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質問コーナー『保証会社って個人(大家)で契約出来る?』

読者さんより質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。


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件名:外国の方への賃貸
ホスト:
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いつも貴重なお話有難うございます。
前回東京で行われた地震保険セミナーに参加させて頂きその後、
加入していなかった地震保険についても色々考えを改め、
必要と思われる物件には更新時に加入していこうと思っています。
刺激して頂きありがとうございました。

今回、リフォーム前の物件(築古戸建)に外国の方から直接問い合わせがあり、
自力で直すので格安で貸してほしいとのことでした。

4DKと広い物件で結構荒れているうえ、
他の物件募集などでもバタバタしているところだったので条件が合えば前向きに進めたいところなのですが
保証会社の加入は必須だと考えています。

今回のように直接申し込みの場合、
仲介を通さずオーナー(法人)が直で申し込める保証会社ってあるのでしょうか?

また借手が外国の方の場合、外国人専門の保証会社にした方がよいのかも迷うところです。

在住は10年以上の子供がいる5人家族で近くに親戚も住んでいるようです。
英語圏ではありませんがたまたま私が少し言葉のできる国の方で大手の工場に勤務されています。

以前の記事で外国の方にも賃貸されているとのことでしたのでお知恵や注意点など頂けましたら幸いです。

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お答えします。

>自分で直すから安く貸してくれ

とても良い賃貸条件だと思います。

だって、築古物件って改装費、改装期間、空室期間など

直ぐにはお金になりませんよね?

今回の話しの様に、自分で直すから安く貸してくれだと

即お金が入ってくるわけだし、改装費も節約できます。

その分、次の物件購入の資金に持っていけますからね!


>仲介を通さずオーナー(法人)が直で申し込める保証会社ってあるのでしょうか?

これって意外と皆さん知らない事実なのですが、

個人でも保証会社の代理店になれるんです!

※もちろん一部保証会社はダメなところもあります。

1、法人格は必要ありません(個人でOK)

2、加盟金、保証金など費用は一切不要

3、ノルマなどは一切ありません

以上の様に保証会社の代理店になるのは実は非常にハードルが低いんです。

なので、直接保証会社に問い合わせてみてはどうでしょうか?


>外国人専門の保証会社にした方がよいのかも迷うところです。

確かに外国人専門の保証会社のほうが通りやすい傾向はあると思います。

と言うのも、

普通の保証会社の場合、最低限求められるのは

1、永住権(その他、正規に日本で住む権利を有している)

2、最低限の日本語の受け答えが出来る

3、場合によっては日本国籍の保証人を求められる

など、やはり外国人には少しハードルを高くしていると思います。

ですが、通常の保証会社のほうが保証内容や保証料も安いなどメリットも多いですので、

通常の保証会社に出してみて、ダメなら外国人専門の保証会社に問い合わせてみるなど

柔軟に対応すれば良いと思います。


>外国の方にも賃貸されているとのことでしたのでお知恵や注意点など頂けましたら幸いです。

一口に外国人と言っても、

国籍、家族構成、仕事など、内容によって全く異なってきますので何ともお答え出来ないですが、

日本人も外国人も悪い奴は悪い、良い奴は良いです。

最低限、保証会社には加入するようにすれば良いんじゃないですかね?

戸建てですから家賃さえ入ってくれば文句無いわけですしね!


参考になれば幸いです。


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ストーカー犯からの賠償金

今年の初めに逮捕されたスナック女性へのストーカー犯の続報です。

くわしくは前回までのお話しをご覧ください。


警察からは、

犯人は大家さんへ謝罪の意思があるとのことなので、

大家さんの連絡先を教えてもいいですか?とのこと


まあ、示談の話しが出来そうなので私の携帯電話を教えても構わないと伝えたところ、

翌日に犯人より電話がかかってきました。

犯人:このたびは私の犯した行為で大変迷惑をおかけしました。

    あの時は、スナックの女性を困らせてやろうとしか思い浮かばなくて

    大家さんが迷惑を被っているなんて思いもしなかったんです・・・

大家:で?どうするの?

犯人:被害弁償させていただけないでしょうか?

大家:仕事はしているの?

