トイレからの漏水判別

トイレの水がチョロチョロと流れる現象って結構あるものです。

そんなチョロチョロ漏れる現象の対策を今日は書きたいと思います。


専門的に詳しく書くともっと沢山の現象はあるとは思うのですが、

代表的なものを2点紹介します。


DSCN3839.jpg
洋式便器を見てみるとチョロチョロと水が垂れています。


この場合はタンクの蓋を開け

タンクの水がどの位置にあるか?を確認します。

DSCN3840.jpg
↑お水がオーバーフローの下の位置にあるのに便器に水が流れている場合は、

DSCN3838.jpg
フロートバルブが劣化して、水が漏水している可能性が高いです。

ゴム製で、長年水に浸かっているため弾力性が無くなってきているんだと思います。


もう1つのパターンは
DSCN3863.jpg
水がオーバーフローしている場合です。

※オーバーフロー管から水が溢れている

この場合は、ボールタップの故障ですので、

ボールタップの交換を行います。
DSCN3864.jpg
現在、私の一番のお気に入りです。

フロート部分が小さいのでタンクの断熱材などと干渉しにくい
DSCN3865.jpg

取り替えは簡単ですので、

少し頑張れば出来るレベルです。


結構な頻度でトラブルがありますので、

自主管理大家をされている方はマスターしても損は無いとおもいます。




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嫌な仕事・・・

大家業をしていると様々な嫌な仕事もこなしていかなくてはいけません・・・

嫌な仕事と一言に言っても、

クレーム処理など精神的に嫌な仕事と、

夜逃げなどの荷物撤去など肉体的に嫌な仕事がありますが、

本日ご紹介する仕事は、

うーーーん

精神的に嫌かな・・・?って仕事です。


それは・・・


ネコの死体処理です・・・


意外とネコの死体処理は多く、

1年に1回~2回程度は処理していると思います。


ある時は、駐車場で

ある時は、マンションエントランスで

ある時は、植え込みの中で・・・


で、

今回は・・・

DSCN3845.jpg
風俗ビルの廊下でした・・・

なんでこんなところで死んでるんだろ??

死体を見て想像ですが、

口から血を吐いていましたので、

病気か毒エサで死んじゃったんでしょうか??


まあ、

私が殺したわけではありませんので、

淡々と処理するだけです。


とは言っても、気持ちの良いものではありませんので、

軍手をはめて新聞紙に包んでゴミ袋へ・・・


これが・・・

まだ死後硬直が始まってなくて、

何とも嫌な手触りなんです・・・

ぐにゃ~って・・・・

※死後硬直になっていると、簡単にゴミ袋に入って楽なんです。


なんとかゴミ袋に入れてゴミ箱の中へ

※動物の死体は生活ゴミとして出せます。


嫌な仕事ですが、

こんなの、誰に頼みます?

管理会社?

特殊清掃人??

ちなみに敷地内では役所も保健所も助けてくれません。


自分でするしかないんです!!

明日は良い日かな~(遠い目・・・・

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大家さん合宿旅行を開催しました。

このブログなどで募集していた

9月23日開催の温泉合宿(栃木県)に行ってきました。


今回は関東の方が参加しやすい様にと、

東京上野発で、初のバス旅行です。
1_20170925132311f51.jpg
貸切バスですので、車内でお酒なども呑めます。

朝8時出発でしたので、

昼過ぎにはホテルに到着し、

温泉に入ったり酒呑んだりとゆっくりした後、

2_2017092513231143a.jpg
宴会場を借りての飲み会開始です。


宴会場では、参加者一人ひとり自己紹介をしていただき、

得意分野や困っていること教えて欲しいことなど、

その後の部屋呑みでのキッカケを作ってもらい

4_20170925132309265.jpg
部屋呑みでは、皆さんロックオンした方に話しかけておられました。

まあ、いつものことですが・・・

気が付けば夜中の3時・・・


不動産談義をしていると

本当に時間の感覚がなくなります・・・

3_20170925132310ce5.jpg
今回は約30名の方が参加され、

非常に実のある合宿が実行できたと思います。


また、企画しますのでぜひ参加してくださいね!


