自主管理大家の日々

質問コーナー『住民票取得』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
こんにちは以前池袋のセミナーに参加させて頂きましたものです。
毎回楽しみにして拝読しております。
以前こちらのブログで書かれていたと記憶しているのですが
転居先を調べる手段として住民票が変更しているか確認するという記述があったと思います。
実は今回、競落した物件の引き渡し手続きにおいて所有者と連絡が付かず
役所に住民票請求の問い合わせをしたところ断られてしまいました。
必殺様はどのような形で住民票請求をしているのでしょうか？

--------------------------------
お答えしますが・・・

もう少し詳細な情報が分らないと的確なアドバイスができないのですが、

住民票と言うのは公開が原則なんです。

なので、権利者が権利者たる証明を持参すれば開示されるはずなんですけどね

大家業なら賃貸借契約書

貸金なら借用書など

今回で考えるなら競売資料（競落した資料や不動産の登記簿など）

もしかしたら請求理由で引っかかったかもしれません。

請求理由を裁判のためと書いてみてはどうでしょう？

今回の様に微妙な案件は電話で聞くより直接役所の窓口に出向いて、

あたかも「当然出してくれますよね？」的な態度で臨んでみてください。

オドオドしていると、担当者もアレコレ詮索して出し渋るものです。

それと、住民票がその住所に無い場合などは、

ダメ元で分っている住所で戸籍謄本を取得したりと色々します。

これは色んなパターンがありますので、ココでは説明は省きます。

またどうなったか、コメント欄にでも書いていただければ詳しくお教えします。

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

こちらに空メールを送っても登録できます。

↑
メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

スポンサーサイト

このページのトップへ

質問コーナー『駐車場料金の滞納者』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:たた
件名:ご質問！駐車場料金滞納者
--------------------------------

必殺大家様
はじめまして。

誠に勝手なお願いになりますが、もしよろしければ、下記につきましてご意見を頂戴できますと大変ありがたいです。
下記の案件程度だったら、ひょっとしたら正常化を目指せるのではないか？と考えました。
当方の立場は、貸主ではなく、第3者です。

◆案件内容
駐車料金滞納者A
借主は一般のサラリーマン
ここ１年程毎月滞納する。
当初は連絡して遅れながらも払ってきていたが、
2ヵ月に1度くらい1ヵ月分の振込となり、
とうとう振込もなくなって、現在約３カ月半滞納中

◆想定対応内容

勤務先への連絡＋解約通知の内容証明＋調停呼び出しまでで、正常化が図れるのではないかと考えております。
＊最悪、契約解除のうえ、自動車を移動してもらえればよいというゴール設定です。

◆案件について質問＆ご意見を頂戴したいこと

必殺さんが以前、下記のコメントをされているかと思いますが、ご存じの範囲で全くかまいませんので、
ご意見いただけますと大変うれしいです。

ご友人の訴訟関係のお手伝いをされいた時の、必殺さんのコメント
「非弁行為にあたるにではないかと指摘を受けたが、報酬を一切もらっていないのでOK」

?内容証明書について
貸主の名前で出すという理解でよいでしょうか？

?調停への呼び出しについて
弁護士ではない第3者が代理で調停を行うことはNGとなるかと思うのですが、

例えば貸主の名前で内容証明、調停への呼び出しを行う。
調停へは貸主は立ち会わず、第３者である当方個人のみが立会うことが許されるものなのでしょうか？
＊報酬はもちろんもらいません。

ご友人の時は、ご友人自身がいて、必殺さんがいらっしゃったという状態だったのでしょうか？

?その他
なんでもいいのですが、何か必殺さんがアドバイスがありましたら是非コメントいただけますと
大変うれしいです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
まずココまでの質問にお答えします。

滞納者へのアプローチとして、

１、滞納者の住民票を取得する
　　（転居していて督促状を見ていないなどが考えられる）

２、督促状＋督促電話をキッチリする

３、携帯番号が分っているのであればショートメールを送ってみる

４、自動車は放置状態なのか？（もう所有者は放棄しているのか？）
　　もしくは、動かしているのであれば実力行使もＯＫ！
　　住居と違い、借地借家法は適応されない
　　そのため、最終警告書などを車に貼り該当自動車が居ないうちに
　　コーンを置いたり他の車を置いても問題ない

