自主管理大家の日々

(´･_･`)大阪は今日からＧ２０サミットに向けて厳戒態勢になっています。

ただ、事前の告知が幸いして皆さん車での移動は自粛しているようで、

道は比較的空いていました。


そういえば、

関空から大阪市内向けの高速道路なども通行止めと聞いていましたので、

マンション屋上に上ってみると・・・

本当に通行止めで車一台通行していませんでした。

どこかの国の大統領でも通らないかな～と見ていたところ、

ものの５分もせずに警察官の方が来られ、

なにしてるんですか～？と、

え？ドコから見てたの？？？(｡Дﾟ; 三 ;ﾟДﾟ)ってくらい直ぐに来られました。


ビルオーナーであることを伝え事なきを得たのですが、

さすがに要人が通過する時間は教えてくれませんでした。


ちなみにトランプ大統領は伊丹空港に来るようで、

関空側での超大物はロシアのプーチン大統領とのこと


ずーーと、来るまで待っていようかと思ったのですが、

小雨も降ってますので諦めました・・・(´･_･`)



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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:大阪自主管理大家
件名:和室の洋室化
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いつも必殺様のブログからお知恵をお借りしています。
本日は空室後のリフォームについて必殺様のお知恵をお貸しください。

私は大阪でマンションを自主管理しております。
間取りは、和室６畳２間の２ＬＤＫです。（約５０?）
このところ空室が長期化しており、
４月以降、プチリフォームしたり、
６月に入り、外壁塗装、インターネット無料設備を入れたり、
直近では、洋室の間取りのマンションより少し家賃を下げたりとかしています。
和室が不人気と言われて久しいですが
ここにきて自身の物件もきまらないため、
いよいよ１間でも和室から洋室変更に手をつけないといけないのかと
悩んだりしています。

不動産屋さんにも意見を求めるのですが、
洋室に絶対した方がいいとまでは言われないため
また１年前ぐらいまではちょこちょこ入居があったため、
現状のままできております。
洋室にすると下の部屋に響くのかなというのも心配の種です。

退去のたびに畳表替えをする費用や、
和室２間（振分ですが、取り合い襖で隣同士つながっています）が
ウィークポイントになって空室が長期化するなら
洋室にした方が近道なのかなと思ったりもします。
ネットで見ると、大家さんの中には
アジアン風の和室にされたり
工夫されている大家さんもいる様ですが。