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些細なクレーム・・・

築古マンションの住民(60代独身男性)より電話があり、

グダグダと文句を言います。

この男性は、以前にもマンション敷地内をネコが通るのが許せない!!

と、クレームを入れてきた人物で、

長々と持論を展開する方です。

※ネコのクレームの際は、私にはネコを絶滅させる能力は無い
  だから無理!と言って納得させました。


今回のクレームは、

男性:自転車が動かされて困っている

大家:どういう意味ですか?

男性:夕方な、駐輪場に自転車停めて朝になったら横に動かされているんよ

大家:横って何メートルくらいです??

男性:何メートルっていうか、1~2メートルくらいや

大家:まあ、誰かが移動させたんですかね?

男性:気持ち悪いから、自転車の駐車位置を決めてくれ

大家:そこまでしないですよ・・・

男性:なんでや!勝手に移動されて気持ち悪いやろ!!

大家:だって、他の方からそんな話しは聞いてませんし、

   駅前などのマンションと違って自転車置き場も広いですからね、

   そんなギチギチした取り決めは必要ないと思います。

男性:共益費を払っているんやから、対応せえへんのはオカシイやろ?

大家:共益費云々は関係ないですよ

   必要な対応はとりますが、お話を聞く限り数メートル動かされただけでしょ?

   大した被害でもないですやん

男性:大したこと無いけど・・・

大家:ちょっと考えすぎですわ~

   あんまり気にしたらアキませんで~

男性:そうか?

大家:そうですわ~

男性:そやけど、気もch

大家:(話しを遮って)イヤイヤ考えすぎですわ~

   ほな失礼します~


まあ、

なんて言うか・・・

こんな人も家賃をキチンと払ってくれますので、

上得意さんです。


こういった電話のポイントは、

最初は丁寧な言葉使いで、

徐々に横柄?な言葉使いにしていき、

最後はコチラ側のペースに持っていきます。


あまり参考にならない情報とは思いますが・・・



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質問コーナー『新築区分マンション』

件名:不動産購入について教えて下さい
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突然のメールで失礼致します。貴兄のブログを拝見し、ご意見を伺えないかと
メールを送らせていただくことに致しました。

実は現在、気に入った新築分譲マンションがあり、購入の可否を
思案しています。購入の目的として、利益は関係なくそこに住みたいから購入するというのではなく、
数年住みいつかは賃貸に出し、
ゆくゆくは売却して投資的な利益を得たいと思っています。

そこでお聞きしたいのは、
上記のような考えでこの物件を買うのは正しいことなのか、
それともセオリーから外れた考え方なのではないかということです。
参考までに我々のデータ、物件のデータをお送りします。

私 40代後半男性 会社員 妻50代前半会社員 子供なし

保有財産: 投資信託(長期保有計画)、現金、

自宅用分譲マンション4LDK(博多、現在義母が単独で居住) 

夫婦年収:1200万
現在の住居:東京都〇〇区 賃貸マンション、家賃18万(うち8万会社補助)


対象マンション:東京区内新築分譲マンション(現在建設中)

2LDK販売価格約7700万、予想賃料23万/月

対象マンション特徴:立地人気エリア、駅徒歩6分、日当たり眺望とも良、
中古でもほぼ値崩れせず売却可能地域とのこと
(そんなことがあるのでしょうか?)

