこと((´・ω・`;))


刑事)実は鍵穴の件ですが、時効にかかってしまったんです。

大家)は?時効????

刑事)簡単に説明すると、大家さんは犯人の氏名を知ってますよね?
    知っていた場合は2年以内に起訴しないといけなかったんですよ

大家)はあ?大家の私が犯人を知っているわけないじゃないですか!!!
    それはスナックのママが常連の客として知っていたというだけですよ!!

刑事)といっても、ママさんから名前を聞いたわけですよね?

大家)防犯カメラを見てもらったときにちょろっと聞いた程度ですよ

刑事)知っていたことには変わりないので検察官が受理できないとのことなんですよ

大家)まったく理解できませんが???

刑事)ですよね~


※この刑事さん、他の事でも担当されたことがあり、とても腰が低い


大家)ちなみに犯人はどんな職業の奴なんですか?

刑事)パチプロですね~

大家)マジで???(金取れないじゃん)

刑事)実は本人呼び出して色々聞いたのですが、本当にパチンコで食ってるみたいです

大家)しかし証拠も全てあって時効って・・・・

刑事)本当に申し訳ないです・・・・

大家)では、防犯カメラの動画をネットに流します。

刑事)それは・・・、なにかあると危険ですよ

大家)しかし腹の虫が収まらない!

刑事)そうなんですが・・・・、
    スナックに矛先が向くと思うんです・・・

大家)あ、、、、、、

刑事)大変申し訳ないのですが、今回の件は忘れてください。

大家)忘れるって・・・・


うーーーーん
これどうなんだろ???
タダ単に警察の怠慢だろ??
被害者が氏名を知っていたから時効???


そんなのあるんかいな???


ちょっと考えをまとめると

1、時効を伝えにきた刑事さんは他の事件でよく動いてくれた腰の低い人

2、犯人はパチプロという不安定な人物

3、恨みの矛先がスナックに向いてしまう

4、金は取れそうに無い

5、たいした被害ではない

うーーーーん(´・_・`)
現実的には泣き寝入りが良いのか??



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質問コーナー『残置物満載の部屋』

必殺様

こんなに勉強になる記事をありがとうございます。

毎日更新をかけて必殺様のお帰りを待っていました( ;∀;)
私も、同じく夜逃げされていて、家賃は払われた物の
残置物が山ほど残っていて、現地の便利屋さんには
100万近くの金額を言われています。
夜逃げした人から回収できてから片付け業者に頼もうと思い
物件は放置したままでいます。
夜逃げ者は子供が何人もいる40代の家族で
後から知ったのですが、私の物件に入る前も借金取りから逃げてきたらしいです。

その後、夜逃げ者は、連絡は途切れがちながらも二回ほど分割で振り込まれたのですが、
現在振り込まれずに2か月過ぎました。
電話をしても出ることはありません。

ただ、金額が大きいので、夜逃げ者と、連帯保証人(夜逃げ者の親御さん)の2人で100回近い分割で支払ってもらっています。
連帯保証人は前回も途切れずに払っています。

夜逃げ前から、家賃も遅れがちで、連絡してもなかなか繋がらず
今回もさんざん約束していても払わず、面倒になってきたのですが
私は神奈川、夜逃げ者は兵庫、と離れているので
調停を立てるのももったいないなと思い、債券業者に頼んでしまおうかと思いはじめていました。
しかし、このように、連帯保証人の方は支払っている以上、
債券業者に頼むのは難しいでしょうか?

口約束と賃貸借契約書、こちらからの計算書、便利やさんの現地調査の写真などのみで、
相手からの支払います等の書状などはありません。

連帯保証人は高齢の為、いつまでも支払ってくれるとは思えません。(何しろ完済まで、二人で8年くらいかかる計算です)
この場合、債券業者に頼むのは難しいかどうか
簡単にで結構ですので、教えていただければありがたいです<(_ _)>

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

>>残置物が山ほど残っていて、現地の便利屋さんには
>>100万近くの金額を言われています。
>>夜逃げした人から回収できてから片付け業者に頼もうと思い
>>物件は放置したままでいます。

まったくダメダメです!!!

