自主管理大家の日々

前回までのあらすじ


電話も請求書も無視を決め込む元スナック経営者へ、

まずは調停で請求してみました。


先日、第１回目の調停が開かれたのですが、

当然、本人（契約者の妻と保証人の夫）は出廷無し、

破産を受け持っている妻の弁護士も出廷無し

その代わり妻から１通の答弁書が裁判所に提出されました。


そこには・・・・

『特約については支払い済み』

と一言だけ・・・・


もちろん真っ赤な嘘です。


ふざけてます


もう調停での和解は不可能と判断し、

調停委員へその旨伝えて『調停不成立』としてもらいました。


※調停を『取り下げ』扱いにしてしまうと訴訟の時に印紙の減額がありません。


で、速攻で訴訟文を作成し翌日には訴状を提出しました。


訴訟ではどんな言い訳を並べるんだろ？

いまから楽しみです♪


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メルマガで募集をした新幹線で行く軍艦島視察ツアーに

総勢１２名で行ってきました。


今回は新幹線での移動ですので、

座席を対座にして、お酒を呑みながら不動産談義からスタートです。


翌日は午後から軍艦島の予定でしたので、

午前中はグラバー園などを観光



長崎港から小型船に乗って軍艦島へ







島では３箇所に説明ポイントがあって、

それぞれ島の説明をしてくれます。


日本最古のＲＣマンション群との事ですが、

とは言ってもボロボロになりすぎてるよね？？？

って感じがします.

これって台風などの超高波が来て押し流していくそうなんですね！

※説明では７０メートル程度の高波が押し寄せるとか・・・

こうなってはボロなんていうレベルでなく完全な廃墟です。


そんな一泊二日の視察旅行でした。

またこの様な旅行を企画しますので、

まだ参加したことがない方は是非一度参加してみてくださいね！


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日本列島を台風に地震と災害が波状攻撃の様に続いていますが、

皆さまのところは大丈夫でしょうか？


私の住んでいる大阪を襲った台風２１号ですが、

何だコレ？？(；゜０゜)

