自主管理大家の日々

質問コーナー『家賃の時効』

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送信者:大家ポルカ
件名:家賃の時効について
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初めまして。
ブログを読ませていただき、気になったのですが、
家賃の時効は1ヶ月単位で5年後に時効消滅していくものだと思っていました。
しかし、必殺さんは退去してからが時効のスタートとブログに書かれてました。
2019年7月23日現在の日付で下記の場合は入居者が時効を主張した場合、いくら請求できますか？

2014年4月家賃5万円未払い
2014年5月家賃5万円未払い
2014年6月家賃5万円未払い
2014年7月家賃5万円未払い
2014年8月家賃5万円未払い
2014年9月夜逃げ発覚

7月分と8月分のみ請求できると思うのですが、いかがでしょうか？
よろしくお願いいたします。

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お答えします。

まず大前提として、

私は士業（法律家）ではありませんので１００％正しいか？の自信はありません。

ですので、間違いがあれば是非コメント欄にてご指摘ください。

家賃の時効ですが、

退去時もしくは家賃を最後に支払った時から時効がスタートすると考えています。

その理由として、

１、賃貸借契約という基本契約書が存在する

　　そのため、家賃と言うのは毎月毎月個別の決済というよりは、

　　反復継続した包括契約とみるべきと思います。

　　そのため、時効のスタートは契約終了もしくは、

　　取引が現実的に終了した最終の支払いからとみるべきと考えています。

ですので、

今回の質問者さんのケースだと、

2014年4月家賃5万円未払い
2014年5月家賃5万円未払い
2014年6月家賃5万円未払い
2014年7月家賃5万円未払い
2014年8月家賃5万円未払い ←コノ日から時効がスタート
2014年9月夜逃げ発覚

なので、

例えば、

２０１４年８月２０日に最終支払いがあれば、

時効は２０１９年８月１９日までに法的手続きを取れば、

それ以前の２０１４年４月～８月までの全額を請求できると思います。

時効のポイント

１、時効って債務者が主張しなければ成立しない

例えば、最終支払（もしくは退去）が２０１０年だった場合、

裁判自体は問題なくできるんです。

訴えられた相手が「この債務は時効なので時効を援用します」と宣言しないと

その債務は債権者の勝訴となり正式な債務として認められます。

なので、訴訟なので相手が答弁書も出さず、

欠席裁判となり原告に勝訴判決となった場合、

その後、債務者が「あれは時効が認められるだろ！」と言っても

それは裁判で主張すべきであって、

判決が出てからでは時効の主張は認められません。

２、督促を出していれば時効って延びるんだよね？

この間違いをする方は非常に多いんですが、

ココで言う「督促」と言うのは、裁判所を利用した法的手続きのことを差していて、

いわゆる、私製の督促状のことを差していません。

と言うことは「内容証明」でいいの？

これも違います。

内容証明での督促で時効は確かに延びるのですが、

それはあくまでも裁判を前提とした猶予として、

６ヶ月時効が延びます。

しかし、６ヶ月ごとに内容証明を郵送していれば、

永遠時効が延びる訳ではありません。

３、裁判する前と裁判後の時効

裁判をする前の家賃債権は５年が時効なのですが、

裁判後は判決（和解）の期日を起点として１０年となります。

ちなみに

時効になろうが、破産されようが

強制執行などの手続きが取れないだけで、

債務者に債務の請求をするのは自由なんです。

いわゆる自然債権ですね

※まあ払いませんが・・・

こんな感じですかね？

もし間違いがあればご指摘くださいね！

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電車パーティー

先日、新築を建てまくっているZ氏のお誘いで、

路面電車貸切パーティーに行ってきました。

天王寺から浜寺公園まで約２時間

様々な投資家さんが集まり楽しいひとときでした。

ただ残念なことが一つ・・・

路面電車なので、当然ながら車内にトイレはなく

トイレをビビッてビールは飲めませんでした・・・

日本酒はチビチビのんだけどね！

楽しい時間をありがとうございました。

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質問コーナー『手に職』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:えいちゃん
件名:役立つ技能や資格について
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はじめまして、必殺先生
いつも勉強させて頂いております。

私の親がアパートを持っておりいずれは私が引き継ぐことになります。
今現在無職でして、引き継ぐ前に自主管理に役立つ技能を磨ける会社で働こうと思っております。
また、資格に関しても取れるうちに取っておきたいと思っております。（宅建は持っています。）