犯人:はい、今は三重のほうでトラックに乗っています。

大家:じゃあ、金額についてオーナーと話しをして折り返し電話するから


こんな感じの電話でした。

※自分の物件ですが、一旦間を置くために架空のオーナー


ここで問題が・・・

なぜなら壊されたエアコンと鍵穴で50万円ほど保険会社から保険金が出ているんだよな~

それで犯人から賠償金を貰うのって二重取りじゃない??


うーーーん

どうしたものかな~


と、そこに一本の電話が・・・

電話の主は検事さん

検事:確認なのですが、大家さんは被害についての保険金は受け取られているんですか?

(※心の声)
え?どうしよう??嘘をついてもらってないって言うべきなの???
でも、保険金をもらっていたことが後でばれたらどうしよう???
うーーーん

大家:あ、はい・・・保険会社から保険金を貰いました・・・

検事:そうなんですね、わかりました。

想定していない電話でしたので正直に答えちゃいました・・・


これってどうなの??


犯人から被害弁償金として受け取ると被害の二重取りだよな~

検事からも問い合わせがあったということは、

犯人側にも大家が保険金貰ったことが伝わるかも・・・

うーーーん

うーーーーーん


あ!そうだ!!

被害弁償金としてではなく、

慰謝料って感じならOKじゃない?

だって事件被害で時間を取られちゃったし、

私の精神的苦痛も生半可なものではありません!

怖くて怖くて何日も寝れない日が続いたことか!!!

あくまでもその精神的苦痛に対する『慰謝料』です。


と言うことで、

慰謝料20万円とし、

合意書も慰謝料としての念書にしました。


被害額は50万円だが、

慰謝料なので20万円


これなら、

犯人側がアレコレ言っても慰謝料で押し通せるでしょ?


ということで本人側へ電話し、

大家:大家と検討した結果、貴方も一時の迷いで起した犯罪で、

   十分反省しているとのことなので、慰謝料として20万円でどうですか?

犯人:え?それでいいんですか!!ありがとうございます!!!

   分割にはなりますが毎月キッチリお支払いさせていただきます。

大家:じゃあ、念書を送るから勤務先までキッチリ書いて送り返してもらえるかな?

犯人:ありがとうございました!これから仕事も頑張ってお支払いさせていただきます!!


その後、

検察から一通の手紙が届き、

今回の事件は犯人は不起訴処分となり、

収監されることなく社会生活をおくれることになりました。

きっと私に慰謝料を支払ったからでしょう!


念書も返送されてきて分割金は毎月キッチリ振り込まれています。


ココでのポイントは、勤務先を記入させることで、

もし途中で支払いがストップした場合は、

給与差し押さえを実行することができます。


みんな納得の終わり方でした。

めでたしめでたし


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どうでもいい話し・・・

不動産もなにも関係ない話しなんですが、

先日、近くのスーパーに寄ったんですよ

そしたら、冷凍食品半額!の文字が見えました。

DSCN1025.jpg
お!

小腹が空いたときのために、

何か買っておこうかな♪なんて思っていたら
DSCN1026.jpg
美味しそうな品はことごとく割引対象外商品

今までも100円商品やハーゲンダッツなどの一部商品が割引対象外ならありましたが、

なんとこのスーパーでは・・・
DSCN1024.jpg
全体の95%(必殺調べ)が割引対象外

これで『冷凍食品半額』なんて札をよく下げれるな・・・


ほんと、どうでもいい話しでした。


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質問コーナー『ペット飼育の契約書』

ブログのコメント欄に質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

賃貸借契約書

いつも貴重な情報発信ありがとうございます。
セミナーは2回ほど参加させていただきました。
また、関西でもセミナーをお願いします。

さて、今日は、教えていただきたいことがあります。

私の所有物件で、最近、ペット可にしたものがありまして、
今回、なんとか入居申し込みが入ったのですが、
ペット可にした場合の賃貸借契約書を作ったことがなく、
このような条項を入れておくのがいいとか。
このような危険に備えておくのがいいとか。
ということが、よくわかりません。

