自主管理大家の日々

ブログ読者さんより質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

送信者:大家見習い
件名:以前四條畷物件の件でご相談させていただいた者です。
--------------------------------
必殺大家人様

以前、四條畷のゴミ屋敷の件についてご相談させて頂きました。
http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-555.html

入居期間3年ほどでしたが、来月退去との連絡がありました。
2年ほど前から毎月全保連の代位弁済を受け続けていましたが、とうとう家賃が払えなくなったようです。

物件内部はゴミ屋敷のようになっており、原状回復費用もかなり高額になりそうです。
本人は支払い能力がないと思われますので、全保連に請求予定ですが、
保証会社へ請求する際の、注意事項等ありますでしょうか？

以前必殺様のセミナーに参加した際にいただいた、ＣＤＲＯＭには、
退去の際の原状回復費用請求のひな形が収録されていませんでした。

もし、ひな形や原状回復費用請求に役立つツールやノウハウ等ありましたら、
後輩弱小大家のために、アドバイスいただけないでしょうか？？

退去立会の際に、その場で見積もり作成して、
入居者に工事費用その場で認めさせる作戦ですが、
（入居者はこちらからの電話には一切でないので、
その場で手続き完了しないと退去後には連絡がつけられないものと思われます）
工事費用の見積もり作成と、退去時の書類作成ノウハウがないため、苦慮しております。

今後も自主管理大家を行うために、必要な知識と思いますので、ぜひ習得したいと考えています。
お力添えいただけますよう、宜しくお願いいたします。
--------------------------------
お答えします。

うーーーん

現状回復費ですか・・・・

非常に難しいんです(´･_･`)