賃貸入居率もかなり良い地域、(当該地域をよく知っており、環境、立地の良さは納得済みです)


考察:

1.5年ほど住み賃貸に出し10年ほどで売却。売却時に購入価格で売れたら利益が出る。
  果たしてそんな風に行くのか。

2.高額な新築物件を50代で投資用として購入するのは不動産の常識からはずれてるのでは
 (例えば30代が30年住み続ける目的で買うなどが常道だと思う)。

3.新築購入後5年ほど経過したときに購入価格で売れることなどありえないのでは。


ご多忙の中、ぶしつけなお願いで大変恐縮ですが、もし可能なようでしたら、上記に対し、
コメントを頂けましたらとても有難いです。

何卒宜しくお願い致します。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします・・・

けど、

私の投資法(経験)とは畑違いなので、

まったく見当が付きません・・・

だって私は築古の一棟物ボロボロマンションが主ですので・・・


ただ、

色々な方のお話しですが、

新築マンションを買って、買値以上で売れたと言う話しは、

あるにはあります。


それは超有名なマンションの場合といった特殊な例で、

※大阪では大阪駅直結のグランフロント大阪などが有名

ほとんどの場合は、買った瞬間に2割ダウンといった具合でしょうか・・・


それと、マンションで利益が出た方って、

”転売で儲けてやろう!”と考えて購入しているのではなく、

ただ、自分用にと購入して、

ためしに売りに出してみたら大幅利益が出たって感じで、

”その感覚”でいるからいいのかな?なんて思っちゃいます。


コノ様な事例をお二人知っていますが、

二人とも年収3000万以上の方で、

ぜんぜんお金にガッツイていないんですよ・・・


うーーーん?

どうなんでしょ?


新築高級区分マンション・・・

想定収入が得られなければ、

即首が回らなくなる可能性もありますよね・・・


これが1棟物マンションなら、

7/10とかで収入が途絶えることはありませんが、

今回の場合だと1/1ですので、

100か0ですよね・・・・


結構、危険な賭けになっちゃうような・・・

どうなんだろ????


経験者の方のご意見お待ちしています。



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★業務連絡★
9月23日開催の栃木湯西川温泉合宿ですが、
参加の皆様へ最終案内をお送りいたしました。
ご確認お願いします。

マンション騒音問題の検証

先日のブログで、

夜逃げをした挙句、破産申立てをしたクレーマーですが、

一つ気になることがありました。

それは・・・

本当に、そんなに足音は響くのか??です。

せっかくですので、

上の階の方に協力してもらい実験してみました。


上の方に、

1、普通の歩行

2、子供の様に暴れる

などをお願いして室内を歩き回ってもらいました。


結果!

1はほとんど聞こえない

2は多少聞こえるが耳を澄ませないと聞こえない

生活をしていれば、テレビや物音でほとんど(全く)聞こえない(気にならない)レベルと思います。


結論!!

ただのキチガイクレーマーだった!!


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鍵穴にボンド

女性の入居者さんより、

自宅の鍵穴が変だと通報があり、

お伺いしてみると・・・
DSCN3757.jpg
DSCN3759.jpg
鍵穴にボンド?のり??が詰め込まれています・・・

あ~あ・・・

しかし、

鍵を差し込んでみると、

まだ何とか鍵穴に刺さります。


ということは、

まだ鍵穴に注入されて時間が経っていないってこと??


しかし、

こんなのは警察に通報しても捕まった例がありませんし、

マトモに捜査なんてしているように思えません。


要は、こんなのに警察を呼ぶのは時間の無駄ってことです。


幸いにも、入居者さんが在宅中にイタズラをされて様で、

ロックはかかっていない状態でしたので、

シリンダーの交換は比較的簡単で、

シリンダーの在庫もあったせいで、

10分ほどで作業を終えました。


ここで問題なのが、

カギ交換費用は誰が支払うのか?です。


ネットなどで調べると様々な意見があって、

借主負担と言う意見もあれば、貸主負担と言う意見もあります。

どうも、

不動産屋的な解釈だと借主負担

弁護士など法的な解釈だと貸主負担

といった具合で意見が分かれている様です。


うーーん、

あくまでも私の考えですが、

鍵穴イタズラって偶発的な自然災害などと違うと思うんですよね?