５、勤務先へ連絡
　　その際の注意点は滞納の件などと会社の人に伝えないこと
　　プライバシーの侵害などと言って逆にクレームを入れる奴が居る
　　こういった時は、
　　お勤めの〇〇さんの車を置いている駐車場の管理人ですが、
　　その車の件で電話したのですが・・・・
　　勤めていれば取り次いでくれるでしょうし、
　　こういった人は直ぐに退職しているので、もう勤務していない可能性も考えられる。
　　そういった意味でも勤務先への電話は必ずするべき

６、内容証明の郵送
　　もちろん貸主名で行う

おそらくココまでで解決すると思います。

ダメだったらまた質問してください。

次に調停への出廷ですが、

法廷への出廷は報酬の有無に関係なく、

本人もしくは代理権のある弁護士・司法書士に限られます。

但し、簡易裁判所までは以下の方も代理人になれます。（地裁以上はダメです）

１、身内の方（妻や息子など）

２、貸主が法人で貸しているなら、その法人の社員
　　（社員である証明は名刺で十分です。ということは・・・・）

※その際は代理人許可申請書（裁判所にあります）と印紙５００円

貸主が個人であるならば、

本人に付き添って行けば良いと思います。

基本的には調停室に同席できませんが、

結構大目に見てくれたりします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

◆必殺さんのテナント契約の損害賠償約条について

以前、必殺さんが　「テナント契約に関して、家賃を上限とする損害賠償の上限を定める約定を入れる」とされていたのを、
すごく良い約定だと感じました。
ただ、１点、もし必殺さんが何か逆にテナントさんによって被害をこうむった場合
（具体的に問われるとちょっと難しいのですが。）
その場合もやはり同じくテナントさんに家賃上限の損害賠償となってしまうことは無いのでしょうか？

約定を入れることで貸主側に不利に働くケースがありえるのではないか？
といった点をもし掘り下げてお考えになったことがありましたら、ご共有いただけますようお願い申し上げます。

「借主がテナントを通常利用できない場合に、借主から営業保証その他損害賠償額は1ヵ月分の家賃上限とする。」
など、借主からのみの損害賠償の上限を決めるのはどうなのでしょう？

長く書いてしまいましたが、もしご意見頂戴できますと大変助かります。
また、不慣れなため、もし何かマナー違反等ありましたらご指摘いただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

賃貸借契約書での記載文言についてですが、

まず先ほどの駐車場について一つ

駐車場の契約書って結構簡素なんですよ

まあ、今まで財産である自動車を捨てていく奴が少なかったのと

先にも述べましたが駐車場は借地借家法は適応されませんので、

強引に撤去したりしていました。

しかしコンプライアンスが叫ばれる現在において、

自力救済は絶対に避けなければいけません。

そこで、賃貸借契約書に以下の文言を追加してください。

貸主・借主双方の都合により本契約を解除せるときは、
貸主・借主ともに１ヶ月前に解約の意思表示し、解約できるものとする。
尚、貸主が解約の意思を表示したにもかかわらず明け渡しが遅延したときは、
賃料の倍額に相当する遅延損害金を支払わなければならない。

