自主管理大家の日々

あるＲＣマンションの入居者より電話が・・・


何の前置きもなく

女性：羽蟻が凄いのよ！！

※大家心：げ！又シロアリの被害だーー！！！

女性：きのうの夜から凄くて大変だったのよ！！！

女性：他のヒトから電話はなかったの？？？

大家：あの、まずはどちらのマンションですか？

女性：〇〇マンションよ！！

※大家心：え？あのマンションはＲＣだけど、シロアリ被害？？

大家：何号室ですか？？

女性：００号室よ！

大家：ご迷惑をお掛けしております。

　　　お部屋のどの辺りからシロアリが出ているのですか？？

女性：照明のところに暗くなったら出てくるの！！！！！

大家：えーーと、照明の付け根という意味ですか？

女性：エレベーターの前よ！！！！

大家：え？外の共用部のことを言ってるんですか？

女性：そうよ！子供が怖がるから何とかしてください！！！

※大家心：なんだコイツ・・・室内なら分るが、外部の共用部の蛍光灯に群がる

　　　　　　羽アリのことを言ってるのかよ！！

大家：スミマセン・・・この季節ですので、蛍光灯に虫が群がるのは致しかたありませんよ

女性：え！、お宅は建物を管理してるんでしょ？

　　　それなのに何もしないのですか？？オカシイでしょ！！

大家：外に居る虫までは管理出来ませんよ

女性：マンションの中なんだからお宅の管轄でしょ？

大家：確かにマンションの敷地内の事ですのでコチラで管理はしています。

　　　しかし私は地球の生態系まで管理していません。

女性：家賃払っているんですよ！

大家：それはありがとうございます。

　　　しかし、私は地球に生（い）きる生（せい）を司る使命は受けていません。

　　　それに、その虫も意味があって存在していると思うんです。

　　　その虫を鳥が食べて、その鳥を小動物が食べる。

　　　つまり輪廻転生の輪の中に生があるわけですよ

　　　その輪廻転生の輪を止めることは私には出来ません。

女性：・・・・

大家：私はそのような地球の営みを尊重していますし、

　　　私もその地球の一員なんですよ！！！

　　　ですので自然に反する行為は出来かねます。

女性：・・・わかりました・・・・・


何でもカンでも大家に文句を言ってくる入居者

共用部（エレベーター前）の蛍光灯に群がる虫を何とかしろだと？？

気になるなら自分で殺虫剤でも撒けや！！！

と、思うんだけど、

そんな事を直接言っちゃうと角が立ちますので、

私は上記の様に、

変な信念を持った変な奴を演じています。

あはは・・・


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今回は、物件の売却について質問メールが届きました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

