立体駐車場への放置車両の結末

以前、相談コーナーでの質問で、

立体駐車場に放置された自動車の対処をお答えしましたが、

※これまでの経緯はコチラ

最終の回収行為として、

強制執行や裁判に掛かった費用の回収があります。


今回は、質問者さんから最終結果の報告がありましたので、

公開したいと思います。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

必殺様


先日、ご相談した事項の結果報告です。

ご教授頂いた内容で訴状を出そうと思いましたが、

先に普通郵便で、下記のような文章で請求書を添付して送りました。


平成29年3月31日に明け渡し執行が完了致しました。

事前にご連絡しておりましたように、裁判及び強制執行にかかった費用を請求致します。

平成29年4月28日までにお支払い願います。

なお、入金が確認されなかった場合は、遅延金も含めて再度、法的処置に移ることをご承知下さい。


金額は実際にかかった執行業者への費用10万円と執行費用5万円の合計15万円。


そこで本日、4月26日に全額入金になりました。

これで、滞納費用、裁判・強制執行にかかった費用、全額回収をすることができました。


必殺さんのブログ拝見し、勉強会にも参加して、個別にいろいろとアドバイスを頂き、

回収が出来たと思います。


本当にありがとうございました。

心から御礼申し上げます。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
いや~、

全ての金額が回収出来ましたので、

100点満点だと思います。


自分には出来ない・・・と、思った時点で負けなんですよ


例えば、

自分では出来ない=弁護士様へ依頼する

全てお任せ。

簡単です。

でもお金が掛かります。


しかも、

自分で苦労も努力もしていないから、

次回、同じ事案が出てきても対処できない。


だから、

次に貸す時は身元のしっかりした人以外はお断りという思考になる。

空室スパイラルの出来上がり


しかし、

自分で経験を積めば、

自分でもやれば出来るじゃん!!という自信になります。


だって、

賃貸経営は今後も続けるんでしょ?

だったら、トラブルに対しての経験を積んで、

次のトラブルに立ち向かう気合と根性そして経験による自信

これに限ると思います。


今後も賃貸経営頑張ってくださいね!

(´∀`*)



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費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
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外国人入居者の問題点

よく質問があるのですが、

外国人の入居者さんで、

問題点や困ったことなどありませんか?と質問されることがあります。


今までも何度も答えていますので、

詳細は書きませんが、

今日は、そんな外国人入居者の問題を書きたいと思います。


外国人留学生の寮としてワンフロアー全てを貸しているマンションがあります。

その部屋の寮生から、ユニットバスの蛇口が取れたとの連絡がありました。


さっそく現場に行ってみると

蛇口がありません。

DSCN3110.jpg
なんで蛇口がないんだよ~

でも、

古い物件ですので、こんな事は日常茶判事です。

DSCN3113.jpg
さっそく新しい部品を購入して終了です。

こんなのは、

責任がどうとか考えるより、

自分で交換してハイ終わりです。


でもね・・・・

そんなことより気になるのは

この部屋にはベトナムの方が住んでいるのですが・・・

半端無いゴキブリの量です!!(。Д゚; 三 ;゚Д゚)

アッチにチョロチョロ

コッチにチョロチョロ・・・


いわゆるチャバネゴキブリという小型のゴキブリです。


※写真はさすがにキツイので載せません。


ふと、TVドアフォンを見ると
DSCN3111.jpg
DSCN3112.jpg
ゴキブリの巣になっています・・・

黒い点々はゴキブリの糞

これが原因で電子部品って故障するんですよね・・・


なんなんだろ??

ベトナム人はゴキブリを何とも思わないのだろうか???

不思議です・・・


あまりに気持ちが悪いので、

車に積んでいた手持ちの「コンバット」を5~6個ばら撒いておきました。


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無断駐車

アパートの入居者さんより、

最近、通路に自動車が駐車されているとの通報がありました。


さっそく現地に行ってみると
1_20170424123726616.jpg
写真を撮ったのは午前10時頃なのですが、

夜も駐車していることが多いとのことです。


まあね・・・

あんまり迷惑にもならないので、

そのまま放置したいところですが、

通報してきた住民の手前、そういうわけにもいきません・・・


2_201704241237195d9.jpg
まず1発目は、警告文を車のワイパーに挟んでおき、

あと3枚ほど作成して、通報してきたオバちゃんに、

見かけたらワイパーに挟んでおいてとお願いしました。


これで駐車が無くなれば”良し”ですし、

それでも警告文を無視する奴には、

1、養生用テープで警告文を貼る
P4240088 (2)

それでも無視する奴は

2、安物ガムテープ
P4240089 (2)

それでも無視するキチガイには

3、両面テープ


こんな感じで段階を踏みます。


読者さんの中には、

最初からガツンときついテープを貼れば終わりでしょ?と思う方も居るかもしれません。


しかし、

考えてみてください。


この車の所有者はアパートの住民か関係者の可能性が99%なんです。


アパートと無関係の奴なら、

最初からケンカ腰で対応しますが、

関係者だとケンカ腰とも行きません。


だって、

古いアパートですから、

雨漏れや騒音問題など、

入居者から文句を言おうと思うなら、

いくらでも言えるものです。


そう考えると、

何度も注意警告をしていき、

ガムテープでベタベタされても”仕方が無い”状況までもっていく必要があります。


まあ、

ほとんど方は、

警告文だけで置かなくなりますけどね!