そこで、ペット可の場合の契約書の記載事項について、
コツとか考え方とか、教えていただければ幸いです。

突然で恐縮でございますが、よろしくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

私のところでは簡単ですが、念書を書いてもらっています。

↓↓↓

                    念  書

株式会社必殺興業 殿

 グランマンションではペットの飼育を禁止しておりますが賃貸借契約書条件の合意と
以下の条件を遵守するとの約束に基づき飼育を許可いたします。

1、飼育ペット(種類)             頭数      匹
  上記以外のペットは飼育しない。
2、廊下、エレベーター、階段等、共用部分での移動は歩かせないこと。
3、共用部分及びベランダ等での糞尿をさせないこと。
4、鳴声等で隣近所に迷惑をかけないこと。
5、退去時はペットによる傷・汚れの修復費、及び室内消毒・清掃費を負担すること。

以上の項目を厳守し一つでも違反があった場合には即マンションを退去することをお約束いたします。
平成  年  月  日
住所:                           
氏名:             ㊞  
電話:               

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
あくまでも私の感覚ですが、

あまり細かく書きすぎても守らない奴は守らないし、
契約する側も、細かすぎる大家は嫌がられます。

それよりも現実的にこれは守れよ!って感じで、
この程度守れないなら断ってくれていいよ!って思っています。

今までこの内容でトラブルになったことはありません。

参考になれば幸いです。



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まさかそんなことが・・・

まさかそんなことがあるなんて・・・

て事がありました。


先日の事ですが、

新たに入居が決まった方(70代の老女)から電話が入り、

新居への引越し準備のために物件にきたところ、

本来はA棟301号室なのに、間違ってB棟301号室を訪問してしまった。

※このマンションはA棟20室B棟20室と分かれている。


ところが、自分の持っている鍵(A棟301号室)で解錠ができ、

玄関先に靴が沢山有って驚いて閉めた。


鍵が開くのはおかしいいのではないか?との電話でした。


げ!!!!

A棟B棟を間違って渡してしまったんだろうか???


まずい!!まずい!!!


直ぐに行く旨伝え、大急ぎで現場物件へ向かいしました。

※念のためA棟301・B棟301の両方の鍵を持参


マンションで落ち合い、持参した鍵とシリアルナンバーを確認すると

間違いなくA棟301の鍵を渡していました。


はは~んヽ( ´_`)丿

B棟301の鍵は元々開いていて、

解錠したと思ってあけたんだな~

まあ70過ぎの老人です。

間違いは誰でもあることですもんね~


そんなことを思いながら、

ではお婆さんが持っている鍵(A棟)でB棟が開くか目の前でしますね~

鍵穴にA棟の鍵を差し込み

ほ~ら、

回らないでし・・・

ガチャ、

え???

回ったよ!!!!!!!!!!!


なんで??なんで????(。Д゚; 三 ;゚Д゚)


A棟301の鍵とB棟301の鍵番号も鍵の刻印の位置も違います。

でも開いちゃいました!!!!!


念のためB棟301の鍵でA棟301を解錠しようとしたのですが、

こちらは回りません(解錠)出来ませんでした。


ということは、

B棟301のシリンダーに何か問題がありそうです。


えーーと、

これって見なかったことにするわけには行かないよね・・・


誰も知らない誰も言わない・・・

OKOK・・・

と、言うわけには行かないわな~


まずは、

鍵のメーカーに事情を説明して、

なぜ、このような事がおきるのか?を聞いてみたところ、

結構マジメに聞いてくれて、

鍵のシリアル番号を元に工場で再現性があるか確認するとのこと


その後の電話で該当の鍵とシリンダーでは解錠できない事を確認したので、

やはり鍵シリンダー側のピンが折れたりして解錠されるのではないか?

滅多に無いことだが、そういった事案はあることはあるとのことでした。


もし、入居者さんが原因を追究してくれなどの申し出があった場合には、

当社(鍵メーカー)でシリンダーを分解して調べさせていただくなど

なかなか協力的なお答えをいただきました。


次は開いてしまったお宅への説明です。

もう、妙に嘘をついたり誤魔化したりするほうがマズイと考え、

すべて正直に説明して新品のシリンダーへ交換する旨を伝えたところ、

特に苦情を言うことなく、交換に応じていただけました。


ホームセンターで同じシリンダー(6000円)を購入して、

説明書に沿って交換すれば終了です。

※約10分の作業

DSCN1012.jpg

今回の様な事案は偶然が重ならないと発覚しないと思いますが、

何事も先入観だけでなく、様々なパターンを想定して行動すべきと思いました。


まあ、

誰もゴネなくて良い入居者さんで良かった~♪


おわり



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火災(地震)保険活用セミナーin広島開催

大阪・東京・福岡・鹿児島と開催して大変好評だった火災保険(地震)ですが、


次の開催地は広島です!