どちらかと言うと、入居者に個人的恨みがあったりして

それで鍵穴攻撃されちゃうんと思うんです。


で、

私の提案としては、

1回目の鍵穴攻撃は基本的に大家負担

しかし、入居者の加入する火災保険でカバーできる場合は、

保険で出してもらう。

保険に入っていない場合や、保険が対応していない場合は、

今回のカギ交換代を請求しない代わりに保険に入ってもらう。

こんな感じで対応しています。


まあ、

鍵穴にイタズラしても大家や保険屋が困るだけで、

こんなことしてもあまり意味が無いと思うんですけどね・・・・

どちらにしても迷惑な話しでした。


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今日の自主管理大家さん

まあ、自主管理で大家業をしていると様々なことがおきます。

そんな今日の出来事を書いてみたいと思います。


朝一番に掛かってきた電話は、

築40年の築古マンション住民から

このマンションは4階建てエレベーター無しで、

その4階部分に住んでいる住民からでした。

「お湯が出ない」「水の出も非常に悪い」とのこと

さっそく、現地へ向かい訪問してみると・・・

確かに水の出が悪いです。

原因として

1、給湯器の故障?

  でも、台所の水の出も悪い

2、屋上にある加圧ポンプの故障?

  通報してきた住民の近所にも聞いてみたが、

  やはり同じ現象で、水圧がほとんど無い・・・

ということは、やはり加圧ポンプの故障の可能性が高くなりました。

念のため、ポンプのブレーカーを落としてみたり、

ブレーカーの電圧を測定したりしましたが、

ポンプは始動せず・・・

ダメだ・・・ポンプ屋さんを呼ぼう・・・


小一時間ほどでポンプ屋さん登場


やはりポンプが故障しており、交換の必要があるとのこと

新品のポンプを直ぐに注文してくれましたが、

到着は2日後・・・

住民の皆さんに謝罪の文書を作成して配布


次は昼間の麻雀の音のクレーム

まあ、昼間は大目に見てあげて

※少し初老のオッサンで最近神経質になり始めた


次は警察からの防犯カメラを見せて欲しいとの依頼

これ、意外と時間食うんです・・・

でも、これも国民の義務です。


あとは、

中国人寮に貸している部屋の照明器具が故障?したとのことで、

交換してきました。

このシーリングライトが最悪で、

コーナン製なんですが、

必ず3年で壊れる。

ドンドン壊れる。

100%壊れる。

しかし、リコール指定されていない・・・

まあ、3年もったから良いか・・・


こんな1日でした。


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マンション騒音苦情(3)

さあ、あと数日で明渡し訴状を提出しようとしていた矢先、

同じマンションの入居者さんから電話がありました。


住民:駐車場を借りたいのですが・・・

大家:スミマセン、今満車なんですよ

住民:でも、先日引っ越した方の駐車場が空いてますが決まったんですか?

大家:え?誰も引っ越してませんヨ???

住民:そうなんですか?3日ほど前に4階の方が引っ越していましたけど・・・

大家:え??ほんとうですか????


もしかして夜逃げ・・・?


さっそく確認のために物件に行ってみると・・・
DSCN3723.jpg
ドアには新聞が詰まっています。

玄関の鍵は掛かっておらず、

恐る恐る覗いて見ると・・・
DSCN3724.jpg
室内に荷物は何一つ無く、

完全に引っ越しています。
DSCN3736.jpg
ご丁寧に玄関には鍵が吊るしてありました。


あはは~

完全な夜逃げじゃん!


鍵も返却しているわけですから、

部屋の明渡しに同意しているのは明らかですが、

トラブル防止のため、警察官に安否確認の立会いをお願いしました。

※本当は、無断退去ですので、永遠と家賃を請求するのも一手なのですが、
 1、この夜逃げ者は保証人無し、保証会社無し
 2、このマンションは空きが無いため、早くリフォームをして次の人に貸したほうが建設的
以上の理由から8月末での退去としました。


しかし、夜逃げ=債務チャラではありません。

ココからが本番なのですが、

まずは転居先を判明させる必要があります。


こんな時は、

弁護士に相談?