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質問コーナーの進展報告!『退去(現状回復費)の回収』

以前、読者さんからの質問で、

『退去費用の回収』相談ですが、

その後の続報が寄せられましたので、

公開したいと思います。


□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:怒りの鉄拳
件名:回収できました!!!!
--------------------------------
こんばんは。

12月に退去費用の回収について質問させていただきました。


あの後粛々と調停の準備をして先日調停だったのですが、

申立書発送まで一切の連絡に対して返事をしてこなかったのが、

裁判所からの手紙でびっくりしたのか普通に反応があり、

調停にも出てきて分割ではありますが払ってくれることになりました。


いかつい男の人をやとわなくても私一人でやれましたー!


これまでの滞納具合を考えると1.5万の3年回収って長いので彼らがやり切れるのか不安ではあるのですが。

とりあえず、保証会社利用で保証人なしだったのを、今回新たに債務者嫁を連帯保証人に取っています。

同居家族なのであんまり意味ないのかもですが。。。

建具はもとから傷ついていたとの申告があり、そこは妥協しましたが(実際新品にしていない)、

少ない手間でアーネットに放り投げるより回収できました。


またいろいろブログで勉強させていただきます!

この件がまた滞ったら相談させてください。。

本当にありがとうございました♪

--------------------------------
まずは回収の第一歩おめでとうございます!!!

私は質問者さんと直接お会いしたことがあるのですが、

ドコにでもいる(失礼!)普通の女性の方なんです。


そんな普通?の女性でも、

債権回収が出来るんです!


それが裁判所の『調停』です。


何度も何度も調停については書いてきましたので、

詳細については省きますが、

質問者さんの書いている通り、

今まで何度も督促状や電話を無視していたにも関わらず、

裁判所からの呼び出し状が届いただけで反応があるんです。

※逆に調停の呼び出しを無視する奴は債権回収は難しい・・・


この家主業において、

債権回収は重要なウエイトを占めていて、

家賃・更新料・水道代・原状回復費と事あるごとに発生します。


もちろん、

ほとんどの方は、特に揉めることなく支払ってくれますが、

中には支払わずに逃げていく方も居ます。


そんな時に皆さんは誰に相談します?


やはり近い存在として、

管理会社さん?弁護士さん?それとも背中に絵の描いているおっちゃん?


あくまでも私の考えなのですが、

1、管理会社さん

その滞納者が入居中なら管理会社さんに相談するのは当然だと思います。

しかし、退去後の債務についてはどうでしょう?

あまり積極的に回収しようとしない経験ありませんか?

だって、

管理会社さんからすれば、

あくまでも入居中の入居者の管理まではしますが、

退去された方の追跡までは業務外ですし、

回収できたからと言って、報酬が貰えるわけでもないですよね・・・

なので、

管理会社さんは、

不良入居者が出て行ったので、

”良し”とすべきですよ!と言うわけです。

大家側も、不動産のプロである管理会社さんが言うんだから、

素人の私が回収出来るわけない、

諦めてしまおう・・・で終わりなんです。

もちろん、

管理会社さんにも色々な会社があると思いますので、

一概には言えないとは思いますが、

管理会社さんに債権回収をお願いするのであれば、

成功報酬で、回収した金額の半分を渡すなどの配慮があれば、

ヤル気も出るというものです。

諦めるくらいなら、それくらいの感覚でお願いすべきと思います。


2、弁護士

債権回収において、

弁護士さんへの依頼は全く意味がありません。

だって、

滞納金額とか現状回復費なんて、

高々20万~50万でしょ?

それに対して弁護士さんへの報酬は10万~20万は必要ですよ

しかも、

弁護士さんの仕事は、勝訴の判決文を取るまでです。

もともと、家賃を滞納する方々にはお金が無いわけですから、

いくら勝訴判決文があっても、絵に描いた餅状態で、

強制執行などで債権の回収を実行しても

99.9%は回収不能です。

要は、

債権回収に金を掛けて望むのは”愚の骨頂”です。


3、背中に絵が描いてあるおっちゃん

これは一番止めておきましょう

なぜなら、

おっちゃんは、金のあるところから回収するのが一番手っ取り早いと知っています。

これはどういう意味?かというと、

おっちゃんの会話↓

相手のところに集金に行ったら、

違う組の奴が出てきてな、

まずい事に向こうの組のほうが上に近くてな、

ちょっとまずいことになっとるんや・・・

ワシの依頼主であるアンタと会わせろって騒いでるんよ

ワシも顔があるから

今はワシのところで止めてるけど、

カタギさんに対処できるところじゃないからな~

後は金で解決するのが一番と思うで・・・


など、あくまでフィクションですが、

取れるところが取る!

