自主管理大家の日々

必殺大家塾「熱海温泉花火大会合宿」参加者募集

もう毎年恒例となってきていますが、

熱海温泉で飲もう！！って企画で参加者を募集します！！

平成３１年４月２０日（土）～２１日（日）の一泊二日

募集人数２４名

※当日は熱海花火大開の予定ですが雨天の場合は花火は中止となりますが、
　合宿は開催します。

去年も同じホテルに行ったのですが、

ホテルの部屋から花火が良く見えてとても良かったですよ！！

参加費用は、

宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで１５０００円です。

※ 現地集合企画です。（現地までの交通費は自己負担になります）

大阪からは私を含めて自家用車に乗り合いで行く予定です。

※夫婦・家族・恋人・女性などでの参加は個室部屋を用意します。

宿泊は熱海金城館（アクセス）

https://www.itoenhotel.com/atami_kinjokan/access/

参加資格は不動産を愛する心だけ！

物件を所有していようがいまいが関係なし！！

初めての参加大歓迎！！

但し営業目的の方の参加は固くお断りさせていただきます。

参加申し込みフォーム

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以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
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不法投棄の犯人

先日の事ですが、

マンションゴミ置き場に子供用の遊具が置いてありました。

遊具には貼紙や粗大ゴミの処理ステッカーなど一切貼られていません。

まあ、いわゆる不法投棄ですよね・・・

しかし！！

このマンションには防犯カメラを設置しており、

ゴミ置き場が見れる位置にカメラがあります！！

さっそく、防犯カメラを確認すると・・・

映ってましたよ！

住民が夜中に遊具を置く姿が！！！！

入居者が犯人とは残念です・・・

しかし、マンションから出てきて置くのは確認できましたが、

顔はイマイチで、マンションの誰か？までは特定できませんでした。

※たぶんコノ入居者かな？程度は解かります。

直接、犯人と思われる入居者を問い詰めてもいいのですが、

翌日に粗大ゴミシールを貼って、

適正に処理する可能性もありますので、

しばらく様子をみることにしました。

１日経ち・・・

２日経ち・・・・

３日経ち・・・・・

４日経ち・・・・・・

うーーーん

動きはありませんね・・・

やっぱり適正に処理するつもりは無いようです。

残念ですが、正義の鉄槌を下すしかないようですね♪

このマンションは以前からゴミ捨て場に不法投棄する入居者が絶えませんでしたので、

今後の防止策と見せしめのために警告文を作成しマンションに貼り出すことにしました。

※エントランスには防犯カメラのモニターを映し出していて、
　　録画されていることを告知しているのに不法投棄が止まらない

ゴミ捨て場に遊具が放置されて５日後・・・

エントランス・エレベーターなど

ついでに入居者さんのポストへも投函♪

さあ、反応するかな？？

警告文を貼った翌日に電話が掛かってきました！！

掛かってきた女性は私が予想していた入居者で、

古くから入居している在日Ｋ人の方で、

何かと些細なことでクレームを入れてくる方です。

開口一番まくし立てます。

女性：置いたのは私だ！防犯カメラに映っているのなら直接文句を言えばいいじゃないか！！

大家：イヤイヤ、私は貴方だとは断定できなかったので皆さんに情報を求めた

女性：あれ（遊具）は粗大ゴミとして処理するつもりだったが、役所の回収が月末まで無理と言われた。

※放置日から月末までは約２週間ある

大家：それなら回収される日の２～３日前に回収シールを貼って置くものですよ？

女性：それは分っている。でも欲しい人が居るならば持って行けば良いじゃないか？

大家：あの～、欲しい人がって・・・、それなら貼紙の一つでもしましたか？

女性：そんなのは貴方には関係ない！！

大家：イヤイヤ、関係大有りですよ！！！

女性：もう貴方と話したくない！他のヒトと変わって！！！

大家：私が責任者です。他の人なんて居ない。それに貴方の言っている事は支離滅裂です。

女性：それは差別か？？差別するのか！！！

大家：あの～、録音していいですか？、出来ればネットで公開させていただけませんか？

女性：なにそれ！頭おかしいでしょ！！！！

　　　　もういい！！他の人に代わって！！！！

大家：だから他の人は居ません。

女性：貴方は差別主義者だ！！

大家：貴方にとって不都合なことを言うと差別になるんですか？

　　　　貴方こそ、差別を隠れ蓑にした差別主義者じゃないですか？

大家：私も貴方と話したくないので、連帯保証人さんに連絡させていただきます。

　　　　あなたのした行為を時系列で説明し責任を取ってもらいますね！

女性：そんなの関係ない人に言うのはオカシイ！！！！