警察に相談?

興信所に相談?


いえいえ

こんな時は住民票の取得です。


逆にそれしか手はありません。


※今更ですが、大家(債権者)は滞納者(債務者)の住民票が取得できます。
 もちろん合法です。


さすがに夜逃げして間もないから住民票の移動はしていないだろう?

と思いつつ市役所で住民票を取得してみると・・・・

新住所に移動してるじゃん!!

大家が住民票を追うなんて思わないのかな??


さっそく、

滞納家賃と現状回復費請求の裁判(調停)書類を作成して、

イザ!裁判所へ提出!!と思っていたら・・・


無題
本日、郵送で弁護士から破産予定との受任通知が届きました・・・・

あ~あ、

終わりです。

泣き寝入りです。


夜逃げされ

壁をボコボコにされ
2_2017090712292339a.jpg

トイレを水浸しにされ
9.jpg

※ウォシュレットを取り外した様だが、パッキンをはめてなかったため、
 水がポタポタと垂れて、トイレがプール状態だった。
7.jpg
8.jpg

全て泣き寝入りです。


無念・・・・


支払う気の無い奴→弁護士依頼→破産

もうどうしようもありません・・・



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9月23日開催

栃木県日光市湯西川温泉合宿

詳しくはコチラ

マンション騒音苦情(2)

前回のつづきです。


文句を言ってくる階下の住民が送ってきた警告文に対し、

その内容について尋ねる文章を送った私、


しかし、手紙や直接文句を言って来られたりと、

階上の住民は精神的に追い詰められ始めていました。

特に昼間一人で居る時間が多い奥さんは、

ピンポンが鳴るたびにドキッとするところまできているとのこと


うーーーん

何とかクレームを出す階下の住民を追い出さなければ・・・・


おさらい

階下の住民は神経質な60代

今までも何かにつけて因縁をつけてきた

今回も階上からの音などほとんど無いのに、

妄想被害をしている模様


とりあえず、

階上(5階)の夫婦を落ち着かせるために

玄関前に監視カメラを設置しました
DSCN3750.jpg
DSCN3751.jpg
電池駆動で、

人が来たり動きがあった場合のみ作動する。

意外と安くて13000円程度だったと思います。


これで、ドアドンなどした場合には証拠となります。


しかしカメラ設置以降、

階下のクレームはピタリと止まり、

カメラが活躍することはありませんでした。


ただ、相変わらず家賃滞納は3ヶ月程度ありますので、

これを理由に契約解除を行い裁判で退去を狙う作戦に着手


まずは家賃滞納による契約解除の内容証明を郵送し

8月上旬に無事受け取る


次は、8月に入金が無ければ、

9月1日に裁判所へ明渡しの訴状を提出する予定です。


ところが意外な展開に・・・


つづく



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マンション騒音苦情(1)

以前、少し書いたマンションでの騒音トラブルですが、

一定の終結を迎えましたので、詳しく経緯を書いていきたいと思います。


まず物件は、5年々ほど前に購入した大型RCマンション(ファミリータイプ)

DSCN3755.jpg

4階の住むのは60代の中年夫婦、

この方は、私が物件購入する以前から住んでおり、

ちょっと小うるさい感じの夫、

奥様は韓国の方?らしく、片言の日本語


その上(5階)に住むのは1年ほど前に引っ越してきた30代のファミリー

ご夫婦に中学生のお子さん

ご夫婦はおとなしい感じの方で、

ケンカや揉め事とは無縁の世界にいるような方


そんなある日、

4階の夫が5階宅へ訪問し、

足音がうるさい!

共同生活なんだから互いに協力することが必要!