コレが基本ですので、

金の無い奴を追い込む様なメンドクサイことをせず、

目の前の金のある奴(大家)を狙うのは当たり前です。


結論!
債権回収は自分でしろ!!



え?

債権回収方法?

私のブログを最初から読め!

私のセミナーに参加しろ!!

そうすれば、質問者さんみたいな普通の女性でも回収できるんです!

(`・ω・´)


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債務者の追跡調査

コメント欄に以下の質問が寄せられましたので、

詳しく説明したいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

勉強させてもらってます。
住民票は債権者は取得できる。戸籍の附票の取得は債権者でも制約がある。
セミナーでこの辺りを実例を使って講義してもらえませんか?
もやもやしている部分なんです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まず基本的なことですが、

債権者(大家)は債務者(滞納者)の住民票を取得することが出来ます。

もちろん、賃貸借契約をしている本人の住民票に限られます。

例えば、契約者と同居しているからと言って妻や息子などの住民票は取得できません。


ここで、以下の問題が発生します。

1、賃貸契約者が亡くなった場合

独り暮らしで相続人を探す場合や、

同居している親族に賃貸借契約に基づく賃料の請求をする場合などです。


住民票の秘密その1

亡くなった方の住民票は、本籍地の記載を求めることが出来る。

通常の住民票の場合は、本籍地入りの住民票は請求できないのですが、

亡くなった方の住民票の場合は、『相続人確定のため』という理由で、

本籍地の記載された住民票を発行してくれます。

本籍地が分かれば、

そこから戸籍の附票を取得し、

妻や子などの住民票や戸籍を取得することが出来ます。


2、住民票が動かない場合

転居したのに自分のマンションから住民票が移動せず、

数ヶ月、数年待っても住民票が動かない場合


住民票の秘密その2

住民票が動かないと現住所が判らず、

督促や裁判のしようがありませんよね?

そんな時は、大家の申告で住民票を”職権消除”することが出来ます。

※管理会社の申告でも、近所の一市民としての申告でも構いません。

滞納者の住民票が職権消除されると、

本籍地入りの住民票が請求できるんです。

そして、1年~2年待って本籍地の除票を請求すると、

新たな住民登録住所が記載されます。

なぜ、滞納者は住民票を消除すると困るのか?ですが、

おそらくなのですが、

生活保護受給のため現住所が必要になるために住民票登録をする

就職・仕事などで、現住所の住民票などが必要

運転免許証更新時に、現住所不明だと更新できない??

などが考えられます。


債権回収の基本は住民票です。

滞納などで、まず最初に行う行為は、

1、入居者の住民票取得

2、連帯保証人の住民票取得です。

まずそこからスタートさせてください。

逆に住民票がある限り、永遠に追いかけることが出来ます。


参考になれば幸いです。



あ!

そういえば、

今日でブログ5周年になります。

5年続けてこれたのもブログ読者さんが応援していただいたお陰です。


正直、3年まで4年まで、

そして5年経過したらブログを辞めようと思っていました。


でも、

日本各地からセミナーに来て欲しいなど、

まだまだ皆さんのお役に立てることがあるんだな~と、

使命感を感じています。


しかし、

正直言うと、ブログ更新が重荷になっているのも事実です。

何とか踏ん張って書いて行こうと思っていますが、

そのあたりは大目に見てくださいね!


これからも宜しくお願いいたしますm(_ _)m


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詐欺部屋の残置物

職業が詐欺師の男性ですが、前回までの粗筋はコチラ

裁判判決後に連絡してみると、

完全に諦めている様子で、

3月末で家財道具を運び出して、

鍵を返すとのことでした。


但し、

冷蔵庫など少し〇〇さんにあげるので、

その分はやり取りして欲しいとのことでした。

この〇〇さんと言うのは、

この人を部屋付けしたフリーの不動産屋さん

※この方はコチラ側の方

その不動産屋さんが必要な物を搬出したのが、

先週末で、後は完全にゴミとして処分するものばかりです。


大した荷物は無いのですが、

片付けていくと結構あるもので、

あと数日かかりそうです・・・

DSCN3099.jpg

DSCN3100.jpg

DSCN3101.jpg

DSCN3102.jpg
電話帳には付箋が貼ってあり

DSCN3103.jpg
詐欺のターゲットであった食品関係が1件1件マークされていました。

DSCN3104.jpg

正直、処分代の回収や家賃滞納の回収は、

まず厳しいと思いますが、

その分、家賃のかさ上げや保証金などで

そこそこカバーしていますので、

丸っきり損!と言うほどでもありませんでした。


さ、頑張って捨てようと!!