以前、ブログで書いていたテクニックというのも、

実は大したことではなく、

事前に契約書の特約に「退去時には室内清掃費として００円支払う」

と、記載しておくんです※大体家賃の１か月分


なぜ、１か月分かと言うと、

保証会社全保連の規程で、

１、原状回復費の上限は１ヶ月

２、但し、入居者が認めたもの

と規定があります（最新版は多少違うかも？？）


なら、

最初から契約書に書いているならば、

契約者は認めたものと認められますし、

上限１ヶ月の部分もクリアーできますので、

取りっぱぐれません。


今回の例を考えると

残置物の処理までは補償範囲ですので、

残置物の処理は全保連に任せてください。

全保連が専門業者さんを用意して処理してくれます。


原状回復費については、

全保連を頼って１ヶ月の補償をしてもらうのも手ですが、

※その為には原状回復費を確定して入居者に認めさせなければならない。

質問者さんは、

大家側で加入する火災保険の汚損破損特約には加入していないのでしょうか？

もし特約の汚損破損特約に加入していれば、

補償対象になる可能性があります。

※クロスなどは難しいようですが、壁の破損や床の破損などは認められる様子？


１、本人に請求してみる

２、火災保険に請求しいてみる

３、全保連に請求する

４、保証人に請求する

５、本人に対して調停を行う

６、本人に対して訴訟を行う

７、保証人に対して調停を行う

８、保証人に対して訴訟を行う


諦めたら、

そこで試合終了ですよ！

諦めずに頑張ってくださいね！


あと余談ですが、

新規購入物件は敷金が入っていたりして、

退去立会いで揉めることはほとんど無かったですし、

新規募集はゼロゼロ物件がほとんどですので、

予め契約書に退去時５万円のハウスクリーニング代として、

って感じで固定制の内容となっていますので揉めることはありませんでした。

しかし、２年程度の居住でハウスクリーニング特約を付けて無い状態だと、

やはり、減価償却に基づいたチェック一覧表など作成すべきかと思っています。





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先日、ブログで募集したＪＲ特急で行く、

奥城崎シーサイドホテル旅行に行ってきました。


今回は、大阪駅から「ＪＲ特急はまかぜ」に乗って、


日本海側の竹野まで向かいます。


竹野までは、約３時間

大量の酒を持ち込んでの車内宴会の始まり～

特急電車ですので、

トイレの心配もありませんし、

観光地行きの列車ですので、

周りの皆さんも同じ様な感じですので、

特に気兼ねすることなく不動産談義をしまくりです。


で、

あっと言う間の３時間で、

ホテルに到着

天気も凄く良く、

もう海は泳げそうな雰囲気でした。


しかし！

目的は海水浴ではなく

不動産談義です！！

各自、自己紹介を行い、

それぞれの投資法や、問題点や課題などを話し合いました。

もうね！

いつもの事なんですが、

時間が経つのが早い早い

いつの間にか翌日でした（笑


翌日は、竹野駅から１駅の城崎温泉駅に向かい

温泉街を散策して、


風呂に入って帰りました。


いや～

天気がメチャクチャ良いのと、

気温も少し暑い程度でしたので、

観光には最高の気候でした！


ご参加いただいた皆様！

ありがとうございました！！

またの際は是非ご参加くださいね！


まだ旅行に参加したことが無い方！

ぜひ騙されたと思って参加してみてください。

※騙しませんが！

同じ大家業ですので同僚と話すように話せますよ！

もちろん物件を所有有無は関係ありません！！

ぜひ一度飛び込んできてくださいね！！


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今回はシリーズで、

裁判で判決が出ているにも関わらず１円も支払わないで、

破産申立てした債務者の給与差し押さえまでの話しなのですが、


あれ？？

破産申立て後には強制執行ってできないの？？？


ブログコメントに

＞＞破産法249条の規定で同時廃止の場合は免責決定までの間も差し押さえが禁止されますよ

とのご指摘をいただきました。


私は、最高裁判例のコチラ↓で、免責までは執行可能だと思っていたのだが、

http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52761

http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/761/052761_hanrei.pdf

どうも、その後に破産法が改定されて、

破産法２４９条１項に記載されてますね・・・・


ということは、

せっかく給与差し押さえの手続きをしても、

中止命令が出てしまうのかな？？？




そんな事を考えていたら勤務先から給与差し押さえの通知が届きました。

せっかく強制執行で５万円ほど回収出来ると思ったのに・・・(´･_･`)