速攻で”自分で”捨ててください!!!!
一日早ければ一日分の家賃が入ります!!!

もし、自力で無理なら必殺サブリース(笑)で、
安く部屋を貸していただけれならコチラで荷物処分から改装して
転貸で金を稼ぐチャレンジャーを募ります。


このまま置いておくのが一番勿体無いです!!!!!!!!
無駄無駄無駄!!!!!!!

次に債権回収についてですが、
業者に頼んでもそんなもんです。
ボチボチ少額をながーく回収するしかないです。

債権回収業に頼むのは、
その少額も何ヶ月も振込みが無くなったときのみです。

それと、
債権回収業者の回収手数料は回収額の40~50%ですので、
最後の最後の手段としての利用が望ましいと思います。

最後に荷物の片付け費用の立証は、
片付け業者の見積書などあれば十分立証できます。
念書など今更なくても良い。
※本当は一番最初に作成しておくべき

もし本当に転貸を考えても良いのならご相談くださいね!



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質問コーナー『猫を置いて夜逃げした生活保護者』

なかなか香ばしい(笑)質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
必殺さん!お帰りなさい〜!

必殺さんは、本物の弁護士なんかより有能な弁護士(本しか読んでいない弁護士なんかとはレベルが違う)みたいな存在なので、綱引きに力持ちが仲間に加わったような気分です!

早速ですが、2月の家賃が確認できず(実は1月も未入金でしたが、当方が12月末入金分を怠慢から確認してなくて)、連絡が取れない部屋があり、電気は付いているので、警察と安否確認の為入室。ほとんど荷物はなく、2匹の猫だけを放置!
餌も水もギリギリのところでした。このままだと、猫が部屋で天寿を全うしますので、そうなれば私も猫も部屋も可愛そうなので、緊急事態として2日に1回入室して、無断で飼われている猫2匹に餌をあげてました。当方、アレルギーなのかくしゃみや鼻水がとまりません。トホホ

3月に保証会社(pa)が荷物を撤去というか保管してくれました。裁判はしてくれずでした。猫は、契約者の知り合いだという人物を見つけまして、その人が引き取ってくれました。契約者生活保護者で、役所も本人と連絡が取れず、3月からは保護費を手渡しに変更したところ、いつも振り込まれていた保護費が入らなくて役所に連絡があったみたいで、その後ウチにも連絡があったので(やっと電話で会話しました。普段着信拒否)、この会話が最後だと思い、猫の譲渡の承諾を取り付けてましたので、安心してその自称知り合いの人に猫を引渡しました。まあ、契約者とは酒場で会い猫の話で盛り上がり、ちょくちょく鍵を預かり猫の様子を見ていたとのことてましたので、まあ、処分はしないだろうと判断しました。
保護費は受かりに来なかったみたいです。
それから連絡取れません。

契約書にのっとり契約解除。役所も同時に保護解除。現在は、すでに別の入居者に貸し出しております。

で、夜逃げの契約者なのですが、大阪市内で生活保護を受けているのに、住民票の現住所が東京なんです。部屋に住民票が残されてました。

その住所に、東京に住んでいる身内に手紙の投函を頼みました。後日、東京の不動産屋より電話があり、『そんな人はいないので手紙の投函をやめてほしいと現在の入居者から連絡があった。私は現在の入居者を仲介した会社の社員です。」とのこと。

で、一応、債権者として住民票を取得。やはり同じ東京の住所が現住所。

そこで、必殺さんの『職権抹消』を参考にして、東京の役所に事情を話し、疑義が生じないように職権抹消をお願いしたところです。

滞納は保証会社から弁済を受けてますが、免責になった一月分(これは私の怠慢ななで微妙ですが)と、無断の猫飼育による部屋の壁や床などの破損の補修費用(実費15万円位)を払ってもらう事を諦めずに知恵を絞ってるところです。