必殺様はたくさんの物件をお持ちで、
もしかしたら和室の間取りによるご苦労もされておられるのではと思い、
ぜひお知恵をおかし頂けます様お願い致します。

--------------------------------
お答えします。

空室・・・、我々大家業にとっては永遠のテーマですよね～

私が実施している空室対策！と言っても、

そんな大そうな対策でもないです。

当たり前のことを当たり前に実行するだけなんです。

一応、私の意見を書くと


１、和室→洋室

これは中々効果があるようで、

やはり洋室（フローリング）のほうが人気があるようです。

私は畳が古く新調しないといけない時などにフローリング工事を実施しています。

ただ気をつけないといけないのが木造などの場合、

階下への音がタタミ時より響くなどの弊害がありますので、

建物の構造を見極めながら施工すべきだと思います。


２、敷金礼金をゼロにする

これも物件や立地条件によって検討すべきですが、

空室にしておくぐらいなら１ヶ月でも早く入居が決まれば家賃が入ってきますので、

入りやすい条件にするのも手だと思います。

ただし、入居のハードルを下げると入居しやすいが退去もしやすいということですので、

保証会社を必ず付けて特約などで早期解約違約金や退去時のハウスクリーニング代で、

少しでも退去を食い止める手立ても必要かと思います。


３、安価で効果的な設備を取り付ける

テレビインターホン　１００００円前後

エアコン　５００００円前後

室内照明　５０００円程度

ウォシュレット　１３０００円程度

どれも一度取り付ければ１０年程度は使えますので安いものです。


４、仲介業者さんに手土産持参で顔を出す

私は缶コーヒー１ケース（１０００円程度）を持参しています。

毎月行っても煙たがられるだけでしょうから、

半年に１度くらいで十分ではないでしょうか？

ただし、仲介業者さんに空室対策は聞かない様にしましょう！

だって、空室対策＝工事で手数料が入るということで、

空室対策を口実に営業されちゃいます。


５、営業マンを手なずける

なぜか物件を決める営業マンは大体決まってきます。

そこで、仲介手数料の他に決めてくれた営業マンには、

５千円から１万円程度の商品券を差し上げてみるのも良いかもしれません。

所謂、決め物物件にしてもらう


６、営業形態を見直す

今回の質問者さんは自主管理ですので関係ないのですが、

管理会社さんが仲介業者さんに横柄な対応をしていたり、

あまり客付けに積極的ではないなどがあるようです。

また、客付けを専属専任契約をしていて、

他の仲介業者さんに空室情報が回っていないといった事案もあるようですので、

ぜひ、一般媒介で広く空室を触れ回るべきだと思います。


７、その他

書き出すとキリが無いのですが、

やはり物件の掃除は重要だと思います。

ポストからチラシが溢れている

駐輪場には錆びた自転車が山盛り

ゴミ捨て場が荒れている

室内の水周りの返し水が枯れて臭いが充満しているなど

入居者さんが空室を見に来た時に、

悪い印象が残るようでは決まるものも決まりません。


こんな感じで、まあ当たり前の事をキッチリしていくで良いんじゃないでしょうか？

参考になれば幸いです。


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今現在の大家さん旅行の予定をお知らせしておきます。

９月７日（土）

大阪発　和歌山ホテル浦島の旅

新大阪０９：３２発　特急くろしお５号

宿泊　ホテル浦島

翌日は那智神社、那智の滝を見学

新大阪１９：２０着


９月２８日（土）　

東京（新宿）発　石和温泉旅行

新宿１２時３０分発　特急かいじ７号

宿泊　ホテル千石

翌日は桔梗信玄餅工場見学、時間があればワイナリー見学

新宿１５時０４分着


共に募集人数は１２名


８月上旬から募集開始予定ですので、

参加希望の方は予定を空けておいてくださいね！！


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数年に１件程度あるんですが、

無断退去した上に破産手続きしました～♪っていう入居者


２年ぶりにでましたよ

そんな奴が・・・


元々、家賃を滞納しており毎月毎月保証会社に代位弁済を請求し、

保証会社が入居者から取り立てるといった状態だったのですが、

いきなり入居者から電話が掛かってきて、

入居者：あ～、もう部屋は引っ越したから、

大　家：はあ？いきなり何ですか？？

入居者：もう家賃支払う金が無いから破産しますんで～（ドヤ

大　家：あ～そうですか

入居者：カギはポストに入れて置くから後はおねがいします。

大　家：あの・・・退去立会いとかは？？

入居者：どうせ破産するから～

大　家：あ～そうですか・・・

入居者：それから、もう生活保護受けるから退去証明も送っといてください。

大　家：はいはい・・・・


生活保護受けて破産ね～

まあ、そんなところだわな～


ココでこの入居者のスペックを少し

平成２５年入居

夫婦+ペット１匹

家賃８万円で３ＬＤＫファミリーマンション

保証人無し　保証会社付き

仕事は申し込み時は中小企業の営業職

その後、どうも自営で防犯機器の販売をしていたようだが詳細不明


（トラブル）

１年ほど前のことだが、

この入居者の隣の部屋が空室となり、

改装業者が出入りしていたのだが、

ペンキを塗ったため窓を開放して帰宅

※ペンキは水性のためニオイはほとんどしない

２０時ごろ私の携帯に着信があり、