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事件の続報・・・『立体駐車場の放置車両』

以前、立体駐車場に放置された自動車について質問があった件で、

進展があったとのことでご連絡いただきました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

必殺様


以前にメールで立体駐車場のご相談をさせて頂きましたものです。

http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-879.html

(以前、最後にご相談、報告させて頂きました内容です)

誠に恐縮ではございますが、強制執行後の方法がわからず、ご連絡した次第です。


流れとは、

同じ車の持ち主が再度、半年ほど家賃を滞納しました。

そこで、今度は滞納家賃請求と明け渡しの訴訟を行いました。

結果、勝訴し、明け渡しとなりました。

駐車場の車の撤去、処分までは終了致しました。

(強制執行を専門に行っている業者さんにお願いをしました)

滞納賃料も明け渡しまでの賃料も振り込んできました。

次に、強制執行にかかった費用を被告に請求しようと思っています。

ただ、そこの申請の仕方が「大阪地方裁判所執行センター」で手続きをするまではわかったのですが、

どのように申請し、書類を記載し、用意するのかは問い合わせてもよくわからないのです。

恐れ入りますが、この部分をご教授願えませんでしょうか。



あと、強制執行を実際に行った際に、業者さんにかかった費用が10万程度、

その他、訴状を行った際にかかった費用を請求したいと考えていますが、

また、何らかの手続きが必要になるのでしょうか?

また、そのような請求自体は一般的には請求するものなんでしょうか?



現住所はまだ不明ではありますが、

就業先に在籍しており、訴状などは受け取っている様子です。

また、滞納金は判決日までには振り込んで来たり、その後1ヶ月の賃料も振り込んでくるので、

上記のものは回収できるのではないかと考えている次第です。



最後に、これは愚痴のような内容ですが、

裁判所のそれぞれの部署(受付や強制執行を受け付ける部署、上記の強制執行センターなど)は、

弁護士に任せず、素人が裁判を行うのはダメなんでしょうか?

対応されて方がほとんど邪魔くさそうに、非協力的な態度で、

専門用語を並べて、早口で対応されるのです。



最後はとりとめのない表現をし、長文になりましたが、

お時間がある際にご返答頂ければ幸いです。



お手数をおかけし、誠に恐縮ですが、よろしくお願い申し上げます。



☆(-。-)y-゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜§

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まずは、無事解決が出来て良かったですね!

今回の解決出来たのは、

借主の現住所が判らないが、
(住民票や戸籍などの取得を試みたが判明せず)

勤務先は変わっておらず、

訴状も勤務先送達で会社で受け取っているんです。

まさに首の皮一枚状態での解決です。

これが住所も勤務先の判明しないとなると、

大変な時間と費用が掛かり、

しかも、滞納金などの回収はまず無理だったでしょう


で、

今回のご質問の強制執行代金の回収ですが、

今回の滞納者は、

今まで訴状さえ受け取れば駐車場料金を勝手に振り込んできていますので、

訴状さえ相手に届けば争うことなく100%の金額を振り込んでくると思うんです。


なので、

難しいことをアレコレ考えずに、

損害賠償請求として、強制執行に掛かった費用を訴訟で求めたら良いと思います。

要は、裁判所が受理してくれれば”勝ち”みたいなものですので、

裁判所が訴状を受理してくれる文章を書けばOKです。

※ネットで損害賠償の請求や貸し金の請求などの雛形があります。
 それをアレンジすれば大丈夫です。

ただ、

訴訟に掛かった印紙代や切手代は、

別途、専用の申立てフォームがありますので、

それに沿う必要があるかもしれません。(ココは詳細不明)

なので、

最初は訴訟に掛かった印紙や切手も”損害賠償請求”として計上しておき

裁判所から指摘があれば、それを除いて強制執行の費用だけに切り替えるのも手だと思います。


それと、

強制執行センターですが、

そうなんですよ・・・

初心者の方が行くと、

お抱えの執行屋を使うように圧力を掛けてくるんです。

まあ、理由は色々あるとは思うんです。

例えば、

執行に不慣れだと業者(カギ業者・搬出業者)の手配や、

債務者とのやり取りなど、

不手際が多く、実際に執行出来ない事態になったり、

大幅に時間が掛かって次の予定が組めないなど

執行官としては、プロにお願いして欲しい実情があるようです。


まあ、

穿った見方をすれば、

執行屋と繋がっているのか??なんて思っちゃったりもしますがね・・・・


でも慣れると親切な方も居ますよ

私は1年に1~2度執行していますので

顔なじみになって、色々教えてもらってます。

何事も経験です。


参考になれば幸いです。


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平成29年4月22日(土)
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費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年6月24日(土)
栃木大家の会主催『必殺大家人不動産セミナー』
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平成29年7月8日(土)~9日(日)5月中旬募集開始
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(みんなで大阪からJR特急で行きます)