東京の住所には行ってません。

保証人いません。

緊急連絡先(母?)も電話に全くでません。

どうしましょう


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

質問者さんの内容を見る限り債権回収は限りなく難しいと思います。

1、夜逃げ者は30代後半の女性とのことですが、
  生活保護を受給して猫を放置して夜逃げ
  もうね幼児を放置してホスト男に狂っていた大阪の事件を思い出されます。
  そんな常識のない人間ですので、今後もマトモな人生を歩むとは思えません。

2、住民票の職権消徐ですが、第三者でも役所に申請はできるのですが、
  その住所の大家からの申し出がない限り対応は遅いです。
  ※住民票登録のある住所の大家からの申し出なら賃貸借契約書などの証明書類で即抹消してくれます。
  
3、ではどうするのか?
  結論としてはじっくり時間をかけ焦らず回収の機会を待ちます。
  現住所の特定なんて警察でも無ければ不可能です。
  おそらく男が出来て男のところに転がりこんでいると思うのですが、
  男と別れて再度生活保護を受給するために住民票を動かしたり
  男と結婚して住民票を動かしたり
  住民票の移動があるまで待ちましょう!
  1年に1度住民票請求をします。

4、時効の問題
  今回は原状回復費ということで時効は2年だったと思います。
  え??2年???
  それだと2年以内に住民票の移動が無ければそれで終わりじゃん???
  って思いますよね?
  確かに法的(裁判的)にはそうなんですが、
  時効は援用(裁判で時効を主張)しないと認められません。
  なので5年後に住民票の移動が確認された場合、
  裁判(調停)を申立てて滞納者が出廷や答弁書で時効の主張をしなければ、
  時効は無効となり、判決の日から時効がスタートします。
  この場合の時効は判決日から10年となります。

5、趣味と割り切る
  ポイントは金を掛けずに自身のスキルアップのために行動する。
  例えば現住所を割り出すために興信所を使ったり、
  裁判をするために弁護士を使ったりしていたんじゃ費用倒れになって
  逆にストレスが溜まるだけです。
  それより住民票って他人が消せるんだ!とか
  裁判って自分でできるんだ!!とか
  自分のスキルアップのネタとして考えれば金が回収出来なくても楽しいですよ♪

それと東京の住所に居住しているか?の確認ですが、
直接訪問なんかしなくても普通郵便(84円)で、
『重要』『親展』『転送不要』と赤字で記載し、
ついでに84円切手も20円20円20円20円2円2円と切手をベタベタ貼ります。
これの効果は、
東京の住所から郵便転送を掛けていれば差出人のところに返送されてきます。『転送不要』
『重要』『親展』切手ベタベタは、
もし夜逃げ者が郵便転送をしていなくて転居している場合、
他人の方が郵便物を見るわけですが、
普通の郵便だとDMだと思い、そのままゴミ箱行きになることがあります。
そこで物々しい郵便物が届くと郵便局か不動産屋さんに申し出ます(今回のように)
これで連絡があれば、ほぼ間違いなく転居しています。

こんな感じですかね~

今回の事案は一定量発生してしまうのは仕方ないことだと思います。
※防ぎようがない

保証会社にも加入していて家賃滞納が防げていますので、

あとは原状回復費を安く仕上る工夫と、

次の申し込みも恐れずに受けてください。

ただ一点、申告漏れで1ヶ月分の家賃が免責になってしまったことは反省してください。

それは防げることです。

※もし回収が出来たら連絡くださいね!

追伸
もし現住所が判明し、督促や裁判しても一切無視で支払がない状態
要は開き直ったりしてどうしようも無い場合には、
最後の手段として債権回収業者に依頼するのもアリだとおもいます。
私の依頼している業者は完全成功報酬なので回収出来ない限り費用は発生しません。
費用は回収した金額の40%です。


業務連絡
コメント欄に駐車場の質問をされた「ぴっぴ」さん
質問が非公開になっていますが、
ブログ上でお答えしても良いでしょうか?
メール送信が出来ませんでしたので・・・
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