自主管理大家の日々

今現在、企画している旅行の日程をお伝えしておきます。

以前より声の多かった東京発プランを検討していて、

平成２９年９月２３日（土）から一泊二日で、

喜怒川温泉を予定しています。

貸切バスで東京（上野）０８：００発

※近くの方はホテルで合流もＯＫ

ホテル１３時着

ホテルで宴会

翌日、少し観光をして

東京１６時着の予定

募集は近日中


もう一つの計画は、

平成２９年１２月２日（土）

和歌山の山奥でバンガローに宿泊してバーベキュー＆焚き火大会

去年は残念ながら雨で中止となりましたが、

おととし開催した際には非常に良かったです。

これも近日中に募集をします。

予定を空けていてくださね！


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破産予定者へ何とか仕返し（債権回収）出来ないものかと、

勤務先の給与の差し押さえを実行しましたが、

結論は、破産者に免責が許可されましたので、

これで終わりです。

※今までの経緯はコチラ



債務者の破産申立書を閲覧したところ、

債務者は以前詐欺で逮捕暦もあり、

その被害金の弁済もしていないため、

もしかしたら免責不許可が出るのかも？？なんて考えましたが、

やっぱりダメでした・・・


まあ、

合法的に勤務先へコノ人は破産者ですよ～って教えることが出来ましたので、

それはそれで良いんですけどね！！


また次のズルイ奴を追い込んでやる・・・


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毎日暑い日が続きますね～

暑すぎて、仕事もブログもサボリ気味です・・・


そんな暑い日の不動産管理の注意点を一つ書きたいと思います。


それは空室の排水トラップです。

トラップの水が蒸発してしまうと、

排水管の臭いが部屋に充満してしまったり、

小バエが排水管から上がってきて、

小バエの死骸だらけになったりとします。


そんな空室に入居者が決まるわけがありません。


そこで、

空室に行った際は必ずペットボトルを持参し、

排水口に水を継ぎ足すようにしています。


そのほかにも、

洗面台・トイレ・台所など一通り水を流していきます。

※サランラップで封とする手もありますが、少し跡が残って汚いことも・・・


ちょっとしたことですが、

ちょっとした努力です。


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暑いですね～

寒い時期より暑い時期のほうが不動産トラブルって多いような気がします。


そんなこんなで、

ブログもサボリ気味？になってます・・・

夏はボチボチやりましょう！！


で、

タイトルのエアコンからの水漏れです。


室内機よりポタポタと水が垂れています。

この現象は結構な確率であって、

対処法も簡単ですので、是非チャレンジしてみてください。


まずは用意する物

ドレインホースポンプ

ホームセンターで１０００円程度で売ってます。


これを室外機のドレンホースにつなぎます。
（外に水を排出するホース）



ココでワンポイント

ポンプは押し出すんじゃなくて、

必ず引いてください。

押しちゃうと詰まっている虫や汚れが室内機側に入ってしまい

室内機を分解しないと改善できなくなっちゃいます。


１，２度作業をすると、

ドロっとしたホコリを含んだ水が排出されて貫通します。


このポンプが無くても口で吸い出すことも出来ますが、

口の中に虫やホコリの塊を吸い込んじゃうのは嫌でしょ？


１０００円程度のものですので、

常備していても損ではないですよ


もう一度、ポイントを書きます。

貫通のポイントはショポシュポするんじゃなくて、