必殺様

お世話になっております

〇村です、先日はお世話になりました


今回は、別件で相談がありメールさせていただきました

神戸市に持っております、4階建てのRCの物件を売ろうかと思っております

どのように売っていくのが良いのか全く分からないもので、

ご意見を頂戴したくメールさせていただきました

よろしくお願いします

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

とは言っても、私（必殺）はあまり売却をしませんので、

ベストなアドバイスが出来るかわかりませんが、

少し述べたいと思います。


まず、絶対条件として

売主は１円でも高く売りたい

買主は１円でも安く買いたい

仲介業者は１秒でも早く仲介して手数料が欲しい

これは事実ですよね？


ココで問題となるのはやはり”仲介業者”なんです。


この仲介業者と言うのが曲者で

普通の感覚の不動産業者でも、

”売主のため”　”買主のため”なんてあまり考えていない様で、

手数料さえ入れば”知ったこっちゃない”って感じがするのは私だけかな？


悪い業者になると、売主の無知を良い事に

安値で買い叩き、中間省略で利益を持っていったりします。


そこで重要なのが、

その物件の”本当の価値”（市場性価値）ですよね？


不動産物件なんて幾らと言えば幾らで、

定価なんてありません。


まずは適正価格を知ることが第一ではないでしょうか？


そこで、

近所の不動産屋？知り合いの不動産屋？ネットで有名な不動産屋？

そんな人たちに最初から相談してしまうと、

本当の物件価値も分らないまま、

有無を言わせずに”専属専任”を組まされちゃいます。


そう考えると敢えて繋がりのない不動産業者に見積りを出してもらったほうが

しがらみがなくて心が楽じゃあないでしょうか？


例えば、

楽待がしている一括査定サービス

http://www.rakumachi.jp/r/wwuo79jg

最大5社の不動産会社さんに一括で売却査定を依頼できるサービス。
↑
こんなのを利用してみるのも手と思います。


しがらみが無いので断りやすいですし、

数社？一括なので、その中から条件の良いところをチョイスもできます。


その下準備（物件の市場価格を調べる）をして

具体的に幾らで売るか腹積もりをしてから

その物件をどう売却していくかを改めて考えてみるのもありだと思います。


最後に一言

売り焦る必要はありませんが、

高いうちに売れるなら、それはそれでアリです！

だって現金資産があれば、もう一つ大きな物件にチャレンジできますからね！


ぜひ儲けてください。



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日々、何かあるもので、

そんなブログのネタには弱いけど、

まあ、こんなことしてます的な事を書いてみます。

１、入居者さんから、床がベコベコする

タタミをめくってみたら、床が腐ってました。

大工さんを手配し、床の張替えを依頼


２、給水ポンプ（加圧ポンプ）のパイプから漏水


雑居ビルで、最上階部分の水圧が弱いので加圧ポンプを設置しているのだが、

繋ぎ目部分から水が噴出しているのを確認

触ってみると水が温水になっており、

パイプが変形しているのを確認

しかもポンプ自身が全く停止しない

おそらく、ポンプの自動停止機能が故障して、

給水加圧の必要が無いのにモーターが動き続けているため

内部の水が加熱し熱湯状態になり、

そのせいでパイプが変形したものと思われる

ポンプ屋さんへポンプの交換依頼


３、謎の漏水

外国人学生寮として貸している部屋があるのだが、

その食堂部分で謎の漏水がある。


うーーん

１０日に１度くらいポタポタと洗面器１杯くらい垂れてくるんです・・・

上の階をいろいろと調べたが判明せず・・・

しかも、外国人留学生なので、いつも食堂に居るわけも無く

漏水の正確な時間もイマイチ分らないため、

ピンポイントの調査がなかなか進まない・・・

現在進行中


まあ、

どれも大したことではないが、

こんな自主管理大家のある日でした。


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これから夏が始まろうとしているのに

１１月か１２月の予定をお知らせしておきます。


２年ほど前にブログで参加者を募って行った

和歌山ロッジバーベキューツアーですが、

今年の冬も開催予定です。

※去年は雨天のため中止でした。


前回開催した時は、

バーベキューも楽しかったのですが、

メチャクチャ楽しかったのが、

日が暮れてからの”焚き火”でした。


初めての場所でしたので、

薪を少ししか持参しておらず、

直ぐに終わってしまい心残りでした。


そこで！！

今年は燃やして燃やして燃やしまくる！！

と、思っています。


募集人数は３０名から４０名を想定しているのですが、

参加をしようかな？って思っている方に一つお願いがあるんです。

※募集は秋口（９月１０月辺り）

今のうちに、

薪として使う廃材を集めていてくれませんか？

薪と言っても大した物ではなく、

リフォームなどで出た木の切れ端などで良いんです。


一応どんなのが対象になるか書いておきます。


石膏ボード×

これはダメです。そもそも燃えません。




合板（ベニヤ板など）×

これは燃えますが、接着剤などが燃えるときに異臭を放ちますのでダメです。




材木の切れ端〇

大きさ長さは問いません。

要は無垢の木ならＯＫ

でも、塗装されていたり防腐剤が塗られているものはダメ

釘やねじが突き刺さっているのはＯＫ

※生木はダメ。水分が多くて煙が凄い。乾燥させたものはＯＫ