これによって、駐車場契約の解約通知を送った後は、

賃料の倍額を請求できます。

毎月８０００円なら１６０００円になります。

法的にも認められますので裁判で戦っても認められます。

この条文の効果は、

結局、こういう駐車場料金を滞納する奴は

あまり危機感がないんですよ

だって８０００円とか１００００円程度ですし、

ドコかに車は置かなければいけないわけですから、

他に移動するのもメンドクサイし・・・

って感じでズルズルとなってしまいます。

ところが、

イキナリ倍額の請求をされるとなると焦るんですよ！

早く他の駐車場に移動したほうが良いとなるわけですね

例えば、

駐車場にタムロしたり何かとクレームを入れてくるような

追い出したい入居者へも効果的です。

先ほど述べたように借地借家法は関係ありませんので、

滞納があろうが無かろうが、

一ヶ月前の解約通知で一方的に解約できます。

そうすると必ず契約者からクレームが入りますが、
（一方的な解約は認めないとか、新たな駐車場を用意しろとか）

そんな時は、

では貴方様が解約を申し出た時に同じ事言っていいですか？

解約は認めないとか、新たな契約者を見つけてこいとか

どうですか？

ぐうの音も言えないでしょ？

次にテナントにおける賠償上限ですが、

これはあくまでも営業補償についてです。

実際に被害が起きた物品のことではないです。

なぜなら、

被害物品については、火災保険の施設賠償保険などが適応されますが、
（上の階の住民に非があれば住民の保険を適応する）

営業補償というのが曲者で、相手の言い値になってしまいがちです。

しかも、私の知っている限りでは営業補償までカバーする火災保険は聞いたことがありません。

なので、そういったゴネ得をさせない様に布石を打っているんです。

この辺りは今後の付き合いも考えて、落とし所の探り合いにはなるとおもいますが・・・

こんな感じですかね？

参考になれば幸いです。

↓ポチっとお願いします↓

このページのトップへ

被害妄想入居者・・・

色々なトラブルがある賃貸経営ですが、

この被害妄想をする入居者って鬱陶しいですよ・・・

今回登場する入居者は、

築３０年のＲＣマンション１ＤＫに住む６０代女性

今から５年ほど前から住んでいるのですが、

最近になってやたらとクレームを言い出しました。

クレーム内容は、

隣の部屋から油が部屋に入ってくる

※隣はベトナム人

部屋中がベタベタでとてもじゃないが住めない

何とかしてほしい

確かに隣はベトナム人ですので、日本の方よりは油を使いますし、

ちょっとキツイ香辛料を使います。

ただ、ベランダから室内に油が飛んできて、

室内がベタベタするなんて聞いたことがありません。

さっそく部屋を確認にお伺いすると・・・

うん？

なにも汚れていません。

油のベタのベの字もしません。

大家：あの・・・ドコがベタベタするんですか？

女性：全てふき取ったんです！エアコンからベタベタが出てくるんです！！！

大家：あの・・・いいですか？

　　　ふき取ったと仰いますが、全く油の跡が見当たりませんよ？

女性：それは私が朝から全てふき取ったからです！！

大家：そうですか・・・

　　　　しかし、知ってました？

　　　　エアコンの空気って室内で循環させていて、
　　
　　　　外からの空気を取り入れているわけではないんですよ？

女性：あ、もしかしたらエアコンのホースのスキマから油が入り込んでくるんじゃないですか！

大家：だったら、エアコンのホースの部分が中華料理店みたいに油が垂れていないとおかしくないですか？

女性：・・・・、わかっていただけないんですね・・・

大家：イヤイヤ、わかるも何も全く痕跡がありませんよ？

女性：それは朝から一生懸命ふき取ったからです！！！

※本当にまったく油の痕跡がないんです。
　いくらキレイにふき取ったとしても少しは残るものです。

大家：・・・、あの・・・ご家族の方とお話しをさせていただいていいですか？

女性：え？どうしてですか？？

大家：大切なお話がありますので！！

女性：はい・・・

その後、別居の娘さんと話しをすることに

※おそらく２０代後半

大家：お母様の件で連絡させていただいたのですが・・・

娘　：なんですか？

大家：実はコレコレ（先述した内容を説明）といった事がありまして、

　　　お母様に変わった事がないかと思い連絡させていただいたんです。

娘　：特に変わったところはないですよ

大家：しかし、被害妄想みたいな事をずっと言ってるんですよ

娘　：そうですか、だからなんですか？

大家：イヤイヤ、だから何ではなくて・・・・

娘　：だからどうしろと言うんですか？

大家：・・・・、今すぐ特に何といった話しではありません。

　　　ただ、お母様にオカシナ言動がありましたので報告させていただいただけです。

娘　：あ、そうですか、わかりました。

なんとも関心のない娘です。

こちらも、特に大した事を言ってくるわけでもありませんので、

今すぐに出て行かせるなどの考えは無く、

身内におかしくなっている現状を伝えたかったのですが・・・

なんだかな～～

ま、その後クレームは収まったので良いんですけどね・・・

↓ポチっとお願いします↓

このページのトップへ

質問コーナー『給排水設備更新』

必殺様

いつもブログを楽しく拝見させて頂いております。　
昨年の品川でのセミナーにも参加させて頂いた者です。
誠に勝手ながら、必殺様のアドバイスを頂きたく、メールさせて頂きました。

私は、築22年、鉄骨5階建て、49戸のマンションを所有しております。（社宅としてサブリース）。

このマンションの給排水管交換について質問です。　
ネット情報によりますと、築15年が交換時期らしいのですが、実際に交換となると、
金額も高いと思われますし、ご入居者様のご不便を考慮致しますと、躊躇せざるを得ません。