引いては抜いて、また差込んで引くという感じです。

これで７割は水漏れは解消します。



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ビル一階にある焼肉店よりクレームが入り、

動力のブレーカーが落ちたことによって、

冷蔵庫の肉がダメになったどうしてくれる？とのこと


？？何じゃそりゃ？？？


とりあえず現場のマンションに行ってみると

店主：店に来たら動力が止まっており、

　　　　関西電力に来てもらったら外のブレーカー（動力）が落ちていた。

　　　　そのために冷蔵庫の肉がダメになった。

大家：わかりました。

　　　　事実関係を一つ一つ確認していきたいと思います。

　　　　まずはダメになった肉を見せてください。

店主：それは・・・もう捨てた

大家：そうですか・・・ないんですね・・・

　　　　では、次に関西電力に停電の事実確認をしてみます。


大家：〇〇マンションの停電の件をお聞きしたいのですか？

　　　　ブレーカーが落ちた原因を教えてください。

関電：明確な原因は判りませんが、

　　　　漏電はありませんでした。

大家：では、考え付く原因は何かありますか？

関電：うーーーん、

　　　　あとは、急激な使用量の増量ですかね？

大家：わかりました。ありがとうございます。


大家：漏電ではないので、お店の機器の問題です。

　　　　ですので、店内の動力機器か配電に問題があるのではないですか？

店主：店内の電気はお宅にお願いしましたよ？

（大家心：え？そうなの？？？）

大家：では電気屋に確認します。

電気屋：そこは工事して無いよ、引き込みまでで

　　　　　店内なんかは一切してないで～

大家：してないそうですよ

店主：そうですか・・・

※この店は途中で経営者が変わっている。
　店舗はスケルトンの状態で、前の店舗経営者が工事をした。

大家：あの、きちんと確認してから発言していただけませんか？

店主：いや～、私も前のオーナーのことをあまり知らないもので・・・

大家：しかし、その経営を変わるのに対して当社は関わっていませんよ？

店主：そうですね・・・

大家：とにかく、今の現状では当方の問題ではなく

　　　店内側の問題と思われます。

店主：そんなの納得いきません。

大家：では、納得いくように、調査をされては如何ですか？

店主：どうやって？

大家：関西電力に相談するなどすれば如何ですか？

店主：分りました・・・


ということで店を後にしたのですが、

１０分後再び電話が掛かってきて


店主：関電に聞いたところ、漏電と思われると言ってますよ！！

　　　だから補償してください！！！

大家：あの・・・いいですか？

　　　漏電が発生しているのであれば、

　　　関西電力は
　　絶対にブレーカーを上げないんですよ！！！！

店主：え？そうなんですか？

大家：そうですよ、それは絶対なんです。

　　　だって、漏電が発生しているのにブレーカーを上げたら

　　　火事の可能性があるじゃないですか？？

大家：本当に漏電が原因と言ったのですか？

店主：あの・・・聞き間違いかも知れません・・・・

大家：先ほども言いましたが、キチンと確認して調べてから発言してください。

店主：相談してみます・・・・


おそらくなのですが、

ブレーカーが落ちた原因は、

動力機器（エアコン・冷蔵庫・製氷機など）の使用容量を低く関西電力に申請し、

基本料金を低くしようとしたのでは無いか？と思われます。


まあ、

最悪、設備側（ブレーカー）の責任になったとしても、

火災保険の施設賠償保険に入ってますから、

大丈夫なんですけどね！！



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ブログで募集した和歌山のホテル浦島旅行に行ってきました。