先生おすすめの自主管理において効果的にコストを浮かせられる技能（壁紙やフローリングの張替など）や、
必須か役立つ資格などお教えください。
よろしくお願いします。

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お答えします。

ズバリ！
司法試験を受けて弁護士資格を取りましょう！！

もちろん冗談です。

そもそも弁護士になれるくらいなら大家業なんてバカらしくてやってられません。

※世の中には本当に大家業から弁護士になった超変人大家さんが名古屋に居ますが・・・

質問者さんの年齢や今までの職歴、

また親の所有している不動産の種類などによって千差万別ですので、

これ！！って感じでのアドバイスは出来ません。

まあ、それを踏まえて無責任な意見ですが、

１、工作系が好きなら『水道屋さん』なんて良いかもしれません。

　　クラシアンみたいな企業です。

　　物件を運営していくには様々なトラブルや造作が必要なのですが、

　　大工は手に技術を付けるまでに時間がかかり過ぎる

　　クロスは、結構な頻度で張替えを行うのだが、

　　クロス屋さんというのは価格競争で単価が安いので、

　　手に職を付けるよりもその時間で他の事をしたほうが効率的と思います。

２、事務系（数字系）が好きなら『会計事務所』などどうでしょうか？

　　もちろん見習いで十分です。

　　現実的に会計士などにはなるなど非常に難しいと思いますが、

　　丁稚程度の仕事でもその世界に身をおけば、

　　税金などのシステムを少しは理解でき、

　　数字で不動産をコントロールが可能になります。

３、免許を取るなら

　　（宅建免許）

　　大家業なら特に必要と感じません。

　　だって、基本的に売買はしませんしね～

　　ちなみに私も持っていません。

　　（電気工事士２種）

　　２種なら比較的簡単に取得できますし、

　　改装などで電線を触ることも多くありますので、

　　取得していて良いんじゃないですか？

　　（ガス可とう管）

　　ガス給湯器のガス管接続に必要です。

　　講習１日（２日だったかな？？）で取得可能です。

　　しかし、現実的にはガス給湯器の交換と言うのは、

　　大工的な経験が必要ですので、

　　免許がある＝給湯器の交換がマスター出来るではありません。

こんなモンですかね～

こうやって考えてみると、

大家業って特に免許を必要としませんし、

参入障壁は非常に低いと思います。

なら誰でも大家さんを目指せるじゃん！って思いますよね？

その通りなのですが、

大家さんになりたい「ひよこちゃん達」をあの手この手で狙うハンター達がいるんですよ・・・

それを乗り越えられるか？が大家業として成功するかの第一歩じゃないでしょうか？

参考になれば幸いです。

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水道の水から異臭！

皆さんこんにちは必殺です。

久しぶりのブログ更新です。

ただ単に暑い日々の作業で、

少々バテていただけで、

破綻したわけでも、世捨て人になったわけではありませんからね！

そんな暑い日々が続く毎日ですが、

やっぱり毎日毎日トラブルは入ってきます・・・・

４階建てマンションの入居者さんより電話があり、

水道の水から異臭がして使用できない！との電話を受けました。

水道水から異臭？？？

もしかして貯水槽タンクに毒でも入れられたか？？？

しかし、

この入居者さん以外からはクレームは入っていません。

もし貯水槽タンクへ毒物など混入があれば、

他の入居者さんからも同じ様な電話があるはずです。

とは言っても万が一ということもありますので、

さっそくマンションへ行ってみることにしました。

電話を掛けてきたのは６０代の初老の男性

今までトラブルやクレームの類は一切ない方

お宅を訪問し、

さっそく台所の蛇口を捻り、

水を飲んでみると・・・・

無味無臭・・・

なんの問題もありません。

何度臭いを嗅いでも口に含んでみても

全く問題がありません。

あ～

味覚障害みたいな感じかな？

大家：特に何の問題はないようですよ

男性：え？今日も朝から異臭がして水が使えなかったんよ～

大家：たぶん〇〇さんは味覚障害が出てると思いますよ

男性：え？ワシの舌がおかしくなってるの？？

大家：と。言うのも以前同じ様なことが他のマンションであったのですが、

　　　その方も味覚障害で味が全然分らなくなったっていう事がありました。

　　　それと、もしマンション全体の水に問題があるなら、

　　　〇〇さん以外にも電話が掛かってくるはずですけど１件もありません。

男性：そうなんか～

大家：まあ、一度病院で見てもらったほうが良いと思います。

男性：そうするわ、迷惑かけたね～

大家：いえいえ

初老の方にありがちなのですが、

悪気はなく、

本当にそう感じてしまう。

まあ、これは悪意の無い仕方のないことと考え

終了です・・・

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質問コーナー『融資』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:ウィンブル丼
件名:融資
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　必殺先生　いつも勉強させて頂いております。