タンスやテーブルなどの家具も基本的に塗装がされているのでダメです。

煙が臭くて気分が悪くなっちゃいます。


半年先の話しですが、

今から準備しておいて、

ドーーんと燃やそうぜ！！


メチャクチャ楽しくて、

ストレス発散になりますよ！！


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夜８時頃に携帯に電話が・・・・

電話：〇〇マンションの者です。

　　　上から漏水しています！！

との連絡を受けて急行しました。


１０分ほどでマンションに到着し、

さっそく通報のあった部屋へ向かうと、

量は大したことはないのですが、

たしかにポタポタと水が垂れています。


さっそく原因を追究すべく上の階へ

※上の階の住民はベトナム人が５人ほどで生活しており、
　技術研修との名目で会社の寮として賃貸しています。


事情を聞くと、


洗濯パンが溢れて水浸しになってしまったとのこと

ある程度の原因は判明したので、

夜も遅いので今日は洗濯機は使用しないように言い

明日キチンと原因追究することにしました。


その時は、

洗濯パンの排水部分のゴミを取れば問題ないだろ？くらいに思っていました。


翌日

さっそく洗濯パンの排水トラップ部分に手を突っ込み、

泥などを描き出そうしたところ、

意外にもトラップには大して泥など詰まる要素のものがありません。

？？((´・ω・｀;))？？

どうなってんだ？？



しかし、

指を排水口に指を突っ込んでみると、

排水管に泥？が詰まっているのを感じます。


？？？？

これって、配水管が泥で埋まっているんじゃ？？？


そこで、大工さんを呼んで排水管を切断してみることに


その結果、驚きの事実が判明！！！

外した洗濯パンのトラップ


泥が詰まっています。

この泥？は弾力性があり、

しかも、砂も混じっているようで、重さもあります。

この泥は、排水管全てを詰まらせているようで、

とりあえず、排水本管（太い管）まで切れるところまで切ってみることに、

やはり泥が詰まっています。


これはいったい何なんだ・・・・


この部屋を外国人寮として契約している会社に問い合わせてみると、

この部屋に住んでいるベトナム人たちは、

主にペンキ業務に就いているとのことが判明


そのことから、この泥の正体は

作業着に付いたペンキではないかと推測されます。


それも、砂入りのペンキ（塗装面が凸凹した壁など）で、

水溶性なので、水に熔けて洗濯パントラップは通り抜けるが、

その先のパイプ部分で沈着して詰まらせている感じです。


うーーーん

これは意外な原因です。


ということで、

１、今回の漏水事故の修繕費は保険で対応

２、今後、マンションの洗濯機では作業着を洗わない

ということで解決をみました。


まあ、

また数年後に詰まっても、

保険で補償されるからいいんだけどね！


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この事案は、

現在進行形で、

相手方がブログを見る可能性があるので詳しくは書けません・・・


こういった問題って、

間に挟まれて苦慮しています・・・
（いや、どう攻略しようか楽しんでいるかも・・・）


簡た～～～んに経緯を説明すると

とあるＲＣマンション（ファミリータイプ）

５階にファミリー（若い夫婦に中学生のお子さん）

４階に夫婦二人住まい


１年ほど前のある日

４階の夫が５階住民に対し足音がうるさいと直接文句を言ってきた。

５階の住民は苦情を受け、

部屋にマットや絨毯を敷いて防音に努めた


しかし、その後もクレームが続いたため管理会社（私）に助けを求めてきた。


私が確認したところ、そのマンションのフローリングは旧式のモノで、

しかも、防音性が全く考慮されていないものだった。


そこで、この問題を解決するべく

大家側で防音性のあるフローリングに敷き直す工事を行い、

４階の住民にも改善した旨を伝えた。


しかし！！

工事から３ヶ月ほど経った先日、

４階の住民の騒音被害を受けているとの主張は収まらず

抗議文を５階住民宅へ投函

※手紙での抗議及びドアドン攻撃


それを受けて５階住民は恐怖を感じ、

他の部屋への転居を希望


現在、管理会社（私）側で対応する旨を伝え

４階住民へ対処策を実施中

※この辺りを詳しく書きたいのだが、
　現時点では書けない


ただ、客観的な状況と４階住民の抗議文を見ると

おそらく４階住民の被害妄想と思われる。


※以前、別件で私にもクレームがあったのが、
　理不尽な要求だったので一喝すると、
　一方的に電話を切って、コチラから何度電話しても出ない。
　ムカついたので、即家を訪問したが出てこない

ただ、非常に理屈っぽい奴

解決した際には、

ぜひ詳細を書きたいと思います。


本一冊書ける位の内容なんだが・・・・(ノ_＜)


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読者さんから質問が寄せられましたので、お答えしたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

突然質問ですみません。

私は現在35歳で安月給の会社員(事務)ですが、
親が田舎の土地持ちで小型の賃貸アパートを4つ程建築し、管理会社に委託しています。

今は新しいこともあり満室のようですが、
父も65歳で一人息子の為、将来は資産を継ぐのですが、
今勤めている会社が傾きかけで転職しなければならず、
どうせなら将来のアパート経営or節税の勉強になる職種が良いと思っており、
どのような職種が良いか教えて頂ければ幸いです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
えーーと