※マンション掲示板に非常用として私の携帯番号を掲示している

（入居者）

〇〇マンションやけどな～

隣の部屋の窓が開けたままになっているやないか！

空室やろ？？

防犯についてお宅はどないなっとるの？？


（大家）

大変失礼しました。

今から窓を閉めに行きます。


（入居者）

あのな～

指摘されてから閉めるんじゃ遅いや！！

お宅の会社の資質を説いてるねん！！

どないなっとるんや！！！


（大家）

では、どのようにすれば宜しいでしょうか？

※こいつ酒のんどるな～


（入居者）

明日、ワシが付き合いのある防犯機器の会社紹介してやる

明日の午前中お前の会社に行ったるから会社に居れよ


（大家）

ほーーー

わかりました。明日の午前中ですね

予定を空けてまってますね～


こんな感じで絡んできました。

シラフでどんな文句を言うか楽しみにしていたのですが、

当然、事務所に訪問も電話もありませんでした。


酔っ払った上での出来事ですので、

私も特に追及したりせず、

コノ件はこれで終了したのですが、

その後、２か月に１回程度の頻度で

マンションの火災警報器の押しボタンを押される事案が発生しはじめました。


このマンションには、

駐車場とマンション入り口に防犯カメラを設置しており、

ベル発生時の録画をみてみると、

マンションに入って行く（入居者）の姿が・・・


でも、

直接ボタンを押している決定的瞬間が写っていないのと、

２か月に１度程度ですので大した被害があるわけでもありませんでした。


話しは戻り、

破産予定者に対応ですが、


１、６月分の家賃

これは保証会社が１か月分丸々代位弁済してくれるとのこと

保証会社によっては契約者が破産予定（弁護士介入）などであれば

免責という会社が多い中、私が入っていた会社は免責にはなりませんでした。

但し、特約のハウスクリーニングは保証外とのこと

まあ、これは仕方ないですね


２、原状回復費

約６年の入居なのですが、

部屋はタバコでヤニだらけ

ベランダサッシのガラスはヒビ

カベには穴が数箇所

通常なら１０数万円は請求したいところですが、

まあ無理ですわ・・・・諦めるしかありません。


３、ちょっぴり反撃

退去証明書を郵送しようか悩んでいました。

だって、こんな奴に切手代８２円を払うのがムカつきます。

そうしたら（入居者）より電話があり、

早く退去証明書を送ってくれと督促の電話が掛かってきました。

そこで・・・

（大家）

あーースミマセンね～

明日には発送しておきますね～

そういえば〇〇さん

何かしたんですか？


（入居者）

はあ？何の話しや？


（大家）

いや～

先日からお宅が明渡したマンションで火災警報器がイタズラされる事件があったでしょ？

その時、何度も消防車が出動して騒ぎになったじゃないです？

その件でお宅の名前の調査が寄せられたんで・・・


（入居者）

しらんわ！！ガチャ


あ、切られた


もちろん警察も消防もコレくらいじゃ捜査なんてしません。

もし彼が犯人なら、もうこんなイタズラはしないでしょうし、

関係ないなら堂々としていれば良い話しです。


結論
破産者（予定者）になに言っても無駄！
大家は泣き寝入りしかない・・・

弁護士から届いた介入通知


もちろん保証人が付いていれば保証人に請求は出来ます。


今回の契約は保証人無し

残念！！


補足

でも、室内破損の部分や請求できる部分（特約など）

はキチンと証拠として残しておくことをおススメします。

なぜなら、現段階だと弁護士が介入しただけで、

実際に破産を受けたわけではありません。


というのも、

弁護士に破産の依頼はしたが、

手付金を支払っただけで、

破産の費用は支払っていないんです。


弁護士が介入することによって、

いままで毎月払っていた借金の返済を一時ストップして、

そのお金を毎月弁護士に支払って、

破産費用全額が揃ったら弁護士は破産手続きを実行します。


ここで色んな人が居て、

弁護士に手付金を払った
↓
弁護士介入
↓
借金の支払いがストップする
↓
あれ？生活が楽になったぞ？
↓
破産するような人間ですから、
ギャンブルなどに金を使ってしまう。
↓
いつまで経っても弁護士への支払いが全うしない
↓
弁護士が破産予定者に督促する
↓
めんどなので電話に出なくなる
↓
弁護士辞任
↑
この段階で今度は大家側から裁判（調停）を申し立てます。


たま～にこんな事があります。

債権回収は諦めたらそこで終わりですよ



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所用でアパートに行ってみると・・・・


ゴミ置き場に古い洗濯機が放置されています。

よくみると・・


「まだ動きますので使ってください」の貼紙が・・・

こういうのって、

大阪は本当に多いです！

まだ新しいのなら分りますが、

どうみても１０年以上前の汚い洗濯機

だれが使うか！！！


しかし、しかし

この行為が善意によるものかも知れません。

もしかしたら洗濯機を置いた方が

「あれ？誰も要らないかな？だったら自分で処分しましょう！」ってなるかもしれません。

１週間ほど様子を見ようと思っていますが、

私の経験上、このまま放置だろうな・・・

そして大家が処分費を負担する・・・・

大阪あるあるでした。



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大阪・東京・福岡・鹿児島・広島と開催して大変好評だった火災保険（地震）ですが、


