自主管理大家の日々

どうも夜逃げされたようなんです・・・

まずは入居者のスペックを紹介すると

１、なかなか埋まらない６階建ての１Ｋマンション

　　エレベーター有りだが、ベランダ無し！窓無し！！

２、約７年入居

３、鬱病で生活で生活保護の受給暦あり、

　　現在は関東？に出稼ぎに行っている？？

４、保証人無しで保証会社利用だが、

　　保証会社倒産

５、４０代男性一人暮らし

６、携帯電話所持無し

７、５年ほど前に家賃滞納で調停を行い、

　　分割で支払う約束で合意し、しばらくは家賃滞納もなく平穏な日々

　　しかし、２年ほど前から徐々に遅れはじめ約４ヶ月の滞納

８、前回の入金は平成２９年１１月７日


まあ、常に２～３部屋は空室なので、

空室よりかはいいか～という感じでダラダラ対応していたのだが、

さすがに２ヶ月連絡も入金も無いとなると、

夜逃げを疑います。


帰ってくるなら入金するかもしれませんが、

夜逃げしているなら、部屋を置いていても無意味です。

※こういう時に保証人がいないのはキツイ・・・


と言うことで、夜逃げしているかの実態調査開始です。

１、ポストを覗いてみる


うん？

よく見てみるとチラシばかりで郵便物が見当たりません。

郵便物は転送しているのかな？？


２、ドアに貼紙と督促状をドアに挟む

ココで気をつけないとダメなことは、

決して家賃滞納などの言葉を使ってはいけません。

名誉毀損で訴えられたら負けちゃいます。

などで『〇〇号室　至急連絡お願いします』とだけ書きます。


３、督促状で郵便物を出す


物件住所宛に２通出します。

１通は『転送不要』の文字

転送不要の郵便物が戻ってきて、

何も書いて無いほうが戻らなければ、

郵便物を転送しているということです。

しかし今回は２通とも戻ってきちゃいました。


４、入居者の住民票を取得する

たまに居るのですが、

夜逃げ（無断退去）しておいて、

住民票を移動している奴

残念ながら、住民票の移動はありませんでした。


５、最後は数日おいて警察官立会いで室内確認

うーーん

普通に荷物がありますね～

それも結構な量です。


とは言っても、

家賃を滞納し連絡も無し、帰宅もしてない様子で、

郵便物も宛先不明で返送されてくる・・・


もう帰ってくる気はないと判断して良いんじゃないかな？


幸い、調停和解文がありますので強制執行は直ぐに出来る状態です。

明日にでも執行手続きをしようかな？


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とうとうシュアハウスのサブリース

「かぼちゃの馬車」問題が噴出しましたね・・・


東京商工リサーチより抜粋
↓
「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難に

首都圏を中心にシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する（株）スマートデイズ（TSR企業コード:294730672、東京都）が1月17日、20日の両日、物件オーナーへの説明会を開いた。1月12日には社長交代を発表し、民泊事業への進出話も出てくるなど、同社を巡る動きが慌ただしくなってきた。

シェアハウスのサブリース事業で急成長

　スマートデイズは、2012年8月に設立。首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している。物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」で業績を伸ばし、2013年7月期の売上高4億4,502万円が、2017年3月期（2016年に決算期変更）は316億9,664万円へ急拡大していた。ところが、2017年10月に突然、物件オーナーに賃料減額を通知。1月17日と20日に開催した説明会で1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかにした。

説明会場を後にするオーナー

説明会が終わり会場を後にするオーナー（1月20日都内）

　20日の説明会に参加した50代の男性は、「企業に勤めながら都内の物件オーナーになった。管理はスマートデイズに任せて、所有物件の空室状況は知らされていない。（スマートデイズが管理する物件の）入居率は50％に満たないと今日知らされ、今後100％に近づけたいとの説明を受けた」と話した。会社員のため物件管理に時間を割くことが難しく、今後も当面スマートデイズに管理を任せるという。


オーシャナイズとの提携

　スマートデイズは、2017年8月に（株）オーシャナイズ（TSR企業コード:296564656、東京都）と資本業務提携を発表。2018年1月12日には大地則幸社長に代わり、オーシャナイズの菅澤聡代表がスマートデイズの社長を兼任することを発表した。1月22日10時現在、スマートデイズの商業登記簿は「登記事件処理中」で閲覧できない。役員変更などの処理中とみられる。
　1月18日午前、東京商工リサーチはスマートデイズに対し、代表者変更の理由やサブリース賃料支払いについて取材を申し込んだ。しかし、1月19日午前、「同日中の回答は難しい」と連絡があって以降、22日11時30分までに回答はない。また、民泊事業への進出も「確認しないとわからない」とコメントしている。
　スマートデイズの2017年3月期の業績は、売上高316億9,664万円、経常利益4,097万円、当期純利益4,581万円。