大家；だって、あなたは常識が通じない方ですよね？

女性：それが差別だ！！！私がＫ国人だから言ってるのか！！！！！

大家：あの・・・Ｋ国がどうなんて一言も言ってませんよ？

　　　　それにココは日本です。日本の法律、文化を尊重してください。

　　　　その上で言います。

　　　　貴方の常識は狂っている。

女性：キーーーーーーーー！！！！！！！！！！！！！！！

　　　　（ガチャ切り）

あ、電話切りやがった！

そうか！

電波が悪くて切れちゃったんだね♪

そんな時私は親切心から電話を掛けてあげます！

大家：電話切れてしまいました～♪

女性：何の用よ！！

大家：では事実確認をさせていただきますね？

　　　　あのモノを置いたのは貴方ですね？

女性：何度言えばわかるの！！！！

　　　　処理シールを・・・

大家：話しを聞きなさい！！

　　　　質問に答えなさい！！！

女性：なんだ！その言い方は！！！！

　　　　そんな言葉使いするのか！！！！

大家：ハイそうです。します。

　　　　貴方は粗大ゴミを不法に捨てた犯人です。

　　　　だから私は貴方に敬意は払いません。

　　　　私の言っていることに不平不満があるなら、

　　　　この会話を録音して、ネットに公開するなり他人に聞いてもらってください。

女性：・・・・・

大家：私は事実を聞いているだけです。

　　　　この事実をもって互いの主張のドコに問題があるか？

　　　　それを世間に問えばいいんじゃないですか？

　　　　私も録音してますので、貴方も録音してください。

女性：はい・・・置きました・・・

　　　　でも、それは他の人が持っていってくれると思って・・・

大家：しかし５日ほど経ちましたが、誰も持っていってませんよね？

女性：だから粗大ゴミシールを買おうと思っていた。

大家：しかし、放置された日から不法投棄の貼紙をした日まで、

　　　　粗大ゴミシールを貼ってませんよね？

女性：仕事が忙しくて買いに行けませんでした。

大家：でも、マンション隣にコンビニがありますよね？

　　　　２４時間買いに行けますが？

女性：そんなの貴方に関係ない！

大家：関係ないですか・・・、

　　　　もう貴方と話すことはありません。

　　　　私の常識と貴方の常識が違いすぎるようなので、

　　　　当方としては断固たる手段で対抗するだけです（意味不明ですが・・・）

女性：何をするつもりですか！！！

大家：もう貴方とは話しません。失礼します。（ガチャ切り）

もうね・・・

呆れるというか・・・

訳わかんないというか・・・

１歩２歩引いて考えても自己主義で意味不明・・・

話しているとコチラの頭がおかしくなりそうな感じです。

そういう意味では相手を論破できなかった私の完敗ですね・・・

その後、ご主人を名乗る初老？の男性から電話が掛かってきて、

男性：このたびはウチのモノが迷惑掛けたみたいで申し訳なかったです

　　　　キチンと処理させますので、許してやってください。

こんな感じで言われると返す言葉がなく、

大家：そうですか、今後この様なことが無いように気をつけてください

これで終わっちゃいました。

相手が下出に出られると、言い返す言葉も出ないですし、

入居中の方でしたのでコレ以上攻撃してもしょうがないです。

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お花見開催！参加者募集（大阪）

少し早いですが、

お花見の参加者を募集します。

【日程と場所】

平成３１年４月７日（日）

大阪府堺市浜寺公園

https://www.osaka-park.or.jp/rinkai/hamadera/main.html

朝１０時～夕暮れまで

※雨天悪天候中止

【参加費】

男性３０００円

女性２０００円

未成年無料（子供連れ大歓迎！）
※公園内には遊具や乗り物などたくさんあります。

去年は桜満開で天気も最高に良かったですよ！！

募集人数は３０名ほどを予定してます。

キャンセル規程などはありませんので、

現時点で行けるかな？程度でもＯＫです。

参加資格など特にありません。

要は誰でもＯＫ！！

参加フォームはコチラ

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無断駐車

このブログでも何度も取り上げていますが、

なかなか無くならないのが無断駐車・・・

駐車場を借りている入居者から電話が有り、

自分が借りている駐車スペースに誰かが車を停めていて駐車できない

なんとかしろとのこと・・・

まあ、借主さんが文句を言うのも当然と思います。

しかし！！！！

この無断駐車って、大家は手の打ちようがないのが現実です・・・

でも、放っておくわけにも行かず

とりあえず対処してます的な行動はします。

まず契約者さんには、

空きスペースに駐車していただく様にお願いし、

現地を確認しに行きました。

停まってますね・・・

嫌がらせに窓ガラスを割るか？

それとドアでも蹴って凹ますか？

そんな事出来ませんよね(´･_･`)