我々不動産投資家にとって強い味方である

火災保険(地震)について語りたいと思います。


本当に火災保険を活用していますか?

私も勘違いしていたのですが、

地震保険って半壊や全壊ではなく

一部損壊でも出るって知っていました?


今回は、その様な保険の真実について詳しく学びます。


『ここで今まで開催した参加者さまからの疑問を紹介いたします』


Q:地震保険を過大に請求するような違法性のあるセミナーではないですか?

A:全く違法性はありません。

地震保険は被害の程度によって全損・大半損・小半損・一部損の4段階に分けて支払われます。

その被害度合いの算出は保険会社から派遣される鑑定人に託されます。

しかしながら、地震保険の被害算出は複雑な計算式の上に成り立ち、現在その鑑定人の専門知識、スキルが統一されていないのが現状です。

たまたま専門知識やスキルの低い鑑定人、保険会社よりの鑑定人にあたってしまうと、本来もらえるはずの保険金がもらえないという不利益なケースも多数起こっています。

そんな場合、地震保険の知識がない一般の方は「保険がおりなかった」と泣き寝入りするしかありません。

保険会社や鑑定会社と利害関係を持たない我々は、皆さんが適正な保険金を受け取れる様、専門の知識を以って申請をサポートさせていただいております。


Q:地震はあったのですが震源地から離れているので、どこも破損している様には見えないのですが・・・

A:現在、東海地方を除く、すべての地域が地震保険申請の対象になっています。

一般の方が見落としてしまう様なヘアクラックなどの損傷を、専門知識と豊富な経験を持った調査員が調査します。


Q:物件を所有していないと参加しても無駄ですよね?

A:例えばご実家、ご親戚などが地震保険の対象地域などにお住まいではないですか?


Q:火災(地震)保険に加入していないのですが、何とかなりませんか?

A:無理です。保険には入りましょう!


Q:必殺さんは九九さんから成功報酬(バックマージン)的なものを得ているのですか?

A:必殺さんにはご紹介料のようなものは一切お渡ししておりません。

必殺さんが地震保険請求の実情などを知り、一人でも多く適正な保険請求ができるようにと読者のみなさんに純粋に紹介してくださっています。


以上、簡単ですがご紹介しました。

ご不明な点などありましたらドンドンご質問ください。



【開催場所】

広島駅近くの会議室


【開催日】

平成31年6月1日(土)13時開場 


第1部


【テーマ】

「地震保険は建物が倒壊しないと使えないと思っている方必見、地震保険は下りる保険です! 」
  
【内 容】

地震保険は建物が倒壊・半壊しないと申請できないと思われていますが、実は極端な話、亀裂がいくつか見つかるだけで保険が下ります。
地震保険が使える(下りる)保険であることの根拠として、弊社の実績(7,000件)はもちろんのこと、保険の成り立ちから背景、裏事情までお伝え致します。


【講師】

建物調査九九株式会社 代表取締役
永江 将丈(ナガエ マサノリ))氏


【プロフィール】

約10年間ITのマーケティング会社を運営、昨年関東の建物損害調査会社代表であった野口と出会い、福岡にて建物調査会社を設立。
地震保険申請サポートのスキームを独自のマーケティング理論に落とし込み、1年で九州全域から関西まで依頼が殺到するまでに成長するに至る。