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ココまで


コノ問題の根は、

スルガ銀行に大きな問題があると思うんですよ


かぼちゃの馬車を運営するスマートデイズ＝以下、デイズ社は、

建設費用の安いシュアハウスに目をつけ、

※シュアハウスは一般のアパートと比べ格段に建設費が安い
　だって、普通のアパートは１部屋ごとに台所やトイレなどの水周りが必要だが、
　シュアハウスは１棟に１～２箇所の水周りで済む

割高な家賃をサブリース契約で高利回りを約束してオーナー（物件契約者）を募り

その物件融資をスルガ銀行が行っていた。


え？

じゃあ、スルガ銀行は善意の第三者じゃ？って思いますよね？


スルガ銀行からお金を借りた人たちは、

契約者は一部上場企業勤務

金利４％～４．５％


要は、

高属性の人間にしか貸さない

だって建物の資産価値は低いからね


金利高いよ・・・・

だって、建物の資産価値が低いから他の金融機関は貸さないよ

だけどサブリースは高利回りだから大丈夫っしょ！


※まるで一昔前の商工ローンの様な考え方
　主債務者の返済能力より連帯保証人の返済能力をみている


ということで、

デイズ社はスルガ銀行とタッグを組んで、

シュアハウスをドンドン建築していった・・・


ところが、

スルガ銀行がデイズ社への新規融資ストップを通告

※ヤバイと思ったのかな？


途端にデイズ社は資金ショート

元々シュアハウスの家賃ではオーナーに回す金なんて無い

だって、新規建築で儲けていただけだからね


どうなんだろ？

投資は自己責任って言葉で片付ける人が多いと思うけど

コレって投資詐欺だよね？


そもそもが現実味の無い家賃設定でサブリースを組んで、

一括借り上げのサブリース契約だから絶対安心

空室も運営もすべてお任せでいいですよ♪


「あなたの属性を最大限に活用しませんか？」なんて

そんな甘い言葉で投資を募り、

最後は、無いものは無いです～って開き直り


これを詐欺って言わずに何を詐欺って言うんだろ？？


それと、

今回引っかかった方は高属性の方々が多いんですが、

こういう方って”理論”を重視するんですよね～

不動産業者はその辺りを熟知していて、

こうですよね？←Yes

こうですよね？←Yes

と、Yesをドンドン積み上げていくんです。

ただ、それは会社が潰れない（今回は開き直り）のが条件ですよね？


よく私はブログで書いていますが、

金の無い奴からは回収できません。

それは会社も同じで、

開き直った会社に契約を履行する気はありません。


結局、業者の空論に騙されたわけですよね・・・


現状を打破する方法？

うーーーん

一念発起して、築古の世界にでも来ますか？

築古は儲かりますよ～（笑　

大変ですが・・・・


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前回までの話し

遠方（北海道札幌）で少額４５０００円の回収・・・

結論から言うと、

今回のミッションは私の負けです。


電話→着信拒否

督促状→無視

１回目調停呼び出し→出廷せず

２回目調停呼び出し→出廷せず←今ココ


１回目の調停は札幌まで出廷のため行ってきました。

申立人は必ず最初（１回目）は出廷しないといけない

２度目の調停呼び出しは電話で対応できますので、

札幌まで行かなくても電話で調停が実施できます。


ですが・・・

やっぱり完全無視！出廷せず！！


こうなるとお手上げです。


４５０００円のために訴訟を起して、

当てずっぽうに銀行口座を差し押さえしても、

なかなか当りませんし、

現実的には費用倒れの公算が高いです。


ということで、

今回の件は私の敗北で終了です。


くそ！

札幌所在の中国人経営の旅行社！！

※観光協会などに加盟はしていない

ムカつく！！！！


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質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