まずは警察に電話し対処をお願いしました。

待つこと１０分、バイクに乗ったお巡りさん登場

ナンバーの照会で持ち主に連絡を試みてくれましたが、

電話番号の登録無し

で、

結果は

お手紙？をワイパーに挟んで終わり

失礼します～と、警察官はわずか５分で撤収・・・

役にたたね～o(o･`з･´o)ﾉ

ただ今回のマンションは、

駅や商業施設からは離れているので、

外部の人間が勝手に停めているというより、

入居者関係の方の可能性が非常に高いと思われます。

なので、大きく契約者がいるので無断駐車するな！的な貼紙でＯＫと思い、

Ａ４用紙に『無断駐車するな』と前・横・後と貼りました。

ココもポイントで、最初からガムテープでベタベタ貼るのではなく、

剥がれやすい養生テープ（緑色のやつ）で貼りましょう

ほとんど車は、一度警告書を貼ると二度と停める事はありません。

なので、

１回目養生テープ

２回目安いガムテープ

３回目ねっとりした布テープ

４回目のり

５回目ガムテープ１本グルグル巻き

私は２回目の安いガムテープまでしかしたことありませんが、

一度はガムテープ１本グルグル巻きを実践してみたいです！

おそらく怒鳴り込んでくるでしょうが、

裁判でも何でもすれば～(ﾟдﾟ)って

ふざけた顔で言いたいです♪

でも、争い事は嫌いなので無断駐車しないでね～

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『火災保険（地震）活用セミナーin東京』

必殺大家塾『火災保険（地震）活用セミナーin東京』

メルマガで先行募集しました火災保険活用セミナーですが、

あと若干名（１０名程度）の空きがあります。

※定員に達し第締め切ります。

平成３１年３月３０日（土）

【タイトル】

火災（地震）保険活用セミナー

【場所】

東京駅近く会議室

第１部

【内容】

地震保険は建物が倒壊・半壊しないと申請できないと思われていますが、
実は極端な話、亀裂がいくつか見つかるだけで保険が下ります。
地震保険が使える（下りる）保険であることの根拠として、弊社の実績（7,000件）はもちろんのこと、
保険の成り立ちから背景、裏事情までお伝え致します。

【講師】

建物調査九九株式会社　代表取締役
永江　将丈（ナガエ　マサノリ））氏

【プロフィール】

約10年間ITのマーケティング会社を運営、昨年関東の建物損害調査会社代表であった野口と出会い、
福岡にて建物調査会社を設立。
地震保険申請サポートのスキームを独自のマーケティング理論に落とし込み、
1年で九州全域から関西まで依頼が殺到するまでに成長するに至る。