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

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個人情報保護という盾

私の事務所にペルー人女性の二人組が来所しました。

何の宣伝もしていないので、

一般の方が来所するのは珍しいのですが、

どうも、ペルー人同胞からあそこの不動産屋は部屋を貸してくれると聞いたみたいです。


でもね・・・

差別するわけではないのですが、

ペルーの方って、

日本人となじみが無いと言うか・・・

顔つきもアジア人とは違う独特の雰囲気があります。


来た二人の女性は、

(女性1)

26歳(借主)

太っていると思ったら臨月で、

生活保護を受給したいとのこと


日本語が片言なのでイマイチ分らないのですが、

身よりも無く、一緒に来た(女性2)の家に居候しているとのことです。


(女性2)

中年女性??(イマイチ年齢が読めない)

関係は友人??

日本語はほとんど話せない


まあ、

どういった経路で日本に住んでいるのか分りませんが、

それなりの理由があるんでしょう・・・


片言の日本語で事情を聞くと

現在住んでいる(女性2)のところでは、

生活保護を受給できない。

だから部屋を借りたい

お金は全然無い

子供がもう直ぐ生まれる

お願いだから部屋を貸して


大げさでなくこんな感じでお願いされました。


まあ、

部屋を貸すのが仕事ですし、

なかなか埋まらない部屋がありましたので、

そこを案内したところ、

そこで良いとのこと

さっそく契約書を作成し、

市役所に生活保護の申請をしに行かれました。


ちなみに携帯も所持していなくて、

こちらから連絡も取れません。


それから1週間後、

女性2が生活保護の申請用紙を持参され、

必要事項を記入するように求めてきました。


その中で、

記入にイマイチ分らない部分があったので、

役所の生活保護課へ電話したのですが、

電話に出た担当者は

『個人情報なのでお答えできない』

いやいや、

役所が私(大家)に書いてくれと渡した用紙について聞いているのに、

個人情報?だから答えない????

何じゃそりゃ!!!

お宅なんなん???

私は個人情報なんて聞こうなんて思っていない

書類の記載について聞きたいんだ!!

そう言うと担当者は

お宅に来てるのは本人さんですか?違うでしょ?

色々問題があるんですよ!彼女らは!!

※へ?問題あるの???

なんだか険悪な感じです。

(役所)だったら、その女性に電話を変わってもらえますか?

電話を変わると、なんだか根掘り葉掘り聞いています。

うーーーん

イマイチ会話は分りませんが、

雲行きが怪しいような・・・・


まあ、今更考えてもしょうがないので、

証明書類に印鑑を押してあげました。


総合的にみてみると

個人情報と盾に生活保護を受給させないと努力しているんでしょうか??


しかし、

外国人(ペルー人)と言っても、

もう直ぐ子供が生まれるような身体ですので、

生活保護はしょうがないのでは?と思うんですけどね・・・・


まあ、どうなるか分りません。


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裁判所のバカ!o(o・`з・´o)ノ

きのうのブログで、

退去後の家賃滞納者に対して、

大阪簡易裁判所で滞納家賃取立て調停を行った記事を書きました。

実はコレ、

同じ様な調停を2件同時に申し込んでいたんです。


なので、

もう一件の調停に行ってきたのですが、

まあ、相手(滞納者)はこないだろうな~


少しスペックを書くと

平成24年の滞納債権

窓なしのどうしようも無い部屋

40代半ばの男性(当時)独り暮らし

テナント(怪しい商売)の方からの紹介

職業テキ屋

保証人なし・保証会社倒産

何度も支払い約束するが、

そのたびに不履行

不履行不履行不履行で、

結局、滞納額は45万円ほどに・・・


いい加減キレて追い出しました(チカラ技)


その後、

滞納家賃を回収すべく、

住民票を取得するのだが、

半年後とにドンドン住所が変わり、

なかなか定住しない・・・


で、

今回の住所は1年住んでいるので、

これは定住したか??という事で、調停申立てて裁判にて債権回収を図る


で、

今日が調停期日だったのだが、

きのうの事もあるので、

来ないだろう・・・と諦めてたら・・・

来ましたよ!!!

あんたは偉い!!

よく来た!!!!!



ところが・・・

滞納者の現状は、

1、運転免許取り消し

2、足の関節を悪くして働けない

3、なので生活保護を受給しておりカツカツの生活・・・

※でも髪の毛は金髪に染めていました。なんで??


結局、

利息無しの毎月5千円で合意することに・・・

ところが・・・

以下の『裁判所のバカ!』の3の様なことを裁判官が言うんだよな~

なんで最後の最後に言うんだよ!!!!!