質問宜しくお願い致します。
１年半前に購入した軽鉄ちく４３年のアパートでの、住民同士のトラブルで困っております。

揉めているのは2A号室住む50代おばさん一人暮らし生活保護、精神に異常あり。隣、下と揉めた経験あり。
2D号室に住む生活保護夫婦 の旦那50代、

初めは仲良くしてたみたいなんですが、１つ揉めちゃって、それから2A号室が訴えると言いだして、
2D号室のおやじが嫌がらせを始めました。ドアを蹴ったり、部屋の外でおばさんの中傷する言葉をはいたり、
一度注意したんですが、大家には関係ないと、大家が相手にするで、言うてくるんやと、相手にするなと、
それからも、注意をすると、逆に逆上して、文句を言いにいきます。

警察にも言うてるみたいなんですが、警察が来ると部屋に入り、捕まらないようにします。

この前はまた連絡があり今ドア叩いてます。と警察に連絡したみたいで、部屋に戻っていたので、
私が電話をして、今から話ししましょに！と言うて家いきますで、と言うと。
来るな！来たら警察よぶぞ！お前なんて、怖ないでなー。
くるな！あほ！○×○×を叫びたおして、来たらなにするかわからんぞ！
一見の大家が、首突っ込んでだらあかんこともあるんやぞ！

やらもう興奮しまくってたんで、アパートまでは行ったんですが、
それからおやじから電話が鳴りまくりまして、最後にわたしがあんたが、
2A号室に行かんだら部屋にはいかへん。わかったな！と言って電話をきりました。
それから、2日経ってますが、連絡はきていません。
ちょっと静まったみたいなんですが、こう言う場合どうしたらいいですか？このまま静まっていれば、このままか？

無理にでも、おやじを追い出すか？どういうふうに追い出すか？

2A号室が部屋を探しているみたいなんで、2A号室も癖ありなんで、でるのを待つか？ 両方ともおいだすか？
必殺様ならどうしますか？すいません宜しくお願いします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