まあ、

罰則規定があるわけでは無いみたいですし、

取れないものはしょうがないですね！


また進展があれば報告します。



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これまでの流れ

破産者へ反撃１

破産者へ反撃２

破産申請者の銀行口座と勤務先が判明したと言うことは、

銀行口座の預貯金を差し押さえることが出来ますし、

給与の４分の１を差し押さえることが出来ます。


ただ、

それぞれに問題があって、

銀行口座の差し押さえには、

給与が振り込まれる２５日にピンポイントで差し押さえを実行しなければならず、

しかも、この債務者は毎月必ず25日に振り込まれた即日に全額引き出しています。


裁判所で確認したところ、

現在の大阪の裁判所では、期日指定郵便は扱っていないとこのとで、

強制執行の送達期日を指定できないとのこと

※以前は指定できたのですが制度がなくなったとのこと
（地域によると思います）

現実的にピンポイントで25日を狙うのは非常に難しいです。


給与差し押さえのほうは、

破産手続きで免責が決定してしまうと効力が失われます・・・


うーーーん

どちらを狙うか・・・


口座には毎月２０万円が振り込まれる

それを差し押さえることができれば、

一撃で撃沈できるのだが・・・


そこで、

２つ同時に強制執行を実行できないか？と考えてみました。


調べてみたところ、

裁判所で債務名義をもう１通作成してもらい、

２つの強制執行を同時に行うというのが可能と判りました。

費用は１０００円ほどで、手続きも簡単で即日発行できるとのこと

さっそく裁判所で手続きを進めていくと、

なんと、債権者が債務名義をもう1通作成すると、

債務者に作成した旨の通知が行くとのことでした！

これでは、

これから差し押さえの手続きを実行しますよ～！と宣言しているようなモノです。

コレでは債務者に警戒されてしまって意味がありません・・・


うーーん

同時強制執行はダメか・・・・・


といことで、

外れたらダメージの無い銀行差し押さえよりも

執行されたら、絶対ダメージのある給与の差し押さえを実行することにしました。

だって、職場に借金まみれなことがばれちゃいますし、

給与差し押さえを解除するには、

職場に破産免責を受けた旨の書類を提出する必要があります。


と、言うことは

自動的に職場に破産者であることがバレる訳です。


うん？

かわいそう？？

うん！
かわいそうだね！！


でも、

債務を踏み倒された大勢の皆さんのほうが、
100倍かわいそうだと思うんだけどね！


こんな記事を書くと必ず批判する奴がいるが、

私は、何一つ違法なことはしていません。

全て裁判手続きをしていますが、何か？


ということで、

粛々と裁判所で手続きを行います。


次回は具体的な給与差し押さえの仕方を書きたいと思います。


つづく



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債務者の弁護士から手紙が届いてから約半年

今度は裁判所から破産の手続きが受理された旨の手紙が届きました。


ココには意見のある方は裁判所まで申し出てね！って書いていますが、

余程の理由でもない限り、破産不許可とはなりませんので、

これは出すだけ無駄なんです。


と言う事は、

債権者はこのまま泣き寝入り？


現実的にはそうなんです。

泣き寝入りしかありません・・・


へ？

反撃は？？？


基本的にはないんです・・・・


でも、

もしかしたら少しだけ反撃をするチャンスがあるんです。


それは・・・


債権者と言うのは、

裁判所で破産申請者の破産申立書や添付資料を閲覧することが出来るんです。

※もちろん合法です。


破産申立てをされた裁判所に出向き、

破産課で閲覧を申請します。

※債権者である資料を持参すると話しが早いです。


破産申立書の閲覧をして何になるの？って思いますよね？


破産申立てをするには、

現在の職業、収入、預金通帳のコピーや生命保険の加入状況など

事細かに裁判所へ提出する必要があるんです。


ということは・・・

現職業が判るのであれば、給料の差し押さえを実行できますし

普段使用している銀行名支店名が判れば預貯金の差し押さえが狙えます。

※強制執行には債務名義（裁判所での判決文）が必要です。
　ちなみに破産を申し立てをされてから裁判をして債務名義を取得しても
　現実的には強制執行に間に合いません。