必殺様はこれくらいの規模のマンションの給排水管交換は、どうされていらっしゃいますか？

ご回答頂けますと幸いです。

暑い日が続いておりますので、くれぐれもご自愛下さい。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

暑い毎日が続きますね～

何故か暑い日は漏水事故が起きるんです・・・

どちらも塩ビ管の繋ぎ目からの漏水でした。

暑さで接着面が弱くなるんだろうか？？？

さてご質問の件ですが、

えーー築１５年で給水設備の更新？？

そんなワケないだろ！！！

築２２年なんてまだまだ新築ですよ新築！！！！

私は築３０年４０年５０年と所有していますが、

１棟たりとも給排水設備の更新なんてしたこと無いですし、

する必要も全くありません！！！

断言します！
築１５年で更新と言っているのは
業者の戯言です！！！！

と言うことで、そんな営業は放っておきましょう！

え？

水道管が破裂したらどうするかって？

水道管が破裂したことなんて一度もないんです！！

漏水ってほとんどの場合、パイプの繋ぎ目からポタポタといった感じで、

ドバーーーーと水浸しなんてありません。

心配を煽るような営業に騙されない様にしてくださいね！

それと最後に一言

基本的に不動産は「壊れてから火災保険で直す」これが基本です。

参考になれば幸いです。

↓ポチっとお願いします↓

このページのトップへ

家賃を払わない生活保護者（２）

前回の続きです。

一度は保証会社に追い出された生活保護者だが、

半年後に舞い戻ったきた。

今回は保証人は付いていないが、

申し込みの入ったアパートは半年以上空室・・・

保証会社さえ通れば良いか？とのことで保証会社の審査をすることに

結果３社中１社通りましたよ！！！

保証会社さえ通れば家賃の心配はありませんので、

入れちゃえーーーー

ということで、平成２９年１２月から入居となりました。

結論として支払ったのはこの１２月分だけです！！

平成３０年１月入金無し

保証会社へ代位弁済請求

保証会社から家賃入金

保証会社が入居者に督促するが全て無視

※保証会社社員が訪問するが居留守？？

平成３０年２月入金無し

保証会社へ代位弁済請求

保証会社から家賃入金

保証会社が入居者に督促するが全て無視

※保証会社社員が役所に掛け合うが一切関知しないと

平成３０年３月入金無し

保証会社へ代位弁済請求

保証会社から家賃入金

保証会社が入居者に督促するが全て無視

ココで保証会社は悪質な入居者と判断し、

弁護士が明渡し訴訟を提起

しかし

いいね～弁護士様の仕事は

ゆっ～く～～り～～～

しています。

裁判が長引けば長引くほど大家はありがたいですからね！！

だって、早く追い出されちゃうと家賃収入はそこまでですから・・・

結局、明渡しの判決が出たのが平成３０年６月１日

そこから強制執行を実施するのだが、

これも中々ゆっくりで助かります。

強制執行の催告が平成３０年７月１０日

強制執行断行が平成３０年８月２日となりました。

あ～あ～～

８月で退去か・・・

もっと粘ってほしかったな～

そんな強制執行で追い出される１週間ほど前の７月下旬

滞納者の友人と名乗る女性から電話が掛かってきました。

この女性は滞納者（江川寿子）の古くからの友人で、

家を追い出されると聞いて何とかならないか？と大家の私に懇願のために連絡してきました。

友人：寿子が迷惑かけてるみたいで～

友人：本人は家賃をドコに支払ったら良いか分らなかったみたいなんです～

大家：へーー、じゃあ今まで役所から貰ったお金は貯めているんですよね？

友人：それは無いみたいです～

大家：は？