裁判所のバカ!!o(o・`з・´o)ノその1


調停の申立て書類を裁判所へ提出する際、

私はメンドクサイので郵送で行っています。


1つの封筒に2件分の調停申立書


同じ係(担当書記官)にしてくれたら、

同じ日の調停期日で、

時間だけをズラせば済むのだが、

なぜか違う書記官になってしまい(裁判官ごとに曜日が違う)

1日づつ大阪裁判所まで行かないといけないハメに・・・



裁判所のバカ!!o(o・`з・´o)ノその2


調停委員なら、遅延損害金のシステムくらい熟知しておけよ~

和解文作成時に、

遅延損害金は14.6%でお願いしますと言ったところ、

遅延損害金は6%が上限ですよね?なんて言われちゃいました。

ここで、遅延損害金の説明をしておくと、

遅延損害金の定めの無い契約書の場合は年5%(事業者→個人・個人→個人)

遅延損害金の定めの無いが事業者同士の場合は年6%(事業者→事業者)

遅延損害金の定めのある契約書の場合は年14.6%(事業者・個人関係なし)

当然、賃貸借契約書には14.6%の記載がありますので、

損害金は14.6%になります。


何故か嫌な顔をされた・・・



裁判所のバカ!!o(o・`з・´o)ノその3


今回の滞納者と和解合意することが出来て、

裁判官が最後の確認にくるのだが、

最後の最後に裁判官が言うんだよ、

裁判官:大家さんは債務の減額をする気持ちはありませんか?

オイオイオイ

最後の最後にそんなこと言うなよ!!

タダでさえ回収が難しい相手に、

ここで、突っぱねたら、相手が支払う気無くすだろ???


ココで一瞬で計算し、

分りました。

では30万円まで減額します。

但し!
債権額は45万円!!
そして遅れなく30万を支払うなら
差額の15万円は免除という形なら認めます!!


これ分ります?

要は遅れなくキッチリ30万払うならいいけど、

支払いを不履行したら、

債務は30万ではなく、

45万円になるよ!って事です。


回収できない45万円より、

少しでも回収できる可能性のある30万円に掛けてみました。


でも、裁判官の一言が無ければ、

45万円丸まるの回収が出来たかもしれないのに・・・・


そんな事をしていました。

まあ、どうなるのか分りませんが、

一歩進みました。


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家賃滞納取立て調停

先日のブログで書いた

退去した家賃滞納者ですが、

住民票の取得で、新たな住所が判明しましたので、

調停を申立て、大阪簡易裁判所にて調停が開かれました。


しかしながら・・・

滞納者は裁判所に現れず・・・

30分ほど調停室で待ちましたが、

やはり来ることはありませんでした・・・・


だめか・・・


まあ、

この結果はある程度想定済みです。


読者さんの中には、

住所が判っているなら”調停”などせず、

直接、自宅へ突撃すべきじゃ?って思う方も居るとは思います。

それも一理あるのですが、

突撃した際の滞納者の言い訳が決まり文句で

”無いモンはしょうがない”と開き直られた際に、

言い返す文言が欲しいんです。


調停などの法的手続きをキチンとしていると

それなら、法廷でキチンと言えばいいやん?

それを全て無視しておきながら何言ってんの??

と、切り返すことが出来ます。


そんなこんなで、

まだ調停呼び出し1回目ですので、

長い長い債権回収の一歩を進めただけで、

次の2回目の調停呼び出し

そして訴訟と続きます。


さあ、回収は出来るのか???

正義は我にあり!!

永遠追いかけてやる!!!



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『株投資の王道を学ぶ資産運用セミナー』in大阪

隣の芝は青く見える??


個人的意見なのですが、


不動産をしている人は株に興味を持ちますし


株をしている人は不動産に興味を持ちませんか?



しかし、残念ながらフィールドが違うと


私もそうなんですが、


やはり負けちゃうんですよね・・・orz



そこで!企画しました!!



必殺大家塾

『株投資の王道を学ぶ資産運用セミナー』



資産運用のプロである野村證券の三木 佑也さんに講師をお願いし


営業活動ではなく参加者のためのセミナーをお願いしました。



≪ご参加いただきたい方≫


これまで株式投資に失敗して、二度と株式投資はしない!と決めている方


株式投資は儲からないので興味はない!と思っている方


株式投資をしたいけれど、どのように投資をすればいいのか分からない方


今も株式投資をしているが、さらに投資手法に磨きをかけたい方



開催日時:平成29年4月22日(土)13時~17時


開催場所:新大阪駅近く(江坂駅)


参加費:2000円


懇親会:4500円



 ≪セミナーの概要≫


1.ご挨拶

自己紹介

投資環境の変化

・トランプ政権下で世界はどこに向かうのか?