　融資の件で相談させて下さい。

　築40数年の戸建てを３件購入してきました。
そのうち２,３件目については個人で政策金融公庫で200万円程度融資を受けてきました。

　概ね２年に一軒のペースで購入　売却をしてきました。

　２軒目の売却をした際に４０万円ほどの譲渡税を支払いました。
そのこともあり、３軒目の物件は当初個人名義で戸建て物件を購入したのですが、
新規で法人をつくり、法人名義に所有権の移転登記をしました。

　その後、賃貸募集をしていたのですが、購入希望者の方が現れ、売却をしました。

　３物件とも１年たらずで売却しています。
　　
　そこで先日公庫に出向き、個人名義で融資を受けていた２００万円を一括返済し、
新規で法人で戸建て物件購入のための融資の申し込みをしました。
結果は、あなたには法人個人問わず融資は出来ない　と回答がきました。

　私は宅建の免許を保有していないのですが、理由の一つがそれだそうです。
２つ目の理由は、賃貸に出す気持ちがあなたにはなさそうだ　と言われました。

　結局、公庫は断念し、地銀・信用組合・信用金庫　相談しましたが、
実績が無いなどと言われ、新規物件購入のための融資ができていない状態です。
　
　どのように話を持って行けばいいのでしょうか？

　どのような銀行が私には向いているのでしょうか？

　必殺先生のご意見をお聞かせ下さい。

　宜しくお願い致します。
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お答えします。

まず大前提として、

融資と言うのは地域やその人の属性（資産背景）などでまったく変わってきますので、

私の話しは参考程度にしかならないと思います。

その辺をご理解いただいた上でお答えすると・・・

やっちゃいましたね～～

公庫の基本的な考え方に、

事業はＯＫ

投資はＮＧ

というのがあります。

大家業と言うのは投資といえば投資なのですが、

家を買って人に貸すというのは事業と見られて、

家を購入して、すぐに他人に売却する。

これは大家業ではなく投資業と見られるようなんです。

なので、公庫で融資してもらっての場合、

短期の売却益で資金を作って行くというより、

賃料収入を得ながら物件数を増やして行き、

ある程度、件数が纏まってから信金など、

次のステップ（１棟物）にチャレンジが正解だと思います。

しかしバレちまったモンは仕方ないです。

では、

今後どうすればいいのか？ですが、

質問者さんの文面を見る限り、

築古低額の戸建がメインの大家さんと拝見しました。

そもそも、そういった築古低額戸建てというのは、

銀行（信金を含む）は得意としません。

なぜなら物件に担保価値は出ない。

融資金額は少額

取引もなく共同担保に入れる物件もない・・・

八方塞ですよね・・・・

と言っても、

捨てる神あれば拾う神ありです。

ダメ元で、韓国系の信組辺りに話しを聞いてみてはいかがでしょうか？

※大阪なら大阪厚生や近畿産業信金など

金利は４％前後と高いですが、借りれなければ始まりませんからね！

それでダメなら、

初心に帰り、現金でコツコツと戸建てを買い進めれば、

普通の信金レベルなら融資の目もあると思います。

現金買いですので時間はかかると思いますが・・・

でも、

融資ありきの考え方で新築などに行くのは愚の骨頂だと思います。

新築の様な利益の低い投資をするくらいなら、

現金で築古をコツコツとのほうがリスクは遥かに低いです。

大家さん相手の金融でも開業すれば儲かるかな？？？

なんて思っちゃったりします。

追記

大家さん仲間のＹ氏より指摘がありましたので

一部訂正させていただきます。

大阪厚生→１億以下は融資しない

近畿産業は信金でなく信組→旧耐震はしない

戸建てを出すのは三井住友トラスト

または保証協会を使ってするかとのことです。

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