友人：これからはキチンと支払うと言ってるんで何とか住まわせて欲しいんです～

大家：今まで１度も家賃を払わないで信じろと？

友人：ちゃんとすると言ってますんで～

大家：今まで謝るチャンスは何度もありましたよ？それを全て無視して今更何言ってんの？？

友人：コレからはお金の管理を私がしますので～

大家：あなたが保証人になるなら考えますよ

友人：あの・・・私は生活保護貰ってますけど良いですか？

大家：仕事をしている人じゃないと厳しいですね～

友人：あっ、私夜スナックで働いてますよ！

※生活保護貰いながらスナックでバイトね～大阪ではホント多いです。

大家：昼働いている人は居ないんですか？

友人：なんか、お金のこととかで揉めた事があって誰も頼る人が居ないみたいなんです～

大家：じゃあ、無理です。追い出されてください。

友人：本人は悪気はないんです～何とかお願いできませんか～

大家：イヤイヤ！入居以来１度も家賃を払っていないって悪意しかないでしょ？

友人：そうなんです～～

大家：しっかりした保証人を探してください。話しはそれからです。

友人：わかりました～

こんな感じでした。

うーーーん

今まで無視しまくっておきながらなんなん？

でも・・・

もしかして良い保証人が付いたらなんて考えちゃいます。

だって他にもなかなか決まらない空部屋があるんです・・・

で、

結局は新たな保証人も見つからず

強制執行は予定通り実行され残念ながら追い出されちゃいました。

後に保証会社に聞いてみたところ、

執行日当日は、滞納者本人も友人と名乗る女性も居なく

留守宅のまま荷物の搬出を行ったとのことでした。

今回は保証会社に加入していましたので、

平成２９年１１月分から平成３０年８月２日（８月分は２日の日割り）までの家賃が補償され

しかも、特約に記載していたハウスクリーニング代（３８０００円）も補償してくれました！

残念ながら、早期解約違約金（１年未満で１か月分）は

強制で退去させているので補償されないとのこと

まあ、それは当然といえば当然ですね！

この追い出された生活保護者はその後どうなるんだろ？

すこし気になったので役所の担当者に聞いてみたところ、

そういった施設に入所することになるだろうとのことでした。

というか、そもそもこの人は施設で生活すべき人なんだろうな～

だって家賃を払わないと追い出されるということが分らないんだから・・・

もう帰ってくるなよ～(・Д・)ノ

おしまい

↓ポチっとお願いします↓

このページのトップへ

家賃を払わない生活保護者（１）

彼女の名前は江川寿子（仮名）

私のアパートに入居申し込みが入ったのは平成２７年５月のこと

そのアパートは、木造アパート築５０年

フルリフォームをしているが所詮築５０年

住んでいる住民も６０代７０代の老人ばかり

※以前ブログで書いた「権藤事件」「刑務所から脅迫状」「天井にアート」などと同じアパート

その当時の申し込みの内容は、

入居者　江川寿子（４０代・生活保護）

保証人　藤川勝雄（６０代・知人）

この様な内容でした。

まあ、

保証人との関係性は気になりますが、

保証会社さえ通れば別に気にする必要はありません。

保証会社に審査を出したところ、

すんなり通りましたので契約書を交わし鍵を渡し入居となりました。

平成２７年６月１日入居

で、

平成２７月７分の家賃・・・

入金がありません。

電話しますが出ません。

督促状を出しますが反応無し。

７月２０日まで待ちましたが入金も連絡もありませんでした。

しかし焦りません。

だって家賃保証会社が付いていますから

入居者が家賃を払わなくても保証会社が家賃を立て替えてくれます。

その後、

保証会社へ代位弁済を請求し、

保証会社から家賃の代位弁済を受けました。