第２部　

【テーマ】

「古い物件ほど掛ける価値が大きい火災保険の活用法」

【内　容】

築古物件は火災保険を有効活用して運営していく、
火災だけでなく様々な特約活用
その実例を紹介します。

【講　師】

必殺大家人

【プロフィール】

ドミナント戦略で６００室を自主管理
裁判から死体処理まで全て自分でこなしています。

【費用】

セミナー参加費　３０００円

懇親会　５０００円

【おおまかなタイムスケジュール】

１３：１０〜１３：３０　受付

１３：３０〜１４：３０　建物調査九九セミナー

１４：３０〜１４：４５　休憩

１４：４５〜１６：１５　必殺大家人セミナー

１６：１５〜１６：５０　質疑応答

１６：５０〜１７：００　撤収

　　　　　　　　　　　　懇親会

参加申し込みフォーム

今後のイベント開催予定

３月３０日　火災（地震）保険セミナー（東京）募集中

４月７日　　お花見バーベキュー（大阪）まもなく募集開始

４月１３日　火災（地震）保険セミナー（福岡）予定

４月２０日　熱海温泉一泊二日合宿（熱海）まもなく募集開始

５月１１日　火災（地震）保険セミナー（鹿児島）予定

６月１日　　火災（地震）保険セミナー（広島）予定

７月６日　　火災（地震）保険セミナー（札幌）予定

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質問コーナー『空室対策』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:大阪自主管理大家
件名:空室対策
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大阪で自主管理している大家です。
いつも拝見させて頂き大家業のヒントを頂いております。
ありがとうございます。
本日は今旬である空室対策についてお知恵をお借りしたいと思いメールさせて頂きました。
ファミリー向け賃貸マンションを所有しておりますが、
去年頃から空室が長期化し目に見えて案内数も減ってきている様に感じます。
学生向けはそこそこ動いているのかもしれませんが、
ファミリー向けはまったくというほど動きを感じません。
地元の不動産仲介も転入より転出が多いと言ってますし、
３駅ほど離れたターミナル駅の大手仲介も当物件の駅近くの斡旋が減っていると言っています。
需要が減っている中、どうしても不動産仲介は管理物件をますます優先せざるを得なくなっているのか
私の方へは他所の大家さんがいやがる外国人入居者ばかりを斡旋してくる状況です。
もちろん今後外国人も受け入れないといけないと思い、受入条件を緩和もしています。
しかしこのままでは、いずれ入居付けの得意な不動産仲介に管理を任せないと
自主管理大家は、いろいろな不動産仲介にお願いしても空室を埋めれないのではと思ったりもしています。
もちろん入居者が部屋を選ぶので物件自身の魅力を高める様少しづつリフォームも工夫をしています。
不動産仲介に聞いても「簡単に決まる物件に案内したい」しかヒントをくれません。
そういう中で、同じ自主管理をされている必殺様に少しでも空室対策に効果のある方法を
お知恵をかりれないかと思いご相談させて頂きました。
例えば広告費を３ケ月に上げてみる、営業マンに袖の下を渡す、家賃を下げるなどいろいろあると思いますが、少しでも効果的な方法があればお教えください。どうそよろしくお願い致します。
--------------------------------
お答えします。

その前に不動産のスペックをお聞きしたところ、

１．　築２６年

２．　９部屋中１部屋空き（2LDK)