第2部 

【テーマ】

「古い物件ほど掛ける価値が大きい火災保険の活用法」


【内 容】

築古物件は火災保険を有効活用して運営していく、
火災だけでなく様々な特約活用
その実例を紹介します。


【講 師】

必殺大家人


【プロフィール】

ドミナント戦略で600室を自主管理
裁判から死体処理まで全て自分でこなしています。


【おおまかなタイムスケジュール】


13:10〜13:30 受付

13:30〜14:30 建物調査九九セミナー

14:30〜14:45 休憩

14:45〜16:15 必殺大家人セミナー

16:15〜16:50 質疑応答

16:50〜17:00 撤収

            懇親会


セミナー参加費用

3000円


懇親会参加費用

5000円

参加申し込みフォーム



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松下電工のユニットバス折戸

平成元年築の大型マンションでの事なんですが、

松下電工(現パナソニック電工)のユニットバスの折戸に欠陥があり、

必ず取り付け部分が破損し、折り戸が外れるといった事案が起きます。

DSCN0967_20190508122534df6.jpg

DSCN0969_20190508122600e1b.jpg
折戸の上部留め金部分が破損し、

折戸上部が外れています。
DSCN0972_20190508122556579.jpg
根元側のストッパーを外すと簡単に本体は外せます。

DSCN0974_20190508122637ecc.jpg
広いところに寝かせて作業します。

DSCN0975.jpg
DSCN0976.jpg
上部のネジを外します。

DSCN0977.jpg
破損した古いカードリッジを外し

DSCN0978.jpg
新しいカードリッジを同じ様にはめます。

DSCN0985.jpg
DSCN0979.jpg
DSCN0982.jpg
全てプラスネジのみです。

上部長いプラスチック部分も破損していることが多いですので同時に交換します。

DSCN0984.jpg
DSCN0981.jpg
DSCN0929.jpg
必要部材は、

カードリッジ部分×2(2つとも型番は同じ)

上部の長いプラスチック部分は右左で型番が違います。

DSCN0986.jpg
取り付けは取り外しと逆の手順なだけで、

落ち着いて作業すれば誰でも出来ます♪

掛かった費用は、

部品代が約2000円

作業時間約30分程度

これをパナソニックに依頼すると約15000円となります。


大した技術も要りませんのでチャレンジしてみるのも良いですよ


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債権回収の考え方

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
-------------------------------
件名:滞納家賃回収

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豊中で大家をしていますKと申します。
滞納家賃があり(48万円:50代独身男性 夜逃げ)
回収について以前必殺さんに相談したことがあります。
「調停」を申し立てたものの相手方は出頭せず
「正直言って難しいね。。。」とのコメントをもらいました。

半分諦めていましたが、必殺さんの鬼気迫る回収ストーリーを拝読し
「これだけ経験豊富な必殺さんでも手を抜かず厳しく詰めているのだから
回収が初めての自分がやれるとこまでやらないでどうする」と思い直し
相手の新しい住民票を上げて訴状を送りました。

すると何と今まで逃げていた相手が分割払いに応じるとの「答弁書」を
送ってきたではありませんか。近々裁判が行われます。
それに備えて「和解案」のペーパーも用意しました。

1.「債権額」を認める
2.「分割払い」に応じる
3. 2カ月以上滞納したら遅延利息14.6%とともに直ちに全額弁済する
4. 滞りなく弁済したなら端数の8万円は免除する

相手が出廷するか、出廷して和解に応じてもちゃんと履行してくれるか、
不確定は多いですが 諦めてはいけないことを教えて頂いた必殺さんに
感謝します。自主管理の日常業務に加えブログ更新や質問への回答等
大変でしょうが励まされている読者の一人として御礼申し上げます。
--------------------------------
お答えします。

まだ債務者が出廷していませんし、
実際に債権が回収できたわけではありませんので、
現段階で”おめでとうございます”とは言えませんが、
債務者が何かしらの反応(答弁書)を提出してきたのは
じゅうぶん回収できることへの期待が持てます。

投稿者さんも書いていますが、
債権回収は諦めたら終わりなんです。

というのも、
夜逃げした時点では人生のドン底かもしれませんが、
新天地で仕事に就いたり
結婚して家庭が出来たり
生活保護を受給できたりと
数年経てば人生なんてどう変化するか分りません。

ですので、
住民票に”死亡”の文字が出るまで諦める必要はありませんからね!

え?時効??
なにそれ???

※ちなみに時効は債務者が時効を援用(宣言)しないと成立しませんので、
そのまま裁判(調停)は続行できます。

まあ、あまり考えすぎずに
取れたらラッキーくらいで臨むのが丁度いいですよ~(^∇^)ノ


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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