とは言っても、

やはり破産をしようとする奴ですので、

マトモな仕事に就いていることは滅多にありませんし、

預貯金も小銭程度といった具合がほとんどなんです・・・


今回の件でも、

どうせ無駄足だろうと放置していました・・・


裁判所からの手紙を受け取った１ヵ月後（５月中旬）

別件で裁判所へ行く用事があり、

そのついでに破産申立書の閲覧をすることにしました。


担当部署を訪れ、

破産者の申立書の閲覧を申請すると

職員曰く、滅多に閲覧者はいないとのこと


で、

破産申請書を閲覧してみると・・・・


おいおい！

ヘルパーとして働いていて

月に２０万円の収入があるじゃん！！


当然、

勤務先の名称や銀行名支店名などすべて判明


これは差し押さえするしかないでしょう！！


しかし、

この方の破産申立書を見てみると

人生メチャクチャですね～


え～と、なになに

３万とか５万とか個人からの借り入れが７～８人います

これは闇金らしいですね～

お、

以前住んでいた家賃も３０万ほど滞納して踏み倒して夜逃げしてたり

その他に、

車の車検代踏み倒しとか、

コープの代金

マルチ商法で、

友人知人からの借り入れしていたり、

債権者からの債権届出には、

マルチがらみで詐欺行為もしていたようで、

詐欺による犯罪被害金なので、

破産は認めるべきではない！！（怒

などもありました。


そんな他人の悲惨な人生も

全て無料で閲覧できるんですよ！


それはさておき、

勤務先も判った。銀行も判った。給料の支給日も判った。

どう対処してやろうか・・・

一番有効な対処法は？？？


ココから私の苦悩が始まります・・・・


つづく


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※この話しは現在進行形です。


皆さん、

債務を棒引きにする”破産”はご存知ですよね？

今日は、そんな”破産”で債務を逃れようとする債務者を追いかける話しです。


事の始まりは５年前に遡ります。


アパートに６０代の独身男性が入居し、

保証人は知人女性（同年代）

保証会社は加入していたが倒産・・・

※借主をＡ男　保証人をＢ子とします。


１年ほど住んで無断退去

当然、保証人に連絡督促をするが全て無視


室内には荷物が残されておらず、

無断退去と判断し、

住民票が移動するのを待つことに


それと並行し、

保証人に督促を出すが、

程なくして転居先不明で、保証人も連絡が付かなくなる。


１年ほど経ったある日、

Ａ男の住民票が動いていることが判明


Ａ男に対し家賃取立て調停を申立てを行い

Ａ男は裁判所に出廷し、

現在生活保護を受給しており入退院を繰り返していると言う


とは言っても支払う意思はあるとのことで、

総債務３０万円を毎月５千円の分割払いで合意


ところが・・・

最初の１度５０００円を振り込んだのを最後に

それ以降、何度督促しても振り込んできません。


当然、

電話・督促状・訪問としたのですが、

全て無視！！


強制執行しようにも、

な～んにも無い生活保護者です。

差し押さえるものは何もありません。


こうなるとお手上げなんです・・・・・


ふと、

保証人のＢ子の住民票を調べたところ、

移動していることが判明しました！！！


Ａ男がダメならＢ子に圧力を掛けてみましょう！！！


さっそくＢ子に対し保証債務履行請求調停を起し、

調停で回収を図りました。


ところが、

１回目の調停には姿を現さず・・・・

２回目の調停にも姿を現さず・・・・・

話し合いの調停は不調に・・・


うーーーん


ついでだから債務名義を取っておくか・・・

ということで通常訴訟に移行して、

簡易裁判所へ訴状を提出したところ、

Ｂ子から電話があり

もう、ドヤ声で一方的に電話を掛けてきて

Ｂ子：〇〇弁護士に破産を依頼したから！

　　　あとは弁護士先生にお願いしているので！

そして一方的に電話を切る！

債務者ってなんでこんな奴が多いんだろ？

嘘でも良いから、

破産して大変申し訳ないって言えないだろうか？

慣れているけどムカつきます。


そして程なくして弁護士から手紙が届きました。

弁護士介入通知です。

これが届くと言う事は、

弁護士様が債務者に入れ知恵しますので、

Ｂ子に何を言っても無駄です。


あとは、

破産通知が届くのを待つだけです・・・・



ここから意外な展開に・・・・


つづく



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以前、私のブログ（このブログ）で募集した熱海合宿旅行に行ってきました。

今回は、関東を中心に総勢２５名の方が参加され、

大いに盛り上がりました！


有名な女性を足蹴にしている像

近くにボランティアの解説をしている方が、

この像の由来などを教えてくれました。


私いつも思うのですが、

特に初心者の方って何で参加しないんだろう？？？


セミナーや学校で理論を学ぶことも良いとは思うのですが、

こういう場に来て、自分の少し先を行くメンター（師匠）を見つけたほうが、

より実践的で具体的な話しが出来ると思うんですよね～


これが、

１０万２０万と言うのであれば、

これからドンドンお金が必要な、

これから大家さんには厳しいと思うのですが、

１３，０００円で宿泊と食費全て込みですから、

行こう！学ぼう！！と思えばいける金額なんです。

※と言うか、あえて誰もが参加しやすい金額に設定しています。


また企画しますので、

一度騙されたと思って来てみてください！


え？

なんで必殺は旅行を企画するのか？って？？？

答えは、

『キャバクラより安い！』です。

以上！




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築約５０年のマンションの１階住民より、

シロアリが大発生している！との連絡がありました。

さっそく現場に向かってみると・・・


分ります？


ぜーんぶシロアリの成虫（羽蟻）です。

これでも、１０分の１くらいで、

部屋中シロアリ（羽蟻）だらけだったとのこと


このマンションは鉄筋作りなのですが、

１階部分に木部分があり、そこをシロアリが食った様です。


まあ、シロアリは時期的なモノですので、

一斉に羽蟻となって飛び立っていけば、

来年まで大丈夫と思うのですが、

入居者の手前そんなことも言えず・・・・


来年のこともありますので、

シロアリ駆除業者さんへ見積りをお願いしました。

※入居者さんへは殺虫剤（ハエ・蚊用）をプレゼントしておきました。


一応、２社見積りをお願いしたのですが、

１社は１部屋８万円

１階は５部屋ありますので、

４０万円です。


もう一社はまだ見積り書が出てきていませんので、

何ともいえませんが、おそらく同じ様な金額となるんじゃないでしょうか？


どちらにしても、

もう焦ってもしょうがないですし、

入居者さんも、自然のモンだから仕方ないよね？なんて言ってくれる

ステキな入居者さんです(* ´ ▽ ` *)


週明けにでも駆除をお願いしようと思っています。



★業務連絡★
明日は熱海旅行です！
参加者さんはお気をつけてきてくださいね！


★緊急募集あと１名★

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特急電車ですのでトイレの心配もありません！
列車宴会！楽しいですよ！！



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ＴＯＴＯ　ＳＨ６７１ＢＡって型番を書いても分りませんよね？