・ヘッジファンドや機関投資家の動向は?



2.投資の常識〜それって本当?


金融商品のリスクとコストを知ろう
      
・投資信託
         
(手数料と信託報酬ご存じですか?)
      

・変額年金保険
         
(「元本が返ってくる」セールストークの裏側)
      
・新興国債券
         
(高金利の裏側とリスク)

投資家が陥りやすい罠とは・・・

      
・投資家の行動を分析する
        

(損切りできない、高値に飛びつく、塩漬けにしてしまう・・・)
      

・投資家が陥る罠の傾向と対策

  

3.株式投資の王道

    
株式の過去の歴史とパフォーマンス
      

・過去の日本株と世界株式のパフォーマンス
         

(日本の常識と海外の常識は違う!)

    
長期増配株式から見る投資の王道
      

・長期増配株とは?
      
・長期増配株の驚異的パフォーマンス
      
・ウォーレン・バフェットも認める長期増配投資
         
(投資の神様が保有する銘柄とは?)
      

・米国人の考え方
         
(なぜ資産の半分を投資するのか?)

  

4.複利は世界を変える

    
「億万長者ゲーム」とは〜Time is money
      

・複利は世界を変える
      
・資産が倍になるルールとは?
      
・パーソナルファイナンスを身に付けよう
      
・時は金なりの本当の意味
   

   
投資のルールを知ろう
      
・投資の3つのルールとは?
      
・億万長者になるためには・・・

  

5.質問タイム&ご要望



------- 講師紹介 -------


野村證券株式会社 梅田支店 ファイナンシャルコンサルティング課

  課長代理
  ファイナンシャルプランナー
    三木 佑也

香川県出身、慶應義塾大学経済学部卒、32歳独身。
 
大学卒業後、野村證券株式会社横浜支店に配属。
 
営業を経験した後、超富裕層顧客を対応するウェルスマネジメント課に所属。
 
上場企業や学校法人などを担当、また某国公立大学で冠講座の講師も務める。
 
その後、静岡支店、人事部を経て梅田支店に勤務。
 
過去3度の社長賞受賞、現在は社内改革・若手育成に注力している。

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定員に達次第締め切ります。


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大阪発JR特急で行く『奥城崎旅行』参加者募集

以前から告知していたJR特急で行く『奥城崎旅行』の募集を開始します。

日 程:平成29年5月27日(土)

行き先:兵庫県奥城崎温泉『奥城崎シーサイドホテル』
http://www.okukinosaki.jp/

JR大阪駅12時22分発特急はまかぜ3号竹野行

竹野15時18分着 送迎バスでホテルへ

ホテルで温泉や酒を楽しみ

ぶっ倒れるまで不動産談義をします!!


平成29年5月28日(日)

午前中に城崎温泉をめぐり

城崎温泉駅14時14分発 はまかぜ4号 大阪17時05分着

JR大阪駅解散


参加費用:23000円


(費用に含まれるもの)

大阪駅からの往復JR代

ホテル宿泊費

夕食朝食お酒代


(費用に含まれないもの)

観光での費用

マッサージや個人的に注文したもの


JR特急の乗車地は、

大阪駅・三ノ宮駅・神戸駅・明石駅・姫路駅・福崎駅・・・・などから選べます。


募集人数12名

申し込みフォーム


まだ参加したことない貴方!

ぜひ一度チャレンジしてみてください。

楽しいですよ♪


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質問コーナー『客付けの仕方』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:咲
件名:必死大家さんの客付の仕方が知りたいです
--------------------------------
初めまして。九州で自主管理大家をやってます。
ファミリー物件中心に50戸ほどの小規模です。
管理のことは大変参考になってます。
私も今一件訴訟やってますし。ありがたいです。
女性はナメられて大変ではありますが、まあなんとかやってます。

ところで客付はどうなさってますか?

私は自力で何軒も不動産屋をまわりまくり、
「私がオーナーですから直接交渉も応じれますし、
確実に直接広告料をお渡しできます。」と言ってます。

その結果今年の春も契約はまあ取れてますし、
定期的に空室確認の電話が1年を通してかかって来ます。

しかし、こういう自主管理大家は珍しいせいか
「管理会社がないからダメなんだ。管理会社があればもっと苦労なしに満室だ。」と言われることも多く、
心が揺れてます。

反面、管理会社があると広告料まで丸取り独り占めしたいばかりに空室情報を他社に回さないとか、
他社が客付しても広告料を渡さないとか様々な話を聞いてます。
「咲さんの物件は、近隣他物件と違い広告料確実ですから積極的になれます。」とも言っていただけてます。

私は宅建士持ちで業界経験もあるから彼らの気持ちがわかりますし。。

こんな風に反対の意見の中、時々迷ってます。

是非必殺大家さんの客付のお話もお聞かせ下さい!よろしくお願い申し上げます。


--------------------------------
お答えします。

まず重要なことですが、
必死大家ではありません!
必殺大家です(笑)


マジで笑いました!