などとクドクドと言っていったらしい


それに対し

5階の夫婦は、

廊下や部屋にコルクマットを敷いたりして、

自衛策を講じていた。


しかし、

4階の夫はたびたび注意に訪れ、

ネチリネチリと嫌みを言っては捨て台詞を吐いて去っていくを繰り返していた。


そんな状況に耐えかねた5階の夫婦は、

大家(私)に助けを求めてきて、

>普通に生活しているつもりだし

>床にマットを敷いたりして努力している

>それでも文句を言ってくるので怖くてしょうがない・・・

と助けを求めてきました。

部屋を確認したところ、

部屋のフローリングは古いタイプで、

防音などの対策がなされていないタイプのモノで、

場所によっては、ギシギシときしむ所などもあり、

入居者の努力ではどうしようもない部分があると判断しました。


そこで、対応策として

防音タイプのフローリングへ張り替えることに
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この工事で、

騒音トラブルは解決に向かうと思われたのだが・・・


工事から3ヶ月ほど経ったある日、

5階の住民の騒音被害を受けているとの主張は収まらず

『最終通告』と称する抗議文を5階住民宅へ投函

手紙での抗議及びドアドン攻撃

※実際に4階住民が出してきた抗議文

『最終通告』

4月初旬騒音測定・分析専門会社に依頼し音量測定と記録を開始。
5月10日法定代理人(弁護士)に委任状提出

騒音レベルは「かなり高い」と測定会社。40db~68dbの騒音が
1日当たり300~630回。4月中の最高は77db
早朝6時~10時が特に高いレベルを記録している。

この状態が続くなら法定代理人の判断で裁判に持ち込む
訴状は「損害賠償(慰謝料)と改善命令請求」で行う
(過去の判例に基づく)

1度目の改善命令の後 裁判所が指定するレベルの音量まで改善がなされなければ
2度目の訴訟となり「損害賠償と退去命令請求」

代理人に依頼済みの為、今後苦情も警告も勝手に出来ない
当方より苦情が来ないことを安心せぬよう注意されたし
敷物や緩衝材にたよらず、音の出ない歩き方行動等抜本的な改善を強く希望する

最後に、裁判に絶対的説得性のある数値データが毎月残され
これまでのように一時的な改善では通用しない事を申し添える。


ココまで

※基本的に原文のママです。


もうね、狂ってるでしょ?


これを受けて5階住民は恐怖を感じ、

他の部屋への転居を希望


他の部屋は空いて無いし・・・・

このままでは、この優良な入居者が逃げて(退去)いってしまう・・・


それに対し、文句を言ってくる4階の入居者は、

常に3ヶ月の家賃滞納状態

しかも、私からの電話は全て無視!!


まずは、

この最終通告に対しての文章を作成しました。

以下が私の作った文章です。


 拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚くお礼申し上げます。

さて、貴殿が同マンション000号室00氏に対して出した「最終通告」と称する文章についてお尋ねいたします。

貴殿は、測定会社にて測定及び法定代理人(弁護士)に委任状を提出し、損害賠償(慰謝料)を請求するような文章ではございますが、当マンションを所有管理する当社といたしましては、このまま当事者間でのトラブルに発展するのを見過ごすわけにはいきません。

そこで貴殿にお尋ねしたいのが、
1、測定会社名及び測定記録
2、委任した弁護士

以上についてご返答をお願い致します。


ココまで

どう反応を示すのか楽しみにしていました・・・


つづく


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9月23日開催

栃木県日光市湯西川温泉合宿

詳しくはコチラ


ブログ再開のお知らせ

皆様、お久しぶりです。

9月に入り、猛暑も和らいですごしやすい気候になってきましたね!

という事で、必殺大家人の不動産ブログも再会していこうと思っています。

8月で特に動きがあったのが以前ブログで書いた『マンション騒音トラブル』です。

この事件は進行形だったので詳細は書けなかったのですが、

意外な形で終焉となり、

ブログで全てを公開できるところまできました。

まずは、この物語から書こうと思っています。

9月4日(月)には公開できると思いますので、

それまでしばらくお待ちください。


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

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