不動産の相談と言うより人生相談？って感じですが、

お答えしたいと思います。


将来、お父様の資産を相続されるとのことで、

羨ましい限りです！！

そこで、不動産に役に立つ職業に転職とのことですが、

お勧めの職業は、

１位、税理士です！！
　　不動産経営において、数字を読むのは非常に重要ですので、
　　狙うなら税理士（会計士でも可）です！

２位、弁護士（もしくは司法書士）
　　不動産経営をしていると、様々なトラブルが襲い掛かってきます。
　　そんな時に法律の専門家になっていれば鬼に金棒です！！

３位、一級建築士（２級建築士でも可）
　　アパートマンションなどは絶対に老朽化してくるものです。
　　そんな時に建物の事を熟知しておくと、
　　大規模修繕や建て替えの時に非常に役に立ちますよ！

どうです？

参考になりましたか？


参考になんかならないでしょ？

四角四面に将来の不動産経営に役に立つ？

そんなモン、

分っているなら、もうなってるよ！！

そんなことより、

自分の能力で出来ることは何か？

自分の得意分野は何か？？

自分の社会経験を生かし、

それを不動産経営にフェードバックできないか？

そんな事を考えてみて、

まずは自分自身を見つめ直してください。

自ずと答え（仕事）が見えてきますよ！


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先日ブログで募集した、

福井県あわら温泉旅行に行ってきました。


ホテルでは宴会場で各自の自己紹介や

不動産の投資手法などを紹介しあい


部屋では、

必殺大家人による

クレーマー対応策を寸劇風に実演したりしました。

皆さん引きまくっていましたが・・・

永遠と話しは続き

気が付けば朝の４時半・・・

皆さん、不動産の話しをすると止まりませんね！！


翌日は、

自殺目名所？

東尋坊へ

快晴で、自殺なんて微塵も感じさせませんでしたが、


崖の近くの公衆電話には、


小銭と


自殺を止める文章が・・・


やっぱりあるんだね・・・


そんなこんなで楽しい旅行でした。

また行こうぜ！！



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以前から告知していたＪＲ特急で行く『ホテル浦島旅行』の募集を開始します。