さっそくご質問の件ですが、

私も質問者さんと同じ様に地元の不動産業者さんを回って客付けをしてもらっています。


そこで、客付けの問題点について考えてみましょう


管理会社が入ったほうが良いのか?

うーーん、

私はコノ意見には反対ですね!


と言うより、

管理物件が欲しいための営業トークにも聞こえます。



管理会社が入るのと大家直接なのとドコが違います??

それこそ、

管理会社が間に入ることによって、

中間マージンが発生したり

管理会社の能力次第では、

空室の把握すら出来ていないといったトラブルがあったり

管理会社が横柄で、

客付け仲介業者さんがウンザリといった話しもよく聞きます。


これが遠隔地であったり、

兼業大家さんで、

どうしても不動産大家業が不可能の人ならしょうがないでしょうけどね・・・・


次によく言われるのが、

専属専任で仲介を任せてもらえないか?という申し出です。


これも私から見たら問題が多いですね・・・

※もちろん業者次第ですよ!!

大手仲介業者さんなどは、

仲介・管理・リフォーム・売買と、

全てを取り込み、

『大家様』を作ろうとしていますが、

※『大家様』とは所謂、オーナー様=全て私共にお任せください。
 オーナー様は何の心配も必要ありませんと、自社で囲い込む。


これね・・・

たまに物件購入する際に出会いますが

リフォーム1つ見ても高いですよ~


そして、

そのマンションは半分は空いていて、

その理由が、

専属専任の大手仲介業者が、

周りの仲介業者さんに情報を流さないんですよ


だから私が購入した際に、

専属専任を解約して、

周りの仲介業者さんを回ると、

直ぐに案内が入って半年もしないうちに満室となりました。


何のための専属専任契約なんじゃ???

と言うわけで、

質問者さんの考え方で良いんじゃないでしょうか?

これからも地道に頑張ってくださいね!


////////////////////////////////
★今後の旅行開催予定★

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※満席御礼
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円
(現地集合)

平成29年5月27日(土)~28日(日)※4月7日から募集開始
JR特急で行く兵庫県城崎温泉
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※4月下旬募集開始
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犯人判明・・・(ノ_<)

マンションを自主管理していると様々なことが起きます。


入居者さんより電話があり、

マンション入り口のガラス戸が割られているとの通報がありました。


ガラス戸???

そんなもん簡単に割れるか??

とにかく現場マンションに急行すると・・・

DSCN2995.jpg
見事に割れています。


うーーーん

割れていると言うより割られているといった感じで、

故意か過失かは分りませんが、

明らかに人為的なものです。


しかし、

別に焦りません。


だって保険で直しますから!!ヽ(´∀`)ノ


とりあえず警察へ被害届を出すべく所轄へ通報し、

お巡りさんに来てもらいました。

※出来るだけ110番は避けましょう
 だって110番だとパトカーがサイレン鳴らして来ちゃいます。


現場検証と通報してきた入居者さんへの事情聴取をしていると


朝7時の段階で割れているのに気付いた

ケンカなどの騒動には気付かなかった

今は無くなっているが、

朝の段階では、ガラス戸から3階の301号室まで、

血痕が続いていた

とのこと・・・


じゃあ301号室へ事情を聞こうと警察官が向かうと・・・

301号室の方は、酔っ払って寝ており、

その方は頭から出血・・・


一時騒然となる現場


警察官が事情を聞くと

酔っ払ってガラス戸に頭をぶつけて割ってしまったと


酔いが醒めたら大家さんに連絡しようと思っていた

当然、ガラス代は弁償するとのこと


警察官もそれを聞いて事件性無しとの判断で引き上げていきました。

301号室の入居者さんは入居期間も長く、

家賃滞納やトラブルも全く無い優良入居者さんですので、

被害弁償もキッチリしてくれると思われます。


ただね・・・

犯人が分らなければ大家の火災保険で・・・・


※入居者さんは自前の火災保険には加入していない・・・

まあ、実費は払ってくれるのでいいのですが・・・・



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(みんなで大阪からJR特急で行きます)

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福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年7月8日(土)~9日(日)5月中旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

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花見バーベキューをしてきました。

先日、ブログで募集した

お花見バーベキューをしてきました。

DSCN3002_20170403125554a3c.jpg
急な募集にもかかわらず、

14名の方が参加してくれました。

が!!

天気は良かったのですが、

桜は咲いておらず・・・(´・_・`)

それでも大勢の人たちがバーベキューを楽しんで居られました。


桜は咲いていなかったのですが、

みなさん不動産話に花を咲かして大変盛り上がりました。


また企画しますので、

機会があれば参加してくださいね!



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