結局、次の月もその翌月も本人からの入金がありませんでしたので

毎月毎月、保証会社からの代位弁済となりました。

※こんな人は結構います。

保証会社の督促には応じている様で、

家賃滞納→保証会社へ報告→代位弁済→保証会社が入居者へ督促→入居者が保証会社へ支払う

こんな感じのループが続いていました。

どういった形でも家賃が入っていれば問題なかったのですが、

平成２９年３月ごろから保証会社も回収に手こずり始め、

とうとう平成２９年５月末で追い出されてしまいました。

※裁判ではなく任意での退去です。保証人に協力してもらったのかも？？？

何だかんだ言っても約２年の入居でしたので、

そこそこの期間と思います。

※原状回復費などは保証人から回収しました。

実は本題はココからなんです。

そんな事があったのも忘れかけていた平成２９年１１月

聞いたことも無い不動産屋さんから入居申し込みが入りました。

※別の築古アパートです。

ＦＡＸを見てみると何と！！

半年前に追い出された江川寿子ではないですか！！

大家が同じと知らないのか？？？

ココは想像なのですが、

私のアパートを追い出されて

次に入ったアパートは保証会社を通していなかった。

入ったが家賃を支払わない

困った大家は次の引越し先を用意してやるから出て行ってくれ

って感じじゃないでしょうか？

普通だったそんな不良入居者断ります。

で・も・ね・・・・

申し込みのあったアパート・・・

もう半年以上空室なんです(ノ_＜)

それも６室のうち空室３室・・・

片目どころか両目瞑っちゃいます！！！

しかも最後は追い出されたと言っても、

前回は２年も住んでいました。

ココは入居を認めるべきでしょう！！！

しかし、

今回の申し込みは保証人無しです。

保証会社の契約が絶対条件です！！！！

受けてくれる保証会社はあるのか？？？

そしてマトモに支払うのか？？？？

次回に続きます。

↓ポチっとお願いします↓

このページのトップへ

あの事件はどうなった？

毎日暑いですね～

雨漏れに漏水・・・

毎日なにかあります。

でも、

毎回毎回漏水の話しなんて聞きたくないでしょ？

そこで今日は、

以前書いたブログ記事のその後を書きたいと思います。

ペットによる原状回復の強制執行

７月末も分割金（７万円ちょい）も無事振り込まれました。

まだあと３ヶ月ほど続きます。

それが終わったら訴訟費用を確定して差し押さえを実行しようと思っています。

特約ぶっちのスナック

退去に際し、退去時に清掃代を支払う特約と早期解約違約金

それにクロスの破損など

置手紙を置いて一方的に退去したスナック店主ですが、

保証会社に補償してもらおうと思っていたのですが、

なんと、保証会社は契約者が破産予定（弁護士依頼）なので、

代位弁済は出来ないとのことでした。

※保証会社の契約書を見ましたが確かに書いています。

※保証人は契約者の夫。夫は破産予定ではない

※しかし保証会社は契約者が破産予定なのでダメだと

そこで、

契約者本人（破産予定）と連帯保証人（夫）両名に対し、

違約金等請求事件を調停で申し立てました。

※訴訟でも良かったのですが相手の出方を見るため

９月に第１回の調停が開かれます。

持ち逃げされたと思っていたテーブルはありました。

６月１８日の大阪地震

私の地域は震度２程度でしたので大した被害はなかったのですが、

地震保険で意外なことをききました。

外壁のクラックでも出るんですね・・・

知りませんでした。

次回のブログ予告

入居から１度も支払いのない入居者が片付きました。

その顛末を書きたいと思います。

↓ポチっとお願いします↓

このページのトップへ

ホーム

このページのトップへ