私は基本的には住民同士のトラブルには首を突っ込まない様にしています。

だってメンドクサイもん・・・


こういった一人暮らし・生活保護・精神異常の方は、

常識は通用しませんし、

相手にしても疲れるだけなんですよね・・・


私なら防犯カメラを設置してみます。


いつも見張っているぞ！という事を前面に出すと、

おとなしくなったり、居心地が悪くなって出て行ったりするんです。

値段も安いですから一度検討されてはどうですか？


カメラ４台と録画装置で５万円程度で売ってますから、

工事費を含めても１０万程度で済みます。


それと、

迷惑入居者といっても、

大家側で追い出すというのはとても大変で、

現実的には不可能に近いです。


まあ、

ドアを蹴ったりする証拠画像があれば、

追い出しは結構スムーズに追い出すこともできますので、

どちらにしても防犯カメラはお勧めです。


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前回までのあらすじ

無断でペットを飼育して１年で退去

退去時には必ず支払います！と豪語していたのだが、

請求書送ろうが電話しようが訪問しようが、

無視！


調停で裁判所に２度呼び出すが、

それも無視！！


それで、本日が第一回目の口頭弁論期日でしたが、

出廷も反論文の書面も出さず、

一切無視！！！


ということで、

欠席裁判となり勝訴判決となりました。


次のターゲットは連帯保証人です。


連帯保証人に請求書を郵送しても無視

電話は着信拒否


契約者もふざけた奴ですが、

この保証人もナメテますね


※保証人は鉄工所に２０年ほど勤めている


保証人へのアプローチも調停から始めてみようと思っています。



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私の所有物件には様々な方々が住まわれています。

その中でも、

際立ってオカシナ？方も数人いるのですが、

今回はそんな方との年末年始の家賃回収について書きたいと思います。


築古アパートに５年ほど前から入居している５０代のオッサン

保証人無し・保証会社無し

生活保護を受給していて、独り暮らしをしています。


まあ、本当に軽度の知的障害があって

普通に仕事はできないだろ？って感じの方です。


特にトラブルという程の事はないのですが、

お金の管理が出来ない人で、

入居当初は、家賃滞納の連続でした。


お金の価値というか、

管理というか、

とにかくお金が入ったら全て３日以内に使っちゃうんです。

※金銭感覚とかそんなレベルではない


なので、役所と相談して銀行からの自動引き落としに設定して、

生活保護費が銀行口座に振り込まれる日に、

家賃を自動で振り込む設定をしていました。

※私の地域では役所から大家へ直接振り込まれる代理納付の制度はありません。


これで滞りなく家賃が振り込まれるはずなのですが、

１２月だけは違うんです・・・


普通の月なら毎月１日に振り込まれるのですが、

年末だけは１２月２５日前後と早く支給されるんです。


普通の方の感覚だと、

生活保護費が支給されても、

家賃を除いた部分を引き出して、

家賃部分には手をつけないでしょ？


でも、この方は違います。

絶対に全額引き出して使い切っちゃうんです！


毎年のとこですので、

本人に釘を刺しておきたいものですが、

本人は携帯を所持しておりません。


メンドクサイ奴・・・


そんな折、

他の所用でマンションに行った際、

オッサンの部屋を訪れたのですが、

あいにく留守でしたので、

警告の意味で私の名刺をドアに挟んでおきました。


当然、

２５日の支給日を過ぎても入金も連絡もありません。


念のため正月休みに入る２８日に部屋を訪れると、

ドアに貼紙がしており

訳わからない言い訳が貼り付けてあります。


もしかしたら、

年始に振り込まれるかも？なんて思いましたが、

当然振り込まれるわけありません。


結局、本日（１月５日）まで振込みはなく、

これは使い込んだに違いないので、

さっそく男性宅を突撃してみると・・・


（大家）

山下（仮名）さん～♪


（山下）

はい～～


（大家）

１月分の家賃どないしたの？

まだ入ってへんで？


（山下）

スンマセン

墓参り行って使こうてしまいました～ｴﾍ


（大家）

墓参りってドコまで行ったんや？


（山下）

京都のほうまで・・・ｴﾍ


（大家）

大阪から京都まで電車で行っても片道１５００円くらいちゃうか？

往復で３０００円やん？


（山下）

ｴﾍ

あとは飲んでしまいましたんや～ｴﾍ


（大家）

あんな～家賃使ったらあかんやろ？


（山下）

スンマセンスンマセン～ｴﾍ

来月２つ支払いますから～ｴﾍ


（大家）

来月２ヵ月分払うんやな！


（山下）

エヘ


（大家）

ほんま頼んますで～


こんな感じで終わりです。

なんでもっと詰めないかって？


だってコノ人、

怒鳴りまくると、

家を放って逃げ出すんです・・・


数年前にも同じようなことがあって、

怒鳴り散らして、詰めまくったら

置手紙をおいて西成あいりん地区に行っちゃいました。

※ダンボール生活をしていたとのこと


それに、

この男性に金策する能力も技能もありませんので、

怒るだけ無駄と言うものです。


それより

なだめすかして、多少の滞納があったとしても

死ぬまで住んでもらったほうが得策と考えました。


まあ、

愉快な仲間達の一員です。


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あけましておめでとうございます。


私は正月早々から風邪を引いてしまい、

寝込んでいます・・・


しかし、

正月やゴールデンウィークとか、

世間が休みとなると、トラブルは起きるものなんです・・・


風邪で寝込んでいると、

昼過ぎに一本の電話が携帯に入りました。


画面を見てみると登録のない番号・・・

嫌な予感がします。

でも出ないわけにはいけません。

意を決して電話に出てみると


中年男性の声で

●●マンションのものやけど

犬が吠えてうるさいねん！

それとな、ココのマンションのセキュリティーはどないなっとんのや！

エレベーターのチラシには落書きする奴おるし

防犯カメラはキチンと作動しとるんか？？


※なんとなく酔っ払い口調です・・・


（大家）

スミマセン

今日は１月２日で緊急対応以外は対処いたしかねます・・・


（男性）

はあ？

何とかするのがお前の仕事やろ？


（大家）

確かになんとかするのが私の仕事です。

私も、他人に迷惑かける様な奴は、

ぶち殺したいです！


私に瞬間移動できる能力があって、

悪いことをする人間を見つけられる能力があれば、

ぜひ、そいつの首を絞めて殺してやりたいですよ！

※これマジで言いました


（男性）

イヤイヤ殺すって物騒な・・・


（大家）

いえ、

今の日本はこれくらいしないと変わらないんですよ！

誰かが立ち上がりそして綱紀粛正を図らないといけません

私は古き良き日本を取り戻すために日々努力しており、

そのような”輩”をこの日本から消し去ることを生きがいとしております。

今は私にその様な能力がないために大変ご迷惑をお掛けして、

もうしわけございません。


（男性）

まあ、よろしく頼むよ・・・（ガチャ



おそらく正月で仕事も休みで、

酒飲んでヒマだったんでしょう・・・

そんなんで電話してくるな！！！




という事で、

今年も一年お付き合いのほど、

よろしくお願いいたします。


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