これは、ＴＯＴＯの便器の型番なんです。

※写真は復旧後ですので、水が出ています。

入居者さんからタンクへの給水がされないとの連絡があり、

さっそく行ってきました。


トイレを確認してみたところ、

確かに給水がされていません。


うん？？？

タンクの蓋を開けてみたところ

このタイプのタンクは今までの製品とは全然違って、

ワケがわかりません。


念のため、

水栓の元栓から止まっているのか？と思い

レンチで給水パイプを外してみたところ、

普通に水が出ます。


と言う事は、

タンクまでは給水されているわけですから、

タンク自体に問題があると判断。


こういった場合、

フィルターね根詰まりが一番考えられますので、

外せそうな部分をアレコレと外すのですが、

特に根詰まりしている様な部分はありません。


うーーーん？？？？？？

これっていったいどうなってるんだ？？？？


ＴＯＴＯメンテナンスを呼ぶしかないのか・・・・


その前に、

ネットで調べてみると・・・

あるんですね！！対処方法が！！

しかもメーカーが直接レクチャーしてくれています。

http://www.toto.co.jp/aftersupport/solution_t/07_2.htm

動画もあって非常に分りやすい。


ふむふむ

ダイヤフラムという部品の交換が必要なんだ～


ＨＰに記載があった型番をメモし、

水道部品屋さんへ行きました。


ココでワンポイント！

ＨＰ上では、交換品番はＨＨ１１１１３となっていますが、


部品屋さんではＴＨ４０５Ｓを勧められました。

前者は１０００円ちょい、後者は５００円ちょいです。


この２点の違いは、

説明書が同封されているかいないかの違いだけで、

製品自体は全く同じ物です。


ＨＰで交換方法を見ていれば、

あえて説明書なんて必要ありませんので、

当然安い方を選びました。



断水の原因部品

なんで、こんな部品が断水につながるんだ？？？？

ワケが分りませんが、

新しい部品と交換すると正常に給水が開始されました。


ネットで見れば誰でも交換できるレベルですので、

もし、この様な場合は交換部品を購入して交換してみてください。




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ゴールデンウィークが終わりましたね～

特に大きな事件も無く、

無事過ぎてくれました。


先日のブログで書いた、

カギ穴にアロンアルファー野郎の件で、

最寄の警察署へ被害届を提出してきました。


被害の内容は、

”器物破損”で行くのが一番妥当との判断です。

※業務威力妨害のほうが立証しにくいとのことです。


顔がバッチリ写っていますので、

これはさすがに警察も動いてくれるでしょう


６ヶ月待って警察に進展が無ければ、

自衛手段を考えています。


あくまでも計画ですが、

１、住所・氏名が判っているので、
　　動画を持って本人へ突撃する。

２、動画を見せる

３、本人と認めれば、その場で１１０番通報

４、本人と認めなければ、ネットに公開
　　本人が認めていないんだから、
　　ネットに公開しても問題ないよね？？

５、ＴＶなどが取り上げてくれて炎上

こんな感じですかね？


まあ、少し様子をみてみます。


でも、

２月におきたストーカー事件は、もう半年近くになるのに警察は動きませんね～

一応、警察へ電話して聞いてみたのですが、

事件の進行状況については答えられないとの回答でした。

あと１ヶ月待って動きが無ければ、

コイツも住所は判明していますので、

突撃してやろうかな？って思っています。


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きのうのブログで、

店舗（スナック）のドア鍵穴に接着剤を突っ込んだ奴がいると書きましたが、

本日、防犯カメラを確認したところ・・・


映ってました！！


モロに鍵穴に何か突っ込んでいます。


動画では完璧に顔も見えます。

スナックのママさんに確認したところ、

やはり以前の常連で、トラブルがあって出入り禁止にした人物と判明しました。

連休明けに警察へ被害届を出す予定です。


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悪魔の連休・・・

なぜかって？？

だって、

そんな世間が休みの時に限って、
事件事故が起こるんです！！

ヤッパリというか、

当然というか、

電話が鳴りました・・・


※スナックレジャービルのママさんより入電


ママ：今酒屋さんから電話があったんだけど、

　　　鍵穴に接着剤？か何か詰められていて、

　　　店に入れないみたいなの！！


※この店はコレで三度目の被害です。


さっそく店に行ってみると


瞬間接着剤？を注入されているようです。

何度も被害に遭ってますので、

まずは警察へ通報


指紋を採取し、後日被害届を出す予定です。

まずは何とか鍵を解錠する手段を考えます。

前２度は何でも職人（大工）さんに鍵を無理やり壊して対処してもらったのですが、

大工さんも休みですので、

まずは自分で出来る限り対処してみます。




おそらく瞬間接着剤ですので、

除光液とシール剥がし剤を買ってきました。

何度も何度も除光液を鍵穴に垂らすと、

何とか鍵が鍵穴に入るところまできました！！


これはいけるかも？？？

と思い、ペンチで鍵を回してみたところ・・・・





パキ・・・


簡単に鍵が折れてしまった・・・orz


もう無理・・・

大工さん助けて！！！！


大工さんは休みだったのですが、

小一時間程度で現場に来てくれて


サンダーで根元から切っちゃいます。


あっという間に取っ手が取れてあとは、

シリンダーを回すだけです。


古い鍵は当然使えませんので、

新しいカギ本体と取り替えます。


さすが、大工さんも３度目の交換ですので、

手際よく交換できました。


え？

三度目なのに犯人が分らないのかって？？


当然、防犯カメラを取り付けています！！
なので、明日にでも録画をチェックしてみる予定です。


そんなゴールデンウィークあるあるでした。


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