今回は新大阪駅からＪＲ特急くろしおで約４時間かけて向かいます。


当然、車内ではビール片手に不動産談義です。

４時間の乗車ですので、思う存分不動産談義が出来ます。


紀伊勝浦駅からはホテル浦島への送迎船に乗りホテルへ向かいます。

ホテルでは、

温泉ホテル恒例の卓球大会をしたり、


マグロの解体ショーを見たり


ここでも不動産談義で盛り上がります。


部屋飲みでは、参加者皆さんの不動産経験を発表しあい、

それぞれの経営方針や物件購入談などを話したりと、

夜中の２時まで語り合いました。


翌日は、

くじら博物館で、イルカショーを見たり、


クジラショーを見たりと楽しんでから帰りました。


ご参加いただいてありがとうございました。

大家業は同僚が居ないので、

なかなか相談する相手がいませんよね？

みんな同じです。

一人で悩んでいる迷える大家！

ぜひ一度参加してみてください！！

同じ悩みを持っている人たちばかりですから直ぐに打ち解けますよ！

※物件の所有の有無は関係ありません（目指す方も大歓迎）

※老若男女関係ありません（今回は５名の女性が参加されました）


今回の旅行の詳細は岡山大家さんのブログでも紹介されています。


次は秋口にでも計画しますので、

騙されたと思って飛び込んできてくださいね！（騙さないよ！）



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駅前にあるマンションなのですが、

駅前なので、駐輪場へ無断で自転車を停めていく奴がいます。


対策として、

入居者には駐輪シールを配って自転車に貼ってもらいます。


所用でマンションに行った際には、

駐輪シールを貼っていない自転車を見つけたら

警告文を自転車に取り付けます。

というのも、

今までの経験上、

ほとんどの自転車は入居者さんの物で、

買い替えなどで自転車が変わったが、

シールの申請をしていないとか、

タダ単にシール貼り忘れという感じなんです。


なので、

シールが貼っていない＝即撤去としてしまうとトラブルの元です。


しかし！

何度警告をしても無視する人が居ます。



この自転車は４回結束バンドで警告文を取り付けても無視です。

こうなると実力行使となり

１００均で売っているダイヤル式のワイヤーロック

ここでポイントはダイヤル式にしておくことです。

そうすることによって、入居者の場合は電話で確認が取れたら

そのままダイヤル番号を教えて解除することが出来ます。

※カギ式だとワザワザ行かないといけない



ということで、

警告文とワイヤーロックしました。


で、翌日

若い入居者さんより電話があり

自転車を買い換えたんだが、

ついついシールをお願いしそびれました～と連絡がありました。

やっぱり入居者さんだったんですね(・Д・)ノ


ダイヤルナンバーを教えてシールを貼っておくようにお願いして終わりです。


まあ、こんな感じです。


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先日は共有部分（エントランス）の虫（羽アリ）クレームの記事を書きましたが、

今回のクレームはベランダ部分のクレームです。


基本的には”虫”に関しては関知しないのですが、

隣のベランダから”ウジ”が来ているとのことですので

放っておけません。


さっそく訪問してみると・・・


ウジ虫だらけです・・・


虫には詳しくないのですが、

やっぱりウジ虫だよな・・・


隣のベランダを覗いてみたところ・・・

生ゴミ？を入れたゴミ箱をベランダに放置しており、

そこからウジ虫が溢れているのが見えました。

この部屋は、法人契約で外国人技術研修の名目で

日本に出稼ぎにきているベトナム人が住んでいます。


契約は日本の企業ですので、

現状を報告し、すぐに対処していただくようにお願いしました。


その日のうちに契約している担当者が来られて、

直ぐにベランダのゴミ処理をしていかれて、

問題は解決しました。


まあ、

原因が直ぐに判明し、

また、直ぐに対応してくれましたので、

即解決してよかったです(=ﾟωﾟ)ﾉ


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ある駅前にある９階建てＲＣマンションの２階にあるマッサージ店より連絡があり、

天井から水が垂れているとの連絡が夕方５時頃にありました。

さっそく現場に急行し確認してみると


確かに水滴がポタポタと垂れています。

うーーん

どこからの水なんだろ？？？


とりあえず上階の３階の部屋へ

しかし、３階の住民に事情を聞いても水をこぼしたり、

漏水の原因になるような事案には思い当たらないとのこと

台所の下の部分を見たりもしましたが、

特に水で濡れていたりしません・・・


うーーーーーーん

原因が判りません。


その間も水の垂れは止まりません。

と言う事は給水の可能性が高いです。

※排水なら流した時だけ漏れてくる


とにかく漏水原因を特定しなければなりません。


手始めに漏水している２階部分の天井から見てみることに


２階天井ボードを外して天井を覗いてみると

給水パイプなどなく、コンクリートの割れ目部分から水が垂れてきています。


こうなると３階の壁を破って確認するしかありません。


壁を破るとなると私では対応できませんので、

さっそく大工さんを呼んで対処することに



漏水位置からいって、

台所付近と思われますので、

そこの壁を破ってみます。


壁に穴をあけてみると、

確かに水で濡れているのですが、

なんと上（４階）から３階に水が垂れています。


ゲーー！上からじゃん！！！！


直ぐに４階宅へ訪問し事情を説明して

壁に穴をあけさせていただくことにしました。


穴をあけてみてみると・・・・

あれ？
まだ上から垂れてきてるじゃん！！！


またまた直ぐに５階宅へ

壁に穴をあけてみると・・・

ガーーーン
まだ上だ・・・・(ノ_＜)

すぐに６階に行ったのですが、

留守


７階８階と行ったが留守


９階は在宅だったので、

事情を説明して壁に穴をあけてみると

水に濡れていません。


そこで

６階７階８階と入居者さんへ電話連絡させていただくと

８階の方が直ぐに連絡取れて入室させていただくことに


と・こ・ろ・が・・・・

８階もハズレ・・・濡れていません。


残るは６階と７階です。


しばらくすると６階の方と連絡が取れ、

入室させていただくことに


これで違ったら最後の最後の７階が原因ということです。

それは嫌だな・・・


という事で６階の壁を破ってみると・・・

ビンゴ！！

給水の繋ぎ目辺りからポタポタと垂れています。

原因が判明したら、あとは簡単です。

台所の流し台を移動させてフレキ管をつなぎ合わせれば終了です。

※写真を撮るのを忘れてしまいました。


水漏れは、この原因を突き止めるのが大変で

原因が判れば後は簡単なんです。


はあ～疲れた(つω-`。)


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