って思うくらいモノ凄かったです。


過去のテレビでは、

非常に強力で勢力の強い大型台風なんて言ってても、

風強いね～(°_°)って程度だったんです。

なので今回も何だかんだ言っても大丈夫だろ？って感じでした。


ところが・・・

皆様もご存知のように超強風でありとあらゆるものが飛ばされていきました。


屋上に設置されていたエアコンの室外機


屋上の洗濯機置き場の屋根は骨組みだけになってる。




木造アパートの壁が崩落


庭の囲いフェンスがメチャクチャ


室内に瓦が飛んできて窓ガラスが破損


その他にも、

ＲＣマンションの屋上防水シートが剥がれたり

自転車置き場のカーポートは全てのマンションで破損

部屋と部屋の間にある防火ボードはほとんどの部屋で破損

もう数えればキリが無いくらい被害が出ています。


でもね・・・

火災保険の特約「風災」に加入していますので、

全て補償されます！！！

ありがたや、ありがたや


しかし、今回の災害で色々なトラブルもあり、

その一例を紹介します。

１、被災ゴミ

飛来した瓦屋やトタンなど、

様々なモノがマンション敷地内に落ちています。

そんなのコレがウチので、これはヨソのだ

なんて仕分けできないですよね？


でも、アパートの敷地内にあれば、やはり大家が処理するしかありません。

そこで、市役所に処分方法を聞いてみました。

大家：大家をしているのだが、

　　　　アパート敷地内に台風で飛来した瓦やトタンなどをゴミ処理場に持ち込みたいのですが？

役所：それは出来ません。事業系ゴミとなります。

大家：え？事業系ゴミと言っても改装などで出たゴミでなく、

　　　　台風という震災で出たゴミですよね？

　　　　それを事業系ゴミと言うのですか？

役所：そうなりますね～

大家：そうなりますね～ってお前バカか？？

　　　　通りを見てみろよ飛来物が散乱してるのが分らないのか？？？

役所：バカとはなんですか！

大家：いや～バカとしか言いようがないよ！！

　　　　バカを通り越して能無しとしか思えない

役所：・・・・、

大家：じゃあ、このゴミはどうしろというのか？

役所：産廃業者に依頼してください。

大家：呆れるわ・・・

　　　　もういい

その後、

再度電話があり道路に出しておけば回収に行くとのこと

もう遅いわ！！

産廃処理場に持っていったわ！！！



２、近隣住民からの苦情

落ちた屋根瓦やトタンを拾い集めていると

近隣住民が何かと文句を言ってきます。

近隣：お宅はこのアパートの大家さん？

大家：そうですが・・・

近隣：お宅の瓦が飛んできて車のガラスが割れたんよ

　　　　お宅で修理してよ

大家：それはそれは大変ですね

　　　　しかし、今回の様に大規模災害と言うのは、

　　　　責任は免責されるんです。

近隣：そんなの関係無い、お宅のアパートの瓦が原因なんだから

　　　　お宅が責任取るのは当たり前だろ？

大家：違います。

　　　　例えば、私のアパートのみが屋根瓦が飛んでいて、

　　　　他のアパートが飛んでいないなら、アパートに原因がありますよね？

　　　　しかし、今回の台風では大阪中の屋根と言う屋根が飛ばされています。

　　　　ですので、今回の事故は予見できない不可抗力にあたりますので、

　　　　物件所有者の責任は免責となっています。

　　　　こういった場合の被害はご自分の保険で補償されますよ？

近隣：そんな保険入っていない

大家：それはお宅様の都合ですよね？

　　　　納得出来なければ、一度弁護士に相談されては如何ですか？

近隣：まあ、そこまでは・・・

大家：では、仕事（瓦拾い）を続けていいですか？

近隣：あ、手を止めて申し訳なかった。


こんな感じでした。


責任の分担で言えば、

部屋の窓ガラスが飛来物で割れた←大家の保険で修理

飛来物がテレビに当ってテレビが破損した←入居者の保険で補償

屋根（瓦）が飛んで部屋に雨漏れし家財道具が水濡れした←入居者の保険で補償
↑
老朽化による雨漏れはダメだが、今回のように突発的事故ならＯＫ


今回の台風に関して、これから様々なトラブルが出てくると思いますので、

また順次書いていこうと思っています。


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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:再建築不可
件名:保険代理店について
--------------------------------
必殺大家様

いつも楽しくブログを拝見させて頂いております。
自主管理にまつわる問題について共感することや、勉強になることが多く更新を楽しみにしております。

さて、今回メールいたしましたのは火災（地震）保険についてです。
先日、とある事情で物件に被害が生じ保険会社に鑑定をお願いしたのですが
対応が非常に悪く、保険会社を変更しようと考えております。

そこで新たな保険代理店を探そうとしているのですが
どういった代理店にお願いするのが良いのかアドバイスなど頂けませんでしょうか。
信頼できる代理店、不動産に強い代理店など、どうやって見分ければよいのでしょうか。

何かヒントでも頂けるとありがたいです。
どうぞ宜しくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

今回の質問は私がセミナーを開催すると必ず出てくる質問なんです。

火災保険の商品って結局はグレーと思うんですよ

だって現実問題として、

保険の定義として経年劣化は補償外

突発的事故は補償

って事ですよね？


でもね・・・

故障・障害の原因ってほとんど経年劣化じゃないですか？


それなら保険って使えませんよね？


しかし、

どうやって経年劣化か？突発的事故って判断するの？？？


経過年数？

専門機関で断絶接面を顕微鏡で調べる？？


そんなことイチイチしませんよね？


で、

結局重要なのが保険代理店の考え方なんですね


まあ、サジ加減というか・・・


話しは戻って、良い保険代理店の選び方ですよね？


様々な探し方はあると思うのですが、

その一つとして、

不動産物件を購入するときに銀行融資受けますよね？

銀行と言うのは、子会社で保険代理店を所有していることが多くあります。

そういった銀行の子会社代理店と言うのは取扱高も多く、

しかし、融資を受けてる顧客→ダブルで顧客ですよね？

そういう事です。


最近、詐欺に近い限りなく黒に近い保険コンサルタントが居るようです。

それはグレーではなく黒なので安易に依頼するようなことは辞めたほうがいいと思います。

健全な不動産大家業を目指しましょうね！！



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