次の開催地は札幌です！



我々不動産投資家にとって強い味方である


火災保険（地震）について語りたいと思います。



本当に火災保険を活用していますか？


私も勘違いしていたのですが、


地震保険って半壊や全壊ではなく


一部損壊でも出るって知っていました？



今回は、その様な保険の真実について詳しく学びます。



ここで今まで開催した参加者さまからの疑問を紹介いたします。


Ｑ：地震保険を過大に請求するような違法性のあるセミナーではないですか？

Ａ：全く違法性はありません。

地震保険は被害の程度によって全損・大半損・小半損・一部損の４段階に分けて支払われます。

その被害度合いの算出は保険会社から派遣される鑑定人に託されます。

しかしながら、地震保険の被害算出は複雑な計算式の上に成り立ち、現在その鑑定人の専門知識、スキルが統一されていないのが現状です。

たまたま専門知識やスキルの低い鑑定人、保険会社よりの鑑定人にあたってしまうと、本来もらえるはずの保険金がもらえないという不利益なケースも多数起こっています。

そんな場合、地震保険の知識がない一般の方は「保険がおりなかった」と泣き寝入りするしかありません。

保険会社や鑑定会社と利害関係を持たない我々は、皆さんが適正な保険金を受け取れる様、専門の知識を以って申請をサポートさせていただいております。



Ｑ：地震はあったのですが震源地から離れているので、どこも破損している様には見えないのですが・・・

Ａ：現在、東海地方を除く、すべての地域が地震保険申請の対象になっています。

一般の方が見落としてしまう様なヘアクラックなどの損傷を、専門知識と豊富な経験を持った調査員が調査します。



Ｑ：物件を所有していないと参加しても無駄ですよね？

Ａ：例えばご実家、ご親戚などが地震保険の対象地域などにお住まいではないですか？



Ｑ：火災（地震）保険に加入していないのですが、何とかなりませんか？

Ａ：無理です。保険には入りましょう！



Ｑ：必殺さんは九九さんから成功報酬（バックマージン）的なものを得ているのですか？


Ａ：必殺さんにはご紹介料のようなものは一切お渡ししておりません。

必殺さんが地震保険請求の実情などを知り、一人でも多く適正な保険請求ができるようにと読者のみなさんに純粋に紹介してくださっています。


以上、簡単ですがご紹介しました。

ご不明な点などありましたらドンドンご質問ください。



【開催場所】

札幌駅近くの会議室



【開催日】

令和元年６月２９日（土）１３時開場　


第１部


【テーマ】

「地震保険は建物が倒壊しないと使えないと思っている方必見、地震保険は下りる保険です！ 」
　　
【内　容】

地震保険は建物が倒壊・半壊しないと申請できないと思われていますが、実は極端な話、亀裂がいくつか見つかるだけで保険が下ります。
地震保険が使える（下りる）保険であることの根拠として、弊社の実績（7,000件）はもちろんのこと、保険の成り立ちから背景、裏事情までお伝え致します。


【講師】

建物調査九九株式会社　代表取締役
永江　将丈（ナガエ　マサノリ））氏


【プロフィール】

約10年間ITのマーケティング会社を運営、昨年関東の建物損害調査会社代表であった野口と出会い、福岡にて建物調査会社を設立。
地震保険申請サポートのスキームを独自のマーケティング理論に落とし込み、1年で九州全域から関西まで依頼が殺到するまでに成長するに至る。



第２部　


【テーマ】

「古い物件ほど掛ける価値が大きい火災保険の活用法」


【内　容】

築古物件は火災保険を有効活用して運営していく、
火災だけでなく様々な特約活用
その実例を紹介します。


【講　師】

必殺大家人


【プロフィール】

ドミナント戦略で６００室を自主管理
裁判から死体処理まで全て自分でこなしています。



【おおまかなタイムスケジュール】


１３：１０〜１３：３０　受付

１３：３０〜１４：３０　建物調査九九セミナー

１４：３０〜１４：４５　休憩

１４：４５〜１６：１５　必殺大家人セミナー

１６：１５〜１６：５０　質疑応答

１６：５０〜１７：００　撤収

　　　　　　　　　　　　懇親会


セミナー参加費用

３０００円


懇親会参加費用

５０００円


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