もう、このホテル浦島は最高で、


過去、必殺大家塾でも４～５回は行っています！

前回のホテル浦島旅行の様子


今回もＪＲ特急で行きますので、


トイレの心配など無し！！！


参加資格は、

物件を持っていようが無かろうが関係なし！！！

不動産大家に興味がある！それだけ！！

暑く語ろうぜ！！！

老若男女問題ありません。

※夫婦参加の場合は、個室を用意します。

※男女別の相部屋となります。

※今回はＪＲ特急での移動ですので、お子様の参加は出来ません。

※家族連れ（子供さん連れ）の場合、現地ホテルで合流ＯＫ！


日　程：平成２９年７月８日（土）

行き先：和歌山『ホテル浦島』
http://www.hotelurashima.co.jp/

ＪＲ新大阪駅０９時０３分発　特急くろしお３号　南紀勝浦行

南紀勝浦駅１２時５９分着　送迎船でホテルへ

ホテルで温泉や酒を楽しみ

ぶっ倒れるまで不動産談義をします！！


平成２９年７月９日（日）

午前中に「くじら博物館」などに行き

南紀勝浦駅１２時５８分発　くろしお２２号　新大阪１６時５０分着

解散


参加費用：２３０００円


（費用に含まれるもの）

新大阪駅からの往復ＪＲ代

ホテル宿泊費

夕食朝食お酒代


（費用に含まれないもの）

観光での費用

マッサージや個人的に注文したもの


ＪＲ特急の乗車地は、

新大阪駅・天王寺駅・和歌山駅・・・・などから選べます。


募集人数１６名

申し込みフォーム


まだ参加したことない貴方！

ぜひ一度チャレンジしてみてください。

楽しいですよ♪


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私のブログで”大量発生・・・”と書くと、

奴しか居ません。

そう！ゴキブリです！！


外国人労働者の寮として貸している部屋があるのですが、

台所の水漏れがあるとのことで入室したところ、

居るわ居るわチャバネゴキブリが・・・・

もう、想像を絶しますよ・・・

ちなみに写真のガス警報機は、

中が暖かいので、ゴキブリの巣と化しています。


他の部屋にゴキブリが移動するのも嫌ですし、

それよりメンテなどで入室するのも嫌です。


そこで、

寮の運営会社と話しし、

ゴキブリ駆除剤（コンバット）を部屋にばら撒くことに


大量のコンバット


箱のまま渡しても彼らは絶対に設置しません。

なので、こちら側でドンドン設置していきます。


これで居なくなればいいのですが・・・・


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（みんなで大阪からＪＲ特急で行きます）
※すべて観光費は各自負担


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こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね！

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これまでの流れは、

コチラをご覧ください。

破産申立てをした滞納者に対し、

裁判所にて破産申立書を閲覧して勤務先が判ったため、

給与差し押さえの強制執行を実行したのですが、

ブログ読者さんより、

破産申立てが受理されていると、

強制執行が認められないのでは？とご指摘をうけました。


で、

裁判所から届いた通知には、

破産法２４９条１項により、第三債務者（勤務先）は債権者及び債務者にも支払ってはダメよ

とのこと

つまり、免責決定が出るまで給与の４分の１の差し押さえ分は供託しておきなさい。

ってことらしいです。


ということは、

もし、債務者の破産免責が認められなければ、

そのお金は債権者である私に入るみたいですね


まあ、

免責不許可も１パーセントくらいはあるみたいですので、

それに掛けてみたいと思います。

ほぼ無理とは思うが・・・・


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ある入居者さんから電話があり・・・

入居者：あの～、このマンションってウォシュレットは付いているんですか？

※このマンションは、入居付けを良くするため、３０件中５件ほどウォシュレットを設置しました。

大家：特に標準的に付けているわけではないですが・・・

入居者：５階の部屋の人に聞いたら、最初から付いているんだけど

　　　　　それは何でなの？？

大家：おそらく、なかなか決まらない部屋に付けたとは思うのですが・・・

入居者：それだったら自分の部屋にも付けて欲しいんだけど？

大家：基本的にはウォシュレットは入居者様にお願いしています。

入居者：だって、後から入ってきた人は得じゃん

大家：まあ、１軒１軒契約条件というのは違いますよね？

　　　例えば、今回の事例を考えると

　　　ご存知の通り、そのマンションは５階建てでエレベーターは付いていません。

　　　その５階部分ですので、なかなか入居者さんが決まらない現実があります。

　　　そこにウォシュレットなどの付加価値を付けて入居を促進するというのは

　　　当然に発生するわけです。

　　　なので、損とか得とか言う話しではなく、

　　　その都度都度で、諸条件と言うのは変わるわけです。

入居者：と言う事は、自分で勝手に付けろということか？（掃き捨てる様に）

大家：勝手にというか、基本的に全世帯に付けているわけではないので、

　　　５階に付いているから全ての部屋に大家側が設置するというのは、

　　　少し違いますというのが当方の考えです。

　　　だって、逆に言えば、５階の人は３階のあなたと同じ条件だとどう思われます？

　　　２階分しんどい思いするんだから、家賃を下げろという理屈が通りますよね？

入居者：まあな

大家：それに、例えばマンション全体がウォシュレットを標準で付いていて、

　　　　あなたの部屋だけが設置されていないのであれば、

　　　　それは確かに付ける必要があると思いますが、

　　　　確か、５階の数件程度でほとんどの部屋には付いていませんよ

入居者：そうですか・・・わかりました。


こんな感じで納得？されました。

他の部屋に付いているから俺の部屋にも付けろ・・・

大阪らしい主張です。


普通の人が住むマンションだと、

マンション住民同士が部屋の行き来なんて滅多に無いと思いますが、

低ランク層の方々はなぜか住民同士仲良くなるんです・・・

※生活保護で日中ヒマだからかな？？


そうすると、

家賃を教えあったり設備の有無など、

自分に不利な部分があったりすると、

直ぐに大家に改善を求めてきます。


ここで、

この方の申し出を受けると、

次はウチもウチもと、

ドンドン設置をしろと要求されちゃいます。


厚かましい奴だ！と言ってしまえばそれまでなんですが、

線引きがなかな難しいんです・・・・


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