３．　５万円

以上の内容でした。

うーーーーん

９室中１室の空きなら十分健闘していると思いますよ

ココで無理をして火の中の栗を取りに行くべきか？？

って考えちゃいます・・・

これが９室中３室程度空きなら、片目くらい瞑って外国人でも何でも行っちゃいますが、

一度、そのレベルを入れてしまうと、やっぱり管理が大変になってきちゃいます・・・

ちなみに私の空室対策と言うか基本と言うか、

それは以下の通りになります。

１、専任契約はしない
（しかし地域によっては効果的な場合もある。大阪は専任のメリット一切無し）

２、空室をキチッとアピールしているか？
（たまにはコーヒー缶でも持っていく、１ケース１０００円程度）

３、物件のスペックを理解して、部屋にあった入居者レベルを入れる
（極力断らない努力）

４、空室に問題はないか？もう一度チェックする
（トイレや台所の水が枯れてニオイや虫が出ていないか？）

５、物件に問題はないか？
（ポストがチラシで満杯とか駐輪場に放置自転車がないか？）

当たり前のことをキチっとするしかないと思うんです・・・

質問者さんの書いている

〇広告費を３ケ月に上げてみる

〇営業マンに袖の下を渡す

〇家賃を下げる

これは最後の最終手段にしないと、

一度してしまうと元に戻せなくなりますよ

９室中１室の空き部屋で実行するには勿体無い様な気がします。

※全空は半空なら効果的と思いますが・・・

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熊本復興の影で・・・３

(´･_･`)家賃を払わない（入居以来１度も）

(´･_･`)退去期日に退去しない（契約は３ヶ月）

(´･_･`)迫ってくる解体工事期日（退去から２週間後の着工で契約済み）

(´･_･`)連絡つかない契約者の社長（留守電ばかりで折り返しの電話も無し）

(´･_･`)自分には責任の無いことと開き直る現場監督（賃貸借契約に関わっていないとシラをきる）

(´･_･`)紹介者は私には無理と投げ出す（申し訳ない申し訳ないと言うばかりで頼りにならない）

(´･_･`)内容証明で請求するが受け取らず（返送されてくる。受け取らない）

(´･_･`)遠隔地（私は大阪、物件は熊本）

しかし私が現地に赴いても解決は難しいと思われる・・・（開き直っているため会話ではどうしようもない）

裁判で判決は確実に取れるだろうが時間がかかり過ぎる・・・

うーーーーーーーん

八方塞だ・・・

なにか解決策はないものだろうか・・・

あ！

依頼している解体業者さんに相談してみてはどうだろうか？

同じ解体業者さんなら話しが通じるかも？？？

一縷の期待を寄せ、依頼している解体業者さんに相談してみたところ、

業者：それは大変ですね～

　　　では、解体の前準備で行かないといけないので、
　
　　　その時に一度現場で交渉してみますね

と言うことで、

こちらの解体業者さんに行ってもらったところ以下の様な話しになったとのこと

その内容が・・・・

業者：この家は解体が決まっていて、あと２週間で解体工事をさせてもらう

　　　　なので早急に引越ししてほしい

男性：引っ越したいのは山々だが引越し先が見つからない

業者：いやいや、お宅も３ヶ月の契約で借りたんじゃないの？

男性：それは分っているが行くところがないんだからどうしようもない

　　　　どうしてもと言うなら引越し先を用意してくれ

業者：そんなの出来るわけ無いでしょ？

男性：そんなの言われても、我々も引っ越し先が無いなら出て行きようがない

業者：・・・・、

男性：出て行ってほしいなら、それなりのことをしてくれ！

　　　　そうでないなら出て行かないからな！！！

こんな感じでまったく話しにならなかったとのこと・・・

うーーーーん

うーーーーーーーーん

うーーーーーーーーーーーーーーーん

うーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーん

直接攻撃は無駄だ・・・

殴るわけにもいかないし・・・・

では間接攻撃は？？？

この居座っている解体業者は、

県外（会社の登記は福岡）になっている

そもそも熊本地震の仕事で来てるんだよな？

と言うことは、

行政（復興関連）の仕事もしているかも？？

もし行政の仕事に少しでも絡んでいるのなら、

ココまで悪質な業者なら行政も話しを聞いてくれるかもしれない！

と言うことで、

熊本市役所の土木課（復興関係の課）に電話を掛け相談してみました。

震災で家の解体が決まっていたが、

復興事業で熊本にきていて宿泊施設がないとのことで家を貸した。

しかし約束していた家賃は１円も支払わないところか、

解体期日までに退去する約束も破って開き直って居座ってたうえ、

挙句には出て行って欲しければ引越し先を探せや、引越し代まで要求してくる。

ココまで酷い連中が行政の仕事に少しでも関わっているなら

行政のほうから何とか指導できないものだろうか？

こんな感じで担当者に伝えたところ、

それは非常に問題で酷い話しですね！！

直ぐに調べてご返答します！

と、非常に協力的な言葉をいただきました。

それから２日後、

役所の担当者から電話がかかってきて

大家さん！解体業者の確認が取れましたよ！！

地場企業（中堅建設会社）の下請けでの登録があって、

その地場企業は行政からの補助金で解体などもしています。

なので、大家さんから聞いた内容を元請会社の担当者に伝えたところ、

直ぐに社長を呼び出して事実関係を取ると言ってました。

おそらく元請がキチンと指導してくれると思います！！

お！

事態が動いた！！！

役所の担当者ＧＪ！

おそらく担当者もコイツは悪質だと判断してくれたんでしょう！

普通なら民対民の契約事なので行政はタッチできません。

で、終わりなんですけどね～

その日の夕方、居座る解体屋の社長から電話があり

社長：すみません～、ず～と入院していまして～

　　　　なんか家賃も振り込まれて無いと聞いて驚いているんですよ～

大家：で？どないするの？？

（クソミソ言いたいところですがココは我慢です）

社長：明日にでも溜まっている家賃は全額お支払いします。

大家：明渡しはどないするの？

社長：３日だけ待ってもらえませんか？

　　　　３日以内に引越しさせますので～

大家：わかりました。

　　　　いや～驚きましたよ～┐(´-｀)┌

　　　　社長ところの会社が〇〇建設の下請けとは！

　　　　実は〇〇建設の専務はよく知っているんですよ～（ウソ！）

社長：いや～スミマセンね～、現場の奴にはキチンとするように言ってたんですけどね～

　　　　迷惑掛けましたね～

大家：お宅には酷い目に遭わされましたわ～

社長：スミマセン、スミマセン、手違いでご迷惑をお掛けして～

　　　　必ず明日には振込させていただきますので何卒何卒・・・

大家：あ～そうですか、当然、今月分も払うんですよね？

社長：もちろんです！

　　　　今月分も１か月分お支払いさせていただきますので！！

大家：そうですか、もし約束を守らなかった時は元請さんに話しを通して、

　　　　お宅への支払いを止めてもらいますからね

社長：イヤイヤ、そんな心配されなくてもキチットさせていただきますので！！

こんなやり取りの翌日、滞納家賃は満額振り込まれ

３日後には明け渡しが完了しました。

完結した後に居座った解体業者へ仕返しも考えたのですが、

返ってくるのは恨みしかなさそうですし、

そもそも遠いですので、直接ダメージが与えられません。

※最悪、熊本まで行って朝から現場に向かう作業員についていって
　施主さんを調べて酷い業者だと触れ回ろうって思っていました。

まあ、何とかなりましたとさ～

おわり

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